美联储利率政策与市场反应 - 美联储仅控制联邦基金利率 即收益率曲线的短端利率[3] - 10年期国债收益率决定长期贷款利率 包括抵押贷款和企业贷款[3] - 2023年9月美联储降息后 10年期国债利率反而上升 形成利率分化现象[4] - 2024年7月CPI数据低于预期 支持美联储降息而10年期国债利率走高的观点[5] 抵押贷款REIT行业分析 - mREIT通过短期借款购买抵押贷款 赚取长短端利差[9] - 短期利率下降且长期利率持平时 mREIT持有的高利率抵押贷款价值提升[10] - 30年期抵押贷款利率缓慢下降 避免再融资浪潮 形成mREIT理想环境[11] - iShares抵押房地产ETF(REM)表现落后于Vanguard房地产指数基金(VNQ) 存在追赶空间[11] - 2010年代低利率时期mREIT曾长期跑赢整体REIT市场[12] AGNC投资公司具体表现 - 公司专注机构抵押贷款支持证券 由房利美等政府机构担保[13] - 当前股息收益率达15% 通过回购协议购买MBS赚取利差[14] - 2024年第二季度资产收益率4.87% 回购成本4.44% 较第一季度略有下降[14] - Q2虽出现小幅亏损 但管理层在4月"关税恐慌"期间以吸引人价格增持资产[15] - 2022-2023年加息周期中维持股息支付 显示风险对冲程序有效性[16] - 当前股价1.1倍账面价值 6倍前瞻市盈率[17] - 分析师预测本财年每股收益1.60美元 年度股息1.44美元占比90%[16] - 美联储降息将降低回购成本 可能推动股息上调[17]