上海大宗交易市场整体表现 - 2025年上海大宗交易市场成交金额连续第四年下滑，全年共录得75宗、共计424亿元成交，宗数与金额同比均下降约40% [1] - 第四季度市场延续低迷，录得14宗、共计67亿元成交，金额同比下降63%、环比下降57% [1] - 行业周期性调整下资产价格进入低位区间，全年单宗成交均价约5.6亿元，第四季度降至4.8亿元，全年成交额小于3亿元的宗数有38笔，占比超50% [1] 交易物业类型分析 - 办公/研发办公是市场最主流选择，2025年成交总额达185亿元，占整体市场的43.6% [1] - 商业板块成交占比为16.6%，略高于公寓和住宅板块的16.5% [2] - 综合板块仅完成1宗交易，但成交占比高达12.7%，主要得益于博华广场百亿级交易的落地 [2] - 酒店类资产成交占比为5%，全年最具话题性的交易为新天地安达仕酒店“0元并购”案 [2] 重点交易案例 - 贝莱德折价出让此前12亿元购入的上海普陀区北岸长风E栋和G栋两座写字楼，总面积约2.78万平方米 [1] - 泰禾大厦以约6.6亿元被上海舜晟建设集团拍下 [1] - 陆家嘴国泰人寿以约9.36亿元总价购入前滩汇N5幢整栋办公楼，建筑面积约1.337万平方米，成交单价约7万元/平方米 [1] - 京投发展以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕45%股权，同时以3500万元受让复地集团对上海礼仕的2.09亿元债权，从而全资控股运营新天地安达仕酒店的上海礼仕 [2] - 山东海鹏经济发展集团以2.05亿元收购上海虹桥国展中心亚朵酒店 [3] 买家与卖家结构 - 内资买家持续占据绝对主导地位，2025年按成交金额计算占比高达97% [3] - 外资买家全年仅完成3笔收购，但在卖方市场表现活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占整体市场份额的三分之一，涉及15宗交易 [3] - 部分外资阶段性退出释放出优质低价资产，同时部分外资正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移 [7] - 自用型买家已成为支撑市场的重要力量，2025年此类买家成交总额约60亿元，占总成交额的26%，金融、TMT、消费等行业企业是核心主体 [7] - 自用型买家更青睐5亿元以下的办公、公寓资产，相关成交宗数占比高达79% [7] 市场特征与趋势 - 商业板块内部呈现分化，小体量商业、沿街商铺备受私人买家及民营企业青睐 [2] - 公寓和住宅板块受益于公募REITs持续扩容，长租公寓与租赁住宅获得更多机构投资者关注 [2] - 法拍交易活跃度持续攀升，全年宗数占总成交的四分之一，反映了部分存量资产的债务压力，并推动了不良资产处置与价值重塑进程 [7] - 市场后续储备方面，目前有140亿元大宗交易处于草签阶段，预计将于2026年上半年完成交割 [8] 未来市场展望 - 公募REITs在酒店、优质办公等业态的扩容，以及发行主管条线的增加，将显著拓宽存量资产的退出与盘活渠道 [8] - 金额在3亿元以内、收益稳定的中小规模交易标的，因产权清晰、决策灵活，在当前市场背景下，仍将是2026年大宗交易市场的主流 [8]