财务数据和关键指标变化 - 第二季度房地产FFO为每股3 05美元 同比增长4 1% [10] - 国内物业NOI同比增长4 2% 上半年增长3 8% [10] - 投资组合NOI(含国际物业)同比增长4 7% 上半年增长4 2% [10] - 第二季度FFO总额11 9亿美元 同比增长8 6% [12] - 平均基础最低租金 商场和奥特莱斯增长1 3% 工厂直销中心增长0 6% [12] - 每平方英尺销售额736美元 占用成本13 1% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 签署约1000份租约 涉及360万平方英尺 30%为新交易 [11] - 商场和奥特莱斯入住率96% 环比提升10个基点 同比提升40个基点 [11] - 工厂直销中心入住率达99 3% 创纪录水平 环比提升90个基点 同比提升110个基点 [11] - 处理约180万平方英尺零售商破产面积 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际业务贡献0 21美元增长 租赁收入增长5% [10] - 边境地区(南北)物业销售和客流量相对疲软 [71] - 国际游客流量持平 未受益于美元走弱 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过开发 再开发和收购增强零售地产平台 包括收购迈阿密Brickell City Center [6] - 在建开发项目净成本10亿美元 混合收益率9% 40%为混合用途项目 [13] - 512亿美元投资Brickell City Center零售和停车组件 预计将推动NOI增长 [14] - 上半年完成21笔次级贷款交易 总额38亿美元 加权平均利率5 84% [14] - 强调收购价格重要性 坚持产品与价格敏感性 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在地缘政治 关税 利率等不确定性 零售需求依然强劲 [19] - 对小型租户(本地概念)需求比上一季度更乐观 [29] - 预计2026年经营环境可能改善 因关税影响将更明确 [65] - 维持谨慎态度 但上调2025年房地产FFO指引至每股12 45-12 65美元 [15] 其他重要信息 - 宣布第三季度股息每股2 15美元 同比增长4 9% [15] - 季度末流动性超过90亿美元 [14] - 包含0 21美元非现金税后收益 主要来自Forever 21去整合 [12] 问答环节所有的提问和回答 关于租赁需求 - 租赁需求持续强劲 不受宏观不确定性影响 [19][24] - 小型租户表现超预期 对关税影响管理良好 [29][30] 关于Brickell City Center收购 - 迈阿密中央商务区优质资产 低于重置成本收购 [36] - 预计将受益于人口迁入和旅游业发展 [37] - 收购资本化率高于当前露天购物中心交易水平 [96] 关于收购策略 - 平衡内部开发与外部收购 注重NAV创造 [51] - 不预期出现大规模商场交易浪潮 [55] - 在相关交易中保持价格敏感性 [87] 关于经营展望 - 指引上调但仍保持谨慎 因关税等不确定性 [62] - 边境和旅游导向型物业表现相对较弱 [71][72] - 预计2026年经营环境可能改善 [65] 关于资本结构 - 次级贷款交易主要为合资伙伴安排 [120] - 当前无担保债务成本约5% [122] 其他运营细节 - 空间优化(S&O)管道340个基点 重点优化租户组合 [76] - 不追求特定入住率目标 注重租户质量 [79] - 零售商仍掌握议价主动权 公司通过扩大产品组合加强关系 [110]