核心观点 - 纽约市租赁市场正经历由极低流动性主导的新阶段 近90%的租户选择留在原住所 远高于全国78.4%的平均水平 同时租金持续上涨 市长Mamdani拟议的稳定单元租金冻结政策可能进一步加剧市场紧张 推高市场租金[1][2][3] 市场现状与租金水平 - 2025年第四季度 纽约市租金中位数同比上涨6.6% 达到3,585美元 其中曼哈顿租金中位数最高 为4,886美元 同比上涨7.3%[1][3][4] - 各行政区租金均上涨 布鲁克林租金中位数为3,943美元（同比涨5.0%） 皇后区为3,355美元（同比涨1.2%） 布朗克斯为3,094美元（同比涨4.2%）[4] - 在曼哈顿 为满足租金不超过收入30%的可负担性标准 所需家庭年收入高达195,440美元[3][4] 租户流动性极低 - 近90%的纽约市租户在过去一年中未更换住所 全国平均水平为78.4% 布朗克斯的“留居”率最高 达93.7% 其租户的 median move-in year 为2015年[1][2][4] - 约40%的纽约市租赁存量属于租金稳定单元 其2023年空置率仅为0.98% 远低于市场租金单元1.84%的空置率[5] - 流动性不足导致过度拥挤现象 租金稳定单元中过度拥挤（定义为每卧室超过两人）的比例为13.1% 是市场租金单元（6.7%）的近两倍[6] 政策影响与市场前景 - 市长Mamdani计划最早于2026年10月对租金稳定单元实施租金冻结 这可能进一步抑制市场流动性 加剧可供出租房源的紧张状况[1][3] - 该政策在为现有租户提供即时救济的同时 可能因降低租户搬离稳定单元的意愿 而加剧新居民和市内搬迁者的房源短缺问题 并可能推高市场租金[3][7] - 居住流动性下降对城市经济产生连锁反应 高昂的搬家成本或缺乏可选房源成为主要障碍 导致租户推迟换工作或组建家庭等重大人生变化[7]