行业与公司 * 纪要涉及中国房地产行业[1] * 覆盖的开发商包括离岸上市的绿城中国、龙湖集团、华润置地、中国海外发展、万科企业、新城发展、金茂集团，以及在岸上市的招商蛇口、金地集团、华侨城、保利发展、万科A等[48][50] 核心观点与论据 政策面出现积极信号 * 十四五规划建议提出取消对住房消费的不合理限制[1] * 住建部下属媒体建议一线城市（北京、上海、深圳）有空间全面取消限购，并提出了包括全国住房公积金互通、降低二手房增值税免征年限要求、家装个人所得税抵扣试点、优化首套/二套房认定标准、购房退税新机制等新的刺激措施建议[1] * 市场反应积极，覆盖开发商股价周一平均上涨4%，而沪深300指数和MSCI中国指数基本持平[1] 市场活动普遍放缓 * 第45周新房成交量环比下降29%，同比下降37%[2][5] * 二手房成交量环比下降4%，同比下降23%[2][5] * 二手房带看量和新挂牌量分别环比下降5%和8%[2] * 年初至今，新房销售面积平均同比下降10%，较2023年和2022年水平分别下降26%和28%[5][6][22][24] * 年初至今，二手房销售面积平均同比上升6%，较2023年和2022年水平分别上升10%和45%[6][26][28] 价格预期与估值处于低位 * 基于贝壳约15个城市的数据，上周挂牌价下调的房源数量环比下降18%，但仍是挂牌价上调房源数量的约16倍（上调房源数量环比下降7%）[2] * 这些城市的平均成交价格（受结构变化影响）环比下降2%，较10月水平低3%[2] * 中原经纪人指数（CSI，代表经纪人对房价的预期）周环比上升0.3个百分点，同比下降10.5个百分点，平均值高于50表明经纪人对价格上涨持正面看法[30][31][32] * 中原报价指数（CAI，代表卖家报价预期）周环比下降0.7个百分点，同比下降11.8个百分点[33][34][35] * 离岸覆盖开发商目前交易于平均较2025年底预估净资产价值折让38%，2025年预估市净率为0.5倍，接近或低于历史低谷水平（例如2008年下半年为折让39%，市净率0.7倍）[48] * 在岸覆盖开发商目前交易于平均较2025年底预估净资产价值折让9%，2025年预估市净率为0.5倍，低于历史低谷水平（例如2008年下半年为折让67%，市净率1.6倍）[48] 库存与竣工数据 * 第45周库存水平环比下降0.2%，较2024年底水平下降3.7%，库存月数为26.5个月（对比10月平均为26.0个月）[14][36] * 分城市层级看，一线/二线/三线城市库存周环比分别变化-0.4%/持平/-0.2%，较2024年底水平分别变化-7.6%/-1.6%/-3.5%[36] * 高盛房产竣工追踪器显示，10月竣工面积同比基本持平（对比9月国家统计局数据为同比增长1%，高盛预估为同比下降约20%），高盛对2025财年的预估为同比下降10%[14][41] 其他重要内容 区域表现分化 * 新房市场，一线城市和中西部地区表现相对较好[5][8][19] * 一线城市成交量周环比下降21%，同比下降45%[8] * 二线城市成交量周环比下降34%，同比下降33%[10] * 三线城市成交量周环比下降29%，同比下降40%[12] * 珠三角城市成交量周环比下降18%，同比下降35%[15] * 长三角城市成交量周环比下降31%，同比下降46%[17] * 中西部城市成交量周环比下降4%，同比上升6%[19][20] 开发商股价表现 * 第45周，离岸覆盖开发商股价平均上涨4%，绿城中国和龙湖集团表现突出，分别上涨7%和5%[14][48] * 在岸覆盖开发商股价平均上涨3%，华侨城A表现突出，上涨11%[14][48] 相关指标 * 新开工面积：基于300城市土地销售趋势和全国水泥出货率（周环比上升1个百分点至46%），预计10月新开工面积将录得十几百分比的同比下降[14] * 家电销售：基于约20个城市的二手房销售趋势，10月家电销售总体可能录得同比下降[14]