公司业务概况 - 公司为露天购物中心运营商 拥有约180处物业 分布于24个州 主要集中于阳光地带地区[2] - 80%物业包含 grocery 杂货店组成部分[2] - 战略重点聚焦利用强劲的租户需求推动投资组合租赁业务[3] 财务表现 - 净负债与EBITDA比率为5.1倍 处于行业领先水平[3] - 流动性超过10亿美元 拥有结构良好的阶梯式债务到期安排[3] 租赁业务前景 - 租赁吸收周期处于初始阶段 较同行具有280个基点的剩余上升空间[4] - 同行多数已达到或超过疫情前水平 而公司预计2026年末至2027年将迎来租赁业务收获期[3][4]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度房地产FFO为每股3 05美元 同比增长4 1% [10] - 国内物业NOI同比增长4 2% 上半年增长3 8% [10] - 投资组合NOI(含国际物业)同比增长4 7% 上半年增长4 2% [10] - 第二季度FFO总额11 9亿美元 同比增长8 6% [12] - 平均基础最低租金 商场和奥特莱斯增长1 3% 工厂直销中心增长0 6% [12] - 每平方英尺销售额736美元 占用成本13 1% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 签署约1000份租约 涉及360万平方英尺 30%为新交易 [11] - 商场和奥特莱斯入住率96% 环比提升10个基点 同比提升40个基点 [11] - 工厂直销中心入住率达99 3% 创纪录水平 环比提升90个基点 同比提升110个基点 [11] - 处理约180万平方英尺零售商破产面积 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际业务贡献0 21美元增长 租赁收入增长5% [10] - 边境地区(南北)物业销售和客流量相对疲软 [71] - 国际游客流量持平 未受益于美元走弱 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过开发 再开发和收购增强零售地产平台 包括收购迈阿密Brickell City Center [6] - 在建开发项目净成本10亿美元 混合收益率9% 40%为混合用途项目 [13] - 512亿美元投资Brickell City Center零售和停车组件 预计将推动NOI增长 [14] - 上半年完成21笔次级贷款交易 总额38亿美元 加权平均利率5 84% [14] - 强调收购价格重要性 坚持产品与价格敏感性 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在地缘政治 关税 利率等不确定性 零售需求依然强劲 [19] - 对小型租户(本地概念)需求比上一季度更乐观 [29] - 预计2026年经营环境可能改善 因关税影响将更明确 [65] - 维持谨慎态度 但上调2025年房地产FFO指引至每股12 45-12 65美元 [15] 其他重要信息 - 宣布第三季度股息每股2 15美元 同比增长4 9% [15] - 季度末流动性超过90亿美元 [14] - 包含0 21美元非现金税后收益 主要来自Forever 21去整合 [12] 问答环节所有的提问和回答 关于租赁需求 - 租赁需求持续强劲 不受宏观不确定性影响 [19][24] - 小型租户表现超预期 对关税影响管理良好 [29][30] 关于Brickell City Center收购 - 迈阿密中央商务区优质资产 低于重置成本收购 [36] - 预计将受益于人口迁入和旅游业发展 [37] - 收购资本化率高于当前露天购物中心交易水平 [96] 关于收购策略 - 平衡内部开发与外部收购 注重NAV创造 [51] - 不预期出现大规模商场交易浪潮 [55] - 在相关交易中保持价格敏感性 [87] 关于经营展望 - 指引上调但仍保持谨慎 因关税等不确定性 [62] - 边境和旅游导向型物业表现相对较弱 [71][72] - 预计2026年经营环境可能改善 [65] 关于资本结构 - 次级贷款交易主要为合资伙伴安排 [120] - 当前无担保债务成本约5% [122] 其他运营细节 - 空间优化(S&O)管道340个基点 重点优化租户组合 [76] - 不追求特定入住率目标 注重租户质量 [79] - 零售商仍掌握议价主动权 公司通过扩大产品组合加强关系 [110]

财务数据和关键指标变化 - 现金基础NOI同比增长2.1%，标准化FFO同比增长54% [7] - NOI为8760万美元，现金基础NOI为8470万美元，均实现同比和环比增长 [16] - 调整后EBITDAre保持稳定在8500万美元 [16] - 利息支出同比下降190万美元至6790万美元 [17] - 预计第三季度利息支出将下降至6350万美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有411处物流地产，总面积6000万平方英尺，加权平均租期7.6年 [7] - 夏威夷地区拥有226处物业，总面积1670万平方英尺 [8] - 76%的年化收入来自投资级租户或夏威夷租赁 [8] - 第二季度完成17.1万平方英尺租赁，加权平均租金同比上涨21.1% [8] - 年内租赁活动预计增加320万美元年化租金收入 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷物业未受海啸警报影响，预计对租户和物业影响极小 [6] - 夏威夷租赁预计租金涨幅30%，内陆地区预计20% [14] - 印第安纳州物业租赁活动有所增加，夏威夷物业租赁进展缓慢 [38][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 成功将12.35亿美元浮动利率债务再融资为11.6亿美元固定利率债务 [7] - 季度股息从每股0.01美元提高至0.05美元 [7] - 计划通过资产出售增强流动性，一物业以5000万美元估值被列为待售 [10] - 正在评估14亿美元联合债务的再融资选项 [10] - 租户保留率达86%，租赁管道总计780万平方英尺 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济不确定性可能延缓租户决策，但需求未见减弱 [11] - 公司认为其物业组合和多样化租户名册有助于应对当前市场条件 [11] - 预计2025年标准化FFO每股0.25至0.27美元 [19] 其他重要信息 - 美国轮胎租户完成破产程序，保留5份租约，年化收入750万美元 [7] - 季度末现金近6000万美元，受限现金略超1亿美元 [18] - 净债务与总资产比率微升至69.9%，利息覆盖率从1.2倍提高至1.3倍 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题1：本季度是否有一次性收益 - 回答：有一笔1.07万美元和5万美元的租赁终止赔偿金 [22] 问题2：是否计划再融资14亿美元联合债务 - 回答：正在积极评估可用选项 [23] 问题3：是否会有更多物业出售 - 回答：目前无其他计划，但可能在2025年下半年或2026年初考虑 [24] 问题4：再融资时机和条件 - 回答：优先处理高利率债务，联合债务仍有1年延期选项 [32] - 补充：联合物业出租率近100%，无需额外准备 [33] 问题5：夏威夷新租约租金涨幅低于30%目标的原因 - 回答：新租约租金涨幅83%，续租涨幅11%，差异源于空间租赁与土地租赁的区别 [36] 问题6：印第安纳和夏威夷空置物业租赁进展 - 回答：印第安纳物业有三家潜在租户，夏威夷物业进展缓慢 [38][39]

财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄调整后为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [34] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [34][36] - 同一物业NOI下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同一物业业绩指导 [36] - 调整后EBITDA利润率为71%，与五年平均水平一致 [38] - 2025年通过战略成本节约举措，预计实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月G&A成本占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [38] - 2025年前六个月，风险投资实现6000万美元收益，全年展望为1 - 1.3亿美元 [41] - 2025年前六个月，其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续约租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [25] - 已租赁20%此前确定的78.6万平方英尺租赁滚动空间，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A + 级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净运营收入 [23] 资产处置业务 - 二季度完成约8400万美元资产销售，截至目前处置和非核心待处置份额约7.854亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目共约56.5万平方英尺交付时为空置，2025年剩余预计交付未租赁空间降至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，其中三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，2025年预计交付空间降至70万平方英尺，其中32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司交付11.9万平方英尺已完全租赁空间，2025年下半年约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注2027年及以后的稳定管道项目，如311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter [6][7] - 推进资产销售和回收战略，未来两季度可执行销售管道约11亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [7][30] - 继续开展未来管道项目的重要前期建设活动，根据市场情况评估项目是否继续推进 [39][40] - 公司在生命科学房地产领域具有品牌和产品质量优势，其大型校园平台能吸引优质租户，在竞争中占据优势 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临宏观和行业逆风，但公司在多个财务和运营指标上表现稳健，预计美联储未来几个季度将降低利率，有利于行业资本市场 [6][7] - FDA运营稳定，有望提高效率，关税对生物制药创新生态系统影响不大，药物定价和最惠国待遇政策影响有限，行业有理由保持乐观 [8][9][10][12][13] - 生命科学行业具有韧性，并购加速和生物制药许可资金流入是行业积极因素，公司通过留住和吸引优质租户为长期增长奠定基础 [14][19][20][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现其为租户提供的工作场所质量 [22] - 公司拥有强大的企业信用评级、最长平均剩余债务期限和46亿美元的流动性，专注实现年底净债务与调整后EBITDA杠杆目标为5.2倍 [43][44] - 董事会维持季度股息为每股1.32美元，股息收益率为7.3% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否有近岸外包等因素推动 - 该交易与近岸外包政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [48] 问题2: 免租期增加的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [50] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要一个设施齐全、能满足研发需求的优质地点，Campus Point具备城市般的规模和各种便利设施，且建筑基础设施符合特定要求 [54][55][56] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [60] 问题5: 不考虑处置情况下，下半年剩余投资组合入住率是否下降2% - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计随着资产出售和下半年正常租赁，入住率将上升至年底目标 [64][65] 问题6: 2026年租赁到期对入住率的影响及相关指导 - 有66.9万平方英尺已租赁但未交付空间将在2026年初提升入住率，2026年租赁到期问题仍在制定业务计划和再租赁策略，目前难以提供明确指导 [66][67] 问题7: 此前提到的1.4亿美元资本化利息是否按计划停止，以及所属披露类别 - 这是3亿美元投资的一部分，将根据项目逐个评估，4月是项目里程碑的加权平均日期 [68][69] 问题8: 3亿美元投资年底大致剩余金额 - 预计已确定的1.4亿美元资本化利息在年底停止，3亿美元投资将相应减少 [70] 问题9: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策、宏观不确定性和利率的担忧程度 - 不同类型租户关注点不同，总体而言，现金储备和利率是行业面临的重要负面因素，FDA审批延迟是人们关注的关键问题 [74][75] 问题10: 租户对FDA情况感到安心所需时间 - 取决于租户所处阶段，处于研发阶段的租户不太关注FDA批准，处于临床试验阶段的租户则高度关注 [77] 问题11: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本15%限制以及拨款未发放，这对机构业务造成阻碍 [79] 问题12: 是否考虑通过更大规模合资或核心资产交易满足资本需求 - 公司优先专注于大型校园资产，目前通过出售土地和未稳定物业来满足资本需求，必要时可考虑大型交易变现部分股权 [84][85][86] 问题13: 未来18个月入住率情况以及租赁何时更活跃 - 入住率情况参考之前与Tony的讨论，租赁活跃程度受资本市场、政策和利率等因素影响，预计美联储降低利率和各机构稳定运营将促进租赁决策 [90][91][92] 问题14: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户以及驱动因素 - 各子市场和建筑情况不同，难以一概而论，多数租赁来自现有租户，公司有更深入的潜在租户管道 [95][96][97] 问题15: 潜在租户管道是否比上一季度或去年增加 - 潜在租户管道有所增加，但决策时间延长，不能直接转化为下一季度更多租赁 [99][100] 问题16: 季度内开发、再开发和空置空间租赁的分类 - 约15.5万平方英尺的差异部分是现有物业的空置空间，属于已签署但未开始的租赁，不属于开发或再开发管道 [103][107] 问题17: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充披露中提供 [111] 问题18: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场出现新科技公司对空间的需求，如Mission Bay的AI公司，公司正在考虑这些机会 [112] 问题19: 2026年已知空置空间的再租赁时间 - 再租赁时间取决于投入的资本，部分项目可能需要资本投入，难以确定具体时间 [117][118] 问题20: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高而受到市场关注，租户愿意为优质资产支付更高租金，证明租户对质量的认可 [119][120] 问题21: 处置资产时提高资本化率的原因 - 这反映了许多待售资产处于过渡阶段，买家承担续租风险，因此资本化率提高，且这些资产非核心且不在大型校园内 [125][126] 问题22: 3亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本资本化金额 - 根据10 - Q披露，资本化运营费用（包括物业税、保险和其他直接成本以及间接费用）约为3% [129][131] 问题23: 3亿美元资产若不继续推进，是否会出售 - 部分资产将考虑出售，预计今年销售的20 - 30%来自土地，出售资产将自然停止资本化 [132][133]

财务数据和关键指标变化 - 与2024年第一季度相比，公司2025年第一季度收入增长2.7%，FFO降至每股0.40美元，AFFO降至6230万美元，同一物业现金NOI基本持平 [15] - 公司预计2025年摊薄后普通股每股净收入在0.07 - 0.13美元之间，完全摊薄后每股FFO在1.42 - 1.48美元之间 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 2025年第一季度办公室租赁成功，总办公室组合实现正吸纳量，新签超30万平方英尺新租约，面积超1万平方英尺的新租户租赁远超历史平均水平 [6] - A级办公室组合尽管市场空置率较高，但在租和要价租金保持稳定，Studio Plaza改建为多租户办公楼的租赁情况远超预期 [7] - 第一季度总组合签约近80万平方英尺，其中新租约超30万平方英尺，面积超1万平方英尺的新租约数量为两年多来最佳季度，新租约总价值增长0.9%，现金利差下降12.6%，平均租赁成本为每平方英尺每年6.17美元，远低于基准组平均水平 [13][14] 多户住宅业务 - 多户住宅组合入住率达99.1%，基本满租，需求强劲，收入增长强劲 [8][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场整体空置率较高，但公司A级办公室组合租金保持稳定，租赁市场有积极变化，新租约数量和大型租户租赁情况良好 [6][7] - 多户住宅市场需求旺盛，公司住宅社区因高端定位和沿海子市场富裕程度，对高品质住房的需求不断增加 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司通过四条途径恢复并超越疫情前的FFO，包括出租现有办公室组合、重新开发Barrington Plaza住宅物业、将Studio Plaza办公楼改建为多租户用途以及收购更多办公室和住宅物业 [9] - 公司专注于在市场中寻找高品质办公楼进行收购，并与合作伙伴共同投资，以创造价值 [74] 行业竞争 - 公司凭借保守的融资策略、多元化的租户基础和对供应受限优质市场的关注，在市场动荡时期具备较强的抗风险能力 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前办公室租赁管道健康，多户住宅需求强劲，但对宏观经济形势保持警惕，国家政策的波动可能给办公室租赁和经济带来挑战 [9][10] - 随着经济复苏和新开发项目放缓，公司希望租金收入增长能够抵消债务成本上升的影响，尽管目前债务成本可能增加100 - 200个基点，但如果市场改善，租金上涨将有助于缓解压力 [9][53] 其他重要信息 - 公司在Westwood新收购的物业开发新住宅大楼的总投资预计在1.5 - 2亿美元之间，为期3 - 4年，包括收购成本、新楼建设和现有塔楼升级 [11] - 第一季度公司完成两笔债务融资，一笔是1.272亿美元的无追索权仅付息住宅物业贷款，利率固定为4.99%，2030年4月到期；另一笔是3.35亿美元有担保办公室贷款的再融资，无追索权仅付息，有效固定利率为4.57%，2032年3月到期 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否详细介绍面积超1万平方英尺的大型租户租赁情况以及本季度租赁节奏，不同月份大小租户租赁是否有变化 - 本季度新租赁增加，各行业需求良好，超1万平方英尺的大型租户租赁表现强劲，涉及法律、房地产、健身等行业，核心组合表现良好，连续三个季度超1万平方英尺租赁情况改善，大型租户推动办公室组合实现正吸纳量 [20][21][22] 问题2: 公寓组合表现出色，新增两项资产，能否谈谈多户住宅定价趋势，NOI增长中租金增长和入住率提升的贡献，以及未来租金增长预期 - 公司自火灾前后未改变要价租金，但因租户更替，一些低租金租户更换为按要价租金承租的租户，导致租金变化，公寓入住率非常高；租金可上调10%，公司较为谨慎，市场在火灾前就很强劲且不断增强，目前虽未提价，但租金收入仍有增长 [23][25][26] 问题3: 本季度完成3.35亿美元有担保办公室贷款再融资，利率较好，如何看待该利率，未来其他到期办公室债务能否获得类似利率 - 此类贷款很难获得，公司凭借良好的合作关系完成再融资，预计未来债务成本将较疫情前3%的平均水平上升100 - 200个基点 [30][32] 问题4: 总组合有正吸纳量，但在服务组合租赁率和入住率环比下降，是否意味着新租赁量需进一步提升才能在在服务组合中体现吸纳量，本季度是否有空间提前终止问题影响数据 - 没有空间提前终止问题，正吸纳量考虑了不在服务组合的部分，目前租赁情况良好，但对经济形势有担忧 [35][36][37] 问题5: 宏观不确定性和关税动荡是否导致租户流失或租赁交易失败，特别是进出口相关业务 - 目前尚未看到对租户的影响，但会持续关注是否会导致经济衰退或滞胀 [40][41] 问题6: 收购Westwood物业的开发何时开始 - 公司已在制定计划，希望在未来3 - 4年完成大楼建设，最好是3年 [42] 问题7: 租赁速度超预期，但现金续租利差下降12%，整体表现是否符合预期 - 公司对利差表现不失望也不意外，利差受租赁组合影响，会有波动，关注的直线利差仍为正，市场中利差会有一定波动 [46][47] 问题8: 考虑租赁速度，整体表现是否符合或超出预期 - 超出预期主要指Studio Plaza的租赁情况；公司对租金在高空置市场中保持稳定感到惊讶，这得益于无新建设和公司建筑质量高 [48][49] 问题9: 利息成本预计上升100 - 200个基点，希望NOI能跟进，但指导显示同一物业现金NOI为负1.5% - 2%，如何看待未来几年利息费用和NOI的关系 - 出租组合可直接增加NOI，随着经济复苏和新开发项目减少，租金加速上涨有望抵消利息成本上升，利息成本也可能下降 [53][55] 问题10: Studio Plaza租赁超预期，是指需求、签约情况还是入住率预期，预计何时接近满租 - 包括租赁需求、签约数量和达到合理入住率的速度；公司不做具体预测，但该建筑因位置好、品质高且进行了公共区域改造，吸引了租户，改造工作预计今年完成，部分已签约租约预计今年开始生效 [58][60][61] 问题11: 考虑到过去两年的挑战，娱乐行业需求目前情况如何 - 公司在媒体区仅有一栋建筑，历史上并非娱乐行业大房东，仅与一些代理商有业务往来，与一家大型代理商续签了大租约，对娱乐行业整体需求缺乏足够互动，无法提供更多评论 [64] 问题12: 洛杉矶火灾后复苏情况如何，办公室需求在租户规模、行业或子市场方面是否有变化 - 虽有大量资金进入市场，但目前仅观察到一两个小租约，办公室租赁的增长可能需要时间显现 [68] 问题13: 决定合并合资企业的原因是什么 - 公司与合作伙伴重新签订协议并大幅延长，根据新协议和会计规则，合资企业被合并，合并带来额外利息费用，对收益有一定负面影响，预计约0.01美元 [69][70] 问题14: 未来收购是与合作伙伴共同进行还是全资收购，机会主要在多户住宅还是办公室领域 - 未来收购机会主要在办公室领域，多户住宅市场价格回调幅度小于办公室市场，公司会与合作伙伴共同收购，以维持合作关系 [74][79] 问题15: 如何考虑机会性收购、第三方管理、重建（如Studio Plaza）和股票回购之间的资本分配 - 公司已完成Studio Plaza的重建和租赁工作；曾回购1.15亿美元股票，未来对股票回购持谨慎态度；收购通常会邀请合作伙伴参与 [77][78][79] 问题16: 多户住宅第一季度实现7.7%的同一商店收入增长，入住率提升不多，资产周转率低，无法将租金推至市场水平，是否有一次性项目影响，高个位数增长能否作为未来假设 - 没有一次性项目，入住率同比增加和租金增长是收入增长的原因，部分租金控制单元周转率较低，但其他物业正常周转；公司不提供多户住宅同一商店的指导 [83][84][86] 问题17: 关于Warner Center和新Rams Village开发提案，公司是否参与出售资产，对Warner Center办公室市场有何影响，是否仍考虑退出该市场 - 该开发对Warner Center市场有积极影响，公司与相关方保持沟通并支持其项目；公司不谈论潜在交易，完成交易后会进行公告；公司从未表示要退出该市场 [87][88][89] 问题18: 收购管道情况如何，卖家出售物业的意愿是否增加 - 市场上卖家出售物业的意愿不强，Westside资产被视为核心资产，持有者会尽力保留，但一些核心基金和有投资组合压力的人可能会出售部分资产 [93] 问题19: Studio Plaza目前的租赁率是多少，本季度新租赁中超过30万平方英尺与约27.5万平方英尺（在服务组合）的差异是否主要来自Studio Plaza - 公司不单独跟踪单个建筑的租赁率；新租赁差异来自Studio Plaza和Westwood的新收购物业 [98][99][100] 问题20: 本季度完成两笔债务交易，接下来2026年到期的债务有何计划，是否会影响今年收益，指导中是否包含相关内容 - 公司正在处理大量债务再融资工作，通常会进行7年期贷款并互换5年，保留2年缓冲期，预计债务成本将较疫情前上升100 - 200个基点；指导中不包含未来再融资内容，但考虑了浮动利率和利率曲线的影响 [101][102][105]

财务数据和关键指标变化 - 与2024年第一季度相比，公司收入增长2.7%，FFO降至每股0.40美元，AFFO降至6230万美元，同店物业现金NOI基本持平 [14] - 公司预计2025年摊薄后普通股每股净收入在0.07 - 0.13美元之间，完全摊薄后每股FFO在1.42 - 1.48美元之间 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度办公租赁成功，总办公组合实现正吸纳，签署超30万平方英尺新租约，面积超1万平方英尺的新租户租赁远超历史平均水平 [5] - A级办公组合尽管市场空置率较高，但在租和挂牌租金保持稳定，Studio Plaza改建为多租户办公楼后，租赁情况远超预期 [6] - 本季度签署近80万平方英尺租约，其中新租约超30万平方英尺，面积超1万平方英尺的新租约是两年多来表现最好的一个季度，新租约总价值增长0.9%，现金利差下降12.6% [12] 多户住宅业务 - 多户住宅组合入住率高，收入增长强劲，入住率达99.1% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 沿海子市场对优质住房的需求加速，高端住宅社区受欢迎 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过四条途径恢复并超越疫情前的FFO，包括出租现有办公组合、重新开发Barrington Plaza住宅物业、将Studio Plaza办公楼改建为多租户用途以及收购更多办公和住宅物业 [7] - 公司专注于供应受限的优质市场，拥有保守的融资策略和多元化的租户基础，以应对市场波动 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁市场方面，各行业对办公空间需求良好，多户住宅市场需求强劲，但宏观政策的不确定性和潜在的经济衰退可能对办公租赁造成挑战 [7][8][19] - 利率方面，较高的利率对收入有拖累，预计债务成本将从疫情前的平均3%提高100 - 200个基点，但希望随着经济复苏和新开发放缓，租金收入增长能抵消债务成本的增加 [7] - 租金方面，尽管市场空置率较高，但公司办公租金保持稳定，多户住宅租金因市场需求和低于市场水平的租约调整而增长 [6][21] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了两笔债务再融资，包括一笔1.272亿美元的无追索权仅付息住宅贷款和一笔3.35亿美元的有担保办公楼贷款再融资 [11] - 公司收购了Westwood的一处物业，预计在未来三到四年内完成新住宅大楼的建设，总投资约1.5 - 2亿美元 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请详细介绍面积超1万平方英尺的大型租户租赁情况以及本季度租赁节奏 - 本季度新租赁增加，各行业需求良好，面积超1万平方英尺的租户涉及法律、房地产、健身等行业，核心组合表现良好，连续三个季度在该面积段租赁有改善 [19] 问题2：多户住宅业务的定价趋势、NOI增长驱动因素以及未来租金增长预期 - 公司未改变挂牌租金，目前租金增长可能是低于市场水平的租约调整至市场租金的结果，市场在火灾前就很强劲，未来租金可上调10%，公司会更谨慎 [21][23] 问题3：本季度3.35亿美元有担保办公楼贷款再融资的利率情况以及未来其他到期办公债务能否获得类似利率 - 该利率不错，但此类贷款很难获得，公司与银行关系良好有助于获得贷款，预计未来债务成本将在疫情前平均3%的基础上提高100 - 200个基点 [28][30] 问题4：公司是否看到进出口相关业务的租户流失或租赁交易失败情况 - 目前尚未看到宏观不确定性和关税问题对租户产生影响，但公司会持续关注是否会引发经济衰退或滞胀 [38][39] 问题5：Westwood物业开发的时间安排 - 公司已在制定计划，希望在未来三到四年内完成新住宅大楼的建设，最好是三年内 [40] 问题6：租赁速度和现金利差表现是否符合预期 - 公司对利差表现不失望也不惊讶，利差会因租约组合而异，直线利差仍为正，市场中利差会有波动 [43][44] 问题7：利息成本上升与NOI增长的关系以及未来展望 - 出租组合和经济复苏带来的租金加速增长有望抵消利息成本的增加，未来利率也可能下降 [51] 问题8：Studio Plaza租赁情况，包括需求、签约情况和预计达到合理入住率的时间 - 租赁需求、签约数量和达到合理入住率的速度均超预期，该建筑位置优越、质量高，公共区域改造后吸引了租户，改造工作预计今年完成，部分已签约租约有望今年开始 [56][58][59] 问题9：娱乐行业需求情况 - 公司在媒体区只有一栋建筑，历史上不是娱乐行业的主要房东，仅与一家大型经纪公司续签了租约，缺乏足够信息对整体需求进行评论 [60] 问题10：洛杉矶火灾后办公市场的复苏情况以及需求变化 - 虽然有大量资金流入市场，但目前仅看到一两个小租约，可能需要时间才能体现出对办公租赁的促进作用 [65] 问题11：合并合资企业的原因和影响 - 公司与合作伙伴重新签订协议并大幅延长，根据新协议和会计规则，该合资企业被合并，这带来了额外的利息费用，对收益有轻微负面影响 [66][67] 问题12：未来收购是与合资伙伴合作还是全资收购，机会在多户住宅还是办公市场 - 公司将专注于办公市场，寻找优质办公大楼，与合作伙伴共同投资，因为多户住宅市场价格回调幅度小于办公市场 [70] 问题13：资本分配的考虑，包括收购、第三方管理、再开发和股票回购 - 公司已致力于Studio Plaza的重建和租赁，股票回购方面比较谨慎，收购通常会与合作伙伴合作，让他们有机会参与 [73][74][75] 问题14：多户住宅业务第一季度收入增长是否有一次性因素，以及未来增长预期 - 没有一次性因素，入住率同比增加和租金增长是收入增长的原因，公司不提供多户住宅同店业务的指引，但历史上是高个位数增长 [78][79][80] 问题15：Warner Center和新Rams Village开发提案对公司的影响，是否考虑出售资产以及长期所有权计划 - 该开发对Warner Center市场有利，公司与相关方有沟通并支持，但不谈论潜在交易，公司从未表示要退出该市场 [83][84][85] 问题16：收购管道情况，卖家是否更愿意出售物业 - 西海岸的资产被视为核心资产，卖家不太愿意出售，但一些核心基金和有投资组合压力的人可能会出售部分资产，目前市场上出售的资产并不多 [87] 问题17：Studio Plaza目前的出租率以及本季度新租赁面积的构成 - 公司不提供单个建筑的出租率数据，本季度非在服务组合的新租赁面积来自Studio Plaza和Westwood的新收购物业 [91][92] 问题18：2026年到期债务的再融资计划以及对今年收益的影响 - 公司正在努力进行债务再融资，通常会选择七年期贷款并互换五年，留出两年的缓冲期，未来再融资不包含在指引中，但指引中已考虑了浮动利率的影响 [93][94][97]

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司股票表现领先，涨幅达49%，2023年涨幅为36%，虽年末下跌12%，但跌幅小于其他中央商务区办公类公司 [9] - 第一季度可比资金营运指数（FFO）为每股0.63美元，较去年同期的0.55美元增加8美分，高于分析师共识9美分 [19][27] - 整体公认会计原则（GAAP）同店净营业收入（NOI）增长3.5% [19] - 截至目前，公司今年已减少债务9.15亿美元，增加现金5亿美元，零售合资企业优先股权益从年初的18.28亿美元降至10.79亿美元，现金余额达14亿美元，加上未提取的信贷额度16亿美元，即时流动性达30亿美元 [18] - 上述交易预计使GAAP收益增加约3600万美元，其中纽约大学交易贡献2500万美元，PENN1地面租金重置结果贡献1100万美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度共租赁103.9万平方英尺，其中纽约办公租赁面积70.9万平方英尺，起始租金为每平方英尺95美元，现金和GAAP的按市值计价分别为6.5%和9.5%，平均租赁期限为14.7年 [19] - 旧金山555加利福尼亚街办公楼完成两笔大型总部续租和扩建交易，自2022年以来已租赁65.7万平方英尺，持续跑赢市场 [31] - 纽约租赁管道强劲，达200万平方英尺 [20] 零售业务 - 1月以创纪录的每平方英尺2万美元价格出售第五大道666号的优衣库物业，净收益3.42亿美元用于部分赎回该资产的零售合资企业优先股权益 [12] - 保留纽约大学租赁资产中的韦格曼斯零售公寓，今年预计产生470万美元收入 [16] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 曼哈顿是美国最好的房地产市场，办公、公寓和零售需求强劲，1.8亿平方英尺的A级优质建筑市场中，可用空间迅速减少，新建成本约为每平方英尺2500美元，利率在6% - 7%，短期内无新供应，是典型的房东市场 [10][11] - 纽约办公租赁市场在第一季度保持强劲势头，交易量为2019年第四季度以来最强，最佳市场的可用性持续下降，预计市场将继续收紧，租金将上涨 [28][29] 旧金山市场 - 市场在经历疫情后一直具有挑战性，但目前终于出现改善迹象，新市长开局良好，有望恢复城市的健康和活力 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于增强流动性，通过出售资产、完成融资和处理租赁交易等方式减少债务、增加现金 [12][13][18] - 积极推进租赁业务，特别是在纽约和旧金山的优质资产，预计通过租赁PENN2和填补零售空缺，未来几年将分别增加1.25亿美元和1500万美元的NOI [21] - 计划在350公园大道开发一座180万平方英尺的总部塔楼，同时有其他资产待售 [23] - 公司认为优质资产始终能获得高价，不会以受疫情影响的低价出售优质资产，将耐心等待市场恢复 [57][59] - 关注公寓开发，将在宾州区开发少量公寓项目，但不会购买现有公寓楼 [84][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境与三个月前不同，关税政策旨在引入对称性和公平性，并为联邦政府创造新的收入来源，有望减少联邦预算赤字，预计全球贸易争端将比预期更快解决 [8] - 公司对业务未来充满热情，基本动态依然有利，纽约市场需求强劲，供应有限，租金和资产价值有望上涨 [9][10][11] - 预计2025年可比FFO与去年基本持平，2027年PENN1和PENN2的租赁完成将带来显著收益增长 [28] - 对市场和租赁管道持积极态度，尽管市场存在波动，但相信不会影响大多数租户的租赁决策 [29] 其他重要信息 - 4月22日，公司在PENN1地面租赁租金重置仲裁中获得有利裁决，2023年6月17日起25年的年地面租金为1500万美元，若产权所有者在最终判决中胜诉，年租金将追溯至2023年6月17日调整为2020万美元，公司此前按每年2620万美元计提租金，第一季度因此冲回1720万美元的超额租金费用，GAAP收益每年将增加1100万美元 [13][14] - 3月，公司与环球音乐集团完成一笔33.7万平方英尺的租赁交易，使宾州2号楼的出租率达到约50% [14] - 昨日，公司与纽约大学完成770百老汇大街110万平方英尺的主租赁协议，纽约大学预付租金9.35亿美元，每年支付租金130万美元，公司将在第二季度确认约8亿美元的GAAP财务报表收益，该交易每年将增加2500万美元收益，吸收该资产目前50万平方英尺的空置面积 [15][16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：200万平方英尺的租赁谈判在PENN1、PENN2和其他投资组合中的分布情况，以及PENN2年底达到80%出租率的信心水平 - 200万平方英尺的租赁管道中，约50%来自PENN1和PENN2，PENN2有很多优质活动，租金每周都在上涨，公司对达到80%出租率的信心与上季度相同，即使时间稍有偏差，也不会有重大影响 [39][41] 问题：350公园项目的决策情况及所需的市场里程碑和成就 - 公司建议参考10 - K报告和新闻稿以获取详细信息 [44] 问题：公司14亿美元现金的用途 - 现金用于偿还即将到期的无担保债券，支持350公园和宾州区的开发项目，以及可能的新投资机会，同时也可用于偿还部分高成本债务 [48][49] 问题：公司出售零售资产的情况，以及奢侈品零售商购买与租赁房地产的意愿 - 公司表示部分纽约以外的建筑可能会在合适价格出售，曼哈顿有非核心建筑待售，零售商对优质地段的房地产购买意愿强烈，如第五大道、苏豪区等，他们希望长期拥有这些资产以避免租赁风险，公司会在合适价格下进行交易 [51][52][91] 问题：公司拟出售资产的估值是否会回到或超过2019年水平 - 公司认为优质资产会恢复并获得更高价格，不会以受疫情影响的低价出售，市场在销售方面持续改善，最佳资产始终能获得高价 [57][59] 问题：租赁管道中能提高入住率的比例，以及预计入住率情况 - 租赁管道中很大一部分将增加入住率，主要是吸收空置空间和新交易、扩张交易，公司此前已预计入住率会因PENN2投入使用而下降，目前纽约办公室入住率已从84.4%提高到87.4%，预计未来一两年将升至90%以上，若PENN1和PENN2全部租出，入住率将达到94% [60][62][63] 问题：宾州区GAAP NOI和现金NOI之间约2000万美元差距的持续时间，以及现金NOI何时超过GAAP NOI - 该问题建议线下讨论，预计大部分情况会在后期出现，2027年收益将显著增长 [70] 问题：是否考虑展示核心入住率或在役物业的入住率 - 公司会认真考虑该建议，因为部分资产因待开发或处理问题而空置，影响了整体入住率数据 [71][72] 问题：Deloitte项目与PENN15项目的数学比较，以及200万美元以上项目的可行性 - 公司认为自己在曼哈顿西区拥有最佳空置土地，Deloitte交易对租户来说很有吸引力，但价格较紧，公司不会接受不符合股东利益的交易，预计市场将进入房东牛市，价值、价格和交易量将上升，新建筑数量将稀缺 [78][79][80] 问题：公司对公寓开发的考虑，以及如何平衡公寓和办公投资 - 公司主要是办公公司，但也认识到公寓市场的稳定性，将在宾州区开发少量公寓项目，不会购买现有公寓楼，投资将倾向于高品质建筑，以应对资本需求和租金上涨的趋势 [83][84][100] 问题：纽约市业主自用者的趋势，以及对公司处置资产的影响 - 在零售方面，奢侈品零售商希望长期拥有曼哈顿的优质地段，如第五大道、苏豪区等，愿意支付高价以避免租赁风险，公司会在合适价格下进行交易；在办公方面，人才倾向于在纽约工作，推动了业主自用者的活动，租金上涨和供应短缺使这些项目具有可行性 [91][92][93] 问题：租户行为的变化，以及对投资组合长期投资的影响 - 租户方面，租金上涨，免租期开始减少，租户提前续约的情况增多，纽约市场各行业都有扩张需求；投资组合方面，公司将投资高品质建筑，以应对资本需求和租金上涨的趋势，过去几年一直在重塑投资组合，出售不符合未来发展的资产 [97][98][100] 问题：宾州区的下一个项目，以及联邦政府参与宾州车站规划的影响 - 公司将在开始实际项目时公布公寓开发的具体情况，目前正在进行第八大道和第34街的小块土地上的公寓项目；公司支持联邦政府参与宾州车站规划，过去几年一直在与政府合作改善宾州车站，欢迎任何有助于完成地下工程的支持 [108][109][110] 问题：第五大道合资企业中优先股的剩余面值和收益率 - 优先股剩余面值约为10.5亿美元，收益率约为5.5%，综合收益率约为5% [114][115] 问题：宏观不确定性对租赁的影响，以及1 - 3月和4 - 5月的趋势 - 截至目前，租赁业务未受影响，但公司会关注市场变化，零售商中从海外采购产品的企业会受到一定影响，部分企业会暂停决策 [117][118] 问题：2025年和2026年初到期债务的再融资情况和成本 - 团队正在努力处理到期债务的再融资，市场开放，多数债务可按面值再融资，但具体决策将根据定价情况而定，预计整体利息会有一定增加，但不会很显著 [122][123] 问题：入住率轨迹是否意味着同店NOI也会在2027年加速增长 - 预计2027年随着资产租赁完成，同店NOI将随入住率增长而增长 [126] 问题：资本分配的优先级，以及酒店宾州物业的潜在出售情况 - 公司会评估所有机会，目前重点是投资现有业务，包括新开发和偿还部分债务，也会关注外部机会，股票回购不是当前重点 [128] 问题：纽约大学交易中，偿还抵押贷款带来3500万美元收益的抵消因素，以及NOI在现金和GAAP处理上的差异 - 3500万美元收益包含公司层面的掉期交易，排除掉期后，该资产的利息费用为4700万美元，当前NOI约为4950万美元，基本持平；未来考虑纽约大学的付款、韦格曼斯交易和保留现金的利息，预计收益约为2900万美元 [133] 问题：PENN1的租赁率 - PENN1的租赁率与入住率相同，为88% [135] 问题：PENN1地面租赁租金仲裁裁决后诉讼的情况 - 仲裁裁决年租金为1500万美元，目前有诉讼要求将租金提高到2000万美元，若公司胜诉，1500万美元租金将持续25年，若败诉，租金将追溯至2023年6月17日调整为2000万美元 [139][140]

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司股票表现领先办公类股票，涨幅达49%，2023年涨幅为36%，年末虽下跌12%，但跌幅小于其他中央商务区办公类公司 [8][9] - 第一季度可比FFO为每股0.63美元，较去年第一季度增加0.08美元，比分析师共识高0.09美元 [18] - 整体GAAP同店NOI增长3.5% [18] - 第一季度活动使公司债务减少9.15亿美元，现金增加5亿美元，零售合资企业优先股权益从年初的18.28亿美元降至10.79亿美元，现金余额达14亿美元，未动用信贷额度16亿美元，即时流动性达30亿美元，GAAP收益预计增加约3600万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约办公业务 - 共租赁103.9万平方英尺，其中纽约办公70.9万平方英尺，起始租金95美元，现金按市值计价6.5%，GAAP按市值计价9.5%，平均租赁期限14.7年 [18] - 与环球音乐集团在PENN2签订33.7万平方英尺租约，PENN1租赁16.3万平方英尺 [18] - 纽约办公入住率本季度从88.8%降至84.4%，因PENN2全面投入使用，随着770百老汇大楼主租约完成，目前办公入住率增至87.4%，预计未来一年左右将升至90%以上 [27] 旧金山业务 - 在旧金山555加利福尼亚路办公塔楼完成总计22.2万平方英尺租约，起始租金120美元，自2022年以来已租赁65.7万平方英尺 [19][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿是美国最佳房地产市场，在1.8亿平方英尺的A级优质建筑市场中，需求强劲，可用空间迅速减少，因新建成本高（每平方英尺2500美元）和利率在6% - 7%，暂无新供应，是房东市场 [9][10] - 纽约办公租赁市场第一季度保持强劲势头，交易量为2019年第四季度以来最强，最佳甲级市场可用性持续下降，预计未来几年市场将收紧，推动租金上涨 [27][28] - 旧金山市场虽历史上疲软，但已出现改善迹象，555加利福尼亚路大楼表现出色 [30][31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司团队致力于建立流动性、开展租赁和交易业务，如出售资产、进行融资、完成重大租约等 [11][13][14] - 计划利用现金偿还债务、进行新投资和开展开发项目，如偿还即将到期的无担保债券，在350公园大道和宾州区开展开发计划 [46][47] - 考虑出售非核心资产，包括纽约以外和曼哈顿的一些建筑，同时关注市场机会进行新投资 [49] - 公司主要是办公类公司，但也会在宾州区开发少量公寓项目 [81][102] - 行业中出现业主自用趋势，零售商和企业倾向于购买优质地段的房地产以长期持有 [90][91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境与三个月前不同，关税政策可能影响客户和租户，但预计全球纷争将很快解决 [7] - 公司对未来业务充满热情，基本动力依然存在，如市场供需动态将推动租金和现有优质建筑价值上升 [8][10] - 虽当前市场有波动，但不认为会影响大多数租户的租赁决策，对市场和交易管道持积极态度 [28] 其他重要信息 - 公司是美国首个在所有运营建筑组合中实现100%认证的企业，发布了全面的可持续发展报告 [22][23] - 多数有担保贷款反映当前市场利率，贷款到期进入利率上升市场时无保护措施 [23] 问答环节所有提问和回答 问题1: 200万平方英尺的租赁谈判在PENN1、PENN2和其他投资组合中的分布情况，以及PENN2年底达到80%出租率的信心水平 - 约50%的租赁管道在PENN1和PENN2，PENN2有很多业务活动，租金每周都在上涨，公司对达到相关目标有信心，具体时间影响不大 [38][40] 问题2: 350公园大道项目的决策情况及所需的市场里程碑和成就 - 相关披露信息在10 - K报告和新闻稿中，建议查阅 [43] 问题3: 公司14亿美元现金的用途 - 公司用现金降低了资产负债表杠杆，未来计划保留现金作为缓冲、偿还部分高成本债务、寻找新投资机会，还会用于支付即将到期的无担保债券和开展开发项目 [46][47] 问题4: 奢侈品零售商购买房地产而非租赁的意愿，以及公司出售资产的情况 - 公司表示在合适价格下愿意出售重要零售资产，市场上零售商和大企业购买房地产的趋势明显，对纽约房地产市场是好事 [49][50][51] 问题5: 公司拟出售资产的估值是否会回到或超过2019年水平 - 公司会有针对性地选择合适的交易对手，优质资产价格会回升，不会以受疫情影响的低价出售资产，基准是2019年，资产价值正在恢复并将上涨 [55][57] 问题6: 租赁管道中能推动入住率的部分，以及公司预期的入住率情况 - 租赁管道中很大一部分将增加入住率，吸收空置空间；公司预计未来一年左右入住率升至90%以上，若PENN1和PENN2完全出租，约24个月后入住率将达94% [58][61][62] 问题7: PENN1和PENN2稳定后GAAP NOI和现金NOI差距持续的时间，以及现金NOI何时超过GAAP NOI - 大部分情况将在后期出现，2027年收益将显著提升，具体细节将线下讨论 [68][69] 问题8: 公司是否考虑展示核心入住率或在运营物业的入住率 - 公司会进一步考虑该建议 [70][71] 问题9: Deloitte项目与PENN15项目的数学计算对比，以及200万美元以上项目的可行性 - 公司认为拥有曼哈顿西区最佳空置土地，Deloitte项目价格有竞争力，公司不会接受无合理财务回报的交易，市场正走向房东牛市，价格和交易将增加，新项目稀缺，公司财务状况良好可保持耐心 [75][77][78] 问题10: 公司对公寓开发的考虑，是针对现有场地、小型项目还是其他方式 - 公司主要是办公类公司，但也会在宾州区开发少量公寓，不会购买现有公寓楼，会进行公寓开发但较为谨慎 [81][82][102] 问题11: 纽约市业主自用趋势及公司资产处置情况 - 零售领域，零售商希望长期拥有优质地段房地产，支付高价购买；办公领域，企业因人才需求和租金上涨等因素购买或长期租赁房地产，公司认为这种趋势会持续 [90][91][92] 问题12: 租户行为的变化，如优惠、提前续约活动和租金增长情况，以及对投资组合长期投资的影响 - 租金上涨，免租期开始减少，租户提前续约增多，纽约市场各行业扩张明显；公司认为应投资优质建筑，未来租金和免租期将改善，但现金租户装修补贴不会改善，公司主要开发办公项目，也会在宾州区开发少量公寓 [96][97][99] 问题13: 宾州区的下一个项目，以及联邦政府参与宾州车站规划的影响 - 公司不会提前公布公寓开发项目组合，已在第八大道和第34街的地块开展小型公寓项目；公司支持联邦政府参与改善宾州车站，认为车站情况已改善，欢迎各方帮助完成地下部分的工作 [107][109][112] 问题14: 第五大道合资企业中优先股的剩余面值和收益率 - 剩余面值约10.5亿美元，收益率约5.5%，综合约5% [114][115] 问题15: 宏观不确定性未影响租赁的信心来源，以及1 - 3月、4月和5月的趋势 - 目前租赁业务未受影响，但公司会关注；近期亚马逊、Deloitte和NYU的交易表明租户仍在做决策，零售商中从海外采购产品的企业受影响较大 [117][118] 问题16: 2025年剩余时间和2026年初到期债务的再融资情况和潜在逆风 - 团队正在努力处理到期债务，市场开放可执行交易，多数债务可按面值再融资，具体决策将根据定价和市场情况确定，不同资产情况不同，总体利息会有一定增加但不显著 [121][122][123] 问题17: 入住率上升后，同店NOI等指标是否会在2027年加速增长，以及资本分配的优先顺序和酒店宾州地块的潜在出售情况 - 预计2027年随着资产出租率提高，同店NOI等指标将跟随入住率上升；资本分配重点是投资现有业务，包括新开发和偿还债务，也会关注外部机会，目前不优先考虑股票回购 [126][128] 问题18: NYU交易每年增值2500万美元的抵消因素，以及NOI在现金和GAAP处理上的差异 - 若排除公司层面的掉期交易，该资产的利息支出为4700万美元，当前NOI约4950万美元，基本持平；考虑未来从NYU获得的付款、韦格曼斯交易和保留资金的利息，约为2900万美元 [133] 问题19: PENN1的出租率是否高于88%的入住率 - PENN1的出租率与入住率相同 [135] 问题20: 宾州1号地租金仲裁裁决为1500万美元，但有诉讼要求2000万美元，如何理解这一情况 - 仲裁小组的裁决是基础情况，若公司胜诉，1500万美元的年租金将持续25年；若败诉，年租金将变为2000万美元，公司认为自身立场良好 [139][140]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度可比FFO为每股0.63美元，较去年同期的0.55美元增加0.08美元，主要因PENN1有利的地租重置、更高的招牌净营业收入和租金起租带来的净营业收入增加，部分被已知的租户迁出和较低的利息及投资收入影响所抵消 [16][24] - 整体GAAP同店净营业收入增长3.5% [16] - 截至目前公司减少债务9.15亿美元，增加现金5亿美元，零售合资企业优先股权益从年初的18.28亿美元降至10.79亿美元，现金余额达14亿美元，加上未动用的信贷额度16亿美元，即时流动性为30亿美元，上述交易预计使GAAP收益增加约3600万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约办公室业务 - 第一季度纽约办公室入住率从上个季度的88.8%降至84.4%，主要因PENN2全面投入使用，不过随着770 Broadway的主租赁完成，当前办公室入住率增至87.4%，预计未来一年左右将升至90%以上 [25] - 第一季度完成31笔交易，总计70.9万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺95美元，有6.5%的正向按市值计价 [27] 旧金山办公室业务 - 555 California Street自2022年以来已租赁65.7万平方英尺，第一季度与Dodging Cox和Goldman Sachs完成两笔大型总部续租和扩建交易，均有正向现金按市值计价，该建筑继续在市场中表现出色 [29] 零售业务 - 1月以创纪录的每平方英尺2万美元的价格完成666 Fifth Avenue的Uniqlo出售，获得3.42亿美元净收益 [9] - 与NYU完成770 Broadway的110万平方英尺主租赁，NYU预付租金9.35亿美元，公司用部分预付租金偿还7亿美元抵押贷款，2亿美元增加现金余额，预计第二季度确认约8亿美元GAAP财务报表收益，保留的Wegmans零售公寓今年将产生470万美元收入，该交易每年增值2500万美元 [12][13][14] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 纽约曼哈顿是美国最好的房地产市场，尤其是办公室市场，在公司竞争的1.8亿平方英尺A类优质建筑市场中，需求持续强劲，可用空间迅速减少，由于新建成本约每平方英尺2500美元且利率在6% - 7%，短期内无新供应，是典型的房东市场 [7][8] - 第一季度纽约办公室租赁市场保持强劲势头，是2019年第四季度以来季度成交量最强的一次，最佳市场的可用性持续下降，预计市场将继续收紧，推动租金上涨 [25][27] 旧金山市场 - 旧金山市场自疫情以来一直具有挑战性，但目前终于显示出改善迹象，新市长开局良好，有望帮助恢复城市的健康和活力 [29][30] 资本市场 - 第一季度CMBS市场对公司等大型优质资产开放，利差持续收窄，但自4月2日总统宣布新关税政策后，融资市场出现大幅波动，利差扩大，新发行延迟，不过公司仍完成了15.35 Broadway的融资，预计如果优质发行人和资产继续有市场准入，市场将在短期内稳定 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于纽约和旧金山的核心市场，通过出售资产、完成租赁和融资交易来增加流动性、减少债务和提高收益 [9][10][12] - 积极推进PENN1和PENN2的租赁工作，预计到2027年全面产生积极影响，带来显著的收益增长 [19][25] - 考虑在Penn District开发一些公寓项目，但主要仍以办公室开发为主 [80][81][100] - 关注市场机会，寻找新的投资和发展项目，如350 Park Avenue的总部塔楼开发 [21] - 注重可持续发展，是美国首个在整个运营建筑组合中实现100%认证的公司 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境与三个月前不同，关税旨在引入对称性和公平性，为联邦政府创造新的收入来源，有望控制联邦预算赤字，尽管存在策略和不确定性，但相信全球纷争将比预期更快解决 [5][6] - 公司股票表现领先于办公室类股，2024年上涨49%，2023年上涨36%，尽管年底下跌12%，但跌幅小于其他中央商务区办公室公司 [6][7] - 对纽约和旧金山市场持积极态度，认为纽约办公室市场需求强劲，供应有限，租金将上涨，现有优质建筑价值将大幅增加；旧金山市场正在改善，新市长有望带来积极影响 [7][8][29][30] - 对公司未来前景充满信心，PENN1和PENN2的租赁和发展将成为公司未来几年的增长引擎，预计到2027年实现显著的收益增长 [19][20][25] 其他重要信息 - 公司发布了第一季度收益报告和季度报告，并在公司网站的投资者关系板块提供相关文件和补充财务信息包 [3] - 公司在可持续发展方面取得多项成就，其可持续发展报告可在公司网站的可持续发展页面查看 [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 200万平方英尺的谈判在PENN1、PENN2和其他投资组合中的分布情况，以及对PENN2年底达到80%租赁率的信心 - 200万平方英尺的租赁管道中，约50%来自PENN1和PENN2，PENN2有很多优质活动，PENN1也不断有新租户入驻，公司对PENN2达到租赁目标有信心，虽然不确定是否在年底实现，但认为迟早会达到，且租金会更高 [37][39] 问题2: 350 Park项目的决策情况和需要看到的市场里程碑 - 公司建议参考10 - K报告和新闻稿获取详细信息 [41] 问题3: 公司现金余额的用途 - 公司对目前的现金状况满意，现金可用于降低资产负债表杠杆，同时公司计划保留部分现金作为缓冲，偿还一些高成本债务，并寻找新的投资机会 [44] 问题4: 公司出售共享零售合资企业资产的情况以及奢侈品零售商购买与租赁房地产的意愿 - 公司表示在合适价格下会出售一些非纽约和曼哈顿的非核心建筑，零售商购买曼哈顿核心地段房地产的意愿增强，因为这些地段销售业绩好，他们希望长期拥有控制权，公司在合适价格下会进行交易 [47][48][89] 问题5: 公司拟出售资产的估值情况以及租赁管道对入住率的影响 - 公司不会以受COVID影响的低价出售优质资产，基准是2019年的预COVID水平，这些资产正在恢复并将随着时间推移获得更高价格；租赁管道中的大部分交易将增加入住率，吸收空置空间 [53][55][56] 问题6: Penn District的GAAP NOI和现金NOI差距会持续多久以及何时现金NOI会超过GAAP NOI - 大部分情况将在后期出现，2027年收益会显著增长，具体细节需进一步探讨 [66][67] 问题7: 是否考虑展示核心入住率或在役物业的入住率 - 公司会认真考虑该建议，因为公司有部分资产因待开发或处理而空置，影响了公布的入住率水平 [68][70] 问题8: Deloitte项目与PENN15项目的数学比较以及市场对大型项目的接受程度 - 公司认为自己在曼哈顿西区有最好的空置土地，Deloitte项目价格有竞争力，公司不会接受不能为股东带来预期财务结果的交易，相信市场正处于房东牛市的初期，价值、价格和交易将上升，新项目建设将稀缺 [74][75][76] 问题9: 公司对公寓开发的考虑，是基于现有场地还是小规模项目 - 公司主要是办公室公司，但也会考虑在Penn District开发一些公寓项目，不会购买现有公寓楼，公寓市场政治因素复杂，但长期来看比办公室市场更稳定 [80][81][100] 问题10: 租户行为的变化以及对投资组合长期投资的影响 - 租户方面，租金上涨，免租期开始减少，租户提前续约增多，纽约市场各行业扩张活跃；投资组合方面，公司应投资于高质量建筑，以推动租金上涨和收紧优惠政策，公司过去几年一直在重塑投资组合，未来将继续关注高质量资产，同时在主要开发活动中以办公室开发为主，在Penn District适当开发公寓 [94][95][97] 问题11: Penn District的下一个项目以及联邦政府参与Penn Station规划的影响 - 公司不会提前公布项目组合，正在进行第八大道和34街的小型公寓项目；公司支持任何对Penn Station的投资和改善工作，认为目前Penn District已与过去大不相同，取得了显著改善 [105][107][109] 问题12: 第五大道合资企业中优先股的剩余面值和收益率 - 剩余面值约为10.5亿美元，收益率约为5.5%，综合约为5% [112] 问题13: 宏观不确定性对租赁的影响以及第一季度、4月和5月的趋势 - 截至目前，公司租赁业务未受影响，但会保持关注，近期亚马逊、Deloitte和NYU的交易表明租户仍在做出决策；零售商方面，从海外采购产品的商家业务受影响较大，会暂停决策 [114][115] 问题14: 2025年剩余时间和2026年初到期债务的再融资情况和指导 - 团队正在努力处理到期债务，市场开放，预计未来几个季度完成再融资，总体利息会略有增加但不显著，不同资产的再融资情况会有所不同 [118][119] 问题15: 入住率轨迹与同店净营业收入的关系以及资本分配的优先级和Hotel Penn场地的潜在出售情况 - 预计到2027年，随着资产租赁完成，同店净营业收入将跟随入住率上升；资本分配方面，公司会评估所有机会，目前重点是投资现有业务，包括新开发或偿还债务，股票回购不是当前首要考虑事项，Hotel Penn场地潜在出售情况暂无更新 [122][124] 问题16: NYU交易的收益抵消因素以及NOI的现金和GAAP处理差异，PENN1的租赁率 - NYU交易中，若排除公司层面的掉期，资产的利息支出为4700万美元，当前NOI约为4950万美元，考虑未来从NYU的付款、Wegmans交易和保留资金的利息，预计达到约2900万美元；PENN1的租赁率与入住率相同，为88% [129][131] 问题17: PENN1地租诉讼的总体情况 - 仲裁小组确定每年地租为1500万美元，若公司在诉讼中胜诉，该金额将持续25年，若败诉，每年地租将追溯至2023年6月17日起变为2020万美元，公司认为自己在诉讼中有良好立场 [135][136]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化每股FFO为0.39美元，符合预期，是季节性表现最弱的季度，有近0.1美元的季节性费用预计不会在第二季度再次出现 [20] - 同店现金NOI增长2.3%，主要受与天气波动相关的较高运营费用和艰难的同比比较影响，预计今年剩余时间将大幅加速增长 [20][21] - 第一季度出售四座建筑，收入2800万美元，季度末后收到一笔未偿还贷款的全额还款，获得3800万美元额外收益，季度初偿还了2026年到期的3500万美元定期贷款 [21][22] - 净债务与调整后EBITDA的比率与2024年末持平，为6.4倍，预计随着处置计划的执行，今年将降至6 - 6.25倍的指导范围 [22] - 季度末循环信贷额度有14亿美元的可用额度，昨日使用其中2.5亿美元偿还了到期票据，这是2025年唯一到期的债务，预计随着时间推移用出售资产的收益减少循环信贷额度余额 [23] - 重申全年归一化每股FFO指导为1.56 - 1.6美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度开始了近150万平方英尺的新租约和续约租约，签署的未占用管道（SNO）超过63万平方英尺，代表未来几个季度近165个基点的入住率，新租约面积为37万平方英尺，符合历史趋势，有望实现或超过年度新租约目标 [16][17] - 同店组合的租户保留率较上一季度提高了300多个基点，达到近85%，入住率略有上升至89.3%，预计全年入住率将逐步提高，大部分增长预计在下半年，2025年的展望是到年底吸收75 - 125个基点的入住率 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场有利条件在2024年持续到2025年，市场上有相对充裕的股权干粉资金，贷款人愿意放贷，且医疗办公大楼（MOB）的待售供应相对较低，有利于公司处置资产 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一专注于门诊医疗的纯房地产投资信托基金（REIT），愿景是成为股权投资者寻求门诊医疗投资的首选，以及医疗系统的首选房东 [8][9] - 新CEO Peter Scott的近期重点包括租赁、投资组合优化、资产负债表管理、提高组织效率和加强财务纪律，目标是创建更稳定的平台，改善盈利增长状况，提高估值倍数和股价 [11][12][13] - 租赁方面，目标是将稳定入住率提高到90%左右，预计2025年入住率将逐步增长 [11] - 投资组合优化方面，正在审查投资组合，通过出售在规模有限或难以实现规模的市场中的资产来实现NOI增长潜力最大化，重点是出售资产而非将其投入合资企业 [12] - 资产负债表管理方面，需要延长债务期限并降低整体负债水平，评估报告的杠杆指标以更好地与同行保持一致 [12][13] - 组织效率方面，包括降低公司层面的一般和行政费用（G&A）以及物业层面的运营费用，提高NOI利润率 [13] - 财务纪律方面，将结合改进技术和系统以及对平台进行进一步投资 [14] - 行业中，门诊医疗的潜在运营基本面强劲，新供应仍然低迷，需求稳步增加，公司的校园内投资组合在行业研究中获得了A+的最高平均评分，显示出比同行更具弹性的门诊投资组合 [9][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗需求仍然强劲，医疗系统的租赁需求增加，且未看到其扩张计划放缓的迹象，公司的租赁管道稳固，有望在今年剩余时间实现NOI加速增长 [16][17][19] - 虽然宏观经济和政策环境存在不确定性，但公司的投资组合具有韧性，且与医疗系统保持着良好的关系，有利于业务发展 [18][90] - 公司对2025年的业绩表现有信心，预计同店NOI增长、FFO和FAD每股收益将在第二季度加速上升 [23] 其他重要信息 - 公司宣布Peter Scott为新的总裁兼CEO，他来自门诊医疗房地产行业的同行Healthpeak Properties，曾担任CFO一职 [6] - 本季度维持每股0.31美元的股息，董事会正在讨论股息问题，在明确盈利状况之前不会做出决定，股息将是战略计划的结果而非输入 [15] - 公司已从Prospect收到2月、3月和4月的全额租金，Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，但两者均未包含在原指导范围内 [62][63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 战略重点是否按优先级排序，以及实现目标的时间框架 - 回答: 并非严格按优先级排序，近期主要目标是尽快完成投资组合优化和去杠杆化，以便在2026年的指导中体现；租赁方面，将高80%的入住率提高到低90%可能需要两到三年时间 [27][28] 问题2: 对合资企业（JV）模式的看法 - 回答: 喜欢合资企业模式，与合作伙伴关系良好，希望通过收购来发展，但在优化投资组合时，优先出售在规模有限市场的资产，而不是将其投入合资企业 [29][30] 问题3: 2025年指导是否已确定，以及资产出售对盈利的影响 - 回答: 对2025年的指导有信心，预测中已包含4 - 5亿美元的资产出售，若出售更多资产，主要在下半年完成，对2025年影响不大，但会影响2026年；效率提升对盈利的积极影响将快于资产出售和去杠杆化带来的稀释效应 [35][36][37] 问题4: 2026年股息与资产处置的关系 - 回答: 目前预测显示今年下半年有望覆盖股息，但更关注2026年的股息覆盖情况，股息将是战略计划的结果，需要更多工作才能明确回答 [38] 问题5: 未来收购的重点是校园内还是校园外 - 回答: 收购重点将更多放在核心集群市场，包括校园内、附属或校园外，更注重市场规模和产生超额NOI增长的机会 [43] 问题6: 联邦医疗保健预算削减或政策变化对租户和决策的影响 - 回答: 目前尚不确定政策走向，某些政策如场地中立性或医疗补助削减对公司投资组合影响较小，长期来看可能有间接好处，公司与第三方游说者合作以了解政策动态 [45][46] 问题7: 是否仍有提高租金至市场水平的空间 - 回答: 门诊医疗的运营基本面强劲，需求远超过供应，现有产品租金约为每平方英尺25美元，较过去四到五年上涨约20%，新建项目租金约为每平方英尺35美元，现有租金仍有上涨空间；目前重点是在实现最佳租赁经济效益的同时，提高入住率和利润率，入住率稳定后将有更大机会提高租金 [49][50][51] 问题8: 增加资产处置收益的用途是否仅用于偿还债务，是否考虑股票回购 - 回答: 股票回购在有资产负债表能力时是一种短期策略，但目前公司杠杆率为6.4倍，且被一家评级机构列入负面展望，近期重点是创建资产负债表容量，优先去杠杆化，若能实现目标，未来可能考虑股票回购 [54][55] 问题9: 租金收取情况和预期更新 - 回答: 已收到Prospect 2月、3月和4月的全额租金，破产程序尚早，暂无更多更新；Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，预计今年不会提供太多更新，两者均未包含在原指导范围内 [62][63] 问题10: 战略计划和股息更新的时间框架 - 回答: 下一季度将专注于内部战略计划，下一次财报电话会议将提供更多细节，并对股息进行更多评论，届时有望提供关于今年和2026年的更清晰信息 [66][67] 问题11: 公司利润率的提升空间和机会 - 回答: 内部化方面，部分市场已有相关操作，可选择性考虑；通过赋予本地团队更多权力，将损益责任下放至更接近房地产层面，可提高盈利能力和租户体验，从而改善利润率；提高入住率和签署更多租约是提高利润率的最简单方法；在G&A方面，成本与同行基本一致，可通过削减如查尔斯顿、斯科茨代尔等地的额外办公室成本来节省开支 [74][75][78] 问题12: 租赁管道的规模和交付可能性 - 回答: 租赁管道仍然强劲，医疗系统参与度增加，尽管第一季度通常是新租赁的淡季，但目前的新租赁面积仍使公司有望实现或超过年度目标；医疗系统和医疗保健就业情况良好，将继续推动医疗办公空间需求 [81][82][83] 问题13: 医疗系统的想法和对业务的影响 - 回答: 门诊医疗资产具有韧性，需求保持良好，与医疗系统的租赁交易数量在增加，未看到放缓迹象；医疗系统在多个校区有扩张计划，如增加人员、建立新服务线和外科套房等 [89][90][91] 问题14: 对于2026年到期的债务和掉期，目前可采取的措施 - 回答: 公司有流动性，但2026年有超过10亿美元的债务到期，将与银行集团合作，考虑循环信贷额度和定期贷款的展期选项；目前认为6.4倍的净债务与EBITDA比率过高，但不需要降至5倍，目标在两者之间，初期去杠杆化可能会对收益产生暂时影响，之后会将资金重新投入合适的市场 [94][95][96] 问题15: 如何平衡资产处置驱动的投资组合优化、去杠杆化与未来几年的盈利影响 - 回答: 会谨慎考虑出售资产和获得的资本化率，不会在市场上被动接受价格；虽然去杠杆化会有负面影响，但可以通过租约的年同比递增（接近3%）、提高效率和租赁增长等方面来抵消稀释效应 [102][103][104] 问题16: 不削减股息对运营和增长前景的好处 - 回答: 希望股息覆盖率更低，但目前情况并非如此；保留一些收益可能对盈利增长有一定好处，但尚未做出决定，下一季度将提供更多想法 [105][106] 问题17: 资产处置对提高利润率的潜力，以及核心市场和小市场的NOI利润率差异 - 回答: 在确定潜在处置资产时，采用了自下而上的方法，考虑了NOI利润率和历史租金增长等因素，也考虑了规模和运营效率；随着处置进度的推进，NOI利润率有改善的潜力 [111][112][113] 问题18: 如何看待留存现金流在资本结构、租赁资本支出、再开发或开发机会中的作用 - 回答: 留存收益的首要用途是再开发资本，对现有高质量但较旧的房地产进行翻新可获得更高的租金回报率；其次是用于开发项目 [116][117]