财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO含净促进收入为每股1.46美元，不含净促进收入为每股1.47美元，均超预期 [7] - 季度末 occupancy为95.1%，环比下降10%，表现优于市场 [7] - 季度内通过租金变更实现额外7500万美元NOI，净有效租金涨幅53%，现金租金涨幅35%，季末租赁市值比为22% [7] - 本季度净有效和现金同店增长受非现金公允价值租赁调整拖累约100个基点 [8] - 本季度融资活动完成58亿美元，包括30亿美元全球信贷额度再融资，季末流动性超70亿美元 [11] - 战略资本业务本季度开放式基金净流出约3亿美元 [12] - 市场租金本季度下降约1.4%，价值基本持平 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开发启动超9亿美元，上半年建造定制项目启动总计11亿美元，为历年最高 [8][9] - 本季度新增200兆瓦电力采购，高级阶段电力总量达2.2吉瓦，另有1.1吉瓦已完全保障，300兆瓦在建 [9] - 能源业务向年底1吉瓦太阳能生产和存储目标稳步推进，目前近1.1吉瓦已运营或在建 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场本季度净吸纳量为2800万平方英尺，市场空置率微升至7.4% [13] - 美国市场租赁速度在本季度加速，6月表现最强，续租活动健康，新租赁仍缓慢 [13] - 公司租赁管道达1.3亿平方英尺，处于历史高位，反映客户对空间的需求和决策时间延长 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略以服务消费中心的客户为核心，团队执行能力强 [19] - 公司将继续专注数据中心、建造定制项目和有市场基本面支撑的投机性开发 [92] - 公司在全球31个美国市场和75个消费中心开展业务，占全球GDP约78% [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度业绩超预期，反映团队和投资组合在挑战环境中的实力和灵活性 [5] - 尽管净吸纳量低迷、市场空置率略有上升，但公司 occupancy表现超预期，租金变化和同店增长显著 [5] - 建造定制业务持续增长，数据中心业务势头良好 [5] - 市场供应管道减少，开发启动处于低位，为需求改善创造有利条件 [6] - 公司对美国市场仍有信心，分布式能源平台全球潜力大 [11] - 预计未来几个季度市场情况仍不稳定，但长期趋势向好 [15] 其他重要信息 - 公司第二季度财报电话会议包含前瞻性陈述，受多种因素影响，实际运营结果可能不同 [2][3] - 财报和补充文件包含非GAAP财务指标，已按规定提供调整说明 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁管道的影响及增加开发启动和收购的原因 - 租赁管道同比增长19%，具有多样性，不同阶段、类型和客户行业均有良好平衡和增长，大项目占比高 [24][25] - 开发启动增加10亿美元，包括3亿美元数据中心启动，其余一半为建造定制，一半为投机性开发，大部分投机性开发在美国以外市场 [27][28] 问题: 租赁节奏及6月至7月的退出速度 - 本季度租赁量从4月的比正常水平低20%加速至季度末低10%，6月最强 [30][31] - 公司从多个指标综合评估租赁情况，包括租赁签约、管道、建造定制对话和客户参与度 [32] 问题: 指导数据改善的原因 - 自4月以来环境明显平静，剩余时间减少，可见性提高，增强了对指导数据的信心 [35] - 本季度业绩超预期，部分收益将持续全年，同店NOI范围缩小且有望达到较强水平 [36] 问题: 租赁管道转化为签约租赁的时间和条件 - 决策仍需谨慎，管道在积累，客户等待宏观环境清晰 [38] - 随着时间推移，大型客户对空间的需求难以推迟，管道有望在未来转化为签约租赁 [41] 问题: 领先指标分化的原因及未来指示意义 - 利用率本季度升至85%，上升50个基点，反映供应链增长和库存积累 [45] - IBI活动指数下降与经济环境疲软和不确定性一致，各指标反映不同情况，需综合看待 [44][45] 问题: 租户何时克服不确定性开始行动及净吸纳趋势 - 短期决策受华盛顿政策影响大，难以预测，但长期来看，市场租金和替换成本上升，公司业务前景乐观 [49][50] - 租户的延迟决策将在未来转化为更多业务，FOMO情绪可能促使租户加快决策 [51][52] 问题: 1.36亿平方英尺租赁提案的构成及转化率 - 租赁业务包括续租、新租赁和建造定制，续租业务在不确定性高时较强，新租赁较慢，建造定制业务为职业生涯最强 [56][57] - 租赁管道增长具有多样性，大型交易占比高，对市场有重要推动作用 [59][60] 问题: 租金何时开始增长及行业正常净吸纳量 - 空置率约7.4%接近本周期峰值，降至5%时将有较强定价能力 [64] - 正常经济环境下，市场需1 - 2年恢复到5%的均衡空置率，正常净吸纳量约为2.5亿平方英尺/年 [67] 问题: 坏账情况及租户信用问题 - 坏账率与第一季度基本一致，处于35 - 40个基点，高于历史水平但低于金融危机时期 [71] - 无特定行业坏账突出，部分大型客户和南加州地区有一定影响 [72] - 本周期违约在净现值上为正，因市场租金上升可弥补空置损失 [73] 问题: 哪些地理市场可能从波动转为更具竞争力及时间 - 具有长期基本面但短期受冲击大的市场，如南加州，可能在租户经历交易失败后迅速反弹 [77] - 国际市场如欧洲、拉丁美洲表现良好，美国市场处于后疫情正常化过渡阶段，不同地区情况不同 [79][81] 问题: 关税动态是否会使公司转回部分地区市场 - 公司可能会因关税动态转回部分地区市场，但此前转回萨凡纳并非明智选择，目前对坦帕市场感觉较好，不考虑转回明尼阿波利斯 [86][87][88] 问题: 收购机会、定价及承保考虑因素 - 交易市场自4月以来表现有韧性，公司关注增值收购，不追逐低回报核心资产 [91][92] - 公司团队筛选的机会回报率比市场高150 - 200个基点，但机会数量未达预期 [92] 问题: 现金同店指导数据下半年减速的原因 - 租金变化贡献将正常化，下半年入住率拖累比2024年更大，且有一次性不利比较因素 [96][97] - 下半年部分不确定性消除，大部分市场租金已锁定，对同店NOI增长有影响 [98] 问题: 各地区下半年入住率预期及考虑因素 - 亚洲市场入住率有提升机会，尤其是中国市场虽波动大但份额小，对公司整体影响不大 [100] - 日本市场更稳定可预测，公司本季度部分租赁成功推动了入住率上升 [100][102] 问题: 仓库自动化对电力需求的影响及应对措施 - 全自动化和电动汽车充电将使仓库电力需求从每平方英尺约5千瓦时增至25千瓦时，是电力需求的重要驱动因素 [104] - 公司已推出新的电表后能源生成解决方案，是战略增长领域，可弥补公用事业供应不足 [107][108] 问题: 需求来源、租户构成及选择建造定制的原因 - 需求来源多样，包括食品饮料、电子商务、零售、汽车零部件和3PL等行业 [110][111][112] - 建造定制项目租户为大型财富500强公司，因市场缺乏大型空置建筑且对位置有要求，公司土地资源是优势 [113][114] 问题: 全年净吸纳量预期及3PL租赁趋势 - 年初至今净吸纳量为4900万平方英尺，全年预计在7500 - 1亿平方英尺之间 [117] - 3PL在本季度租赁中占比约三分之一，略低于前两季度，但仍在寻找增量空间，信心增强 [118] 问题: 第二季度租赁条款变化及终止收入预期 - 租赁条款中月数减少主要是混合因素，整体租赁期限无异常，优惠正常化 [120] - 本季度租赁终止费收入高于正常水平，但已在指导数据中考虑，不影响全年业绩 [121][122] 问题: 决策的关键阻碍及未来乐观因素 - 人们希望看到他人做出相同决策以增加信心，目前对通胀环境存在担忧和困惑 [127] - 难以提前预测季度情况，但对业务长期前景乐观 [128]