财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金（Core FFO）每股为0.70美元，同比增长0.05美元或约8% [15] - 2025年第四季度核心可分配资金（Core FAD）每股为0.73美元，同比增长0.07美元或约11% [15] - 增长主要源于新的SHOP收购和三重净租赁物业转换为SHOP模式，部分被利息支出增加和资产出售相关的租金减少所抵消 [15] - 2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为2.75-2.79美元，核心可分配资金（Core FAD）每股指导区间为2.82-2.86美元 [16] - 2026年第一季度核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为0.66-0.68美元，核心可分配资金（Core FAD）每股指导区间为0.68-0.70美元 [16] - 2025年底，房地产债务与年化调整后EBITDA的比率为4.5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍，处于4-5倍的目标杠杆范围内 [15] - 预计通过资产出售和贷款偿还获得近2.7亿美元，这将用于资助未来投资 [14] - 预计2026年SHOP的净营业收入（NOI）指导区间为6500万至7700万美元 [16] - 预计2026年SHOP的资本支出（FAD CapEx）约为500万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - **SHOP业务线**：公司正从低增长的三重净租赁REIT转型为以SHOP为重点的快速增长的REIT [2] - SHOP投资组合占总投资组合的比例从2025年5月启动时的0%增长至2025年底的25% [3] - 基于2026年的收购指导，预计到2026年底SHOP将增长至投资组合的45%和净营业收入（NOI）的40% [3] - 最初转换为SHOP的13处物业，其2025年净营业收入（NOI）较2024年备考数据增长了22%，2025年合计产生1620万美元的租金和净营业收入，而2024年租金为1230万美元 [6] - SHOP投资组合的其余部分在第四季度表现超出预期，贡献了590万美元的净营业收入，比指导中位数高出约70万美元 [6] - 2026年SHOP净营业收入（NOI）指导包括最初转换的13处物业和迄今为止收购的14处物业，对这27处物业的指导假设2026年全年净营业收入较2025年备考数据增长14%（中位数） [6] - 这27处物业子集在2025年的入住率达到89.7%，预计2026年将增长约150个基点 [7] - 预计每间可出租房间收入（RevPAR）将增长约5%，运营资金（FFO）将增长2.5% [7] - **专业护理（SNF）和贷款业务线**：随着SHOP的增长，公司正在减少对专业护理和贷款的敞口 [4] - 预计在2026年晚些时候偿还1.8亿美元的Prestige贷款后，贷款将减少至投资组合的10%以下，到2026年底专业护理投资将占不到30% [4] - 公司预计在接下来60天内出售5处专业护理物业并获得总计9000万美元的贷款偿还 [9] - 这些交易将显著减少公司的专业护理和贷款风险敞口 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注于与美国经验丰富、区域聚焦的运营团队合作，收购较新、资本支出要求较低的稳定资产 [12] - 公司预计SHOP投资的无杠杆内部收益率（IRR）在百分之十几的中低段 [13] - 公司正在积极与新的运营伙伴进行对话，并评估收购以启动这些关系 [11] - 公司拥有超过5亿美元的SHOP交易收购管道正在审查中 [12] - 包括已签约的SHOP收购在内，SHOP投资组合的平均楼龄为9年，这反映了公司投资于较新、最能与未来新开发项目竞争的SHOP社区的战略 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在进行战略转型，旨在通过SHOP模式提高有机增长和新投资增长概况，并为股东最大化风险调整后的回报 [5] - SHOP计划于2025年5月启动，目标是在18个月内完成转型，预计到2026年底转型完成 [4] - 公司预计2026年的收购指导中位数为6亿美元，全部为SHOP收购，这比2025年的SHOP收购额高出近70% [2] - 2026年开局强劲，已完成1.08亿美元的SHOP收购，另有1.6亿美元计划在第二季度完成，这使公司接近达到全年6亿美元中位数投资指导的一半 [3] - 公司利用其较小的初始规模（小盘股REIT）来获取超比例的增长，即使适度的投资也能产生有意义且显著的影响 [4] - 公司以关系为中心的文化是其成功的基础，2025年与现有运营伙伴完成了两笔后续交易，2026年势头继续 [11] - 在竞争激烈的老年住宅收购环境中，公司较小的资产基础和以个人关系驱动的战略是其竞争优势，使其能够寻找单笔或多笔物业投资机会，而无需追逐定价过高的大型公开市场交易 [11] - 公司专注于每一项交易和每一个运营伙伴关系，这些直接促进了公司的增长，并推动了其向SHOP增长引擎的转型 [12] - 转型完成后，公司预计在2027年有机会在SHOP的推动下继续加速内部和外部增长 [4] - 公司预计到2026年底，有机净营业收入（NOI）增长将比转型前翻倍 [18] - 公司拥有简化的投资理念，通过优化股东的风险调整后回报，同时提高有机和投资增长概况，以速度、决心和信念执行 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对财务实力充满信心，这将支持其推动SHOP增长的能力，流动性在备考基础上达到8.1亿美元，近期债务到期极少，几乎没有再融资风险 [14] - 管理层相信，随着时间的推移，杠杆率可以进一步降低 [15] - 对于专业护理（SNF）领域，管理层认为存在大量私人资本推高价格，并且该领域存在“一纸公文”风险（政策风险） [24] - 公司看到投资于具有更好增长前景的较新资产能带来更多的有机增长 [24] - 关于供应，管理层认为未来几年供应缺乏，入住率有可能攀升至90%以上，但2026年指导中未预测这一点 [30] - 管理层认为其投资组合在入住率和费率增长方面都有机会 [30] - 公司强调其投资的是较新的资产（平均楼龄9年），这些资产最能与未来的新开发项目竞争，并拥有定价权 [31] - 在竞争格局方面，管理层认为尽管竞争激烈，但由于其关系聚焦和执行风格，仍能找到适合LTC的交易 [49] - 管理层预计2026年之后，公司将从“转型”阶段进入“演进”阶段，将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来将继续是SHOP [87] 其他重要信息 - 公司已对人员、系统和技术进行了大量投资，并将继续以此为重点，以支持其积极的增长计划 [2] - 公司最近为资产管理团队增加了两名副总裁，他们在系统开发和老年住宅资产管理方面拥有丰富经验 [5] - 公司已将信贷额度扩大至8亿美元，其中包括2亿美元的定期贷款 [14] - 公司预计在第二季度将再增加两家SHOP运营伙伴关系，使总数达到10家 [18] - 公司预计2026年将收到近2.7亿美元的资产出售和贷款偿还收益 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 专业护理（SNF）领域当前面临的最大威胁是什么？[21] - 管理层认为，大量私人资本正在推高专业护理资产的价格，这是一个可能发生变化的因素。此外，专业护理领域存在“一纸公文”风险（政策风险），事情往往在意料之外发生。公司更倾向于投资于具有更好增长前景的较新资产，这是其积极转向SHOP的原因 [24] 问题: 14%的同店增长是未来3-4年的运行率，还是随着入住率稳定会有所缓和？[25] - 管理层表示，这是一个相对较新的投资组合，对当前指导感到满意。给出的89.7%备考入住率已接近稳定水平。公司对今年中位数的增长率预期感到鼓舞，但目前不想讨论更远年份的情况 [25] 问题: 最初13处资产净营业收入（NOI）增长22%，而27处资产增长14%，如何比较这两个趋势？[28] - 管理层表示，如果剔除最初13处资产的影响，14%的增长率不会发生实质性变化 [28] 问题: 对于当前投资组合，稳定入住率水平是多少？未来几年如何提高在住租金或推动每间可出租房间收入（RevPOR）？[29] - 管理层认为，考虑到未来几年供应缺乏，入住率可以攀升至90%以上，但2026年指导中未预测这一点。投资组合在入住率和费率增长方面都有机会 [30]。公司专注于投资较新的资产，这些资产最能与未来新开发项目竞争，并拥有定价权 [31]。关于在住租金增长，管理层给出的每间可出租房间收入（RevPOR）指导约为5%，范围在4.5%至7%之间，大部分增长已在年初生效，对整体5%左右的假设感到满意 [32] 问题: SHOP收购管道和第一年收益率如何？同时，出售专业护理（SNF）资产的处置收益率如何？[36] - 关于收购管道，公司有1.6亿美元的交易处于意向书阶段或进行中。第一年收益率大约在7%左右，并且有良好的增长空间 [37]。公司利用其规模优势，关注规模较小的交易，这些交易有更好的价格点，有助于提高初始收益率 [38]。关于处置，Prestige贷款是一个特例，出于降低投资组合风险和减少运营商集中度的战略决定。其他出售资产的整体资本化率（cap rate）约为8.2%，公司将用这些资金循环投资于新的、具有长期竞争力的老年住宅资产，认为这对股东是良好的风险回报交换 [39][40] 问题: 对于ALG（一个运营商）的投资敞口，长期应如何看待？[42] - 管理层表示，ALG拥有之前讨论过的购买期权，但行权可能更受利率敏感性的影响，可能需要债券融资。预计这更可能是2027年的事件，虽然其中一小部分投资组合可能在今年年底交易，但主要考虑是2027年 [42] 问题: 如果收购达到指导范围的上限，增量融资如何考虑？杠杆率下降是EBITDA增长的结果吗？[43] - 管理层认为，更高增长的投资组合会通过EBITDA增长自然更快地降低杠杆。如果定价合适，公司也会考虑为收购进行超额股权融资 [44] 问题: 当前老年住宅交易市场的竞争格局如何？资本化率（cap rate）趋势如何？是否难以找到7%的收益率？[47] - 管理层表示，公司擅长寻找单笔或双笔物业交易，其规模和关注度对卖家很重要。公司继续看到良好的机会流，一般第一年收益率大约在7%左右。虽然行业存在压力，但凭借其关系聚焦和执行风格，公司有信心找到适合LTC的交易 [48][49]。公司已为2026年设定了6亿美元中位数的投资指导，并且通过已签约交易已接近完成一半，尽管竞争激烈，但仍能参与交易 [50]。许多交易是运营商带来的，随着运营伙伴关系增加，这将有助于持续获得交易机会 [51]。有时也会采用DownREIT结构以满足卖家的税务效率需求 [52]。管理层预计全年都将努力寻找合适的交易，并坚持维持7%左右的第一年收益率，尽管行业存在压力 [53]。此外，管理层指出，2026年指导中的第一年收益率实际上已超过7.5%（约7.7%），已经创造了价值 [54] 问题: Prestige偿还1.8亿美元贷款后，剩余的贷款是希望他们偿还还是计划长期持有？[55] - 管理层表示，剩余的9000万美元贷款应被视为长期持有。偿还1.8亿美元后，将减少集中度，Prestige可能会跌出前五大运营商关系，并且他们没有提前还款的期权 [55][56] 问题: 2027年及以后，SHOP业务是否以产生百分之十几中低段的同店净营业收入（NOI）增长为目标？[59] - 管理层表示，需要观察今年的表现，年底会进行更新。之前曾提到以7%的收益率进入，目标是无杠杆内部收益率（IRR）在百分之十几的低段，这暗示了长期中个位数的增长预期。随着对投资组合的了解加深，公司对2026年的机会感到兴奋，并希望这种势头能持续 [60][61] 问题: 之前提到的22%和13%的净营业收入（NOI）增长，是与之前净租赁结构的对比吗？[63] - 管理层确认这一点，并解释这样披露是为了展示在租金结构下和SHOP结构下的可比指标，说明公司能够通过SHOP结构获取上行收益 [64][65][70] 问题: 每年约500万美元的资本支出（CapEx）指导对于约10亿美元的投资组合来说是否偏低？这是否与资产年龄有关？未来的资本支出负担如何？[73] - 管理层解释，他们假设每单元约1500美元的资本支出。对于当前30处物业的投资组合，经过审查后认为这个数字是合适的，足以保持建筑竞争力，并未刻意削减或推迟。这个整体数字也包括了对未来收购的加权平均假设 [74]。由于SHOP投资组合平均楼龄仅9年，非常新，因此资本支出要求较低，不能直接与同行比较 [75]。这是公司的战略选择，以便资产能够与潜在的新开发项目竞争，短期内资本支出较低，但随着时间的推移会增加 [77][79]。管理层承诺会投资于投资组合以保持其竞争力，如果提高资本支出能驱动净营业收入（NOI）增长，他们会这样做 [83][84] 问题: 2026年底转型完成后，SHOP占比达到45%，这是公司的有效边界吗？未来SHOP占比是会继续上升还是保持在50%左右的甜蜜点？[85] - 管理层表示，公司没有设定具体目标。2026年底完成的是“转型”，这是一个快速的过程（18个月）。之后将是“演进”。公司将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来将继续是SHOP，但如果不合适也会转向。因此，今年之后将是更多地向SHOP演进，而非转型 [86][87] 问题: 鉴于每间可出租房间收入（RevPOR）的增长，对实现SHOP增长指导的信心如何？依赖的关键运营杠杆是什么？[90] - 管理层指出，关键杠杆已在补充材料的指导页中列出。考虑到入住率增长，公司的每间可出租房间收入（RevPOR）预期仅略低于通胀预期，并非特别激进的假设。150个基点的入住率增长可能略显保守。对于27处物业的投资组合，给出更详细的运营杠杆数据是困难的，但公司对每间可出租房间收入（RevPOR）假设感到满意，认为是可以实现的，并设定了既具挑战性又可实现的指导水平 [90][91] 问题: 关于供应，是否有任何变化？[92] - 管理层表示，供应方面没有真正变化。但观察到有开发经验的运营商更多地在谈论为开发做准备，因为他们看到未来需要供应，并试图做好准备参与其中，但目前并非真正动工 [93]。具体到公司的SHOP投资组合，建设活动非常少，可能只有一个在建或考虑中，以及一些边缘的扩建 [94]