核心观点 - 2022年以来，受二手房业主“以租代售”影响，个人房源租金坪效持续下行，2025年全国个人房源租金坪效较2022年下降约7.3%，年均降幅达2.4% [3] - 一线城市租赁市场呈现韧性分化格局，个人房源租金整体回调但降幅收窄，而集中式公寓在部分城市录得上涨，改善型需求推动2026年初市场化房源套均租金结构性上行 [3][10] - 租赁市场“保障筑底、市场提质”的双轨新格局逐渐清晰，保租房稳定中低端租金预期，市场化高品质房源支撑租金结构性上涨，两者协同发展 [11][12] 市场整体趋势与供应 - 2022年以来，受楼市回调及“以租代售”影响，个人房源新增挂牌量波动上行，2025年全国个人房源新增挂牌577万套，同比微降3%，但仍保持高位 [5] - 一线城市是个人房源供应主力，2025年北上广深合计供应约141万套，占全国市场份额接近五分之一，其中北京以61万套持续领跑，上海供应超43万套，两地合计占一线城市供应的七成以上 [5] - 截至2026年1月末，重点监测的55城中仍有近半数城市租金同比与环比齐降 [3] 个人房源租金表现 - 全国个人房源租金坪效进入下行通道，2025年较2022年下降约7.3% [3] - 一线城市个人房源租金坪效高位分化：2025年北京为81元/㎡/月，同比下降3.6%；广州为40元/㎡/月，同比下降9.1%；上海为77元/㎡/月，同比下降1.3%，降幅较2024年收窄3.6个百分点，租金水平已接近阶段性底部；深圳是唯一上涨城市，同比上涨4.2% [5] - 2026年1月，受春节前返乡退租潮影响，一线城市个人房源租金坪效环比均下降，降幅基本在1%以内，仅深圳略高，环比下降1.27% [10] 集中式公寓租金表现 - 2025年集中式公寓租金表现分化：北京租金坪效为188.9元/㎡/月，同比增长1%；广州为89.2元/㎡/月，同比上涨1.8%；上海租金已连续四年下滑，但2025年降幅明显收窄；深圳年度租金小幅下滑 [8] - 表格数据显示：2025年北京集中式公寓租金坪效为188.7元/㎡/月，同比上涨1.3%；上海为149.6元/㎡/月，同比下降4.8%；广州为89.2元/㎡/月，同比上涨1.8%；深圳为102.9元/㎡/月，同比下降0.8% [9] 套均租金与结构性变化 - 2026年1月，重点55城个人房源套均租金环比上涨0.5%，一线城市中北京、上海和深圳套均租金同环比齐涨，核心原因是改善型租赁需求崛起，带动大面积、高品质房源价格结构性上行 [10] - 2026年1月市场化房源套均租金：深圳以7377元/月领跑全国，上海为6258元/月，北京为5926元/月，广州为4049元/月 [10][12] - 部分房东出现惜售现象，并通过翻新升级房源“以租代售”，部分区位好的“老破小”租金回报率已超2.5%，这类高品质房源集中入市结构性拉高了整体套均租金 [10] 政策影响与市场格局 - 上海收购存量二手房用作保租房的试点政策落地，一方面增加核心区保租房供给以平抑中低端市场租金，稳定整体预期；另一方面减少核心区可租市场化房源，间接为高品质市场化租金提供支撑 [11] - 租赁市场呈现“保障筑底、市场提质”的双轨新格局，保租房发挥稳定租金作用，市场化房源在改善型需求推动下结构性回暖，两者形成良性分化与协同发展 [12]