财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩表现强劲，全年NAREIT FFO每股增长接近8%，核心运营收益每股增长近7% [15] - 同店净营业收入增长强劲，2025年达到5.3% [7]，全年增长超过5% [15] - 2026年同店净营业收入增长指引为3.25%至3.75% [16]，预计第一季度增长率将高于全年指引范围，第二季度将低于全年指引范围 [16] - 2025年未收租金收入处于历史低位 [15]，预计2026年将继续低于历史平均的50个基点 [16] - 2025年投资活动活跃，部署了超过8.25亿美元的资金，包括超过5亿美元的高质量收购和3亿美元的开发及再开发项目 [11] - 公司拥有A3/A-信用评级，杠杆率在目标范围5-5.5倍内，拥有近15亿美元信贷额度的全额可用性 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：租户需求异常强劲，第四季度租赁了五年多来最大的空置商铺面积比例，同店商铺出租率提升40个基点，年底达到创纪录的94.2% [7]。年末待租净租金收入管道约为4500万美元 [8] - **租金增长**：第四季度实现12%的现金租金涨幅，其中续约租金涨幅达到创纪录的13% [9]。第四季度新租与续约租金涨幅达到25%的历史新高 [9]。2025年超过95%的协商租赁活动包含了年度租金递增条款 [9] - **开发与再开发**：2025年启动了24个开发及再开发项目，总投资超过3亿美元 [11]。第四季度完成了13个项目，总投资超过1.6亿美元，综合回报率约9%，出租率超过98% [13]。在建项目管道保持强劲，接近6亿美元 [13] - **收购活动**：2025年完成了超过5亿美元的高质量收购 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 项目遍布全国多个市场，例如南加州的Oak Valley Village、丹佛的Lone Tree Village [12]，以及休斯顿、康涅狄格、亚特兰大、湾区等地的项目开业 [14] - 开发机会遍布全国，与顶级杂货商在强大的郊区社区合作 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **发展战略**：以杂货店为核心的购物中心是核心资产，开发平台是外部增长的主要驱动力和关键差异化优势 [5]。公司利用其专业知识、长期记录、低成本资本渠道和长期租户关系，以显著高于市场价值的利差来建设和执行高质量购物中心项目 [5] - **行业竞争**：整个行业的新零售开发仍然非常困难，过去15年供应增长处于历史低位 [5]。公司作为首选开发商在市场上处于强势地位 [18]。尽管看到更多竞争，但开发活动总量相对于行业整体供应而言仍然非常有限 [58][59] - **资本配置**：开发是优先事项，收购是增量补充 [23]。公司将继续把资本重点放在开发项目上，其开发收益率超过7% [22]。再开发项目回报率比开发项目高出约200个基点 [75]，预计未来三年资本配置中约25%用于再开发 [76] - **亚马逊生鲜关店影响**：亚马逊关闭其生鲜门店被视为对其全食超市品牌的加强，而非退出实体店 [29]。公司拥有的4家亚马逊生鲜门店已关闭，但鉴于剩余租期和亚马逊的信用，公司对处理这些物业持乐观态度 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：实体零售，特别是位置优越的以杂货店为核心的房地产，继续受益于有限的新供应和零售商对门店作用的重新认识 [6]。租户需求强劲，推动租金和出租率上升 [6]。消费者韧性方面，租户健康、销售额和客流量趋势向上，公司对资产状况感到满意 [51][52]。关税问题对以必需品零售为主的租户组合影响有限 [114] - **未来前景**：对2026年及以后的发展势头感到兴奋 [9]。开发项目管道为未来净营业收入增长提供了良好的可见性，预计未来三年有近10亿美元的项目启动机会 [13][38]。公司从运营、财务和战略上都处于强势地位 [18] 其他重要信息 - 公司预计2026年收益将受到债务再融资活动100-150个基点的影响 [17] - 未将投机性收购纳入指引，但团队正在市场上积极寻找符合质量和增值要求的机会 [17] - Crystal Park收购项目是一个独特的“收购再开发”机会，将立即开始建设，预计稳定后回报率超过7% [107][108][109][110] - 公司历史上倾向于超越同店增长指引的中点甚至上限，但2026年内部增长的机会可能略少于以往 [120] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购和处置的展望 - 市场对杂货店锚定房地产的需求在增长，机会的资本化率范围在5%-6% [21]。公司不提供收购指引，因为这不是基本商业计划的必需部分，只会在找到符合质量、增长并能增值融资的机会时进行 [21]。2025年成功完成了超过5亿美元的收购，团队正在全国积极寻找机会，但当前没有已签约项目 [22]。开发是优先事项，收购是增量补充 [23]。 问题: 亚马逊关闭生鲜门店对杂货行业及公司具体门店的影响 - 亚马逊仍拥有全食超市，此次关店被视为加强全食超市的举措，而非退出实体店 [29]。杂货行业扩张势头强劲，公司拥有的4家门店已关闭 [30]。这些门店有可能转为全食超市，也有其他活跃的杂货商感兴趣 [30]。租约仍有较长期限，且是亚马逊信用，公司将耐心做出对资产组合和社区有利的决定 [30][31]。目前指引中未包含任何来自亚马逊的租约终止费用 [47]。 问题: 2026年3.25亿美元开发及再开发支出指引的构成，以及后续新开工项目情况 - 3.25亿美元的支出中，约三分之二用于新建开发，三分之一用于再开发 [37]。2025年超过3亿美元的新开工项目中，75%是新建开发 [38]。展望未来三年约10亿美元的项目管道，预计约75%为新建开发是一个合理的参考比例 [38]。 问题: 商铺出租率的提升空间，以及租户对已占用空间的兴趣如何转化为实际收益 - 商铺出租率虽处峰值，但需求仍在，供应短缺真实存在，目前有约100万平方英尺的空间在谈判中 [43]。租户对已占用空间的兴趣是全面的，可能带来更高租金，也可能在谈判后选择保留现有租户，重点是为资产、社区和公司选择正确的运营商 [43]。关于亚马逊生鲜的租约终止费用，将视具体情况评估，目前指引中未包含 [44][47]。 问题: 是否观察到消费者韧性减弱的迹象，以及租户开店/关店讨论或观察名单的变化 - 租户健康状况良好，应收账款低于历史标准，销售额和客流量趋势向上 [51]。从未来管道和租金涨幅来看，公司对所处状况感到满意和自信 [51]。公司拥有的必需品类零售房地产更能抵御消费者压力和衰退 [53]。 问题: 行业开发活动是否会加速，竞争格局是否变化 - 开发活动预计会增加，但起点很低，相对于行业总供应量而言仍然是非常小的部分 [58]。公司看到了更多机会，也面临更多竞争，但总体趋势向上，供应量仍将非常有限 [59]。 问题: 在有利的供需背景下，如何利用锚定租户租赁来提升出租率 - 锚定空间还有约50个基点的提升空间以达到峰值 [63]。公司拥有选择高质量租户的杠杆，目前谈判管道中有PGA TOUR Superstore、Arhaus等优质租户 [63]。除了租金涨幅，资本投入（如装修补贴）也是一个可调节的杠杆 [64]。 问题: 租金递增条款的细节，以及指引中关于已出租率（commenced occupancy）的假设 - 2025年96%的新签和协商续约交易包含了租金递增条款 [69]。商铺交易中，85%的递增幅度为3%或更高，30%为4%或更高 [69]。2025年平均已出租率提升了150个基点，推动了同店增长 [70]。当前待租净租金收入管道为240个基点，稳定状态应接近185个基点，2026年预计将继续逐步提升已出租率，但增幅不会像2025年那样大 [70][71]。 问题: 再开发潜力及更多进行再开发的障碍 - 公司有能力且积极寻找对现有资产进行再投资的机会 [76]。预计未来三年资本配置中约25%用于再开发 [76]。主要障碍在于重新获得部分房地产的控制权（即租约到期或提前收回），团队正致力于此 [77]。新建开发比例的增长反映了该管道的扩大，而非忽视再开发 [79]。 问题: 第四季度续约租金涨幅超过新租涨幅且租户改善成本更低的原因 - 这主要受供需关系影响，但也存在季度波动 [84]。本季度恰逢一些远低于市场租金的租约到期，公司团队抓住了将其调整至市价的机会 [84]。 问题: 收购资本化率与开发收益率的对比，以及已出租率幻灯片从演示文稿中移除的原因 - 核心杂货锚定资产的资本化率持续被压低，但公司目标开发收益率相比核心收购资本化率保持150个基点以上的利差 [88]。预计未来新建开发启动收益率将继续保持在7%以上 [89]。已出租率幻灯片在疫情后起到了展示恢复至历史平均水平的作用，现已达到目标，故移除，叙事重点转向未来增长 [90]。 问题: 9%稳定开发收益率中嵌入的建设成本假设，是否有成本缓解或压力 - 公司对建设成本假设充满信心，过去12-18个月成本稳定，对未来12-18个月有良好可见度 [95]。 问题: 开发前期成本增加的原因及未来趋势 - 第四季度开发前期成本略有上升，与项目推进活动一致，是年度清理和评估过程的一部分，无需过度解读 [97]。预计团队将继续广泛寻找机会，但历史来看这是一个非常高效的开发平台 [98]。 问题: 资产处置策略及对2026年开发项目资金的影响 - 处置策略多年未变，每年都可能进行，用于出售非战略、非核心或未来增长不符合预期的资产 [103]。这有助于巩固整个投资组合的未来增长率 [103]。不将其视为开发计划的主要资金来源，因为自由现金流足以支撑，且公司仍有额外能力 [103][104]。处置所得可能用于为收购提供资金 [104]。 问题: Crystal Park收购兼再开发项目的具体情况及是否会是未来重点 - 这是一个独特的“收购再开发”机会，介于收购和新建开发之间 [107]。收购后立即开始施工，稳定时间与新建开发类似，因此被归入开发管道 [107]。项目位于长岛，收购价3000万美元，预计将再投入约等额资本，引入全食超市等租户，预计稳定后回报率超过7% [109][110]。 问题: 租户对关税情况的评论及其对开店计划和采购策略的影响 - 公司以必需品零售为主的租户组合受关税影响较小 [114]。许多可能受影响的零售商早已开始多元化其供应链 [114]。目前几乎没有听到租户反馈关税对其业务产生影响 [115]。 问题: 2026年超越3.75%同店增长指引上限的可能性及来源 - 历史上公司曾大幅超越指引，主要驱动力是已出租率的显著变化 [120]。2026年内部增长的机会可能略少于以往 [120]。超越指引上限的潜在因素包括：已出租率变化、续约租金表现、未收租金收入水平，以及可能进行的增值性收购 [120][121]。