Mironova also noted that only one commercial mortgage loan remains on the balance sheet: a non-accrual loan secured by a hotel property in Chicago with an amortized cost basis of $42 million and an upcoming May maturity. She said the company expects repayment through a sale of the underlying property, and that a purchase agreement was executed during the first quarter with “hard money deposits received by the sponsor.”Chief Financial Officer Anastasia Mironova added that the company repaid its secured borro ...

财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度归属于普通股股东净利润为2300万美元 或每股摊薄收益0.16美元 可分配收益为3100万美元 或每股0.22美元 [10] - 第一季度净利息收入为3600万美元 低于2025年同期的3900万美元 其中商业抵押贷款利息收入从1.44亿美元小幅增长至1.5亿美元 主要原因是贷款组合增长约12亿美元（按摊销成本计算）抵消了平均指数利率下降的影响 [10] - 利息支出从1.05亿美元增加至1.14亿美元 反映了与去年相比为组合融资的平均担保债务余额更高 [10] - 截至3月31日 普通股每股账面价值为12.01美元 而2025年第四季度末为12.14美元 其中0.10美元的下降归因于限制性股票单位归属和交付的影响 [12] - 在投资组合出售完成后的备考每股账面价值为12.15美元 这反映了超额拨备的CECL一般准备金的转回、投资组合出售的成交成本以及股票回购带来的增值 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已将其90亿美元的贷款组合出售给Athene 目前总资产主要包括约13亿美元现金以及4项房地产自有资产 其总价值约为9亿美元 [3] - 剩余REO资产中 The Brook（布鲁克林多户住宅）和The Mayflower Hotel（华盛顿特区）约占REO净股权价值的80% [4] - The Brook的市场价住宅部分出租率约80% 经济适用单元出租率约70% 且95%的单元已被选定 预计两部分都将在今年夏天达到稳定状态 [5] - The Mayflower Hotel第一季度表现强劲 净现金流远超预算 得益于利润率改善和入住率上升 预计同比业绩将持续改善 [5] - Cortland Grand第一季度表现低于预算 原因是市场整体疲软 但预计业务中断保险和即将到来的夏季世界杯足球赛将推动全年业绩符合预期 [6][7] - 剩余两项前医院资产 账面价值合计约2400万美元 正在进行重新分区工作 并与当地运营伙伴商讨最佳退出方案 [7] - 资产负债表上仅存的一笔商业抵押贷款是以芝加哥一家酒店物业为担保的贷款 目前处于非应计状态 摊销成本为4200万美元 即将于5月到期 预计将通过出售底层物业偿还 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司管理层、董事会及阿波罗的其他高级投资专业人士正在评估一系列与商业地产相关的战略 旨在为股东带来有吸引力的未来回报 预计未来几个月内将有最新进展 [4] - 公司已完成大规模股票回购 第一季度以加权平均每股10.52美元的价格回购了约290万股普通股 季后又以加权平均每股10.72美元的价格回购了390万股 年初至今总回购量约680万股 为年初至今每股账面价值带来0.07美元的增值 [11] - 董事会已授权一项新的股票回购计划 目前可用于回购普通股的总金额高达1.5亿美元 [11] - 在评估战略机会期间 公司打算继续支付季度股息 并维持一个目标 即实现基于普通股每股账面价值约8%的年化股息收益率 [8] - 鉴于公司持有大量现金 且在评估战略选项期间希望保守投资 未来季度宣布的任何股息可能包含大量的资本返还部分 [9] - 公司正在探索的战略替代方案 其根本观点是已在ARI框架内创造了每股12美元的价值 任何考虑的战略行动都需要管理层完全确信其能为股东创造超过当前每股账面价值的价值 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对于Cortland Grand酒店 管理层认为更广泛的市场疲软影响了第一季度表现 但预计业务中断保险和夏季世界杯将推动全年业绩达标 [6][7] - 关于利率前景和宏观经济 管理层承认当前市场存在不确定性 更高的利率、通胀以及对就业的潜在影响 都会影响对未来战略的考量 以及相对于已为股东创造的价值评估 [33][34] - 管理层表示 历史上并未花费大量时间预测利率市场或思考跨周期的价值 但当前的不确定性在考虑未来战略时具有影响 [33] 其他重要信息 - 在投资组合出售交易中 公司除了偿还担保借款安排外 已全额偿还了定期贷款B的未偿余额 并存入资金以清偿和赎回高级担保票据 这些票据将于6月15日左右按面值赎回 [13] - 公司计划在季度结束前几周按照惯例时间表宣布第二季度股息 [8] 问答环节所有的提问和回答 问题: 在战略评估前进行股票回购的理由是什么？ [16] - 管理层表示 考虑到出售交易和剩余投资组合 对当前每股账面价值有充分信心 用于回购股票的资本金额 在考虑对剩余资本进行战略性操作的选项时 并不构成重大影响 [17] 问题: 关于战略评估 能否评论资产类别或提供广泛的思考方向？例如Blackstone计划IPO数据中心REIT [18] - 管理层拒绝就具体资产类型发表评论 但澄清虽然协议规定有直到年底决定战略路径的时间 但预计不会等到年底才做重大宣布 未来几个月将取得有意义的进展 并在下次与市场沟通时提供重大明确信息 [19] - 重申任何战略考量都需要确信能为股东创造超过当前每股账面价值（12美元）的价值 [20] 问题: 公司持有大量现金 近期计划如何投资？资产类别和杠杆方面有何考虑？ [24] - 管理层表示 商业抵押贷款支持证券、机构证券等都是合格REIT资产 商业地产抵押贷款凭证可能不是 但可以通过特定结构投资 此外 目前有多个高收益存款账户提供了有吸引力的收益率 [25] - 关于REIT测试 资产测试以季度末为准 收入测试以年度为基础 [26] - 关于杠杆 目前设想不采用杠杆 [27] - 补充说明 当前重点不是追求回报 而是确保现金可用于正在考虑的任何战略路径 不希望因可能的市场波动而使资本面临风险 [28] 问题: REO资产的解决路径如何与战略评估互动？如果战略评估未得出明确策略 会考虑批量出售REO还是放入清算信托？ [31] - 管理层表示 目前没有定论 但更可能是后者 即希望通过清算信托给予时间 以最大化每项REO资产的价值 而非可能附带折价的批量出售 [32] 问题: 对宏观前景、利率展望的看法 以及这可能如何影响战略评估或房地产的股权回报计算？ [33] - 管理层首先指出 当天市场下跌（抵押贷款REITs下跌3%-5%）验证了关于股票回购的最初问题 重申不过多预测利率市场 [33] - 表示当前市场的不确定性 加上公司资本结构目前主要为现金 意味着更高的利率、通胀、对就业的潜在影响等因素 都会影响对未来战略的思考 以及相对于已创造价值的评估 在某些时点 可能会认为将资本返还给股东是更好的选择 [34]

财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度归属于普通股股东净利润为2300万美元，摊薄后每股收益为0.16美元；可分配收益为3100万美元，摊薄后每股0.22美元 [10] - 2026年第一季度净利息收入为3600万美元，低于2025年第一季度的3900万美元 [10] - 商业抵押贷款利息收入从2025年第一季度的1.44亿美元小幅增至1.5亿美元，主要原因是贷款组合增长约12亿美元（按摊销成本基础计算） [10] - 利息支出从2025年第一季度的1.05亿美元增至1.14亿美元，反映了与投资组合融资相关的平均担保债务余额增加 [10] - 截至2026年3月31日，普通股每股账面价值为12.01美元，而2025年第四季度末为12.14美元，其中0.10美元的减少与限制性股票单位归属和发放的影响有关 [12] - 在完成投资组合出售后，按备考基准计算（不考虑房地产持有资产季度内活动和某些季度应计项目），每股账面价值为12.15美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已完成将其90亿美元贷款组合出售给Athene的交易，此后公司总资产主要包括约13亿美元现金，以及4项账面总值约9亿美元的房地产持有资产 [3] - 剩余贷款组合中仅有一笔商业抵押贷款，由芝加哥一家酒店物业担保，处于非应计状态，摊销成本基础为4200万美元，即将于5月到期，预计将通过出售底层物业偿还 [13] - 剩余4项房地产持有资产中，布鲁克林的多户住宅项目The Brook和市场价住宅部分出租率约80%，经济适用单元出租率约70%，95%的单元已被选定，预计今年夏天达到稳定状态 [4][5] - 华盛顿特区The Mayflower酒店第一季度表现强劲，净现金流远超预算，主要得益于利润率改善和入住率提高 [5] - Cortland Grand酒店第一季度表现低于预算，原因是整体市场疲软，但预计业务中断保险和即将到来的FIFA世界杯将推动全年表现符合预期 [6] - 剩余两项前医院资产合计账面价值约2400万美元，公司正积极进行重新分区工作，并与当地运营伙伴商讨最佳退出方案 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提供具体分市场数据 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司管理层、董事会及阿波罗其他高级投资专业人士正在评估一系列与商业房地产相关的战略，旨在为股东提供有吸引力的未来回报 [4] - 自1月底宣布出售以来，公司已投入大量时间探索不同战略，并与银行家和其他行业专家进行沟通，预计未来几个月内将提供战略探索的更新 [4] - 公司战略评估的根本观点是，已在ARI的框架内创造了每股12美元的价值，任何战略考量都必须确保能为股东创造超过当前每股账面价值的价值 [20] - 公司无意在年底才做出重大战略宣布，预计未来几个月将取得有意义的进展，并在下一次与市场沟通时提供更清晰的说明 [19] - 如果战略评估未能找到明确的、有信心使新公司股价超过每股12美元的战略，公司更可能选择通过某种形式的清算信托来处置剩余的房地产持有资产，以最大化每项资产的价值，而非可能伴随折价的批量出售 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前利率环境（10年期国债收益率达4.4%）和抵押贷款REITs的市场波动，是公司战略评估和房地产股权回报计算中需要考虑的因素 [33] - 鉴于当前市场的不确定性，以及公司资本目前主要为现金的状况，更高的利率、通胀和对就业的潜在影响等因素都会影响对未来战略的考量，以及何时决定让股东自行决定其资本未来用途 [34] - 公司对当前每股账面价值水平有充分信心 [17] 其他重要信息 - 公司在第一季度以加权平均每股10.52美元的价格回购了约290万股普通股，季后又以加权平均每股10.72美元的价格回购了约390万股，年初至今总回购量约680万股，为年初至今每股账面价值带来0.07美元的增值 [11] - 公司董事会已授权一项新的股票回购计划，目前共有最多1.5亿美元可用于回购普通股 [11] - 公司计划继续支付季度股息，同时评估战略机会，目标股息率约为普通股每股账面价值的8%年化股息收益率 [8] - 鉴于公司持有大量现金，且在评估战略选择期间希望保守地投资这些现金，未来季度宣布的任何股息可能包含大量的资本返还部分 [9] - 公司已全额偿还了定期贷款B的未偿余额，并存入资金以清偿和偿付其高级担保票据，这些票据将于6月15日左右按面值赎回 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 在战略评估前进行股票回购的理由是什么？[16] - 管理层表示，考虑到出售交易完成后的资产状况，对当前每股账面价值有充分信心 [17] - 用于回购股票的资本金额，相对于考虑对剩余资本进行战略部署的选项而言并不重大，不会影响战略选择 [17] 问题: 关于战略评估，能否评论关注的资产类别或提供广泛的思考方向？例如是否会探索类似数据中心REIT的结构？[18] - 管理层拒绝就具体资产类型发表评论 [19] - 重申预计未来几个月将在战略评估上取得有意义的进展，并提供更清晰的说明 [19] - 强调任何战略行动都必须以创造超过当前每股账面价值为前提 [20] 问题: 公司持有大量现金，近期将如何投资？在资产类别和杠杆方面有何考虑？[24] - 管理层表示，CMBS、机构证券等都是合格的REIT资产，也可以通过结构安排投资于其他类别 [25] - 目前已有多个高收益存款账户提供了有吸引力的收益率，这也是一个选择 [25] - 关于REIT测试，资产测试基于季度末时点，收入测试基于年度基础 [26] - 目前对任何资产类别都没有使用杠杆的计划 [27] - 现金管理的首要目标不是追求回报，而是确保在考虑任何战略路径时资金可用，不希望因市场波动而使资本面临风险 [28] 问题: 房地产持有资产的处置路径如何与战略评估互动？如果决定返还资本，会批量出售还是放入清算信托？[31] - 管理层表示目前没有定论，但更倾向于后者，即通过某种形式的清算信托来最大化每项房地产持有资产的价值，而不是可能带来折价的批量出售 [32] 问题: 对利率前景的看法及其对战略评估或房地产股权回报计算的潜在影响？[33] - 管理层认为当前市场状况（如REITs股价下跌）恰恰验证了此前股票回购决策的合理性 [33] - 公司历史上不花大量时间预测利率市场，但鉴于当前不确定性以及公司资本主要为现金的情况，更高的利率、通胀等因素将影响对未来战略的考量，以及何时决定将资本返还股东由其自行决策 [34]

财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度归属于普通股股东净利润为2300万美元，摊薄后每股收益0.16美元 [10] - 2026年第一季度可分配收益为3100万美元，摊薄后每股收益0.22美元 [10] - 2026年第一季度净利息收入为3600万美元，低于2025年第一季度的3900万美元 [10] - 商业抵押贷款利息收入从2025年第一季度的1.44亿美元小幅增至1.5亿美元，主要原因是贷款组合增长约12亿美元（按摊销成本计算）抵消了平均指数利率下降的影响 [10] - 利息支出从2025年第一季度的1.05亿美元增至1.14亿美元，反映了与去年相比为组合融资的平均担保债务余额更高 [10] - 截至3月31日，普通股每股账面价值为12.01美元，而2025年第四季度末为12.14美元，其中0.10美元的下降归因于限制性股票单位归属和交付的影响 [12] - 在完成投资组合出售后，按比例计算每股账面价值为12.15美元，这反映了超过投资组合出售折扣和成交成本的CECL一般准备金的转回，以及股票回购带来的增值 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已将其90亿美元的贷款组合出售给Athene，目前总资产主要包括约13亿美元的现金，以及4项不动产，总价值约9亿美元 [3] - 剩余4项不动产中，布鲁克林的The Brook多户住宅资产和华盛顿特区的The Mayflower Hotel约占不动产净权益价值的80% [4] - The Brook的市场价住宅部分出租率约80%，经济适用房单元出租率约70%，95%的单元已被选定，预计今年夏天达到稳定状态 [5] - The Mayflower Hotel第一季度表现强劲，净现金流远超预算，得益于利润率改善和入住率提高，预计同比表现将持续改善 [5] - Cortland Grand第一季度表现低于预算，原因是整体市场疲软，但预计业务中断保险和即将到来的FIFA世界杯将推动全年表现符合预期 [6] - 剩余两项前医院资产，账面价值合计约2400万美元，正在进行重新分区工作，并与当地运营伙伴讨论最佳退出方案 [6] - 资产负债表上仅存的一笔商业抵押贷款，由芝加哥一家酒店物业担保，处于非应计状态，摊销成本基础为4200万美元，即将于5月到期，预计通过出售底层物业偿还 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司已完成投资组合出售，并全额偿还了定期贷款B的未偿余额，并为赎回高级担保票据存入资金，这些票据将于6月15日左右按面值赎回 [13] - 第一季度，公司机会性地回购了约290万股普通股，加权平均购买价格为每股10.52美元 [11] - 第一季度后，公司以每股10.72美元的加权平均价格额外回购了390万股，使年初至今总回购量达到约680万股 [11] - 回购活动使年初至今每股账面价值增值0.07美元，其中第一季度为0.03美元，第二季度至今为0.04美元 [11] - 董事会已授权新的股票回购计划，目前可用于回购普通股的总金额高达1.5亿美元 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司管理层、董事会及Apollo其他高级投资专业人士正在评估一系列与商业地产相关的战略，旨在为股东带来有吸引力的未来回报 [4] - 自1月底宣布出售贷款组合以来，公司已花费大量时间探索不同战略，并与银行家和其他行业专家进行交流，预计未来几个月内将有战略探索的最新进展 [4] - 公司战略评估的根本观点是，已在ARI框架内创造了每股12美元的价值，任何战略考量都必须确保能为股东创造超过当前每股账面价值的价值 [20] - 公司预计不会等到年底才做出重大战略宣布，未来几个月将取得有意义的进展，并在下次与市场沟通时提供重大明确性 [19] - 关于未来股息政策，公司打算在评估战略机会的同时继续支付季度股息，目标股息率约为普通股每股账面价值的8%年化股息收益率 [8] - 鉴于公司持有的现金余额，以及在评估战略选择时希望保守投资这些现金，未来季度宣布的任何股息可能包含大量的资本返还部分 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对于Cortland Grand，尽管第一季度因整体市场疲软表现不佳，但预计业务中断保险和夏季FIFA世界杯的利好将推动全年表现符合预期 [6] - 关于利率前景，管理层表示，鉴于当前市场的不确定性，以及公司已创建了一个主要是现金的资本框架，更高的利率、通胀、对就业的潜在影响等因素都会影响对未来战略的考量，以及与已为股东创造的价值之间的权衡 [34] - 管理层表示，在考虑战略路径时，不希望因市场波动而让当前资本面临风险 [29] 其他重要信息 - 公司已完成90亿美元贷款组合的出售，在偿还融资安排、其他债务和交易费用后，为ARI股东带来了相对于近年来股票交易价格有吸引力的溢价 [3] - 公司目前资产负债表主要由现金和不动产的净权益构成 [13] - 公司正在积极与多个潜在买家就Cortland Grand的替代用途进行对话，以考虑潜在的退出策略 [6] 问答环节所有的提问和回答 问题: 在战略评估之前进行股票回购的理由是什么？考虑到未来可能需要资本来完成收购或交易，对此有何看法？ [15] - 回答: 考虑到出售后剩余的资产组合状况，公司对当前每股账面价值有充分信心。用于回购股票的资本金额，在考虑对剩余资本进行战略性操作的选项时，并不构成重大影响 [16][17] 问题: 关于战略评估，能否评论资产类别或提供任何广泛的思考方向？例如，是否考虑探索类似黑石计划IPO的数据中心REIT结构？ [18] - 回答: 不会对具体资产类型发表评论。虽然之前宣布的协议表明公司有直到年底来决定战略路径，但预计不会等到年底才宣布。未来几个月将取得有意义的进展，并在下次沟通时提供重大明确性。战略评估的根本是确保任何考虑的行动都能为股东创造超过当前每股账面价值的价值 [19][20] 问题: 公司持有大量现金，短期内计划如何投资这些现金？投资范围、资产类别和潜在杠杆如何考虑？ [24] - 回答: CMBS、机构证券等都是合格的REIT资产。公司目前拥有多个高收益存款账户，提供了相当有吸引力的收益率，这也是一个选择。关于杠杆，目前没有计划使用杠杆。投资的重点是确保现金安全，以便在考虑任何战略路径时可用，不希望资本因市场波动而面临风险 [25][28][29] 问题: REIT测试是基于季度平均值还是6月30日的数据？是否有季度内的灵活性，只需在季度末达到合规要求？ [26] - 回答: 资产测试在技术上视同季度末进行。此外还有基于年度的收入测试 [27] 问题: 不动产处置路径如何与战略评估互动？如果战略评估没有得出明确的、有信心使新公司股价高于12美元/股的策略，并决定返还资金，会考虑批量出售不动产组合还是将其放入清算信托？ [32] - 回答: 目前没有定论。更可能的是后者，即希望给自己时间确保最大化每个不动产资产的价值。这更可能采取某种形式的清算信托，而不是可能带有折扣的批量出售 [33] 问题: 对宏观前景、利率展望的看法如何？这可能如何影响战略评估或房地产的股权回报计算？ [34] - 回答: 这验证了关于ARI股票回购的初始问题。历史上，公司不花大量时间预测利率市场或通过利率周期思考价值。鉴于当前市场的不确定性，公司已创建了一个主要是现金的资本框架，更高的利率、通胀、对就业的潜在影响等因素都会影响对未来战略的考量，以及与已为股东创造的价值之间的权衡，最终可能决定让股东自行决定其资本未来用途是更好的选择 [34]

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业绩总结 - 2026年第一季度可供普通股东的净收入为2300万美元，每股摊薄收益为0.16美元[10] - 2026年第一季度可分配收益为3100万美元，每股可分配收益为0.22美元[10] - 2026年第一季度净收入为26227千美元，较2025年同期的25991千美元增长0.9%[53] - 2026年第一季度总净收入为58634千美元，较2025年同期的65816千美元下降10.9%[53] - 2026年第一季度净利息收入为36067千美元，较2025年同期的39485千美元下降10.0%[53] - 2026年第一季度总运营费用为36269千美元，较2025年同期的38439千美元下降5.7%[53] - 截至2026年3月31日，公司总资产为10086983千美元，较2025年12月31日的9900967千美元增长1.87%[51] - 截至2026年3月31日，公司总负债为8275290千美元，较2025年12月31日的8044877千美元增长2.86%[51] 贷款组合 - 总贷款组合为89亿美元，未杠杆的加权平均收益率为7.0%[10] - 贷款组合的加权平均风险评级为3.0[10] - 本季度贷款偿还和销售总额为4.69亿美元[10] - 本季度新增贷款承诺为3亿美元，全部在交易完成时已融资[10] - 总体贷款净额为8882百万，未融资承诺为655百万[36] - 住宅贷款组合总额为2541百万，未融资承诺为75百万[33] - 办公室贷款组合总额为1948百万，未融资承诺为260百万[34] - 酒店贷款组合总额为1678百万，未融资承诺为31百万[34] - 工业贷款组合总额为911百万，未融资承诺为48百万[34] - 数据中心贷款组合总额为493百万，未融资承诺为169百万[34] - 零售贷款组合总额为429百万，未融资承诺为0百万[35] - 混合用途贷款组合总额为234百万，未融资承诺为13百万[35] - 其他贷款组合总额为633百万，未融资承诺为59百万[35] 股息和流动性 - 宣布普通股每股股息为0.25美元，股息收益率为9.0%[10] - 本季度结束时，总流动性为2.85亿美元，其中现金为2.29亿美元，已利用的担保债务杠杆为5600万美元[10] - 本季度结束时，总普通股权益账面价值为16亿美元[10] 资产出售 - 完成了与Athene Holding Ltd.的资产出售，购买价格为贷款承诺的99.7%[10]