涉及行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、越秀地产、保利发展、万科、龙湖集团、碧桂园服务、贝壳等多家上市房企及产业链公司 [3][17][22][24][26] 核心观点与论据 * **市场情绪与资金流向**：香港、新加坡及海外投资者长期低配中国房地产板块，而金属矿业、科技和医疗板块持仓较重，自1月下旬开始出现向低配板块（包括房地产、金融）的板块轮动 [1] 多数投资者并不预期行业基本面出现实质性好转，但出于害怕踏空的心理可能增加一些敞口 [1] 可持续的资金流入需要后期基本面销售复苏的支持 [1] * **政策预期与基本面辩论**：1月板块股价上涨反映了政策预期，包括《求是》杂志文章释放的信号、增值税减免、商业地产首付比例下调、地方政策放松（南京、北京、上海等）、“三条红线”的松动以及万科在深圳获得流动性支持 [2] “三条红线”的松动可能是一个信号，表明房地产行业去杠杆和去产能的目标已经完成 [2] 在3月5日全国人大会议和3月26日年报季之前，1月至3月可能存在一个机会窗口 [2] * **选股逻辑**：首选在2025年有土地收购增长且2026年预计有充足可售资源的公司，以备销售复苏 [3] 认为中国海外发展可能在2026年跑赢华润置地，因为华润置地持仓较重（基本面最强） [3] 作为贝塔选择，首选中国金茂（2025年唯一有销售增长的公司）和绿城中国（资源充足），其次是越秀地产和保利发展 [3] 认为龙湖集团资产负债表稳健，但其预期的2025年亏损和股息削减可能不及预期，万科仍面临债务置换问题 [3] 综上，首选为中国金茂、绿城中国、中国海外发展、华润置地 [3] * **二手房市场出现积极信号**：近期两周（截至1月25日）18个城市二手房成交量改善至25,626套和26,038套，高于2025年11-12月周均24,000套的水平 [3] 截至1月25日当周，二手房销售同比增长19%，部分受假期前锁定交易的需求驱动 [3] 同时，二手房挂牌量环比下降1.4%至457.4万套（2025年12月：464.0万套），这可能是一个支撑信心的早期信号 [3] * **新房销售依然疲软**：截至1月25日当周，新房销售环比增长15%，但仍弱于12月，且年初至今同比下跌约30% [4] 新房销售尚未形成明显且可持续的趋势，考虑到去年（尤其是3月）的高基数，预计约30%的同比跌幅可能在2026年第一季度持续 [4] 其他重要数据与政策详情 * **高频交易数据**：18个城市2026年1月二手房周均成交23,206套，同比下降9.8%，环比下降4.5% [9] 34个城市2026年1月新房周均成交15,534套，同比下降32.5%，环比下降16.0% [11] * **土地收购数据**：2025年，中国海外发展土地收购成本同比增长32%至917.5亿元人民币，华润置地增长27%至671.2亿元人民币，中国金茂增长78%至338.5亿元人民币，绿城中国增长21%至588.1亿元人民币 [17] 万科2025年土地收购成本同比下降57%至39.7亿元人民币，龙湖集团同比下降48%至32.4亿元人民币 [17] * **近期支持性政策汇总**：2025年12月至2026年1月出台的政策包括：商业地产抵押贷款最低首付比例从50%下调至30%、换房个人所得税退税政策延长至2027年底、个人销售持有不足2年住房的增值税率降至3%、住建部及中央经济工作会议强调稳定市场、因城施策控增量去库存、上海静安及海口开展存量房收购试点、南京发放青年人才房票、北京放宽非户籍家庭购房条件及降低二套房公积金贷款首付比例等 [16]