基金业绩表现 - Third Avenue国际房地产价值基金在截至2025年12月31日的年度实现了**+25.56%**的回报率（扣除费用后），显著跑赢其基准指数MSCI ACWI ex USA IMI Core Real Estate Index的**+21.42%**回报率 [2] - 基金年度总回报由三部分驱动：持仓股票（以本地货币计）**13%**的股价上涨、底层持仓**4%**的股息收益率以及美元走弱带来的**8%**的汇率顺风 [3] - 基金在多个时间维度上持续跑赢基准，其3年、5年、10年及自成立以来的年化回报率分别为**10.48%**、**5.55%**、**7.08%**和**5.95%**，而同期基准指数回报率分别为**6.94%**、**-0.23%**、**2.45%**和**2.42%** [3][40] 持仓估值与私有化活动 - 基金持仓的前瞻市盈率维持在**13倍**，相对于标准普尔500指数的**22倍**市盈率，估值折价处于十年来的最阔水平 [3][24] - 基金持仓的股价相对于其保守估算的净资产价值存在**30%**的折价 [3] - 2025年，基金的投资逻辑得到验证，有三家持仓公司进入私有化讨论，其中两笔交易已确认 [4][5] - 基金2025年表现最佳的持仓是文华东方，其回报率达**+95%**，其大股东Jardine Matheson提出以高于当时股价**52%**的溢价进行私有化 [6] - 澳大利亚国家存储公司收到来自Brookfield Asset Management和新加坡政府投资公司的私有化要约，溢价为**27%**，与基金的净资产价值估算一致 [9] - 尽管英国Big Yellow集团与黑石的讨论未达成交易，但基金认为任何未来的私有化都可能需要高于当前股价约**35%**的溢价 [10] 投资组合调整与核心持仓 - 基金在季度内利用股价波动增持了两家现有持仓：澳大利亚多元化开发商和资产管理公司Lendlease，以及德国和波兰的住宅业主和开发商TAG Immobilien [11] - Lendlease的股价约为基金估算的其净资产价值的一半，尽管其在资产出售、业务简化和高效资本扩张澳大利亚项目管道方面取得重大进展 [11] - TAG Immobilien拥有超过**83,000**套有韧性的德国租赁单元，并持续向增长更高的波兰住宅市场扩张，波兰业务贡献了公司近一半的盈利，但在当前股价中未被充分认识 [11] - 截至2025年12月31日，基金前十大持仓合计占投资组合的**46.7%**，其中包括国家存储REIT（**5.7%**）、Big Yellow集团（**4.8%**）、Tosei Corp（**4.7%**）等公司 [41] 投资主题与资产配置 - 基金的投资主要集中于五大主题：深度价值和特殊情境（**36.3%**）、供应不足的住宅市场（**24.4%**）、具有长期增长空间的未成熟自助仓储平台（**20.0%**）、工业近岸外包（**19.3%**） [12][14] - 按市值分类，基金持仓以中型股为主，占**54%**，大型股占**28%**，小型股占**17%** [15] - 按资产类型划分，住宅租赁（**20%**）、零售（**19%**）、服务（**16%**）、数据中心（**13%**）和住宿/酒店/学生公寓（**11%**）是主要配置方向 [18] - 基金具有多元化的区域敞口，主要集中于澳大利亚/新西兰（**35.7%**）、欧洲（**25.3%**）、英国（**15.0%**）、亚洲（**11.1%**）、加拿大（**7.9%**）和拉丁美洲（**4.8%**） [20] 市场展望与价值驱动因素 - 基金管理层对2026年持建设性看法，认为估值是关键优势，基金持仓的市盈率（**13倍**）相对于标准普尔500指数（**22倍**）的折价为十年来最大 [24] - 多个宏观因素可能支持估值扩张，包括全球资本流向国际市场和实物资产的机制转变、持续的美元疲软（直接利好基金回报并改善国际流动性及资本成本）以及潜在的降息（历史上支持房地产估值并引导资金流入上市房地产证券） [30] - 即使估值折价持续，净资产价值增长、盈利扩张和强劲的盈利收益率（接近**8%**）结合高个位数的盈利增长潜力，也能产生可观的总回报 [31] - 基金投资瞄准具有独特价值驱动因素的领域，包括香港基本面改善、悉尼、都柏林、墨尔本和波兰严重供应不足的住房市场、自助仓储需求增长，以及墨西哥、中欧、东欧、泰国和越南的工业实力（受供应链从中国制造分散化驱动） [31] - 基金投资包含显著的“资源转换”机会，即公司通过重组资产、负债或所有权来释放隐藏价值，例如亚太公司出售非核心资产并回购股票、完成大型开发管道（如西班牙和香港的数据中心项目）以及日本房地产公司积极交易资产以实现价值 [32]