财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店净营业收入为1.71亿美元，同比增长5.3% [10] - 第四季度同店净营业收入为4430万美元，同比增长3% [10] - 2025年全年Nareit运营资金为1.478亿美元，或每股摊薄1.89美元，同比增长6.2% [10] - 2025年全年核心运营资金同比增长5.8%，至每股1.83美元 [10] - 第四季度Nareit运营资金为3680万美元，或每股摊薄0.47美元，同比增长4.4% [11] - 第四季度核心运营资金为每股摊薄0.46美元，同比增长7% [11] - 2025年同店净营业收入增长5.3%，主要驱动因素包括：嵌入式租金上涨贡献约160个基点，入住率提升贡献约80个基点，正面租赁价差贡献约90个基点，重建活动贡献约70个基点，百分比租金和附加租金贡献约20个基点，净费用补偿贡献130个基点，部分被坏账准备金带来的20个基点逆风所抵消 [10] - 2026年业绩指引：预计全年同店净营业收入增长区间为3.25%-4.25%，其中包含约30-70个基点的坏账准备金 [12] - 2026年Nareit运营资金指引区间为每股1.97-2.03美元，中点较2025年增长5.8% [12] - 2026年核心运营资金指引区间为每股1.91-1.95美元，中点同比增长5.5% [12] - 资产负债表状况强劲：年末总流动性为4.8亿美元，包括3500万美元现金和4.45亿美元循环信贷额度可用额度 [11] - 加权平均利率为4%，净杠杆率为26.3% [11] - 净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍，为行业低位 [11] - 董事会批准将2026年年度现金股息提高5%，新的年化股息率为每股1美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动在整个投资组合中保持积极，需求最强的业态包括杂货店、健康与保健、特色食品和价值导向型概念店 [14] - 2025年执行的新租约价差达到30.9%，续租平均价差为10.9%，混合可比租赁价差为13.3% [15] - 小商店租赁入住率达到94%的历史新高 [15] - 2025年执行的新租约和续租小商店租约的年租金上涨幅度平均超过3.1%，为上市以来最高水平 [15] - 年末总租赁入住率为96.7%，保留率为85% [16] - 若排除佛罗里达州圣彼得堡Gateway Market Center一处计划退出的主力店，保留率将与之前季度一致，约为90%，租赁入住率将环比持平 [16] - 对于2024年和2025年收购的物业，新租约和续租的价差平均约为21% [14] - 已签约但未开业的租约约占年化基本租金的2%，即550万美元，其中80%为小商店，预计约95%将在2026年开业，其中约50%将在2026年确认收入 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar数据，2025年表现最佳的零售市场包括夏洛特、坦帕、奥兰多和达拉斯 [8] - 夏洛特在美国主要市场中零售租金涨幅排名第一，人口增长、就业创造和郊区发展势头强劲 [8] - 公司在夏洛特收购了两处物业，并在凤凰城等地区继续扩大业务，这些地区呈现出类似的积极趋势 [8] - 公司采用“中心辐射”策略，例如以夏洛特为中心，辐射阿什维尔、查尔斯顿和萨凡纳等市场 [64] - 公司看好阳光地带的市场机会，包括凤凰城、卡罗莱纳州等人口增长趋势有利的地区 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年战略转型：成功出售了五处加利福尼亚州资产，并将资本高效地重新配置到增长更高的阳光地带市场 [4] - 全年共收购10处物业，总收购额超过4.6亿美元，第四季度完成两处收购，总额1.09亿美元 [5][12] - 收购策略保持选择性，专注于满足回报门槛、增强运营足迹并通过租赁和资产管理创造明确价值机会的资产 [6] - 2026年净投资活动指引约为3亿美元 [8] - 通过有针对性的重建计划进行内部投资，预计未来几年每年将为净营业收入增长贡献约50-100个基点 [7] - 零售业格局展现韧性，新零售建设保持在数十年来的低点，为优质、位置优越的购物中心所有者创造了有利环境 [7] - 机构资本和私人资本在露天零售领域，尤其是杂货店锚定的资产中保持活跃 [6] - 交易市场竞争依然激烈，定价保持稳定，私人资本形成是真实存在的趋势 [54][55] - 公司投资组合构成多元：约三分之二为核心杂货店锚定的邻里型中心，另外三分之一可能包括大卖场、生活方式中心或无主力店物业 [43][44] - 公司对无主力店或影子主力店（如业主自营的杂货店）的收购机会持开放态度，只要符合市场标准且能补充现有投资组合 [67][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对InvenTrust来说是卓越的一年，运营表现强劲，执行纪律严明 [4] - 零售业持续表现出显著的韧性，零售商在房地产决策方面拥有更好的信息，应用更清晰的回报门槛，并受益于更灵活的供应链 [7] - 零售销售额上升，宣布新开店数量继续超过关店数量，表明对实体零售的持续信心 [15] - 租户健康状况保持韧性，风险租户观察名单很少 [14] - 购物中心房地产投资信托基金的运营基本面依然稳固，有利于公司平台 [17] - 公司投资组合定位于满足租户对基本用途和服务、全渠道履行的需求，并能从阳光地带长期人口增长中受益 [17] - 展望2026年，公司战略依然简单：继续扩大以阳光地带为重点的投资组合，并执行到位以推动可持续的现金流增长 [8] - 随着投资组合信用质量和商品组合的改善，预计坏账将更趋正常化，但已低于往年水平 [31][57] - 预计2026年业务将更多由续租驱动，伴随更低的资本支出要求，自由现金流有望增长 [31][32] 其他重要信息 - 第四季度完成的两笔收购（Mesa Shores和Daniel's Marketplace）均符合公司的阳光地带必需品零售策略 [16] - Mesa Shores位于亚利桑那州梅萨，由Trader Joe's和Sprouts Farmers Market双杂货店锚定 [16] - Daniel's Marketplace位于佛罗里达州迈尔斯堡，由Whole Foods锚定 [16] - 公司正在对佛罗里达州圣彼得堡的Gateway Market Center进行转型性重建，涉及一家高质量东南地区杂货店的搬迁和改造 [16][49] - 公司200百万美元定期贷款互换的利率从约2.7%重置至4.5%，这将在2026年最后三个月对运营资金造成轻微逆风 [13] - 2026年，上述利率重置预计将造成约1-1.5美分的每股逆风 [22] - 公司2026年的净收购活动（约3亿美元）计划主要利用资产负债表上的空间提供资金，可能更多使用信贷额度，并机会性地利用私募配售市场或更多银行债务 [21] - 公司杠杆率目标：在进行净投资活动后，预计季度净债务与调整后EBITDA之比将达到约5倍，在任何给定时间舒适区上限为5.5倍 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年约3亿美元净收购活动的资金来源、债务类型、定价预期，以及利息费用指引中利率互换重置和增量债务的占比 [19] - 公司资产负债表有充足空间为收购提供资金，计划今年更多使用信贷额度，并机会性地利用私募配售市场或更多银行债务，私募配售定价目前取决于期限，利差大约在125-150个基点之间 [21] - 2026年利率互换重置造成的每股逆风约为1-1.5美分 [22] 问题: 关于公司新的杠杆率目标范围以及愿意将总杠杆率提高到多高 [23] - 公司可以通过资产负债表为3亿美元的收购提供资金，而无需在年底前达到杠杆率目标上限，进行该等收购后，季度净债务与调整后EBITDA之比将达到约5倍，公司对任何给定时间不超过5.5倍感到满意 [24] - 公司非常重视保护资产负债表，始终保持简单结构，到期时间表极易管理，目标是在季度基础上保持在中五倍左右，同时会在各季度机会性地进行操作 [25] 问题: 关于亚马逊关闭Go和Fresh门店是否为公司投资组合中占比2%的Whole Foods带来更多机会 [28] - 公司投资组合中没有亚马逊Go或亚马逊实体店，已对投资组合中的Whole Foods门店进行了分析，确认没有风险，每个Whole Foods门店运营都非常良好，大多数希望增加面积，销售量大且盈利能力强 [28] - 看到亚马逊重新重视Whole Foods品牌，对机构级购物中心是积极的 [29] 问题: 关于2026年业务是否主要由续租驱动，以及资本支出占净营业收入的比例是否会从20%继续下降 [31] - 随着投资组合信用质量和商品组合改善，破产风险降低，且零售商运营成功，预计续租将成为业务中更重要的部分 [31] - 这意味着增长所需的资本支出更低，包含增量重建机会在内的20%资本支出占比应继续下降，主要体现为房东工程和租户资本两大类别支出的减少，公司对租户持续成功并伴随更低资本支出推动自由现金流增长感到乐观 [32] 问题: 关于2026年3亿美元净收购指引，当前收购渠道的规模和定价情况，以及其中已签约或有把握完成的部分占比 [35] - 公司每年初评估渠道机会并提供年度目标指引，3亿美元净投资活动表明公司计划继续利用平台和资产负债表实现增长 [35] - 该金额中近一半已中标或处于合同阶段，预计将在今年早些时候完成，因此对近一半的金额有很好的可见性 [35] - 渠道中仍有大量令人兴奋的机会，市场竞争依然激烈，但公司持续发现符合标准的资产，入门收益率在高5%到低6%区间，无杠杆回报在低至中7%区间，收购重点地区与2025年类似，如凤凰城、卡罗莱纳州等阳光地带市场 [36][37] 问题: 关于2026年的资产处置节奏，特别是在处理完最后一项加州资产后，是否会处置其他低增长资产 [38] - 2025年处置加州资产是独特的资本回收机会，这提前了2025年的收购活动，但这不是2026年的策略 [38] - 2026年，除了预计将完成最后一项加州资产的处置外，其他处置将作为识别收购机会后的资本来源 [38] 问题: 关于已签约未开业租约对2026年同店收入的影响，以及年初东南部天气事件是否对同店费用造成不利影响 [41] - 已签约未开业租约约占年化基本租金的2%（550万美元），其中80%为小商店，预计约95%将在2026年开业，其中约50%将在2026年确认收入 [41] - 目前没有看到东南部天气事件对投资组合造成重大影响 [41] 问题: 关于Fort Myers收购（Daniel's Marketplace）的竞争情况，可承继融资所起的作用，以及公司在可承继融资与不可承继融资交易中的竞争优势 [42] - Daniel's Marketplace符合公司扩大西佛罗里达市场布局的兴趣，该资产虽为杂货店锚定，但带有一些生活方式业态的商户组合，是对公司多元化投资组合的良好补充 [43] - 公司从无杠杆角度评估物业，确保获得符合投资组合增长预期的回报，不会因为融资方式改变评估方式 [45] - 带有可承继融资的资产竞争通常更激烈，但Daniel's的情况并非如此，因为公司对评估的回报感到满意 [46] 问题: 关于重建渠道，特别是Gateway Market Center等较大型项目的近期激活计划 [49] - 重建主要是对现有中心的再投资和商品组合改善，其中一些会增加总面积，但很多不会 [49] - 过去几年业务最重要的推动力是优质空间的稀缺性，这推动了整个购物中心行业，尤其是优质投资组合的增长 [49] - Gateway Market Center是一个较大的机会，涉及一家高质量东南地区杂货店的搬迁和改造，旨在巩固该资产的长远价值，预计今年晚些时候启动，需要时间稳定，但完成后将为圣彼得堡次级市场服务数十年 [50] 问题: 关于过去三个月交易市场的定价是否发生变化，以及竞争水平是否基本保持一致 [53] - 市场竞争感觉保持一致，具体取决于上市资产，预计2026年情况类似 [54] - 很难判断整体定价是否发生重大变化，竞争依然非常激烈，私人资本形成是真实趋势，可能有利于零售板块的长期估值 [55] 问题: 关于在目前积极背景下，哪些因素可能使公司同店净营业收入增长超过指引区间的高端 [56] - 公司年初设定指引以合理设定预期，坏账是影响业绩的主要变量，但过去几年实际信用损失低于预期 [56] - 由于基础商品组合质量改善，且没有迫在眉睫的主力店问题，公司有信心降低信用损失预期，这已反映在同店指引中 [57] - 要超过指引高端，关键在于能否让租约更早开业并支付租金，以及信用损失能否继续保持微不足道的水平 [58] 问题: 关于公司如何看待市场渗透和风险敞口，是按年化基本租金、物业数量还是净营业收入占比来衡量，以及像凤凰城这样较小的市场将如何增长 [62] - 公司看好阳光地带的机会集，尽管市场竞争激烈，但已习惯于在竞争环境中寻找符合标准的资产 [64] - 在凤凰城这样较大的市场，公司不介意继续扩大规模，并以图森或弗拉格斯塔夫等作为卫星市场，采用“中心辐射”策略，类似于在夏洛特的做法 [64] - 只要在这些较小的互补性市场中购买的是最高质量的杂货店或基本服务中心，公司愿意进入这些市场 [65] 问题: 关于公司对无主力店或小商店密集型资产的看法，特别是在现有市场中 [66] - 主力店收入粘性高，但在房地产周期不同阶段，依赖高信用、有韧性的主力店租金是有益的 [67] - 公司有一些影子主力店中心，只要对主力店结构和运营感到满意，会考虑此类机会 [68] - 无主力店策略（如小规模生活方式中心）是可行的，但可能带来更多波动性，因为缺少主力店收入 [69] - 公司不排除无主力店收购，尤其是那些能补充现有资产（如街对面物业）的机会，最重要的是符合已被证明成功的市场标准 [71]