文章核心观点 - 物业管理行业竞争加剧，头部企业为争夺高端住宅项目，采取“带资进场”等非典型竞争手段，以资本投入换取市场信任和项目合约，但该行为可能扭曲市场并引发长期服务与财务风险 [11][12][14][16] 事件概述：南京淮风晓月小区物业选聘 - 南京上铁淮风晓月小区于2024年8月交付，因业主对原保利物业服务不满，首届业委会成立5个月后启动物业更换选聘流程 [2][3] - 选聘共有6家品牌物企参与，经多轮筛选，奥体物业与美的物业进入最终投票阶段 [2][6] - 两家候选企业均提出“带资进场”方案：奥体物业承诺无偿投入140万元，另掏约40万元用于项目焕新；美的物业承诺带资120万元 [10][11] - 奥体物业实行一费制，高层住宅物业费为2.98元/平方米·月，无公共能耗费；空置超6个月房屋物业费打七折，折合2.09元/平方米·月 [10][11] - 美的物业实行两费制，高层住宅物业费2.2元/平方米·月，公共能耗费0.4元/平方米·月，合计2.6元/平方米·月；空置房总体折扣约七五折，折合1.94元/平方米·月 [10][11] - 截至1月13日晚，全小区投票参与度已过半数，最终结果待公示期结束公布 [2] 行业竞争态势与动机 - “带资进场”现象多集中于规模大、业主付费能力强、品牌溢出效应高的高端住宅项目，是头部物企争夺优质存量项目的差异化竞争手段 [12][14] - 高端住宅因物业费高、收缴率高、增值服务空间大，被视为物企的现金奶牛，是企业愿意带资进场的根本原因 [11] - 行业面临盈利压力，企业资源向优质项目集中：2025年上半年，63家上市物企营收总额1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较2024年同期下滑0.5个百分点；毛利润均值4.6亿元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2个百分点至19.4% [14] - 为应对盈利下滑，部分物企主动退出低收缴率、低利润率项目，聚焦高端小区，例如南京河西华侨城天鹅堡项目换物业时，万物云提出带资457万元进场且无需返还 [14] 典型案例与市场行为 - 苏州泊云庭项目在2025年物业换届中，新希望物业以带资128万元加整改垫资259.15万元参与竞选并成功当选 [13] - “带资进场”被部分行业机构视为“非典型市场行为”，可能通过短期资源输入掩盖长期服务与财务风险，干扰业主理性决策 [14][16] - 该行为已被相关单位关注，如安徽省社区服务业协会称其为“补贴战”，赣州市城市住房服务中心2024年发文要求招标文件不得将“带资进场”等内容作为评标标准 [16] 专家观点与行业展望 - 专家认为，“带资进场”是行业竞争升级的信号，本质是“资本换信任、服务换续约”，资本是放大器，服务仍是核心赛道 [11] - 该行为是一把双刃剑，若缺乏透明监管与理性约束，易引发非理性内卷和恶性竞争，过度资本比拼可能扭曲市场，导致企业因盈利压力牺牲服务质量 [16] - 未来竞争重心可能从“砸钱竞赛”回归资金使用效率、服务创新与长期价值创造的综合比拼，并可能衍生出“绩效对赌”、“共益分成”等新模式 [16]