土地市场表现 - "金三银四"期间北京土地成交额达235.86亿元，同比增长176.34% [1][10] - 通州梨园镇6007地块经过215轮竞价，中铁建以7.755亿元、溢价率21.94%竞得 [1][3] - 海淀区年内已成交3宗宅地并有3宗待拍，供应量创2022年以来新高 [1][10] 街区制住宅探索 - 通州梨园镇地块推广新建住宅街区制，不再建设封闭小区，提升城市通透性和微循环能力 [1][3] - 街区制通过开放共享公共空间优化土地利用效率，增强社区互动并降低业主物业管理成本 [4][5] - 该模式与北京城市副中心绿色生态定位深度契合，促进居住空间与绿色基础设施融合 [6] 房企拿地动态 - 海淀树村地块吸引10家房企竞拍，中海以75.02亿元、溢价率27.93%拿下 [8][10] - 通州八里桥地块招商蛇口以27.082亿元、溢价率16.28%竞得，经历150余轮竞价 [8][10] - 朝阳平房乡组合地块由中建智地等联合体以126亿元摘得，为年内首宗百亿级地块 [10] 政策与市场驱动 - "好房子"政策放宽得房率等技术指标，推动房企产品迭代并催化土地市场热度 [1][8] - 购房需求从"有得住"转向"住得好"，房企加速争夺核心区域优质地块 [8][9] - 北京楼市结构性回暖，高端改善需求释放带动优质地块溢价空间提升 [9][11] 供应与区域分析 - 2025年"金三银四"北京出让4宗地块，与2024年同期5宗基本持平 [9][10] - 海淀半壁店和宝山村地块将于5月启动预申请，区域供应节奏显著加快 [10] - 房企偏好区域市场清晰、周转效率高且总价门槛适中的地块 [11]