地块成交核心信息 - 2025年12月10日，深圳福田区梅林街道B405-0308宗地成功出让，经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/平方米 [2] - 该地块土地面积仅为4994.02平方米，规划建筑面积18550平方米，其中住宅15380平方米，是一宗“迷你宅地”，容积率3.72，起始价4.80亿元，起始楼面价25876元/平方米 [4] - 出让公告明确要求宗地内商品住房需全部实行现房销售，不得预售 [4] 地块属性与区位 - 地块位于福田区梅林街道越华路10号，用地性质为二类居住用地 [4][6] - 地理位置优越，距深圳市政府约2.5公里，邻近9、10号线双地铁交汇的孖岭站及在建的22号线凯丰站，交通便利，生活配套成熟 [8] - 地块稀缺性显著，福田区近10年仅成交2宗涉宅地，且均为可售型人才住房和保障性住房，无普通商品住宅地块供应 [8] 市场反应与分析师观点 - 中指研究院深圳分院高级分析师指出，该地块作为“现房销售”试点，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向 [9] - 现房销售模式将加速行业洗牌，中小房企可能因资金压力面临淘汰，推动房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比有望提升 [9] - 该地块65%的高溢价成交标志着深圳楼市已进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性将持续支撑价格，预计2026年深圳将继续推出少量优质地块维持市场热度，核心区宅地高溢价成交或成常态 [9] 近期土地市场与行业展望 - 深圳土拍市场近期回升，12月8日，中海地产以31.86亿元竞得深圳湾超级总部基地T207-0068宗地，龙湖集团以7.66亿元竞得光明区马田街道A627-0268宗地，两宗地共收金39.52亿元 [10] - 据中指研究院统计，今年以来深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%，反映出市场活跃度和房企对优质地块的强烈需求 [10] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，例如清理不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，以促进购房需求释放 [10] - 央企在土地市场展现强劲实力，随着现房销售模式逐步推广和土地市场持续优化，深圳楼市有望迎来更加健康、稳定的发展阶段 [10]