文章核心观点 - 2025年北京写字楼市场处于深度调整与结构重构阶段 租赁市场由租户主导 租金持续调整但速度趋缓 投资市场大宗交易规模锐减 但商业零售资产受捧 叠加公募REITs底层资产扩围至商业地产 为市场注入新的发展动能与流动性 行业正加速向精细化资产管理模式转型 [1][4][7][8] 甲级写字楼市场 - 市场需求端保持理性 租户成本控制意识强 搬迁行为谨慎 续租成交逐渐占据主导地位 尤其是第四季度 多数企业为规避一次性大额支出选择续租或缩租 [2] - 业主策略转向优先保障出租率 通过租约重组、下调租金等方式积极留住现有租户 [2] - 2025年第四季度无新增供应 存量去化推动整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2% 全市净吸纳量达21,790平方米 [2] - 区域分化明显 CBD和望京区域凭借业主租金让利策略 去化表现相对突出 [2] - 2025年第四季度北京甲级写字楼平均月租金为每平方米210元 环比下跌5.6% 同比下滑16.3% 租金下行速度已显现放缓迹象 [4] - 机构预测2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% 但2026年预计70万平方米新项目集中交付（90%集中于东部子市场）将带来下行压力 [4] - 在非续租类交易中 医美、体检等健康服务细分领域以及人工智能应用企业正成为增量需求的重要来源 [4] 投资市场 - 2025年北京商业地产投资市场放缓 全年大宗成交总额录得约180亿元 较2024年下降58% 较过去五年均值大致减半 第四季度活跃度进一步走弱 [4] - 从资产类别看 商业零售资产成为资本关注焦点 展现出相对较强的抗周期属性 [4] - 第四季度英格卡购物中心与高和资本达成战略合作 设立专项基金共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心资产 [7] - 自用型买家和险资机构成为市场主要参与者 反映出投资市场的谨慎心态 [7] - 2025年政策重大突破 将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入公募REITs试点范围 [7] - 北京已有成功案例 如创金合信首农REIT（底层资产为首农元中心项目）上市首日涨幅超28% [7] - 政策扩围将提升商业办公资产市场流动性 推动存量资产盘活 并推动行业向精细化资产管理模式转型 [7] 市场展望与行业转型 - 2026年市场将面临新增供应集中入市与需求缓慢复苏的双重考验 空置率阶段性上升压力仍存 但租金下行幅度有望进一步收窄 [8] - 区域分化、业态升级与政策红利将成为驱动市场发展的核心变量 西部子市场的新质生产力企业需求与东部市场的存量优化机遇形成互补 [8] - 业主方需持续优化租约策略 强化精细化运营能力 通过提升楼宇品质与服务吸引优质租户 [8] - 投资者需聚焦核心区位、经营稳健的优质资产 把握公募REITs扩容带来的流动性红利 [8] - 商业办公市场正加速从增量扩张向存量优化转型 精细化资产管理能力将成为企业穿越周期的核心竞争力 [8]