财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益为3700万美元，或每股摊薄0.26美元；全年可分配收益为1.39亿美元，或每股摊薄0.98美元 [4] - 第四季度GAAP归属于普通股股东的净利润为2600万美元，或每股摊薄0.18美元；全年为1.14亿美元，或每股摊薄0.81美元 [4] - 第四季度记录了与一笔2019年发放的酒店抵押贷款相关的300万美元特定CECL拨备，该贷款未偿还本金余额为4550万美元 [4] - 贷款组合的加权平均风险评级为3.0，与前一季度及去年同期持平 [5] - 非应计贷款余额同比减少超过1.7亿美元，主要受111 West Fifty-Seven项目单位销售净收入推动，部分被新增芝加哥酒店贷款所抵消 [5] - 对111 West Fifty-Seven项目的风险敞口同比减少2.5亿美元，环比减少1.05亿美元 [5] - 年末总CECL拨备为3.83亿美元，相当于贷款组合总摊销成本的418个基点，低于一年前的457个基点 [6] - 年末贷款组合总规模（按摊销成本计）约为88亿美元，加权平均无杠杆综合收益率为7.3% [8] - 贷款组合中99%为第一抵押权贷款，96%为浮动利率敞口，加权平均贷款价值比约为59% [8] - 年末总流动性为1.51亿美元，持有超过4.3亿美元的无负担资产 [8][9] - 2025年净融资能力增加了18亿美元 [9] - 年末每股账面价值为12.14美元，与前一季度末基本持平 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - **贷款业务**：第四季度承诺发放新贷款13亿美元，其中11亿美元在交割时发放，并为已关闭贷款完成了约2亿美元的追加融资；全年承诺发放新贷款44亿美元，其中33亿美元在交割时发放，完成了约9亿美元的追加融资 [6] - **贷款业务**：第四季度贷款偿还和出售总额为8.52亿美元，全年为29亿美元 [7] - **贷款业务**：超过60%的贷款组合为2022年后发放的贷款 [7] - **贷款业务**：贷款组合按摊销成本计同比增长约16亿美元 [7] - **房地产持有（REO）资产**： - **The Brook（布鲁克林多户住宅）**：591个住宅单元，目前市场价单元出租率约为56%，租赁势头强劲；底层零售部分88%已租给鼎泰丰，预计明年入住 [2] - **Mayflower酒店**：已实施成本节约举措，预计完成后将显著提升净现金流 [2] - **Courtland Grand酒店（亚特兰大）**：正在对客房和公共区域进行增值升级，旨在推动2026年的团体业务；2025年10月火灾后，公司正在接收业务中断保险赔付，并继续评估修复和保险追偿路径以最大化价值 [3] - **马萨诸塞州预开发项目**：公司通过合资拥有两个前医院地块的少数股权，正在积极推动分区变更以提升每个地块的价值 [3] 各个市场数据和关键指标变化 *（电话会议记录中未明确按地理市场细分财务数据，相关信息已包含在业务线部分）* 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期宣布将其贷款组合出售给Athene，并将保留4项REO资产 [1] - 公司继续积极管理其REO组合，重点改善运营现金流和最大化退出价值 [1] - 对于The Brook，管理层专注于完成租赁并实现稳定运营（预计在今年晚些时候），同时评估从相邻自有地块释放额外价值的方案 [2] - 对于酒店资产，Mayflower酒店旨在通过效率提升和成本节约策略，在未来12个月左右显著提高净现金流；Courtland Grand酒店则因火灾获得重新思考实现价值最佳方式的机会 [18][19] - 关于出售贷款组合后的未来战略，公司正在评估内部产生的具体想法，同时也收到了大量外部提议，目前尚未做出决定 [11][13] - 公司正在深入探讨公开市场的估值模型，比较市净率模型与市盈率模型的优劣，以寻求更好的未来增长和交易机会 [29] - 公司寻求的是具有持续增长轨迹、能产生超额回报或创造平台价值的长期投资机会，而非简单的短期资金配置 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对于The Brook的退出时机，将评估交易环境、利率环境等市场状况以最大化价值 [17] - 关于REO资产的变现决策，管理层目前不认为REO组合对未来公司战略方向至关重要，因此其退出策略和最大化价值可以作为一个相对独立的决策来考虑 [20] - 关于未来战略，管理层预计随着提供更多关于公司发展方向的信息，当前股价与账面价值之间的差距将会缩小 [12] 其他重要信息 - 公司预计支付2026年第一季度的股息，每股0.25美元，与过去几个季度的运行率一致，但仍需董事会批准 [25] - 关于第二季度及以后的股息，公司将与董事会进一步讨论，权衡持续战略、解散方案以及向股东返还资本的正确方式 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 来自JP Morgan的Rick Shane：关于投资者对交易的反响以及股价与交易隐含价值之间存在差距的原因 [11] - **回答**：投资者反馈总体积极，但也在询问资本用途和战略方向。股价与账面价值的差距可能源于投资者对未来战略（包括可能的解散）缺乏清晰认识，预计随着信息更明确，差距将缩小 [11][12] 问题: 来自JP Morgan的Rick Shane：关于公司目前正在评估的具体替代方案 [13] - **回答**：公司正处于预期阶段，有一些内部产生的具体想法正在评估，但尚早决定是否会最终 pursue。同时，公告后也收到了大量外部提议，公司会参与对话听取意见。目前是两者兼有 [13] 问题: 来自UBS的Doug Carter：关于REO资产（特别是The Brook）的营销和变现时机 [17] - **回答**：The Brook租赁按预期进行，预计今年下半年达到稳定运营，届时将根据交易环境、利率环境等评估以最大化价值。此外，公司正在探索提升相邻空地价值的策略，这可能影响The Brook的退出时机。对于酒店，Mayflower在实施成本节约措施并实现更高净现金流运行率后即准备推向市场；Courtland Grand因火灾提供了重新思考实现价值方式的机会，目前对其账面价值感到满意 [17][18][19] 问题: 来自UBS的Doug Carter：关于REO资产变现决策是否会与ARI的未来战略决策相关联 [20] - **回答**：目前决策不会孤立进行，但基于对未来战略的评论，不认为REO组合对未来ARI的发展方向至关重要。因此，REO资产的退出策略和最大化价值在很大程度上是一个独立的决策 [20] 问题: 来自KBW的Jade Rahmani：贷款组合出售后的股息政策 [23][24] - **回答**：公司已披露预计支付2026年第一季度股息，每股0.25美元（需董事会批准）。之后的股息支付意愿已在之前电话会议中表达，但同样需董事会批准，并理解关于资本返还的评论。公司将在接近第二季度后期做决定时，与董事会进一步讨论股息、持续战略、解散方案以及返还资本的正确方式 [25][26] 问题: 来自KBW的Jade Rahmani：关于未来战略选项的思考（假设不选择解散路径） [27][28] - **回答**：公司目前花大量时间讨论公开市场估值模型（市净率 vs. 市盈率），两者都在考虑范围内。目标是寻找一个能长期投入约15亿美元资本、具有持续增长轨迹、能产生超额回报或创造平台/运营公司价值的机会，而不是为了投资而投资的短期交易 [29][30]