核心观点 - 公司2025年第二季度运营业绩超预期但因巨额非现金资产减值导致深度净亏损 同时加速向工业地产战略转型并大幅削减股息 [1][5][6][11] 财务表现 - 调整后运营资金(AFFO)每股0.61美元 大幅超出分析师预期的0.05美元(非GAAP) [1][5] - GAAP收入5400万美元 略高于5370万美元的共识预期 但较2024年同期的5600万美元下降3.6% [1][2][5] - 净亏损大幅扩大至2.653亿美元 较2024年同期的380万美元亏损显著恶化 主要受2.861亿美元办公室资产非现金减值影响 [1][2][6] - 同店现金净营业收入(非GAAP)增长6.3%至3560万美元 工业物业表现突出增长9.3% 办公室物业亦增长4.7% [2][7] 资产组合与运营 - 持续从办公室物业向工业户外存储(IOS)领域战略转型 IOS资产按可用英亩计算保持99.6%的近满租状态 [4][7] - 季度内完成1.58亿美元办公室资产出售 季后续完成2400万美元出售 并在乔治亚州和佛罗里达州完成5240万美元IOS资产收购 [6][8] - 净债务与调整后EBITDAre比率从6.6倍改善至6.4倍 现金及等价物2.644亿美元 总流动性3.558亿美元 [10] - 88%债务通过利率互换锁定固定利率 加权平均债务期限三年 [10] 股息与资本分配 - 季度股息从0.225美元大幅削减至0.10美元 降幅超过50% 以适应工业主导型投资组合的现金流特征 [11] 战略方向与展望 - 管理层计划加速办公室资产处置步伐 进一步缩减办公室风险敞口并扩大IOS业务规模 [12][13] - 重点关注办公室资产出售节奏与定价 IOS收购及再开发规模扩大 以及转型期间每股收益与现金流的稳定化 [13]