Real estate investment trust Prologis saw its shares rally Wednesday after the company reported better than expected earnings and the expected pursuit of data center opportunities. Incoming CEO Dan Letter believes the marketplace to be in the midst of a "classic real estate cycle right now," with big, well-capitalized customers leading the way. He joined Carol Massar and David Gura on 'Bloomberg Businessweek Daily' to break down the company's direction and macro economic trends. ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO（包括净促进费用）为每股1.49美元，不包括净促进费用为每股1.50美元，均超出预期 [7] - 投资组合入住率增长至95.3%，上升20个基点 [7] - 当季净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [8] - 截至9月底，租赁按市价计值为19%，当季捕获了7500万美元的NOI，随着租约滚动还将进一步捕获9亿美元的NOI [8] - 当季净有效同店NOI增长为3.9%，现金同店NOI增长为5.2% [8] - 将同店NOI增长指引上调至净有效基础4.25%-4.75%，现金基础4.75%-5.25% [19] - 将G&A指引上调至4.6亿-4.7亿美元，战略资本收入指引上调至5.8亿-5.9亿美元 [19] - 将开发开工指引上调至27.5亿-32.5亿美元，处置和贡献指引上调5亿美元至15亿-22.5亿美元 [19] - 全年GAAP每股收益指引为3.4-3.5美元，核心FFO（包括净促进费用）指引为5.78-5.81美元，核心FFO（不包括净促进费用）指引为5.83-5.86美元，较此前指引提高0.02美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 数据中心业务有1.5吉瓦额外容量进入后期阶段，目前共有5.2吉瓦电力已获保障或处于后期阶段 [6] - 能源业务当季交付28兆瓦太阳能发电和存储，当前容量为825兆瓦，有望在年底前实现1吉瓦目标 [10] - 电子商务渗透率占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，本季度有52个独特名称进行交易 [12] - 电子商务占新租赁量的近20% [113] - 稳定增长业务（如食品饮料、医疗公司）正在投资其供应链以改善服务水平和控制成本 [114] - 周期性支出类别（如汽车、家具）需求较为疲软 [115] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场第三季度净吸纳量为4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [13] - 美国最强的市场集中在东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大有坚实的吸纳量 [14] - 南加州的基调也在改善，尽管租金仍然疲软，但洛杉矶和内陆帝国的租赁活动已经回升 [15] - 拉丁美洲（巴西和墨西哥）再次取得优异业绩，提供投资组合中最高的同店增长 [16] - 欧洲保持较高的入住率和相对于美国更温和的租金下降 [16] - 日本投资组合保持其卓越入住率的记录，克服了近年较高的市场供应 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开始探索额外的资本化策略以充分利用数据中心机会 [6] - 采取审慎和纪律严明的方法，与定制建造策略一致 [17] - 通过密切接触客户及其不断变化的需求，对渠道深度有强烈信心 [18] - 全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统需求旺盛 [20] - 重点仍然是纪律性增长、卓越运营和顺应这些长期趋势 [20] - 定制建造管道仍然强劲，今年已签署21笔交易，正在就近3000万平方英尺的新交易进行对话 [73] - 数据中心业务是重点，将继续投资 [74] - 今年已在18个市场开始投机性开发，预计将在国际上和美国几个地区进一步开放 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场已经站稳脚跟，为入住率和租金的拐点奠定了基础 [5] - 客户情绪明显好转，租赁速度加快，定制建造活动持续成功 [5] - 更大的占用者正在追求重新配置整合策略，转向网络优化而非收缩 [12] - 供应前景仍然有利，因为施工管道正在耗尽，开工量低于疫情前水平 [13] - 市场租金下降在本季度放缓至略高于1%，也证明了市场转变 [14] - 南加州预计在短期内滞后于运营条件的更广泛拐点，但长期表现将优于大市 [15] - 需求明显好转，市场正处于拐点时期 [49] - 客户对短期噪音变得不敏感，专注于长期决策 [80] - 市场空置率今天为7.5%，将在此水平徘徊一段时间，并在2026年晚些时候改善 [71] - 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25% [72] - 市场进入新阶段的起点空置率远低于以往周期，为租金动态和乐观情绪奠定了基础 [138] 其他重要信息 - 在资产负债表方面，完成了23亿美元的融资活动，包括非常成功的10亿欧元融资，利率为3.5% [10] - 债务的实际成本仅为3.2%，平均剩余期限超过8年 [11] - 战略资本业务本季度有适度的净流入 [11] - 坏账支出升高，预计占收入的40多个基点，但远低于过去危机中的较高数字 [84] - 交易市场出人意料地具有韧性，2025年同比增长约25%，市场资本化率在低5%左右，IRR在低至中7%左右 [95] - 投机性开发租赁时间从7-8个月延长至约9-10个月，现在正缓慢回归历史常态 [99] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于数据中心额外资本化策略的探索 - 正在探索数据中心业务和资本化的可能性领域，目前没有具体细节可分享，但希望在未来几个季度提供 [27][28][29][30][31] - 资产负债表显然能够承担大量项目，在过去一两年有近20亿美元在建，考虑到资产负债表的规模和评级，可以轻松增长 [32] 问题: 关于第三季度净吸纳量及其可持续性 - 4700万平方英尺的净吸纳量中有一些是第二季度的追赶，但需求明显上升，管道仍然饱满 [35][37][38] - 认为大约6000万平方英尺是正常的季度需求速度，预计未来几个季度需求将改善 [38] 问题: 关于未来一年供需平衡和市场租金增长的预期 - 处于典型的房地产周期，需求正在加强，供应保持低位，低于疫情前水平，入住率和租金正在触底 [41][42] - 年初至今净吸纳量约为9500万平方英尺，预计全年数字约为1.25亿平方英尺，需求改善路径将出现 [43] - 空置率将在此水平见顶，基于目前1.9亿平方英尺的在建管道，预计2026年交付量将下降，市场将开始收紧 [43][44] - 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场的范围更广，这将在未来一年演变 [72] 问题: 关于不同租户类别和市场的表现 - 需求明显好转，市场处于拐点时期，来自客户讨论的广度和深度以及他们决策的意愿 [48][49] - 活动在早期提案和更成熟的谈判中都很广泛，涉及新租和续租活动以及一系列市场 [50] - 较大尺寸类别（超过50万平方英尺）表现出明显的强度，并且正在向下扩展至超过25万平方英尺 [51] - 业务实力具有国际性，在美国集中在阳光地带 [51] 问题: 关于数据中心与工业的标准化增长率比较 - 考虑其对增长率的贡献主要是将价值创造再投资回核心业务 [54] - 以物流开发投资50亿美元为例，每年应贡献约150个基点的额外增长，可作为该业务价值创造的基准 [54] 问题: 关于物流租金和入住率的最 compelling 设置评论 - 最终是回报率和重置成本驱动长期租金，市场稳定时将稳定在远高于当前租金的水平 [59][61][62] - 趋势线显著高于当前租金，约比原位高40%，比当前市场租金高20-25% [62] - 何时达到趋势线将影响增长率，但这些增长率将非常高 [63] 问题: 关于Prologis入住率方向和租金增长前景 - 平均入住率指引为95%，预计将维持在此水平附近，并寻找机会在此基础上发展至2026年 [68][70] - 市场空置率为7.5%，将在此水平徘徊几个季度，并在2026年晚些时候改善 [71] - 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场的范围更广 [72] - 2026年的优先事项包括强劲的定制建造管道、数据中心业务和投机性开发 [73][74][75] 问题: 关于客户情绪和长期决策 - 客户肯定对短期噪音变得不敏感，专注于长期决策 [78][80] - 看到资本充足的大公司引领潮流，预计中小型企业将效仿 [80] 问题: 关于投资组合中的信用风险 - 坏账支出升高，预计占收入的40多个基点，但远低于过去危机中的较高数字 [84] - 在上个周期中利用挑战性条件改善了投资组合的整体信用健康状况 [84] 问题: 关于数据中心开发的舒适节奏和约束 - 在定制建造方法和资产负债表债务能力下，30亿美元是一个非常容易处理的数字 [88][90] - 没有限制自己，准备迎接大量项目，电力将是未来的约束，而非资本 [90][92] 问题: 关于交易市场和收购机会 - 交易市场出人意料地具有韧性，2025年同比增长约25% [95] - 总体定价相当一致，市场资本化率在低5%左右，IRR在低至中7%左右 [96] - 人们比以往更关注较短的WALT [96] 问题: 关于投机性开发租赁速度的改善 - 投机性开发租赁时间正在缓慢回归7-8个月的历史常态 [99] 问题: 关于租金变化下降的原因和未来前景 - 租赁按市价计值降至19%，但即时租金变化在低50%左右，突出了基于该平均值的租金变化潜力 [103][105] - 到期时间表显示，未来几年即使没有进一步的市场租金增长，也将看到正的租金变化 [106] - 开始再次看到因租金而丢失的交易数量上升，表明在市场条件收紧时有了推动租金的勇气 [108] 问题: 关于不同客户类别在租赁中的实力变化 - 电子商务占新租赁量的近20%，是一个全球现象，特别是填充市场 [113] - 稳定增长业务（如食品饮料、医疗公司）正在投资其供应链 [114] - 周期性支出类别（如汽车、家具）需求较为疲软 [115] 问题: 关于第四季度核心FFO指引下降和2026年展望 - 第三季度的一些时机问题，如投资税收抵免的销售时间和G&A，在第四季度正常化后解释了看似减速的情况 [118][119][120] - 2026年的增长构建模块包括同店增长、财务和运营杠杆、价值创造增值和 Essentials 业务的贡献 [121][122] - 2026年仍存在两个不利因素：利率上升的渐进影响和资本部署过渡期间的部署拖累 [123][124] - 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式相似 [124] 问题: 关于第四季度同店NOI增长放缓和太阳能收入处理 - 同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度需要应对这个比较基数 [127][128] - 太阳能收入及其支出确实出现在NOI中，但目前规模很小，增长不如物流显著 [129] 问题: 关于数据中心同店增长和入住率加速 - 考虑数据中心增长的方式是价值创造再投资回核心业务，如果保留部分权益，其对基本租金和同店增长的贡献将相对较小 [132][135] - 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长概况 [135] - 市场空置率为7.5%，将在此水平徘徊一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [137] - 市场进入新阶段的起点空置率远低于以往周期，为租金动态奠定了基础 [138]

报告行业投资评级 - 对SHKP、Henderson评级为买入（OW），对Sino Land、CKA、Kerry评级为持有（EW），对NWD、Wharf评级为卖出（UW），同时将Henderson Land评级从持有（EW）上调至买入（OW），将Sino Land评级从买入（OW）下调至持有（EW） [8][14] 报告的核心观点 - 香港住宅市场历经7年下跌后或迎来上行周期，预计持续4 - 5年，当前有诸多因素支撑乐观预期 [15] - 香港和美国住宅价格前景好于新加坡，美国公寓价格可能已触底，香港复苏速度或快于美国 [84][85] - 澳大利亚当前住房周期更可能由成交量驱动，整体房价增长或较温和 [102] 各部分总结 香港住宅价格走势 - 香港住宅价格自2021年8月峰值下跌近30%，2025年年初至今CCL指数下跌1.5%，预计下半年上涨2% [15][3] - 价格企稳得益于内地买家购房增加、人才吸引政策带来人口流入、资本市场复苏和HIBOR下降 [20] 股票估值与投资建议 - 香港开发商股票估值处于历史低位，若达到10年平均估值，股价可能上涨50% [23] - 推荐SHKP、Henderson，因其受益于HIBOR下降、有优质项目和强资产负债表；避免NWD和Wharf，因其运营环境不佳 [5] 影响房价因素分析 - 内地买家4月购买约1200套住宅，占总成交量22%，2025年前4个月购买3782套 [39] - 截至2025年第一季度，约2.7万份签证申请获批，预计带来至少2700套潜在需求 [44] - 2025年年初至今通过IPO筹集超800亿港元，股市积极影响住宅市场 [45] - 5月1个月HIBOR意外下降，有效房贷利率降至约2%，利好住宅市场 [52][53] 利率敏感性分析 - 香港房地产公司约50%债务为浮动利率，HIBOR下降100个基点可节省约45亿港元利息，减轻融资压力 [59] - 3个月HIBOR下降幅度小于1个月HIBOR，对企业融资的实际缓解作用有限 [60] 风险因素 - 截至2025年第一季度末，未售一手住宅单位达22654套，预计第二季度末超23000套 [62] - 2025年第一季度负资产住宅按揭贷款案例增至40741宗，占总数6.9% [65] - 2025年5月失业率升至3.4%，若继续上升将对房价构成下行风险 [68] - HIBOR可能回升，导致有效房贷利率上升，住宅市场热度可能降温 [72] 不同地区市场比较 - 与新加坡相比，香港房价指数下降后更具吸引力，取消额外印花税、土地供应有限且HIBOR低 [80] - 预计新加坡房价2025年见顶后下跌3%，对覆盖的开发商维持卖出评级 [79] - 美国公寓价格受10年期国债影响，与房贷利率趋势相关性约 - 63%，价格可能已触底 [84] 澳大利亚住房市场 - 澳大利亚处于降息周期，预计2025年8月和11月及2026年继续降息，当前降息刺激住房活动 [99] - 住房周期更可能由成交量驱动，整体房价增长或为个位数，更偏好Stockland [102] 重点公司分析 - **Henderson Land**：评级上调至买入，因其受益于HIBOR下降、去杠杆进展良好、有农田开发潜力且估值有吸引力；调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 +4%、+1%、+33% [107][109] - **Sino Land**：评级下调至持有，因HIBOR下降影响利息收入，开发项目利润率可能下降；调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 +1%、 - 2%、 - 4% [115][117] - **SHKP**：维持买入评级，因其资产负债表强、项目储备优质且财务管理稳健；调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 +0.3%、 - 0.3%、 - 1% [122][124] - **CKA**：维持持有评级，香港开发项目利润率承压，但海外基础设施业务收入稳定；下调2025 - 2027财年盈利预测分别为4%、12%、11% [128][130] - **NWD**：维持卖出评级，因流动性问题和PCS息票上调，下调2025 - 2027财年盈利预测分别为70%、73%、52% [134][136] - **Kerry Properties**：维持持有评级，净负债率较高但股息稳定，调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 - 13%、 - 10%、 +8% [140][142] - **Wharf**：维持卖出评级，运营前景不佳且估值缺乏吸引力，下调2025 - 2027财年盈利预测25 - 28% [146][147]