财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP每股净收益为0.24美元，可分配收益为-2.07美元每股，扣除核销前的可分配收益为-0.51美元每股 [4] - 扣除核销前的可分配收益环比增长0.03美元，较第一季度增长0.09美元，连续第二个季度覆盖了0.47美元的季度股息 [20] - 第四季度可分配收益受益于1800万美元的自持房地产净营业收入，高于前一季度的600万美元 [21] - 第四季度确认了2100万美元的自持房地产折旧与摊销，该费用计入GAAP收益但不计入可分配收益 [23] - 年末每股账面价值为20.75美元，其中包含0.47美元的累计折旧与摊销以及1.76美元的总CECL拨备 [23] - 总CECL拨备因核销而环比下降近60% [23] - 2025年全年，账面价值因3300万美元的CECL净回收和股票回购而增加了0.30美元每股 [24] - 第四季度来自非并表合资企业的可分配收益为700万美元，高于前一季度的300万美元 [24] - 公司加权平均借款利差在过去12个月内降低了近90个基点 [8] - 公司加权平均公司债务到期期限为4.3年，且2027年前无到期债务 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合总额为200亿美元，较上季度的195亿美元有所增加，包括180亿美元的贷款组合、13亿美元的自持房地产以及超过9亿美元在银行贷款组合和净租赁合资企业中的按份额持有的投资 [13] - 贷款组合年末99%为正常履约 [5] - 第四季度解决了5.75亿美元的受损贷款，将受损贷款余额降至略低于9000万美元 [14] - 第四季度升级了六笔贷款，包括一笔受损办公室贷款和一笔观察名单办公室贷款，本季度没有新增受损或降级至观察名单的贷款，且一笔观察名单贷款已全额偿还 [15] - 贷款组合中50%为多户住宅和工业地产，办公室敞口自2021年底以来已下降约50% [15] - 第一季度迄今已收到超过3亿美元的额外办公室贷款还款，进一步降低了敞口 [15] - 净租赁资产和收购的银行贷款现在占投资组合的5%，而2025年初为0% [13] - 净租赁组合按份额计算年末超过3亿美元，另有2亿美元正在交割中 [17] - 从地区银行收购的两笔贷款组合，按公司份额计算本金余额约为6亿美元，自收购以来已产生8000万美元的还款 [18] - 自持房地产组合在第四季度末价值13亿美元，包括12处物业，其中酒店占三分之一 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年全球平台完成了超过200亿美元的私人贷款发放和收购，并交易了超过150亿美元的房地产证券 [8] - 近一半的贷款位于国际市场，其中近40%在欧洲 [16] - 过去一年在欧洲发放了约20亿美元由工业资产组合担保的贷款，这些贷款加权平均贷款价值比为68%，利差比美国同类质量交易宽近100个基点 [16] - 欧洲工业市场新增供应有限，电子商务顺风推动需求，导致核心市场净吸纳量为正，空置率仅为中个位数 [16] - 自持房地产资产按贷款发放时价值的50%折扣持有，其中一半位于纽约和旧金山湾区，这些市场基本面正在广泛改善 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极调整投资组合，将新投资集中在最高信念的主题上，2025年完成了约70亿美元的投资，其中近85%集中于多户住宅和工业贷款、不断增长的净租赁战略以及以折扣价收购的两个银行贷款组合 [5] - 战略性地扩大了业务范围，以瞄准这些互补的投资渠道，从而在过去一年支持资本部署，并通过更大的多样性和久期增强了盈利能力 [5] - 全球房地产债务平台拥有超过170名专业人员，其广度和专业知识是差异化优势，为公司在美国、欧洲和澳大利亚提供了多样化的专有投资渠道 [7] - 公司积极进行资产负债表和资本市场操作，在过去12个月执行了超过50亿美元的公司和证券化债务交易，包括28亿美元的公司定期贷款重新定价和展期 [8] - 这些交易延长了负债久期，降低了融资成本，并进一步多元化和强化了资本结构 [9] - 公司持续进行股票回购，本季度回购了6000万美元，自2024年7月建立该计划以来总计约1.4亿美元 [10] - 公司对一家新的黑石管理房地产信贷基金进行了7500万美元的投资，该基金将专注于美国和加拿大的高质量核心增益型房地产，公司不支付任何基金承诺费 [40] - 公司有意通过增加净租赁、银行贷款组合等方式，使收益构成和投资组合更加多元化 [42] - 资本配置的首要任务是找到具有最佳风险调整回报的投资，分配将取决于市场机会，并注重跨行业和跨地域的多元化 [60] - 融资策略是建立结构良好、多元化的资产负债表，并在定期贷款、CLO市场等所有资本市场保持健康组合，以在市场机会出现时保持灵活 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前房地产信贷市场流动性高，且有坚实的房地产基本面支撑，新建筑开工量仍远低于周期前水平，价值稳步增长 [6] - 2025年CMBS发行量加速至全球金融危机以来的最高水平，同比增长40%，表明随着行业表现改善，债务资本可用性显著增加 [6] - 交易开始活跃，投资者交易热情更高，1月份的新贷款请求较上年同期增长50% [7] - 市场顺风也支持投资组合表现，第四季度没有新增受损贷款或观察名单新增，并预计有机会选择性地退出自持房地产，将资本更有效地重新配置到核心投资中 [9] - 公司认为其股票仍具有高度吸引力的相对价值主张，股价仍低于账面价值交易，当前股息收益率9.5%意味着与10年期国债的利差为540个基点，这比利率低得多时达到的最窄水平高出约40% [9] - 相比之下，流动性房地产信贷和更广泛的信贷市场的利差已经收窄，BBB级CMBS利差和高收益债券利差处于历史最窄水平的10%-20%之内 [10] - 公司相信其投资组合的信贷趋势和业务盈利能力应能保证进一步回归历史水平 [10] - 房地产和资本市场持续复苏，公司处于有利地位以抓住机会 [26] - 市场流动性提高和估值透明度增加有助于更快地做出决策，反映了房地产估值稳定且增长的稳定市场背景 [58] - 目前市场流动性更强但更趋正常化，这对公司来说是良好的运营环境 [65] - 尽管利差收窄，但后端融资杠杆成本也已收紧，抵消了部分利差收窄的影响，当前机会集仍然具有吸引力，交易活动正在增加 [66] 其他重要信息 - 公司首席财务官Anthony Marone将卸任，由Marcin Urbaszek接替 [10][26] - 公司拥有10亿美元的流动性，债务与权益比率在目标范围内 [25] - 公司在1月份定价了10亿美元的CLO（第六次CLO交易），并在12月完成了首次欧洲CMBS发行 [25] - 年末与15家银行交易对手合作，提供了190亿美元的总借款能力，2025年新增一家交易对手，2月又新增一家 [25][26] - 成功将近60亿美元的信贷额度转换为非盯市构造，使非盯市借款从年初的67%增加到目前的近85% [26] - 自2023年12月以来，平台已从银行收购了230亿美元的贷款组合，为未来交易奠定了良好基础 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 除了股票回购，公司是否考虑其他方式来验证或支持贷款组合的价值？ [29] - 公司会审视所有最大化股东价值的机会，对2025年以来的股价表现感到满意，目前与账面价值的折扣相对较小，将继续分析所有市场选择，股票回购是一个很好的工具 [29][30] 问题: 关于自持房地产组合，关键资产是否有上行空间？能否讨论2025年12月基于披露的纽约办公室自持房地产？ [33] - 自持房地产的决策基于前瞻性回报分析，并得益于独特的数据和信息，纽约等地的市场基本面和投资者需求正在改善，该资产持有成本很低，较贷款发放时价值有显著折扣，公司认为今年有几处资产有望退出，将非常审慎和战略性地处理 [34][35] - 该贷款发放于新冠疫情前，持有成本较原始价值有显著折扣，资产目前租赁情况良好，租赁需求强劲，是否投入资本以抓住进一步租赁机会将取决于其是否增值，该贷款此前已受损并有大量拨备，公司认为有机会在退出时获取额外上行空间 [36] 问题: 公司向黑石BREDS基金投资7500万美元，该基金的投资类型是什么？是否与现有业务重叠？ [39][40] - 该基金专注于美国和加拿大的高质量核心增益型房地产，这体现了公司凭借平台规模和与黑石房地产信贷业务的关联，为投资者提供独特且具吸引力投资的能力，公司不支付基金承诺费，投资将由团队进行来源、承销和管理，增加此类投资有助于风险调整回报，对BXMT具有吸引力 [40] 问题: 公司近年来进行了一些相对规模较小的多元化投资，未来几年BXMT将如何发展？桥梁贷款业务是否仍是主要焦点？ [41] - 公司有意使投资组合多元化，核心贷款策略不会消失，但增加净租赁、银行贷款组合等是为了进一步多元化收益构成和投资组合，公司将继续追求任何能够多元化信用风险并产生有吸引力风险调整回报的策略 [42] 问题: 能否提供关于多户住宅领域新贷款发放的更多细节？如何看待目前接近3.9倍的总杠杆率？ [45] - 公司看好当前多户住宅领域的机会，投资组合中多户住宅贷款100%正常履约，多户住宅和租赁住房结构性供应不足，新开工量较峰值下降60%，且是流动性高、颗粒度细的资产类别，因此公司在该领域放贷 [46] - 杠杆率处于目标范围内，这取决于投资机会、资产负债表状况以及市场融资情况，公司会审慎管理，并维持在目标水平 [48] 问题: 展望2026年，考虑到杠杆水平，除非有额外股权资本，投资组合规模可能大致持平或小幅增长，随着解决贷款和重新配置资本（可能来自自持房地产处置），回归正常化净资产收益率的路径如何？ [50] - 公司认为投资组合状况良好，目前有10亿美元流动性，这使公司能够在广泛的渠道中保持选择性，部分自持房地产资产今年有望退出，有些可能需要更长时间，这些资产目前产生的净资产收益率低于目标水平，退出后重新配置资本应能支持未来收益 [51][52] 问题: 随着大幅退出不计息资产和带有特定拨备的资产，并开始部署更多资本，对于新贷款的初始一般拨备应如何看待？ [53] - 当前的一般拨备水平是衡量投资组合绝大部分拨备是否合适的很好参照，随着投资组合的扩张或收缩，这是一个很好的参考点 [53] 问题: 本季度在受损贷款余额方面取得重大进展，这更多是由于团队的战略和时机，还是特定资产的原因？或者整体市场是否发生了显著变化使得解决更易实现？ [56][57] - 这反映了几点：一是资产管理团队的实力和能力；二是市场流动性提高，估值透明度增加，有助于所有者和贷款人更快决策；三是反映了房地产估值稳定且增长的稳定市场背景，这更有利于快速解决 [58] 问题: 贷款组合中一半由多户住宅或工业地产担保，这是公司的核心信念领域，未来投资组合在这两个资产类别之间的目标配置如何？ [59] - 资本配置的首要任务是找到具有最佳风险调整回报的投资，配置将取决于市场机会，公司注重跨行业和跨地域的多元化，并已通过净租赁、银行贷款组合和股票回购进一步多元化，最终业绩和为公司长期发展布局才是关键 [60][61] 问题: 美国交易市场变得更加透明和流动，这是否会将过去几年更多倾向于欧洲的交易量开始转向美国？如何权衡更流动的市场、更透明的价值与相比一年前更低的利差？ [64] - 美国市场流动性确实在增加，这对业务总体是积极的，意味着投资组合周转更快，公司目前处于流动性更强但更正常化的市场，这是良好的运营环境，凭借平台规模、多样的投资能力和全球覆盖，公司可以筛选所有机会并选择最佳相对价值，尽管利差收窄，但后端融资杠杆成本也已收紧，抵消了部分影响，当前机会集仍然具有吸引力，交易活动在增加 [65][66] 问题: 后端融资杠杆成本也已收紧，CLO市场已经开放，公司如何在CLO和银行融资之间权衡资本成本？预计今年融资组合将如何变化？ [67] - 2025年公司在所有活跃的资本市场采取了广泛而积极的方法，目标是建立结构良好、多元化的资产负债表，并在所有市场保持健康组合，以便在市场机会出现时保持灵活，公司已将公司定期贷款借款利差降低了约90个基点，并增加了信贷额度交易对手至15家，这有助于降低资本成本，拥有所有这些选择最终对公司有利，预计将继续看到跨所有渠道的混合活动 [67][68]