国庆假期广州楼市整体表现 - 10月1日至8日国庆长假期间，广州一手住宅市场到访4.27万组次，环比增长325%，认购2004套，环比激增394% [1] - 二手住宅市场看房人数达到21964人、环比增长30%，但成交657套、环比持平，市场呈现一二手分化态势 [1] - 多个热门楼盘出现看房长龙，市场热度被描述为“空前” [1] 政策刺激措施 - 国庆前广州出台公积金新政，实现“首付提取与贷款额度脱钩”，不限首套或二套，更大程度减轻购房家庭负担 [2] - 简化港澳居民购房流程、商转公等政策精准切中刚需和改善群体痛点 [2] - 各区“精准施策”放大效能，如黄埔区为旧改居民提供额外1.5%的购房补贴，南沙对港澳居民购房实行“一窗通办” [2] - 黄埔、番禺、南沙、花都四区因区域政策激活强大购买力，认购量合计占全市半壁江山 [2] 开发商营销活动 - 开发商联手上演“让利大戏”，由房地产协会牵头开展“好房焕新季”营销活动，覆盖上百个楼盘 [3] - 通过购房券、家电礼包、物业费减免、特价房等形式实质性让利，形成强大吸引力 [1][3] - 保利发展广东公司国庆期间销售超700套，保利天曜项目8天销售额达8.5亿元，日均超1亿元 [3] - 万科广佛公司成交535套，珠实地产广州区域销售额超15亿元，越秀地产多个项目成交额超2亿元 [3] 一二手房市场分化原因 - 新房项目推出的促销活动直接挤压了二手房市场 [4] - 购房者对二手房价格敏感度更高，在经济环境下更倾向于谨慎决策 [4] - 一手房在性价比方面优势更为突出，改善型需求率先涌入品质更高、优惠明确的一手市场 [4] - 优质新房项目多位于优势区位，生活配套成熟，限时促销进一步凸显性价比 [5] 市场数据与趋势分析 - 国庆期间广州一手住宅网签面积同比增长28.7%，但增幅较认购数据相对温和，反映从“认购”到“网签”存在不确定性 [6] - 成交趋势呈现首日冲高后续受天气与出行影响回落的特点 [6] - 市场需求的基底被判断为依然牢固，广州楼市在“稳中向好”基调下迈向更精细化的新常态 [6] 区域市场亮点 - 黄埔区主要44个在建在售楼盘累计到访8634组，同比上涨22.6%，累计认购470套，认购数居全市第一 [2] - 区域在前期市场回暖基础上叠加“好房节”活动，整体呈现供需两旺态势 [2]