财务数据和关键指标变化 - **第四季度核心FFO每股收益** 为0.57美元，**全年核心FFO每股收益** 为2.23美元，均处于指导范围的高端 [10][11] - **第四季度同店收入** 下降70个基点，较第三季度下降260个基点有显著改善，**全年同店收入** 下降2.3% [5][6][11] - **第四季度同店运营费用** 下降80个基点，**全年运营费用** 增长3.1%，略低于全年指导范围的低端，主要得益于有效的费用控制 [12] - **第四季度平均入住率** 同比下降120个基点，但被**每平方英尺平均收入** 同比增长100个基点部分抵消 [11] - **净债务与EBITDA比率** 在季度末为6.6倍，略高于5.5-6.5倍的目标范围 [15] - **2026年财务指导** 中点为：同店收入增长90个基点，同店运营费用增长3%，同店NOI增长持平，核心FFO每股收益2.19美元 [16] - 2026年核心FFO每股收益指导中点较2025年下降4美分，主要归因于G&A增长约2美分，以及债务再融资和保险自保公司基数较高带来的不利因素 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - **营销费用** 在第四季度增长37%，全年增长31%，公司继续在能看到明显效益的市场投资于客户获取 [12] - **薪酬成本** 在第四季度下降4.1%，全年下降2.8%，得益于运营时间和人员配置效率的提升 [12] - **保险费用** 预计在2026年将同比下降，因为市场环境改善且续保已于4月1日完成 [26] - **其他财产相关收入** 在第四季度对同店收入增长造成40个基点的拖累，预计2026年将继续构成轻微拖累，但基数效应将在年中后变得更容易 [95][96] - **租赁面积** 在第四季度同比增长约11%，且1月和2月的数字更为强劲 [22] - **每笔租赁的平均面积** 已从去年约5-6平方英尺的下降中恢复，目前稳定在相同或略高水平 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 在报告的21个MSA（大都会统计区）中，有20个在第四季度实现了环比改善，其中9个市场实现了收入正增长 [5][11] - **1月底入住率** 同比增长20个基点，且这一趋势已延续至2月 [7][16] - 威奇托、科罗拉多斯普林斯、波特兰等**供应与需求平衡的市场**表现良好，已出现定价能力 [35][89] - 凤凰城、亚特兰大、佛罗里达墨西哥湾沿岸等**供应压力较大的市场**仍在改善中，但面临挑战，定价能力恢复较慢 [36][88][89] - 俄克拉荷马州市场在2025年曾因高风和火灾危险限制而受到租金上调限制的影响 [78][120] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成**平台转型**，包括内部化PRO结构、处置非核心资产、升级并集中营销、收入管理和运营平台、整合品牌以及迁移至单一网络域名，这些努力正在取得成效 [8] - **投资策略**：2025年通过合资企业和资产负债表收购了10处物业，总计7500万美元；出售了15处物业，总计9700万美元 [7] 2026年的收购和处置指导范围均为5000万至1.5亿美元（按NSA份额计） [16] 投资将优先考虑在能够提升投资组合密度的市场，并通过合资企业和优先股权投资平台进行 [13][69][70] - **资本回收与优化**：投资组合优化计划在2026年将继续活跃，旨在扩大市场份额的同时，为去杠杆化和通过合资/优先股计划进行有吸引力的投资提供资金 [13] 大部分繁重工作预计在2026年完成 [108] - **增长杠杆**：公司专注于通过增加营销支出、有竞争力的定价和促销、销售流程的稳健执行以及更积极的ECRI（现有客户租金上调）策略来推动内生增长 [9][21][44] AI技术在营销和动态定价建模中的应用正在取得成效 [33] - **行业环境**：自助仓储行业的背景正在改善，新供应量预计在未来几年将下降至远低于长期历史平均水平的水平，其影响将在2027年变得更加显著 [8] 定价实践趋于稳定可能推动街面租金上涨，从而在短期内提振收入增长 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合基本面已**出现积极拐点**，并从住房周转率的潜在复苏中受益最大 [9] - 对2026年的**前景感到乐观**，基于年初强劲的租赁量、入住率同比由负转正以及同店收入增长的积极轨迹 [9] - **经营环境假设**：2026年指导并未假设住房市场或竞争环境出现重大变化，认为竞争环境将与2025年相似 [65][66] 但若政府解决住房可负担性的举措取得进展，可能成为积极的催化剂 [8][101] - **风险与不确定性**：指导的潜在上行或下行风险包括街面租金/要价租金的表现、春季租赁季节的活跃度，以及可能因恶劣天气等导致的紧急状态声明 [76][77][78] - **股息支付率**：2026年指导意味着股息支付未被完全覆盖，但预计到2026年第四季度将恢复完全覆盖，并在2027年随着基本面持续改善而处于更有利位置 [84][85] 其他重要信息 - **优先股权投资平台**：已成立并开始部署资本，目前有3处物业处于合同阶段，总额略高于5000万美元，目标是在两年内完成资本部署 [7][103] - **债务到期与再融资**：2026年有3.75亿美元债务到期，包括7月到期的2.75亿美元定期贷款和5月及10月到期的1亿美元无担保票据 [15] 计划主要通过新的定期贷款进行再融资，预计利率将从目前的约4.25%重置至中高4%的范围 [15][122] 此外，一家合资企业有3.6亿美元债务将于10月到期，再融资计划已纳入指导 [123][124] - **流动性**：公司拥有充足的流动性，循环信贷额度余额约为4亿美元，可用额度为5.5亿美元 [14][15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2026年收入增长指导的构成和实现路径 [19] - **回答**：管理层对实现指导充满信心，原因包括：平台转型完成，不再有业务干扰；入住率在1月已实现同比增长；合同租金增长稳健；ECRI计划执行更为积极；租赁量强劲，特别是1月和2月 [20][21][22] 收入增长预计将随着季度推进而稳步改善，年初起点已远好于去年同期 [23] 问题: 2026年3%的运营费用增长指导的构成部分 [24] - **回答**：最重要的项目是物业税，预计增长3%-5%；人员成本预计与2025年持平；营销费用预计继续以两位数百分比增长；保险费用预计同比下降；其他项目大多处于低至中个位数增长范围 [25][26] 问题: 1月入住率同比增长20个基点的驱动因素 [30] - **回答**：这是多种因素共同作用的结果：2025年下半年起增加的营销支出；销售漏斗转化率的提升；动态定价和折扣策略的运用；AI技术的辅助；以及适当的竞争性定价定位，公司并未通过大幅降价来推动入住率 [32][33][34] 问题: 在哪些市场开始看到定价能力 [35] - **回答**：在供应与需求平衡的市场，如威奇托、科罗拉多斯普林斯和波特兰，已经出现定价能力，ECRI计划在这些市场运行有效 [35] 在凤凰城、亚特兰大等供应量大的市场，定价能力恢复较慢，但某些特定单元类型因供需平衡已出现定价能力 [36] 问题: 第四季度和1月的入住租金趋势及ECRI变化 [40] - **回答**：入住租金在第四季度同比差距收窄，但由于2024年底公司为内部化PRO而大幅重置街面租金，导致2026年前5-6个月的同比基数较高，因此入住租金可能在今年前四五个月为负增长，之后恢复至中性或正增长 [41][42] ECRI的执行时机未变，但加价幅度同比有所增加，执行上更为积极 [44] 问题: 客户租赁的单位面积大小趋势 [45] - **回答**：每笔租赁的平均面积已从去年同期的下降中恢复，目前稳定在相同或略高水平，这一转变始于2025年9月并持续至今 [45] 问题: 2026年收入增长轨迹是否会是“前后两半不同” [50] - **回答**：预计同比同店收入增长将随着季度推进而稳步改善，直到第三季度末因基数变高而趋于平稳，第四季度基数挑战最大 [51] 问题: 2026年指导是否包含去杠杆化举措及年末杠杆率目标 [52] - **回答**：指导中点假设杠杆率基本保持中性，与2025年末相似，长期目标仍是净债务/EBITDA在5.5-6.5倍之间，资本部署活动（收购与处置）可能影响实际结果 [52][53] 问题: 2026年第一季度及全年的入住租金趋势 [57] - **回答**：入住租金可能在前四五个月（至6月左右）为负增长，之后在下半年恢复至中性或正增长，这主要是由于2025年同期的基数较高 [57][58] 问题: 如何平衡入住率与租金增长 [59] - **回答**：公司认为可以通过有效运用营销支出、定价和折扣杠杆来推动客户数量，从而提高入住率，并预计2026年末的入住率将高于2025年 [60] 问题: 收入增长拐点主要是由获取更多市场份额驱动，还是由有机客户需求扩张驱动 [64] - **回答**：管理层同意该观点，即增长更多源于通过营销和运营提升来获取更大市场份额，而非预期整体客户需求池显著扩大，2026年指导并未假设竞争环境有重大变化 [65][66] 问题: 外部增长机会、目标资产类型及收益率要求 [67][68] - **回答**：收购目标市场是能够提升投资组合密度和运营效率的地区，目前对陷入困境的市场兴趣较低，优先考虑通过合资企业和优先股平台进行收购，因其资本成本较低，资产负债表收购主要用于满足1031交换要求 [69][70] 问题: 2026年每平方英尺已实现租金（RevPAF）趋势展望 [74] - **回答**：公司预计2026年每平方英尺已实现租金将继续改善，强劲的ECRI计划将有助于抵消当前低至中三十个百分点范围内的租金滚降影响 [74] 问题: 2026年指导中包含了哪些潜在的上行/下行风险或保守假设 [75] - **回答**：主要不确定因素是街面租金/要价租金的表现以及春季租赁季的活跃度，这可能导致实际结果偏离指导 [76][77] 此外，监管环境或恶劣天气导致的紧急状态声明也是不可控的外部风险因素 [78] 问题: 2026年股息支付率展望及何时能恢复完全覆盖 [83] - **回答**：2026年指导意味着股息未被完全覆盖，但预计到2026年第四季度将恢复完全覆盖，若基本面持续改善，2027年情况会更好 [84][85] 问题: 高供应市场与低供应市场的表现差异及展望 [86][87] - **回答**：供应压力大的市场（如凤凰城、亚特兰大）复苏需要时间，而供应平衡的市场（如科罗拉多斯普林斯、威奇托、波特兰）已出现正增长和定价能力，公司投资组合多元化，多数市场趋势向好 [88][89] 问题: 年初至今的每平方英尺收入（RevPAF）趋势 [93] - **回答**：每平方英尺收入呈现改善趋势，与ECRI增长、入住率稳定及小幅改善的趋势一致 [94] 问题: 对政府住房可负担性举措可能带来的影响的看法 [100] - **回答**：公司对此感到鼓舞，但2026年指导并未假设住房市场出现任何实质性改善或催化剂，任何改善都将对公司产生积极影响 [101][102] 问题: 优先股权投资平台的部署计划和速度 [103] - **回答**：这是一个为期两年的计划，目标是在此期间部署资本，目前已有三处物业（总额超5000万美元）处于合同阶段，正在积极寻找更多机会 [103] 问题: 投资组合优化计划是否将在2026年基本完成 [108] - **回答**：是的，大部分繁重工作预计将在2026年完成，之后将根据具体情况处理个别事项 [108] 问题: 薪酬策略及在降低成本与潜在销售损失之间的权衡 [112] - **回答**：公司利用数据和工具优化人员配置和营业时间，同时投资于客户关怀中心、AI、应用程序等数字化工具，在实现薪酬节约的同时满足客户需求，预计未来还有进一步节约空间 [112][113] 问题: 对网站和平台投资带来的持续效益展望 [114] - **回答**：公司在搜索排名和转化率方面已取得显著成功，这体现在租赁量的大幅增长上，团队将继续利用AI建模和优化各渠道效果，未来仍有提升空间 [115][116] 问题: 俄克拉荷马州限制措施的详细情况 [120] - **回答**：2025年因极度干燥天气导致的高风和火灾危险，俄克拉荷马州部分县市实施了数月租金上调限制，影响了当地市场表现 [120][121] 问题: 2026年债务再融资的详细计划和影响 [122] - **回答**：计划主要通过定期贷款市场对今年到期的3.75亿美元债务进行再融资，预计利率将从约4.25%重置至中高4%范围，这将带来部分利息支出压力，相关影响已纳入指导 [122] 此外，合资企业的债务再融资计划也已纳入考虑 [123][124]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.57美元，全年为2.23美元，均达到指引区间的高端 [9][10] - 第四季度同店收入下降70个基点，较第三季度2.6%的降幅显著改善，全年同店收入下降2.3% [4][10] - 第四季度费用下降80个基点，但全年增长3.1%，略低于全年指引区间的低端 [11] - 第四季度平均入住率同比下降120个基点，但被每平方英尺平均收入同比增长100个基点部分抵消 [10] - 净债务与EBITDA比率为6.6倍，略高于5.5-6.5倍的目标范围 [13] - 2025年第四季度，公司保险自保实体因热带风暴季节较轻而获得有利结果，导致运营费用中的“其他”项目支出低于前三个季度的运行率 [11][12] - 2026年1月底，月末入住率同比上升20个基点，且这一趋势延续到2月 [5][14][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - **运营效率**：第四季度工资成本下降4.1%，全年下降2.8%，得益于运营时间和人员配置的效率提升 [11] - **市场营销**：第四季度营销支出增长37%，全年增长31%，公司持续在能看到明显效益的市场投资于客户获取 [11] - **租赁活动**：第四季度以平方英尺计的租赁量同比增长约11%，尽管10月因飓风同比影响下降约10%，但1月和2月的数字更为强劲 [20] - **租金调整**：现有客户租金调整计划的执行力度同比增强，有助于抵消租金滚降 [45][75] - **单位面积**：2025年初每笔租赁的平均平方英尺数下降5-6平方英尺，但自2025年9月起已恢复至与之前持平或略高的水平 [46] - **其他收入**：其他物业相关收入（包括保留在店内的租客保险收入）在第四季度对同店收入增长造成40个基点的拖累，预计2026年将继续构成轻微拖累，但同比基数将在年中变得更容易 [95][96] 各个市场数据和关键指标变化 - 在报告的21个大都会统计区中，有20个在第四季度实现了环比改善，其中9个市场实现了收入正增长 [4][10] - **表现强劲的市场**：威奇托、科罗拉多斯普林斯、波特兰等市场供应与需求平衡，显示出定价能力和稳定的入住率 [35][89] - **面临挑战的市场**：凤凰城、亚特兰大、佛罗里达墨西哥湾沿岸等市场仍面临供应问题，定价能力恢复较慢 [36][88][89] - **特定市场限制**：2025年俄克拉荷马州因高风和火灾危险限制，导致数月内租金涨幅受限，影响了俄克拉荷马城和图尔萨市场 [79][119] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **平台整合与优化**：公司已完成PRO结构内部化、处置非核心资产、升级并集中营销、收入管理和运营平台、整合品牌并统一网站域名，这些努力正在取得成效 [5][6] - **投资平台**：成立了优先股权投资平台，作为额外的增长驱动力，目前已有3处物业签约，总额略超5000万美元 [5][103] - **资产组合优化**：2025年退出5个州，出售15处物业总计9700万美元，同时通过合资企业和资产负债表收购10处物业总计7500万美元，该计划在2026年将继续进行，但大部分繁重工作已完成 [5][12][107][108] - **资本回收与增长**：通过资本回收和物业再投资改善投资组合，同时通过扩建和收购实现投资组合增长，2026年的收购和处置指引范围均为5000万至1.5亿美元 [8][14] - **行业环境**：自助仓储行业新供应量目前稳定，预计未来几年将下降至远低于长期历史平均水平的水平，其影响将在2027年变得更加显著，此外，定价实践趋于稳定可能推动街面租金上涨，为近期收入增长提供动力 [6][7] - **竞争策略**：公司认为2026年的竞争环境将与2025年相似，未在指引中假设任何重大需求催化剂，重点是通过营销、定价和销售执行来抢占市场份额 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合基本面已出现积极拐点，并从住房成交率复苏中获益最多 [8] - 对2026年持乐观态度，原因包括：平台过渡完成、不再追逐入住率、年初入住率同比转正、合同租金增长稳定以及现有客户租金调整计划更为积极 [18][19][20] - 2026年指引中点：同店收入增长90个基点，同店运营费用增长3%，同店净营业收入持平，核心运营资金每股2.19美元 [14] - 每股核心运营资金预计同比下降4美分，主要归因于：约2美分来自总务及行政费用增长（主要因假设达到目标现金激励薪酬），另外2美分来自债务再融资的逆风和保险自保实体在2025年第四季度业绩优异后的艰难同比基数 [14][15] - 预计2026年同店收入同比增长将稳步改善，但由于2025年下半年基数较高，增长可能在第三季度末至第四季度趋于平稳 [14][51] - 股息支付率：2026年指引意味着股息未完全覆盖，预计到2026年第四季度将恢复至完全覆盖，并在2027年随着基本面改善而处于更有利位置 [85][86] 其他重要信息 - **流动性**：公司拥有充足的流动性，循环信贷额度余额约4亿美元，可用额度为5.5亿美元 [13] - **债务到期**：2026年有3.75亿美元债务到期，包括7月到期的2.75亿美元定期贷款和5月及10月到期的1亿美元无担保票据，计划主要通过新的定期贷款进行再融资 [13][121] - **技术应用**：人工智能技术和建模在营销支出、动态定价和折扣使用方面开始取得成效，有助于提高销售漏斗转化率 [32][112] - **数字化与自动化**：客户关怀中心/呼叫中心应用了人工智能和自动化，公司还推出了应用程序和窗口条形码等，以灵活满足客户需求并优化人员配置 [112][113] - **网站与搜索排名**：在网站和平台上的投资带来了可见性排名和租赁量的显著提升，租赁量同比增长20%-30%，公司将继续优化 [114][115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2026年收入增长指引的驱动因素分解，包括入住率、租金增长、新租户租金和现有客户租金调整 [17] - 公司对实现指引充满信心，原因包括平台过渡完成、年初入住率同比转正、合同租金增长稳定以及现有客户租金调整计划更为积极 [18][19][20] - 收入增长轨迹预计将稳步改善，由于2025年第四季度基数改善，2026年起点远好于去年 [22][23] 问题: 2026年3%的运营费用增长指引的构成部分 [24] - 最主要的项目是物业税，预计增长3%-5%，与多年平均水平一致 [25] - 人事费用预计在2026年与2025年持平 [25] - 营销费用预计将继续以两位数百分比同比增长，但增幅低于2025年的30%以上 [25] - 保险费用预计将同比下降 [26] - 其他费用项目普遍处于低至中个位数增长范围 [26] 问题: 1月入住率同比上升20个基点的驱动因素，是否通过降价推动 [30] - 驱动因素包括：2025年下半年起增加的营销支出、定价策略、折扣使用以及销售漏斗转化率的提升，并非通过大幅降价，而是保持在合适的竞争位置 [31][32][33] 问题: 在哪些市场开始看到定价能力 [34] - 在供应与需求平衡的市场，如威奇托、科罗拉多斯普林斯、波特兰，公司看到了定价能力 [35] - 在凤凰城、亚特兰大等供应过剩的市场，定价能力恢复较慢，但某些特定单位类型因供需平衡可能已具备定价能力 [36] 问题: 第四季度至1月的新租户租金趋势以及现有客户租金调整的数量/节奏变化 [40] - 由于2024年底为内部化PRO而大幅重置街面租金，导致2026年前5-6个月的同比基数较高，因此新租户租金可能在2026年前四五个月为负增长，之后恢复至中性或正增长 [41][42] - 现有客户租金调整的节奏基本未变，但加价幅度同比增加，公司因对新客户获取能力更有信心而更加积极 [45] 问题: 客户租赁的单位面积大小趋势 [46] - 2025年初每笔租赁的平均平方英尺数有所下降，但自2025年9月起已恢复至与之前持平或略高的水平，有助于稳定入住率 [46] 问题: 2026年收入增长是否预期为“上下半年差异明显”，以及下半年同比基数正常化后能否持续复苏 [50] - 2026年上半年将受益于更轻松的同比基数，同店收入同比增长预计将稳步提升，但在2025年基数较高的第三季度末至第四季度，增长可能会趋于平稳 [51] 问题: 2026年指引是否包含去杠杆化举措，以及2026年底的杠杆率目标 [52] - 指引主要基于有机的EBITDA增长，在收购和处置指引中点，杠杆率预计将保持中性，年底杠杆率预计与2025年底相似，长期目标仍为5.5-6.5倍 [52][53] 问题: 2026年第一季度及全年每平方英尺已实现租金趋势 [75] - 公司预计2026年每平方英尺已实现租金将继续改善，尽管面临较低的租金滚降，但现有客户租金调整计划的加强将有助于抵消 [75] 问题: 在指引未假设住房相关催化剂的情况下，可能的上行或保守因素 [76] - 主要的上行或下行风险来自街面租金/要价租金的表现，特别是春季租赁季节的活跃度和租金增长情况 [77] - 此外，监管环境或天气等紧急状态声明也可能产生影响，但公司已尽量在收入管理计划中考虑这些因素 [79] 问题: 对特朗普政府住房可负担性倡议的看法及其潜在影响 [100] - 公司对政府讨论解决方案感到鼓舞，但未将任何实质性改善纳入2026年指引，任何改善都将对公司产生积极影响 [101] 问题: 优先股权投资平台的部署计划和速度 [103] - 该平台是一个为期两年的计划，目标是在两年内完成资本部署，目前已有3处物业签约，总额略超5000万美元，公司将努力尽快部署，但交易具有不规律性 [103] 问题: 资产组合优化计划是否将在今年后基本完成 [107] - 大部分繁重工作将在2026年完成，之后将根据具体情况处理 [108] 问题: 工资成本优化策略及其与潜在销售损失之间的权衡 [112] - 公司利用数据和工具优化人员配置和营业时间，同时通过客户关怀中心自动化、应用程序等数字化工具满足客户需求，在实现工资节约的同时不以牺牲客户服务为代价 [112][113] 问题: 过去一两年在网站和平台上的投资还能带来多少收益 [114] - 投资已带来可见性排名和租赁量的显著提升，公司将继续通过人工智能建模和优化搜索渠道来寻求进一步改进 [114][115] 问题: 俄克拉荷马州（包括塔尔萨）的限制措施具体指什么 [119] - 2025年因高风和火灾危险，俄克拉荷马州部分县市实施了数月租金涨幅限制，影响了当地市场 [119][120] 问题: 2026年再融资计划及未使用额度 [121] - 2026年到期的3.75亿美元债务加权平均利率为4.25%，计划主要通过定期贷款市场再融资，预计新利率在4.5%中高段，将产生部分利息支出逆风 [121][122] - 此外，一个合资企业有3.6亿美元债务在10月到期，计划再融资，当前利率为3.5%，利率重置的影响已计入指引 [122][123] 问题: 2026年第一季度至今的每平方英尺收入趋势，以及现有客户租金调整成功的影响 [93] - 每平方英尺收入呈现类似改善趋势，随着现有客户租金调整的收益和入住率的稳定/改善而增长 [94] 问题: 股息支付率恢复正常的时间表 [84] - 2026年指引意味着股息未完全覆盖，预计到2026年第四季度将恢复至完全覆盖，2027年若基本面持续改善，情况会更好 [85][86] 问题: 所有市场中除一个外均实现环比改善，重供应市场与低供应市场的表现差异及拐点强度预期 [87] - 供应平衡的市场（如科罗拉多斯普林斯、威奇托、波特兰）已出现正增长和定价能力，而供应过剩的市场（如凤凰城、亚特兰大）则需要时间吸收供应，但部分市场已显现稳定迹象 [88][89] 问题: 在入住率与租金增长之间的权衡，以及是否对当前入住率水平满意 [58] - 公司认为可以通过有效运用营销支出、定价和折扣来提高客户数量，从而增加入住率，并预计2026年底的入住率将高于2025年 [59][60][61] 问题: 有机客户需求趋势，增长是来自抢占更多现有市场份额还是预期新客户回归市场 [65] - 公司认为增长主要来自通过营销和运营执行抢占更多现有市场份额，而非预期整体市场需求扩大，指引中未假设竞争环境有重大变化 [66][67] 问题: 外部增长机会，特别是合资企业结构的收购目标物业类型、资本化率和收益率要求 [68] - 收购目标市场是公司能够深化投资组合、获得更好协同效应和运营效率的地区，倾向于避开目前严重挣扎的市场，优先使用合资企业和优先股平台作为成本较低的资本来源，资产负债表收购主要用于满足1031交换要求 [69][70][71]