财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩表现强劲，同店净营业收入增长超过5% [6][9][16] - 2025年全年NAREIT运营资金每股增长接近8%，核心运营收益每股增长近7% [16] - 2025年同店净营业收入增长达到5.3%，主要由基本租金贡献推动，包括有意义的入住率开始和再开发项目影响 [9] - 平均入住开始率同比提升150个基点 [9] - 2025年第四季度现金租金价差达到12%，其中续约价差创下13%的季度记录 [11] - 2025年第四季度GAAP租金价差达到25%，创历史新高 [11] - 2025年超过95%的协商租赁活动包含年度租金递增条款 [11] - 2026年同店净营业收入增长指引区间为3.25%至3.75% [17] - 预计2026年第一季度同店净营业收入增长率将高于全年指引区间，第二季度将低于全年指引区间 [17] - 2026年收益指引中包含了100-150个基点的债务再融资活动预期影响 [18] - 2025年未收租金收入处于历史低位 [16] - 2026年预计未收租金收入将继续低于50个基点收入的历史平均水平 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，店铺空间租赁势头强劲，租赁了超过五年内最大比例的闲置店铺可出租面积，同店店铺出租率提升40个基点，年底达到创纪录的94.2% [9] - 店铺出租率同比增长70个基点 [44] - 2025年第四季度，与全食超市、Sprouts、Trader Joe's等签署了重要的杂货铺租赁协议 [10] - TJX、Nordstrom Rack、Ulta、Ross、Burlington、Williams-Sonoma等主力租户的租赁活动活跃 [10] - 主力租户租赁被视为推动整体出租率超越此前峰值水平的最大机会之一 [10] - 截至年底，已签约未开业租金收入管道约为4500万美元 [10] - 2025年第四季度在开始新租户的同时，也以强劲的新交易补充了管道 [10] - 2025年第四季度完成了13个开发和再开发项目，总投资超过1.6亿美元，混合回报率达9%，出租率超过98% [14] - 在建项目管道保持强劲，接近6亿美元 [14] - 开发与再开发项目支出指引为3.25亿美元，其中约三分之二为新建项目，三分之一为再开发项目 [38] - 2025年启动的项目中，75%为新建项目 [39] - 未来三年，预计新建项目将占新投资管道（约10亿美元）的75%左右 [39] - 再开发项目的回报率比新建项目高出约200个基点 [75] - 公司预计未来三年资本支出中约25%将用于再开发项目 [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年在全美16个市场启动了24个开发和再开发项目 [13] - 项目遍布丹佛、杰克逊维尔、南加州、休斯顿、康涅狄格、亚特兰大、湾区等地 [15] - 新建开发项目的回报率超过7%，与市场资本化率有显著利差 [13] - 公司拥有四家亚马逊生鲜门店，均已关闭 [31] - 公司正在评估这些门店的未来，可能转换为全食超市或其他杂货商 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的成功得益于其位于优质郊区商圈、以杂货店为核心的购物中心资产质量，以及一流的运营和投资平台 [6] - 新建开发平台是公司外部增长的主要驱动力和关键差异化优势 [7][19] - 整个行业的新零售开发仍然非常困难，过去15年供应增长处于历史低位 [7] - 公司凭借其专业知识、长期记录、获取低成本资本的能力以及长期的租户关系，能够获取并执行机会，以相对于市场价值有显著利差的价格建造高质量购物中心 [7] - 公司拥有A3/A-的信用评级，杠杆率在5-5.5倍的目标范围内，自由现金流强劲，拥有近15亿美元信贷额度的全额可用性 [19] - 公司无需通过增发股票或出售资产来为其投资管道提供资金 [19] - 公司优先考虑新建开发，收购是增量补充，且只追求对收益、增长和资产质量有增值作用的收购 [22][23][24][25] - 公司认为其拥有的实体零售地产，特别是位置优越的杂货店核心地产，受益于有限的新供应和零售商对门店角色的重新认识 [8] - 公司认为其资产类型（必需零售、靠近社区、提供价值）使其更能抵御消费者压力和经济下行 [53] - 公司看到开发活动增加的可能性，但考虑到现有供应总量，新增供应量仍将非常有限 [57][58] - 公司预计未来新建项目的启动收益率将继续保持在7%以上 [89] - 公司认为其开发平台非常高效，历史上记录的开发前期成本费用很低 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 更广泛的背景环境仍然有利 [8] - 强劲的租户需求正在推高租金和出租率 [8] - 租户需求在几乎所有类别和整个投资组合中都非常强劲 [9] - 公司对进入2026年的强劲势头感到兴奋 [12] - 运营基本面是公司有史以来最强劲的 [12] - 租户销售和客流量持续增长，证明了投资组合的持久性和所持房地产的必要性 [6] - 公司对进入2026年及以后的增长有很好的可见性 [7] - 公司对2026年的指引与10月份电话会议中概述的预期一致，反映了业务所有方面持续强劲的势头 [16] - 公司预计未来三年有近10亿美元的项目启动可见性 [14] - 公司正在提高对其项目管道增长潜力的预期 [15] - 公司对建筑成本假设感到有信心，认为成本稳定且可见性良好 [95] - 公司认为其租户基础（必需零售）更能抵御关税影响，且从租户处听到的关于关税影响的反馈非常少 [116][117][118] 其他重要信息 - 截至年底，已签约未开业租金收入管道约为4500万美元 [10] - 公司继续看到租户对当前已占用空间的询价和签约趋势 [10] - 公司拥有近15亿美元信贷额度的全额可用性 [19] - 公司不将投机性收购纳入指引，但团队正在市场上积极寻找符合质量和增值要求的机会 [18] - 公司移除了投资者演示文稿中关于“已开始入住率”的幻灯片，因为该指标已基本恢复至历史平均水平和高位，叙事重点转向未来增长 [90] - 公司收购了位于长岛的Crystal Park项目，计划立即进行再开发，预计总投资约3000万美元，稳定后回报率超过7% [109][111][112] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购和处置的展望，以及当前市场的定价和机会 [21] - 市场对杂货店核心地产的需求持续增长，投资者兴趣浓厚，机会范围广泛，资本化率在5%-6%区间 [22] - 公司不提供收购指引，因为收购并非其基本业务计划的必需部分，只会在找到符合质量、增长要求且能以增值方式融资的机会时进行 [22] - 2025年成功完成了超过5亿美元的收购，团队正在全美积极寻找机会，目前没有已签约项目 [23] - 资本将优先投向回报率超过7%的开发项目，但对在2026年找到符合门槛的收购也抱有信心 [23] - 收购是开发之外的增量补充，并非二选一，公司只追求对收益和增长有增值作用的收购 [24][25] 问题: 亚马逊关闭生鲜门店对杂货行业的影响，以及公司旗下亚马逊生鲜门店的处置计划 [29] - 亚马逊仍拥有全食超市，此次关闭被视为其更专注于扩张全食超市的举措，而非从实体店撤退 [30] - 杂货行业扩张势头依然强劲，公司的一些门店可能转换为全食超市，也有其他活跃的杂货商感兴趣 [31] - 公司已收到大量关于这些物业的询价，表明资产实力和填充需求 [31] - 这些租约剩余期限较长，且是亚马逊的信用，公司将保持耐心，从商品组合和社区角度做出正确决定 [31][32] - 在公司的展望指引中，没有包含来自亚马逊的租约终止费用 [47] 问题: 2026年3.25亿美元开发与再开发支出指引中新建与再开发的比例，以及2026年新建项目启动的管道情况 [37] - 3.25亿美元支出中，约三分之二为新建项目，三分之一为再开发项目 [38] - 2025年启动的项目中，75%为新建项目 [39] - 展望未来三年约10亿美元的新投资管道，预计约75%将为新建项目 [39] 问题: 店铺出租率的提升空间，租户排队租赁已占用空间的现象及其影响，以及亚马逊生鲜门店的租约终止费用预期 [43] - 店铺出租率虽处峰值但仍同比增长70个基点，需求依然存在，供应短缺是现实，目前有约100万平方英尺的空间在谈判中 [44] - 租户对已占用空间的询价是全面的，可能涉及升级租户以获取更高租金，也可能在谈判后选择保留现有租户，很少作为“诱饵” [44][45] - 亚马逊生鲜门店的租约终止费用将视具体情况评估，目前指引中未包含此项 [45][47] 问题: 对消费者韧性可能减弱的迹象的看法，以及租户开店/关店讨论或观察名单的变化 [50] - 租户健康状况良好，应收账款低于历史常态，销售额和客流量持续上升 [51] - 从未来管道和近期交易来看，公司在租金价差和年度租金递增条款方面取得巨大成功 [51] - 公司对其资产所在的商圈和所拥有的数据感到满意和自信 [52] - 公司所拥有的必需零售地产类型使其更能抵御消费者压力，处于有利位置 [53] 问题: 开发活动前景和竞争格局变化，开放式商业空间开发是否会加速 [56] - 开发需求旺盛，项目启动和租赁速度符合或略超预期，预计开发活动将继续增长，但起点很低 [57] - 与行业总供应量相比，新增供应量仍然非常有限，预计竞争会增加，但总量仍将受限 [58] 问题: 在有利的供需背景下，如何利用杠杆推动主力租户出租率，包括租约条款（如期权、租金递增）的谈判 [61] - 主力租户出租率尚有约50个基点的提升空间以达到峰值 [62] - 公司拥有选择优质租户的杠杆，目前谈判中的主力租户包括PGA TOUR Superstore、Arhaus、Pottery Barn、Total Wine等 [63] - 有机会在租金价差上争取更多，资本投入（如装修补贴）也是可调节的杠杆 [64] - 用户增长计划雄心勃勃，供应短缺加剧了租户间的竞争 [65] 问题: 导致高GAAP租金价差的租金递增条款细节，以及指引中关于已开始入住率的假设 [68] - 2025年96%的新签和协商续约交易包含租金递增条款 [69] - 店铺租约中，85%的递增幅度为3%或更高，30%为4%或更高 [69] - 2025年平均已开始入住率提升了150个基点，推动了同店净营业收入增长 [70] - 2026年指引假设已开始入住率将温和增长，从当前的240个基点向185个基点的稳定水平压缩，而非再实现150个基点的提升 [70][71] 问题: 资本配置、再开发与新建开发的比较、再开发潜力及障碍 [75] - 再开发回报率比新建项目高出约200个基点 [75] - 公司致力于在现有投资组合中寻找创造性的再投资机会 [76] - 预计未来三年资本支出中约25%将用于再开发 [76] - 再开发的主要障碍在于重新获得部分房地产的控制权（租约到期等），团队正致力于此 [77] - 新建开发占比增长是因为新建管道在扩大，而非不关注再开发 [78] 问题: 第四季度续约租金价差超过新租价差且租赁佣金较低的原因 [82] - 主要由供需关系驱动，但也存在季度波动 [83] - 本季度恰逢一些远低于市场租金的租约到期，公司团队抓住了将其调整至市价的机会 [83] 问题: 收购资本化率趋势及其与开发收益率的对比，以及“已开始入住率”幻灯片被移除的原因 [87] - 核心杂货店核心资产的资本化率持续被压低，而公司新建项目正在交付此类资产 [88] - 公司的目标是在开发项目的初始收益率与核心收购资本化率之间保持150个基点以上的利差 [88] - 预计未来新建项目启动收益率将继续保持在7%以上 [89] - 移除“已开始入住率”幻灯片是因为该指标已基本恢复至历史高位，叙事重点转向未来增长 [90] 问题: 9%稳定开发收益率中嵌入的建筑成本假设，以及成本压力或缓解的前景 [94] - 公司对建筑成本假设充满信心，过去12-18个月成本稳定，未来12-18个月可见性良好 [95] - 团队即使在几年前成本波动时期也能准确预测，目前感觉良好 [95] 问题: 开发前期成本在第四季度增加的原因，以及随着开发平台扩大，该费用项是否会持续增加 [98] - 第四季度略有上升，与项目推进活动一致，团队正在推进大量项目 [98] - 作为年度清理流程的一部分，会对项目进行评估并决定是否继续推进或核销 [98] - 预计团队将继续广泛寻找机会，但考虑到历史效率，该开发平台整体上非常高效 [98][99] 问题: 资本回收策略和资产处置计划，以及其对2026年开发项目资金的影响 [103] - 处置资产是每年都可能进行的一部分，用于出售非战略性、非核心或未来增长不符合投资组合预期的资产 [104] - 处置是强化整个投资组合未来增长率的关键，但各年份规模不同 [104] - 不将处置视为开发项目的资金来源，因为自由现金流可以满足开发资金需求 [104] - 公司有足够能力通过自由现金流为开发项目提供资金，且尚未用尽全部能力 [105] - 出售资产可能作为收购的资金来源，决策基于能否以增值方式获取和融资 [105] 问题: Crystal Park收购后立即进行再开发的情况，该项目细节及未来是否会是重点 [109] - 这是一个独特的“收购即再开发”机会，介于收购和新建开发之间，从第一天就开始项目，稳定时间与新建项目类似 [109][110] - 公司拥有多种工具，这正是一个中间地带的例子：收购了一处位于长岛的未充分利用的房地产，但已锁定全食超市作为主力租户，完成审批并即将开工 [111] - 收购价3000万美元，预计未来几年将投入约等额资本，引入全食超市和其他优质租户，预计稳定后回报率超过7% [112] 问题: 租户关于关税情况的反馈，以及对其未来开店计划和采购策略的影响 [115] - 公司必需零售的投资组合更能抵御关税影响 [116] - 许多可能受影响的零售商早已开始多元化其供应链，因此从租户处听到的关税影响反馈极少 [117] - 一个例子是餐厅运营商转向本地葡萄酒和食品以控制成本，目前没有迹象表明关税影响了租户业务 [118] 问题: 历史上公司经常大幅超越同店净营业收入指引中点甚至上限，今年超越3.75%上限需要哪些条件，最大的上行意外可能来自哪里 [121] - 过去大幅超越主要归因于已开始入住率的重大变化 [122] - 2026年内部增长的机会较之前有所减少，基础展望假设已开始入住率基本持平或略有增长 [122] - 超越指引上限的因素可能包括：续约租金表现、已开始入住率变动、未收租金收入水平（指引假设略低于历史平均水平，而2025年远低于平均水平） [122] - 从收益角度看，资本配置（即未纳入指引的投机性收购）若找到符合要求的增值机会，也将增加上行可能 [122]