春节旅游市场趋势 - 今年春节“分段式过年”模式更为火爆，2月18日至19日（大年初二至初三）迎来出行高峰，民航出行热度较去年春节同期提升38% [1] - 整个春节假期，民航2次以上出行旅客同比涨幅预计超五成 [1] - 随着假期进入中后段，旅游产品价格逐步“阶梯式回落”，利用假期尾巴“拼假游”或节后错峰出游迎来预订小高潮 [1] 热门旅游目的地表现 - 广东凭借宜人气候、浓郁年味和多元文旅体验，成为春节中后段炙手可热的出游目的地之一 [1] - 截至2月20日（大年初四），云南与广东的民宿预订量在全国范围内实现“断层领先”，稳居春节最受欢迎出游目的地前两位 [2] - 汕头民宿预订量同比增长三成，跃居全国第二，龙眼南路美食街、汕头小公园、南澳岛成为最受游客青睐的商圈及景点 [2] - 广州、潮州、深圳、珠海、惠州、湛江、佛山等广东城市均跻身全国民宿预订TOP50 [2] - 汕头、福州、潮州、太原、西安等城市成为春节节中“特色年味游”目的地前十名，汕头位列第一名 [2] 旅游消费与产品特征 - 春节假期下半程，全家老小集体出游、入住多居室民宿成为出行潮流 [2] - 在广东，度假别墅、海景房、亲子精选房、温泉房成为最受热捧的房型 [2] - 跨省高铁游自2月21日（大年初五）起率先降价，跨省飞机团同步启动第一波降价，2月24日（大年初八）起价格全面回归平日水平 [3] - 粤港澳周边游及港澳团队游价格预计从2月23日（大年初七）起出现明显回落 [3] 错峰游价格变动 - 以“四川阿坝双飞双动5-6天”线路为例，22日出发价为5299元/人，较黄金周前期下降2400元 [3] - “贵州安顺动车5天”线路21日出发价2799元/人，较前一日下降800元 [3] - 粤港澳周边游中，温泉直通车产品降幅显著，部分产品价格实现“腰斩”，如“从化圣托利温泉庄园2天”线路，23日起报价仅需299元/人，降幅超五成 [3]

核心财务业绩摘要 - 2025年第四季度调整后EBITDA为2.133亿美元，同比增长5.4%或1090万美元 [1] - 2025年第四季度净收入为8460万美元，同比下降3.5%或310万美元 [1] - 2025年第四季度净营收为5.118亿美元，同比增长3.2%或1610万美元 [1] - 2025年全年调整后EBITDA为8.486亿美元，同比增长6.6%或5270万美元 [1] - 2025年全年净收入为3.557亿美元，同比增长22.1%或6440万美元 [1] - 2025年全年净营收为20.1亿美元，同比增长3.7%或7250万美元 [1] 拉斯维加斯业务表现 - 2025年第四季度拉斯维加斯业务调整后EBITDA为2.311亿美元，同比增长3.2%或720万美元 [1] - 2025年第四季度拉斯维加斯业务净营收为5.05亿美元，同比增长2.5%或1240万美元 [1] - 2025年全年拉斯维加斯业务调整后EBITDA为9.159亿美元，同比增长4.2%或3650万美元 [1] - 2025年全年拉斯维加斯业务净营收为19.8亿美元，同比增长2.9%或5570万美元 [1] 原住民业务与其他 - 2025年第四季度原住民业务净营收和调整后EBITDA均为370万美元，主要来自开发费用 [1] - 2025年全年原住民业务净营收和调整后EBITDA均为1760万美元，主要来自开发费用 [1] 资产负债表与资本结构 - 截至2025年12月31日，公司现金及现金等价物为1.425亿美元 [1] - 截至2025年第四季度末，公司未偿还债务本金总额为34亿美元 [1] 股东回报与股息政策 - 公司董事会宣布2026年第一季度A类普通股现金股息为每股0.26美元，预计将于2026年3月31日派发 [1] - 在派发上述股息前，Station Holdco将向所有记录单位持有人（包括公司）进行每股0.26美元的现金分配，总额约为2890万美元，其中约1690万美元预计将分配给公司 [1] - 公司董事会宣布特别股息为每股A类普通股1.00美元，预计将于2026年2月27日派发 [1] - 在派发特别股息前，Station Holdco将向所有记录单位持有人（包括公司）进行每股1.00美元的现金分配，总额约为1.11亿美元，其中约6510万美元预计将分配给公司 [1] 业务分部营收构成 - 2025年第四季度，赌场业务营收为3.43亿美元，食品和饮料业务营收为9326万美元，客房业务营收为4720万美元，开发费用收入为373万美元，其他收入为2459万美元 [2] - 2025年全年，赌场业务营收为13.4亿美元，食品和饮料业务营收为3.624亿美元，客房业务营收为1.901亿美元，开发费用收入为1763万美元，其他收入为1.008亿美元 [2] 公司业务概况 - 公司是一家控股公司，间接持有Station Casinos LLC的股权并负责其管理 [1] - Station Casinos是内华达州拉斯维加斯居民游戏、酒店和娱乐服务的主要提供商 [1] - 公司物业遍布拉斯维加斯谷地，是区域娱乐目的地，提供酒店以及多种设施，包括众多餐厅、娱乐场所、电影院、保龄球馆和会议/宴会空间，以及传统的赌场游戏 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年FFO每股为2美元 比公司最初预期高出约3% [3] - 2025年第四季度FFO每股为0.47美元 较第三季度下降约0.02美元 主要原因是第三季度确认的一次性终止费在第四季度未再发生 [20] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为每股0.92美元 第四季度为每股0.05美元 [20] - 2025年全年同店现金NOI增长0.5% [20] - 2026年FFO每股指引区间为1.96-2.10美元 中点为2.03美元 较2025年实际FFO增长约1%-1.5% [19][25] - 2026年投资组合整体同店NOI增长（不包括准备金）预计超过2% [19] - 2025年股息支付率略低于100% 主要由于资本支出较高 2026年预计支付率约为89% 长期目标是85% [24][25] - 第四季度末流动性约为5.29亿美元 包括约1.29亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度可用额度 [23] - 第四季度末净债务与EBITDA比率为6.9倍（过去十二个月）和7.1倍（季度年化） 长期目标是达到并维持在5.5倍或以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第四季度末整体办公组合出租率为83% 同店办公组合出租率为86% 较第三季度上升约150个基点 [7] - 第四季度同店办公NOI增长略高于1% 全年增长近2.5% [8] - 第四季度签署了23份租约 总面积超过19.3万平方英尺 现金租赁价差为6.6% GAAP租赁价差为11.5% 并实现了办公组合有史以来最高的平均基础租金 [9] - 2025年全年办公租赁总量较2024年增长55% 现金租赁价差增长6.4% GAAP租赁价差增长14% [9] - 截至第四季度末 有约14万平方英尺已签署的办公租约尚未开始支付现金租金 [8] - 2025年全年同店办公NOI增长2.3% 主要受基础租金上涨和费用回收改善推动 [21] - 2026年同店办公NOI预计增长约3.3% 或贡献每股0.06美元的FFO [26] - La Jolla Commons Tower III第四季度末出租率为35% 另有15%正在签署租约文件 [9] - One Beach Street第四季度末出租率为15% 随后又签署了21%的租约 目前出租率达到36% 另有46%的提案正在谈判中 [10] 零售物业 - 零售业务占投资组合NOI的26% 年末出租率达到98% [11] - 第四季度零售租赁面积为4.3万平方英尺 现金和GAAP租赁价差均为正 [11] - 2025年全年零售租赁价差现金基础为7% GAAP基础为22% [11] - 2025年全年同店零售NOI增长1.2% [21] - 2026年同店零售NOI预计增长约1.7% 或贡献每股0.02美元的FFO [26] - 2026年仅有4%的零售面积到期 [12] - Waikiki Beach Walk的零售部分同比增长8% 受基础租金和百分比租金增长以及坏账费用降低推动 [23] 多户住宅 - 年末出租率为95.5%（不包括房车公园） 与2024年第四季度相比 净有效租金增长约1% [12] - 2025年全年同店多户住宅NOI下降3.2% 主要由于租金持平或小幅下降 新供应导致优惠增加 以及运营费用上升 [22] - 2026年同店多户住宅NOI预计增长约2.2% 或贡献每股0.01美元的FFO [26] - 圣地亚哥社区第四季度初出租率为96%（不包括房车公园） [14] - Genesee Park年末入住率为97% 表现符合预期 [15] - 波特兰的Hassalo on Eighth年末出租率为91.5% 新租约和续约的混合净有效租金基本持平 [15] 混合用途/酒店 - 2025年全年同店混合用途NOI下降6.7% [22] - 酒店平均入住率约为82% 同比下降约360个基点 平均每日房价基本持平在约370美元 导致每间可用客房收入下降约7%至约296美元 [22] - 2026年同店混合用途NOI预计下降约3.3% 或减少每股0.01美元的FFO [26] - 2026年对Embassy Suites Waikiki的展望假设：收入增长约2.5% 支出增长4% 平均入住率预计增长约1% 平均每日房价预计从2025年的360美元增长0.5%至362美元 每间可用客房收入预计从296美元增长2%至302美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸办公市场出现稳定迹象和租赁活动逐步改善 需求越来越集中在优质资产上 [5] - 圣地亚哥和旧金山等市场的空置率趋势出现早期稳定迹象 转租供应量下降且租赁环境更活跃 [6] - 贝尔维尤整体空置率相对较高 但情况比西雅图强得多 需求动态改善 转租压力减小 科技和创新驱动型租户兴趣增加 [7] - 波特兰市场机构所有者较少 公司的规模和长期存在是竞争优势 [7] - 多户住宅市场运营条件仍受圣地亚哥和波特兰等地新供应的影响 这抑制了近期租金增长 [13] - 威基基2025年旅游业比预期疲软 影响了酒店业绩 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将2025年定位为重置年 反映了与2024年相比的几个已知抵消因素 包括一次性收入项目的结束和某些项目资本化利息的终止 [3] - 公司继续投资于开发和再开发项目的办公租赁 并将资本回收到高质量的圣地亚哥多户住宅收购中 [3] - 公司认为其沿海填充地段和高质量房地产使其能够在需求出现时抓住机会 [5] - 管理层对当前股价远低于资产内在价值感到沮丧 认为公开市场估值未能反映其优质沿海投资组合和长期增长前景 [16] - 公司计划通过持续运营执行、展示新开发和再开发项目的现金流持久性、有纪律地执行战略来缩小估值差距 [17] - 董事会已宣布第一季度每股0.34美元的季度股息 预计将维持当前股息水平 随着办公开发项目稳定并开始对现金流做出更有意义的贡献 股息覆盖率前景将改善 [17] - 2026年的优先事项包括：推动办公租赁、保持零售势头、管理多户住宅供应周期、审慎运营酒店、以及审慎管理资本并加强资产负债表 [18] - 公司对资产出售持务实态度 但不会以折扣价出售资产 收购门槛很高 需要具有令人信服的基础、持久的现金流和明确的增值路径 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观不确定性持续存在 [5] - 办公市场状况继续以不同速度正常化 但趋势方向令人鼓舞 [7] - 零售方面 尽管劳动力市场放缓影响更广泛的消费者 但高收入家庭继续推动不成比例的支出份额 [11] - 全国零售空置率预计将保持在历史低位附近 新供应有限 这应继续支撑要价租金 [12] - 多户住宅行业 公司不假设2026年会出现快速改善 而将其视为稳定和恢复期 [14] - 威基基酒店需求疲软 日本相关旅行持续压力和运营费用较高影响了业绩 但公司继续跑赢威基基同类酒店 并相信从长期看威基基的基本面具有吸引力 [22] 其他重要信息 - 2026年指引中包含了约0.04美元每股的信用准备金 其中约0.02美元分配给办公 0.02美元分配给零售 这些准备金约占预期2026年收入的64个基点 [28][29] - 非同店现金NOI主要由两个资产驱动：La Jolla Commons 3（2024年第二季度完工）和Genesee Park（2025年第一季度收购） 预计2026年合计贡献约0.03美元每股的FFO [28] - 2026年一般及行政费用预算下降 预计将贡献约0.04美元每股的FFO 主要由于专业费用和其他非经常性成本大幅降低 [30] - 2026年利息支出预计增加 主要由于La Jolla Commons 3的资本化利息结束 预计将减少约0.02美元每股的FFO [30] - 2025年确认的非经常性终止费未包含在2026年指引中 预计将减少约0.025美元每股的FFO [31] - 2026年GAAP调整预计将增加约0.01美元每股的FFO 大部分差异与直线租金有关 [31] - Del Monte Center于2025年出售 因此2026年没有贡献 预计将减少约0.01美元每股的FFO [31] - 公司正在更新其信贷设施 该设施将于7月初到期 预计在第二季度完成重组 可能将额度从4亿美元增至5亿美元 定价网格预计保持不变 [23][64][66] - 公司预计到2026年底整个办公组合的出租率目标在86%-88%之间 较2025年底中点提高约400个基点 [10] - 公司认为在两年内使办公出租率恢复到90%以上是合理的 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于办公组合中较高的租户改善津贴 这是战略决策、需求环境疲软还是对人工智能的担忧 以及即将到期的租约租金与当前市场的比较 [35] - 办公租赁目前比疫情前承担更高的资本负担 主要来自设施、租户改善津贴、佣金以及交付可即时入住空间所需的投资 预计随着出租率提高和供应收紧 这种情况会逐渐缓和 [36] - 较高的平均租户改善津贴主要受Autodesk和Smartsheet两笔大型续约的影响 如果剔除这两笔 其余租约的租户改善津贴为每平方英尺6.41美元 相比之下整体平均为31美元 这不构成趋势 [37][38] 问题: 关于资产负债表和去杠杆化时间表 以及如何达到5.5倍净债务/EBITDA的目标 [39] - 时间表取决于La Jolla Commons 3和One Beach的租赁进度 一旦这些物业租出 杠杆率将降至6倍低端 然后进一步降至5.5倍 [40] 问题: 关于管理层对股价的评论以及可能采取的措施 例如战略性资产出售以利用公私市场套利 [41] - 公司对资产出售持务实态度 如果售价能反映长期价值并能将收益用于改善资产负债表或投资更高回报机会 则会考虑 但不会为凑数而折价出售资产 [42] - 主要信息是保持纪律 随着零售持续表现良好和办公改善 公司认为有时间进行选择 不会强迫进行资产出售 收购门槛很高 [42][43] 问题: 关于办公板块指引假设 特别是86%-88%的年末出租率目标 以及其中有多少是投机性租赁 [47] - 年初至今已签署6.8万平方英尺共11笔租约 另有21.4万平方英尺共13笔交易正在签署租约文件 此外还有23.5万平方英尺的提案成功概率超过50% [48] - 目前约有44%的空置面积正在进行投机性套房开发 随着这些套房的交付 可以快速转化为租约和现金流 [51] 问题: 关于非同店组合（主要是La Jolla Phase III）的额外租赁假设及其对指引的贡献 [52] - 非同店现金NOI主要由La Jolla Commons 3和Genesee Park驱动 预计2026年合计贡献约0.03美元每股的FFO [55] - La Jolla Commons 3是第一代空间 租金在租约开始后才计入 这些租约大多在2026年下半年才开始 [56] 问题: 关于之前提到的0.30美元FFO贡献（来自La Jolla、One Beach和Bellevue再开发项目）的更新 以及2026年及以后的实现情况 [57] - 0.30美元的贡献目标保持不变 只是时间问题 近期租赁进展积极 [60] - One Beach的第一份租约将于4月2日开始入住 同一租户还租用了整层楼 该部分租约于明年2月1日开始 有两个月免租期 因此明年将有大量现金流 [58] - La Jolla Commons 3的投机套房将在今年产生收入 一个25,000平方英尺的大租户正在签署租约 这将使出租率达到50% [58] - Eastgate的投机套房计划已就位 已签署或正在签署多笔交易 将是另一个重要贡献者 [59] 问题: 关于循环信贷额度续期的定价变化预期以及是否维持4亿美元额度 [63] - 银行财团支持公司将额度定为4亿或5亿美元 目前倾向于5亿美元 但4亿美元也可以 定价网格预计保持不变 [64][66] - 将到期日推迟到7月初对各方都更有利 [64] 问题: 关于One Beach和La Jolla Commons的租赁活动驱动租户类型以及资产稳定化进展 [70] - 对租赁管道感到非常积极 La Jolla Commons 3的租户质量高且多元化 包括法律SaaS公司、知名保险公司和国际银行的财富管理部门 [72] - One Beach的第一个租户是人工智能公司 贝尔维尤的其他潜在租户也有涉及人工智能 但另一个正在洽谈的整层提案并非人工智能或科技公司 [73] 问题: 关于第四季度办公租赁中续约占比高达92% 是否由于Autodesk等大续约导致 以及未来趋势 [74] - 第四季度总租赁面积为19.3万平方英尺 其中13.5万平方英尺为可比租赁（新租和续约） 另外还有6万平方英尺的新租约 Tower III、One Beach和Eastgate的所有租约都是非可比租赁 [74] - 2025年全年共完成了24.6万平方英尺的非可比租赁 占投资组合的5.8% 全年超过53%的租约是新租或扩租 [74][78] 问题: 关于指引中0.04美元信用准备金的构成 是否针对特定濒临破产的租户还是出于保守考虑 [82] - 零售方面 未看到租户健康状况普遍恶化 观察名单可控 主要关注一个影院和少数边缘租户（如宠物用品公司） 准备金是广义的 [84] - 办公方面 是信用准备金和投机租赁准备金的混合 没有对特定办公租户有严重担忧 只是为了合理建模 [84][85] 问题: 关于办公出租率回到90%以上的路径和时间框架 [86] - 认为两年内是合理的 但不想过度承诺 目标是达到90%的门槛 目前投资已就位 投机套房将在今年完成 预计会有良好成果 [86][88]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年每股运营资金为2美元，比初始预期高出约3% [3] - 2025年第四季度每股运营资金为0.47美元，较第三季度下降约0.02美元，主要原因是第三季度确认的一次性终止费在第四季度未再发生 [18] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为每股0.92美元，第四季度为每股0.05美元 [18] - 2025年全年同店现金净营业收入增长0.5% [18] - 公司预计2026年每股运营资金指导区间为1.96美元至2.10美元，中点为2.03美元，较2025年实际值增长约1%至1.5% [17][24] - 公司预计2026年投资组合范围内的同店净营业收入（不包括准备金）增长将超过2% [17] - 截至第四季度末，公司流动性约为5.29亿美元，包括约1.29亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度可用额度 [22] - 截至第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.9倍（过去十二个月）和7.1倍（季度年化），长期目标是达到并维持在5.5倍或以下 [23] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率在第四季度末为3倍（过去十二个月） [23] - 2025年股息支付率略低于100%，主要由于资本支出较高；2026年展望的支付率约为89%，目标是长期趋向85% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第四季度末，整体办公物业组合出租率为83%，同店办公物业组合出租率为86%，较第三季度上升约150个基点 [6] - 第四季度，同店办公净营业收入增长略高于1%；全年增长近2.5% [7] - 第四季度签署了23份租约，总面积超过19.3万平方英尺，现金租赁价差为6.6%，会计准则租赁价差为11.5%，并实现了办公物业组合有史以来最高的平均基本租金 [8] - 2025年全年办公租赁总量较2024年增长55%，现金租赁价差增长6.4%，会计准则租赁价差增长14% [8] - 2025年全年同店办公净营业收入增长2.3%，主要受基本租金上涨和费用回收改善推动 [19] - 公司目标在2026年底将整个办公物业组合的出租率提升至86%-88%，较2025年底中点提升约400个基点 [10] - 2026年，预计同店办公净营业收入将增长约3.3%，或为每股运营资金贡献0.06美元 [25] 零售物业 - 零售物业占投资组合净营业收入的26%，年末出租率达到98% [10] - 第四季度租赁面积为4.3万平方英尺，现金和会计准则租赁价差均为正 [10] - 2025年全年，现金租赁价差为7%，会计准则租赁价差为22% [10] - 2025年全年同店零售净营业收入增长1.2% [19] - 2026年，预计同店零售净营业收入将增长约1.7%，或为每股运营资金贡献0.02美元 [25] 多户住宅 - 年末出租率为95.5%（不包括房车公园），与2024年第四季度相比，净有效租金同比增长约1% [11] - 2025年全年同店多户住宅净营业收入下降3.2%，原因是租金持平或小幅下降、新供应导致优惠增加以及运营费用上升 [20] - 2026年，预计同店多户住宅净营业收入将增长约2.2%，或为每股运营资金贡献0.01美元 [25] 混合用途（酒店） - 2025年全年同店混合用途净营业收入下降6.7%，原因是威基基酒店需求疲软、日本相关旅行持续承压以及运营费用上升 [20] - 酒店平均入住率约为82%，同比下降约360个基点；平均每日房价基本持平于370美元，导致每间可用客房收入下降约7%至296美元 [20] - 威基基海滩步道的零售部分同比增长8%，受基本租金和百分比租金上涨以及坏账费用降低推动 [22] - 2026年，预计同店混合用途净营业收入将下降约3.3%，或使每股运营资金减少0.01美元 [25] - 对于威基基的Embassy Suites酒店，2026年展望假设收入增长约2.5%，费用增长4%；平均入住率预计增长约1%，平均每日房价预计从2025年的360美元增长0.5%至362美元，每间可用客房收入预计从296美元增长2%至302美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 在西海岸办公市场，观察到稳定迹象和租赁活动逐步改善，需求正超越续租范围 [5] - 在圣地亚哥和旧金山，空置率趋势出现早期稳定迹象，转租供应量下降且租赁环境更活跃 [5] - 在贝尔维尤，尽管整体空置率相对较高，但情况比西雅图强得多，需求动态改善，转租压力减小，科技和创新驱动型租户兴趣增加 [6] - 在波特兰，公司的规模和长期存在是优势，有助于在机构所有者较少的市场中有效竞争 [6] - 在零售方面，全国零售空置率预计将保持在历史低位附近，新供应有限，这应继续支撑要价租金 [11] - 在多户住宅方面，圣地亚哥和波特兰等市场的新供应继续影响近期租金增长 [12] - 在威基基，2025年旅游业趋势疲软，影响了酒店的房价和入住率 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将2025年定位为“重置年”，反映了与2024年相比的几个已知抵消因素，包括一次性收入项目的结束和某些项目资本化利息的终止 [3] - 公司继续投资于开发和再开发项目的办公租赁，并将资本回收到高质量的圣地亚哥多户住宅收购中 [3] - 公司认为其沿海填充地段和高质量房地产使其能够在需求出现时抓住机会 [5] - 公司专注于将改善的潜在租户活动转化为已签署的租约和已开始的收入，特别是在较新和重新定位的资产上 [16] - 在零售方面，公司致力于保持购物中心满租，主动管理租约到期，并专注于租户质量 [16] - 在多户住宅方面，公司计划通过严格的收入管理和成本控制来应对供应周期，为供应缓和时的更好增长做好准备 [16] - 公司对酒店采取审慎运营，同时保持对市场需求的响应，并专注于成本管理和业绩提升 [16] - 公司将继续审慎管理资本并加强资产负债表，目标是在长期内改善估值 [16] - 管理层对当前股价远低于资产内在价值感到沮丧，认为公开市场估值未能反映其优质沿海投资组合和长期增长前景 [14] - 公司计划通过持续运营执行、展示新开发和再开发项目的现金流持久性、以及有纪律地执行战略来弥合估值差距 [15] - 公司对资产出售持务实态度，但不会以折扣价出售资产；收购门槛很高，需要具有吸引力的基础、持久的现金流和清晰的价值创造路径 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观不确定性持续存在，但公司相信其资产质量和地理位置能够捕捉需求 [5] - 办公市场状况继续以不同速度正常化，但公司对发展趋势感到鼓舞，并相信其投资组合将受益于租赁势头的建立 [6] - 零售方面，尽管劳动力市场放缓影响更广泛的消费者，但高收入家庭继续推动不成比例的消费份额，这对公司的零售资产需求构成支撑 [10] - 多户住宅的运营环境仍受新供应影响，公司不假设2026年会出现快速改善，而视其为稳定和恢复期 [12] - 威基基酒店尽管经历了疲软的一年，但继续跑赢竞争对手，公司相信威基基的基本面在长期内仍具吸引力 [21] - 公司预计2026年将是建立在重置年进展基础上的机会 [16] - 公司对2026年的指导采取了现实而保守的方法，目标是在长期内执行超过中点 [17] - 公司预计随着办公开发项目稳定并开始对现金流做出更有意义的贡献，股息覆盖率将有所改善 [15] 其他重要信息 - 公司有约14万平方英尺已签署但尚未开始支付现金租金的办公租约 [7] - 今年约有8%的总办公面积计划到期，其中包括约4%的已知迁出面积 [7] - 在La Jolla Commons Tower III，季度末出租率为35%，另有15%正在签署租约文件中 [8] - 在One Beach Street，季度末出租率为15%，随后又签署了额外21%的租约，使当前出租率达到36%，另有46%的提案正在谈判中 [9] - 为应对对可即时入住空间的需求增加，公司正在推进One Beach Street的样板间开发 [9] - 2026年第一季度开始势头良好，已签署约6.8万平方英尺租约，另有21.4万平方英尺在租约文件中 [9] - 零售投资组合中今年仅有4%的零售面积到期 [11] - 公司正在更新其信贷设施，该设施将于7月初到期，预计在第二季度完成重组 [22] - 董事会已宣布第一季度每股0.34美元的季度股息 [15] - 非同店现金净营业收入主要由两个资产驱动：La Jolla Commons 3（2024年第二季度完工）和Genesee Park（2025年第一季度收购的多户住宅），预计2026年将为每股运营资金贡献约0.03美元 [27] - 2026年预算的信贷准备金预计将使每股运营资金减少约0.04美元，其中约0.02美元分配给办公，0.02美元分配给零售 [27] - 2026年一般及行政费用预算下降，预计将为每股运营资金贡献约0.04美元 [28] - 2026年利息费用预计将增加，主要由于La Jolla Commons 3的资本化利息结束，预计将使每股运营资金减少约0.02美元 [28] - 2026年其他收入预计将降低，主要由于预算利息收入减少，预计将使每股运营资金减少约0.02美元 [29] - 2025年确认的非经常性终止费将不包含在2026年指导中，预计将使每股运营资金减少约0.025美元 [29] - 2026年会计准则调整预计将使每股运营资金增加约0.01美元 [30] - 由于Del Monte Center在2025年出售，2026年将没有其贡献，预计将使每股运营资金减少约0.01美元 [31] - 公司认为有可能朝着指导区间的上端表现，关键因素包括：更早地将大量投机性办公租赁活动转化为租约、从已预留准备金的租户处持续收取租金、以及多户住宅和混合用途通过改善入住率和定价或降低运营费用实现优于预算的表现 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于办公投资组合中较高的租户改善津贴，这是战略决策、需求环境疲软还是对人工智能的担忧？以及即将到期的租约租金与当前市场的比较 [34] - 管理层承认，当前办公租赁的资本负担（包括设施、租户改善津贴、佣金和交付可即时入住空间所需的投资）高于疫情前，但预计随着入住率提高和供应收紧，特别是在优质建筑和子市场，定价权和优惠水平将趋于正常化 [35] - 具体到公司投资组合，较高的平均租户改善津贴主要受两笔大型续租（Autodesk和Smartsheet）影响，他们提前续租了对其运营至关重要的空间，并获得了较高的改善津贴；剔除这两笔交易，其余租约的租户改善津贴为每平方英尺6.41美元，而非31美元 [36][37][38] 问题: 关于资产负债表、杠杆率目标5.5倍以及实现该目标的时间表 [39] - 管理层表示，时间表取决于La Jolla Commons 3和One Beach的租赁进度；一旦这些物业租出，杠杆率将降至6倍低端，然后进一步向5.5倍努力 [40] 问题: 关于管理层对股价的评论，以及是否考虑战略性资产出售来捕捉公私市场套利或采取其他行动重振股价 [41] - 管理层表示对资产出售持务实态度，如果售价能反映长期价值并能将收益用于改善资产负债表或投资更高回报机会，他们会考虑；但不会为凑数而折价出售资产 [42] - 主要信息是保持纪律，随着零售持续表现良好和办公改善，公司认为有时间进行选择，不会强迫进行资产出售；收购门槛很高，需要具有吸引力的基础、持久的现金流和清晰的价值创造路径 [42][43] 问题: 关于办公板块指导假设，特别是86%-88%的年末出租率目标，以及其中有多少是投机性的 [47][48] - 管理层透露，年初至今已签署6.8万平方英尺共11笔交易，另有21.4万平方英尺共13笔交易在租约文件中，此外还有23.5万平方英尺的提案成功率超过50% [49] - 在86%-88%的目标中包含了投机性租赁，但近期有一些积极的意外进展，例如波特兰一个已知将迁出的整层租户决定续租并缩小面积 [49][50] - 公司目前将其约44%的空置面积作为样板间进行开发，这有助于快速转化为租约和现金流 [52] 问题: 关于指导中是否假设了非同店投资组合（主要是La Jolla Phase III）的额外租赁，以及其租赁进度对贡献的假设 [53] - 管理层确认，非同店现金净营业收入主要由La Jolla Commons 3和Genesee Park驱动，预计2026年共同为每股运营资金贡献约0.03美元 [55] - 由于La Jolla Commons 3是首代空间，租金在租约开始后才计入，而这些租约大多在2026年下半年才开始 [56] 问题: 关于之前提到的来自La Jolla、One Beach和Bellevue再开发项目的0.30美元每股运营资金贡献的更新，以及多少将在2026年及以后实现 [57] - 管理层表示，0.30美元的贡献目标不变，只是时间问题 [60] - 提供了具体进展：One Beach的首个租约将于4月2日开始入住，同一租户还租下了整层楼，租金从明年2月开始；La Jolla Commons 3的样板间将在今年产生收入，一笔2.5万平方英尺的大租约正在签署中，将把出租率提升至50%；Eastgate的样板间计划也取得了良好进展，已签署或正在签署多笔交易 [58][59][61] 问题: 关于循环信贷额度续期，对定价变化的预期以及是否计划维持4亿美元容量 [62] - 管理层表示，银行财团支持公司将额度定为4亿或5亿美元，目前内部倾向于5亿美元，但4亿美元也可以接受 [64] - 定价网格预计保持不变 [66] - 将到期日推迟到7月初对各方都更有利 [64][65] 问题: 关于One Beach和La Jolla Commons的租赁活动，驱动需求的租户类型，以及对资产稳定化的感受 [70] - 管理层表示感觉非常积极，对渠道感觉好很多 [72] - La Jolla Commons 3的租户类型多样，包括法律软件即服务公司、知名保险公司、国际银行的财富管理部门以及国际工程咨询公司，都是高质量租户 [72][73] - One Beach的首个租户是人工智能公司，贝尔维尤的其他潜在租户也有涉及人工智能，但也有非科技类的提案 [73] 问题: 关于第四季度办公租赁中续租占比高达92%（第三季度为73%），这是否主要由Autodesk等大续租导致，以及未来预期 [74] - 管理层澄清，第四季度总租赁面积为19.3万平方英尺，其中13.5万平方英尺是可比较的新租和续租，另外还有6万平方英尺的新租约（来自Tower III、One Beach和Eastgate等非同比较资产） [75] - 2025年全年，非同比较租赁总面积达24.6万平方英尺，占投资组合的5.8%，全年超过53%的租约是新租或扩租 [75][79] 问题: 关于指导中0.04美元的信贷准备金，是针对有破产风险的特定租户还是保守假设 [83] - 管理层表示，零售方面没有看到租户健康状况普遍恶化，观察名单可控，主要是对一家影院和少数边缘租户（如宠物用品公司）保持关注，因此计提了一般性准备金 [84] - 办公方面的准备金是信贷准备金和投机性租赁准备金的混合，没有对特定办公租户有严重担忧，只是为了谨慎建模 [84][85] 问题: 关于办公出租率回到90%以上的路径和时间展望 [87] - 管理层认为两年内是合理的，目标是达到90%的门槛，但会循序渐进；由于已在样板间上进行了投资，且所有库存将在今年准备就绪，预计会有良好成果 [89]

业绩总结 - 2025年全年收入为484,454千美元，较2024年的505,517千美元下降4.2%[99] - 2025年第四季度收入为120,950千美元，较2024年第四季度的131,782千美元下降8.2%[99] - 2025年全年净亏损为178,867千美元，较2024年的196,487千美元改善6.3%[99] - 2025年第四季度净亏损为36,877千美元，较2024年第四季度的44,620千美元改善17.4%[99] - 2025年全年每股基本亏损为1.03美元，较2024年的1.14美元改善9.6%[99] - 2025年第四季度每股基本亏损为0.21美元，较2024年第四季度的0.26美元改善19.2%[99] 用户数据 - 2025年第四季度租户保留率为54.2%[12] - 2026年预计租户保留率为46%至48%，2025年实际为64.4%[15] - 2025年第四季度同店净运营收入（NOI）增长为GAAP 2.4%，现金3.2%[12] - 2025年同店净营业收入为265,729千美元，较2024年增加3,952千美元，增幅为1.5%[102] 未来展望 - 2026年每股净收入（亏损）预计为-0.66至-0.58美元，2025年实际为-1.03美元[15] - 2026年每股资金运营（FFO）预计为0.51至0.59美元，2025年实际为0.52美元[15] - 2026年同店净营业收入（NOI）预计将下降1.0%至1.0%，现金NOI预计增长0.0%至2.0%[15] - 2026年资本计划的总使用预计为4.75亿美元，包括57百万美元的股息和50百万美元的开发/重建项目[65] 新产品和新技术研发 - 3151 Market Street项目的总开发成本为3.17亿美元，预计稳定现金收益率为7.5%[34] - One Uptown项目的总开发成本为2.064亿美元，预计稳定现金收益率为7.2%[47] - 300 Delaware Ave项目计划将175000平方英尺的上层楼转换为232个多户公寓[36] 市场扩张和并购 - 预计开发的总面积为11,745,000平方英尺，其中包括费城CBD的4,147,000平方英尺和奥斯丁的5,598,000平方英尺[68] - Brandywine在Radnor拥有89%的A级办公市场份额[56] 负面信息 - 2025年第四季度净收入（损失）为-36,851千美元，每股为-0.21美元[12] - 2025年公司整体空置率为88.3%，不包括特定物业的空置率为91.6%[20] - 2025年现金及现金等价物为32,284千美元，较2025年9月30日的75,478千美元下降了57.3%[114] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年现金可分配比例为127.8%，预计2026年为90%至70%[15] - 公司在2026年的业务计划和预期将受到市场需求、租金压力等多种因素的影响[165] - 公司董事会在决定未来股息的时间和金额时，将考虑财务状况、历史和预测的运营结果等多种因素[165]

Hospitality REITs offer a direct play on the global tourism rebound, frequently providing a higher yield compared to their peers.However, their earnings profile is unique, behaving quite differently from the more stable office, retail, or industrial sectors. Before diving into Singapore-listed hospitality REITs, let’s break down their operational mechanics and what key metrics to look out for. What Are Hospitality REITs and How Are They Different?Hospitality REITs own income-producing lodging assets such as ...

公司与项目动态 - NexGen Energy Ltd 宣布与 Clearwater River Dene Nation 和 Métis Nation - Saskatchewan Local 39 建立合作伙伴关系，将在萨斯喀彻温省 La Loche 建造并运营一家拥有59间客房的酒店 [2] - 该酒店将配备会议中心、餐厅、文化遗产中心和游乐场，计划于2027年7月投入运营，届时将由CRDN和MN-S Local 39 全权拥有和运营 [1][3] - 该酒店旨在满足日益增长的地区住宿需求，特别是为满足公司全资拥有的Rook I项目及其他地区需求，预计将创造36个当地全职工作岗位 [1][2] 合作模式与社区影响 - 此次合作模式体现了公司长期与原住民社区协作的方针，合作方已申请联邦拨款以支持当地基础设施建设 [2][3] - 公司已任命3Twenty Modular为酒店建造商，以便在加拿大核安全委员会于2026年2月做出批准决定后，能全力专注于Rook I项目的建设阶段 [3] - 该模式建立在先前成功合作的基础上，例如公司曾协助建立了一家原住民拥有的骨料破碎公司，该公司为Rook I项目提供了大量骨料并创造了16个新的当地全职岗位 [3] - 该酒店是当地核心基础设施，将承办重要地区活动，并支持零售、银行和社区服务等新业务在该地区落地，为未来几代人提供有意义的就业机会并增加经济活动 [5] 旗舰项目与公司战略 - 公司的旗舰项目Rook I正在被优化开发，目标成为全球最大的低成本生产铀矿，并采用最高标准的环境和社会治理准则 [6] - Rook I项目在获得最终联邦批准后，将在建设期和投产后的前11年内，在萨斯喀彻温省创造总计超过1,400个直接年度工作岗位 [5] - 公司致力于通过成功的资源开发创造超越Rook I项目本身的成果，该酒店项目是这一行业领先方法的一个例证 [4] - Rook I项目及公司在萨斯喀彻温省北部的潜在资产组合，将为萨斯喀彻温省、加拿大乃至世界带来跨世代、长期的经济、环境和社会效益 [7] 公司背景与市场地位 - NexGen Energy 是一家加拿大公司，专注于为未来提供清洁能源燃料，其团队在铀矿和采矿行业拥有涵盖整个采矿生命周期的专业知识 [6] - 公司在多伦多证券交易所、纽约证券交易所和澳大利亚证券交易所上市，股票代码分别为“NXE”和“NXG”，旨在让全球投资者参与其应对脱碳、能源安全和电力获取三大全球挑战的使命 [8]

上海大宗交易市场整体表现 - 2025年上海大宗交易市场成交金额连续第四年下滑，全年共录得75宗、共计424亿元成交，宗数与金额同比均下降约40% [1] - 第四季度市场延续低迷，录得14宗、共计67亿元成交，金额同比下降63%、环比下降57% [1] - 行业周期性调整下资产价格进入低位区间，全年单宗成交均价约5.6亿元，第四季度降至4.8亿元，全年成交额小于3亿元的宗数有38笔，占比超50% [1] 交易物业类型分析 - 办公/研发办公是市场最主流选择，2025年成交总额达185亿元，占整体市场的43.6% [1] - 商业板块成交占比为16.6%，略高于公寓和住宅板块的16.5% [2] - 综合板块仅完成1宗交易，但成交占比高达12.7%，主要得益于博华广场百亿级交易的落地 [2] - 酒店类资产成交占比为5%，全年最具话题性的交易为新天地安达仕酒店“0元并购”案 [2] 重点交易案例 - 贝莱德折价出让此前12亿元购入的上海普陀区北岸长风E栋和G栋两座写字楼，总面积约2.78万平方米 [1] - 泰禾大厦以约6.6亿元被上海舜晟建设集团拍下 [1] - 陆家嘴国泰人寿以约9.36亿元总价购入前滩汇N5幢整栋办公楼，建筑面积约1.337万平方米，成交单价约7万元/平方米 [1] - 京投发展以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕45%股权，同时以3500万元受让复地集团对上海礼仕的2.09亿元债权，从而全资控股运营新天地安达仕酒店的上海礼仕 [2] - 山东海鹏经济发展集团以2.05亿元收购上海虹桥国展中心亚朵酒店 [3] 买家与卖家结构 - 内资买家持续占据绝对主导地位，2025年按成交金额计算占比高达97% [3] - 外资买家全年仅完成3笔收购，但在卖方市场表现活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占整体市场份额的三分之一，涉及15宗交易 [3] - 部分外资阶段性退出释放出优质低价资产，同时部分外资正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移 [7] - 自用型买家已成为支撑市场的重要力量，2025年此类买家成交总额约60亿元，占总成交额的26%，金融、TMT、消费等行业企业是核心主体 [7] - 自用型买家更青睐5亿元以下的办公、公寓资产，相关成交宗数占比高达79% [7] 市场特征与趋势 - 商业板块内部呈现分化，小体量商业、沿街商铺备受私人买家及民营企业青睐 [2] - 公寓和住宅板块受益于公募REITs持续扩容，长租公寓与租赁住宅获得更多机构投资者关注 [2] - 法拍交易活跃度持续攀升，全年宗数占总成交的四分之一，反映了部分存量资产的债务压力，并推动了不良资产处置与价值重塑进程 [7] - 市场后续储备方面，目前有140亿元大宗交易处于草签阶段，预计将于2026年上半年完成交割 [8] 未来市场展望 - 公募REITs在酒店、优质办公等业态的扩容，以及发行主管条线的增加，将显著拓宽存量资产的退出与盘活渠道 [8] - 金额在3亿元以内、收益稳定的中小规模交易标的，因产权清晰、决策灵活，在当前市场背景下，仍将是2026年大宗交易市场的主流 [8]

交易概览 - 开发商Kairoi Residential以3900万美元的价格购买了位于LoHi区Zuni街2777号的一处4英亩的显著拐角地块[2] - 该地块上原有的Residence Inn by Marriott酒店建于1982年 现已关闭并计划由American Demolition公司拆除[3] - 卖方是总部位于纽约的酒店投资管理公司Highgate 该公司四年前从上市公司Chatham Lodging Trust手中获得了该物业的所有权[4] 开发计划 - Kairoi计划在该地块上建造一栋5层高 共429个单元的公寓楼[2] - 公司于2024年7月向丹佛市提交的文件中 预估建设成本为6560万美元[2] - 该开发项目位于Speer Boulevard和Zuni Street交叉口附近[2] 公司背景与本地活动 - Kairoi Residential是一家总部位于德克萨斯州圣安东尼奥的公寓开发商[2] - 该公司在本地从Westminster到RiNo区域已完成六个其他项目[4] - 2023年10月 公司在莱克伍德收购了一块开发用地 紧邻一个曾遭遇当地一些阻力的项目[4] 区域市场动态 - LoHi区的这一延伸段是公寓建设的热点区域[5] - 毗邻地块2800 Speer Blvd 旧金山开发商Carmel Partners计划建造两栋5层公寓楼 共189个单元[5] - 另一相邻地块由一家新成立的阿斯彭公司购得 计划在Speer和29th街开发一个282个单元的项目[5]

涉及的行业与公司 * 报告主题为亚洲（除日本外）2026年股票策略，重点在于超越人工智能的投资机会[1][2] * 涵盖多个行业，包括能源设备、汽车技术、可再生能源、在线旅行、银行、金融科技、零售、房地产、港口运营和消费品零售等[5][7] * 具体推荐12家公司，包括哈尔滨电气（1133 HK）、地平线（9660 HK）、金风科技（2208 HK/002202 CH）、携程集团（TCOM US/9961 HK）、中银香港（2388 HK）、PB Fintech（POLICYBZ IN）、Phoenix Mills（PHNX IN）、E-mart（139480 KS）、元太科技（8069 TT）、ICTSI（ICT PM）、城市发展（CIT SP）和Sumber Alfaria Trijaya（AMRT IJ）[5][7] 核心观点与论据 * **2026年主题转向**：亚洲股市的焦点将从拥挤的人工智能交易转向其他领域，例如能源自给自足、新技术、金融深化和东盟正规零售的增长等结构性故事[2][12] * **中国市场**：2025年估值倍数上升，但2026年每股收益增长至关重要，市场预期为16% 消费复苏是关键，但缺乏实质性政策支持 其他增长点与中国在能源、技术和自动驾驶领域的自力更生努力相关[12] * **印度市场**：印度是目前全球新兴市场投资组合中最大的低配地区，仅四分之一基金超配印度 近期表现不佳后，印度估值相对于中国股票具有价值 银行利润率将在未来几个季度扩大，消费品牌将受益于商品及服务税削减和利率下降[12] * **印尼市场**：政府已加大政策支持力度，更宽松的货币政策应有助于明年复苏 市场共识预计盈利增长将从2025年的-7%恢复至2026年的+11%[12] * **股东回报**：过去20年亚洲股息增长超过一倍，但派息率仍是全球最低之列，意味着有进一步提升空间 印尼企业的派息率增加最多[12] * **具体公司观点**： * **哈尔滨电气**：受益于中国能源普及，国内煤电、核电和水电设备市场份额占三分之一到一半，资产轻、财务杠杆低、净现金状态 预计2024-27年盈利复合年增长率为34%，2026年预期市盈率为10.7倍，为全球同行中最低[15][18][19] * **地平线**：为超过40家汽车制造商提供产品，在中国高级驾驶辅助系统/自动驾驶芯片市场份额2024年估计约为15%，到2027年可能升至25% 预计2025-27年收入复合年增长率为64%[22][27] * **金风科技**：受益于新兴市场强劲的海外风机订单（2025年首九个月同比增长29%）和国内招标价格回升 预计2025/26年净利润增长58%/41% 中国风电行业目标2026至2030年每年新增装机120吉瓦，其中海上15吉瓦[29][32][34] * **携程集团**：占据中国国内在线旅游行业总交易价值50%以上 预计2025-27年收入和营业利润复合年增长率均为15%[36][39] * **中银香港**：中国以外最大的离岸人民币清算行，提供5.5%的股息收益率，资本充足（普通股权一级资本比率23.7%），有提高派息率或回购股票的潜力[43][44][46] * **PB Fintech**：印度最大的在线保险市场，预计FY25-28年收入复合年增长率为30%，税后利润复合年增长率为67%[48][51] * **Phoenix Mills**：印度最大的购物中心运营商，向综合用途开发商演变 其核心传统购物中心的正常化入住率预计在2026年3月实现[53][55][56] * **E-mart**：韩国最大大卖场运营商，股价今年表现大幅落后于韩国综合股价指数（下跌20% vs 指数上涨26%），估值极低，市净率仅为0.2倍 目标到2027年营业利润达到1万亿韩元，并宣布最低股息和库藏股注销计划[58][59][61] * **元太科技**：占据全球电子纸市场90%以上份额 美国电子货架标签渗透率仅为7%（欧盟为25-30%），增长潜力大 当前远期市盈率13.6倍，低于历史平均水平两个标准差[63][65][66] * **ICTSI**：在19个国家运营港口，地理分布多元化 预计2024-27年税息折旧及摊销前利润复合年增长率为14%，每股收益复合年增长率为22% 近期收购将增加约250万标准箱的吞吐能力[68][70] * **城市发展**：新加坡开发商将受益于改善的供需平衡和更坚挺的价格，以及政府的股市发展计划 公司拥有新加坡最大的住宅推出管道，交易价格相对重估净资产价值有58%的折让[72][75][78] * **Sumber Alfaria Trijaya**：在印尼拥有超过23,000家门店，已成为市场领导者 正向外岛扩张，该地区利润率更高 受益于从非正规贸易向正规贸易的迁移，预计2024-27年收入复合年增长率为10.4%，净收入复合年增长率为15.4%[80][82][83] 其他重要内容 * **估值与风险**：报告为每只股票提供了详细的估值方法和目标价，以及下行风险提示，例如宏观经济放缓、竞争加剧、政策变化和执行风险等[85][86][87][88] * **投资主题分类**：12只股票被归类于不同的投资主题，如超越人工智能、中国消费复苏、印度金融深化、高股息、转型故事等[5][7] * **市场背景**：亚洲投资组合平均有10%集中在台积电这一只人工智能相关股票，显示人工智能头寸集中度高，存在分散需求[12]