财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司实现每股标准化运营资金（Normalized FFO）0.36美元，每股标准化调整后运营资金（Normalized AFFO）0.38美元 [12] - 以绝对金额计，第四季度标准化运营资金为9120万美元，标准化调整后运营资金为9520万美元 [12] - 第四季度现金净营业收入（Cash NOI）环比净增420万美元，其中管理型养老社区（SHOP）组合现金净营业收入环比增加550万美元，三重净租赁（Triple-net）组合现金净营业收入环比减少130万美元 [12] - 第四季度利息及其他收入为1060万美元，环比减少210万美元，主要原因是上季度确认了280万美元的租约终止收入 [13][14] - 第四季度现金利息支出为2660万美元，与上季度持平；现金一般及行政费用为1250万美元，环比增加330万美元，主要原因是基于绩效的薪酬支出调整 [14][15] - 公司2026年全年每股收益指引为：净收入0.60-0.64美元，运营资金及标准化运营资金1.49-1.53美元，调整后运营资金及标准化调整后运营资金1.55-1.59美元 [15] - 以中值计算，预计2026年每股标准化运营资金和每股标准化调整后运营资金将较2025年增长约5% [15] - 截至2025年12月31日，公司净债务与调整后EBITDA的比率为5.00倍，较2024年12月31日下降0.27倍 [17] - 截至2025年12月31日，公司永久性债务成本为3.92%，加权平均剩余期限为4.2年，下一个重要到期日在2028年 [17] - 公司拥有充足的流动性，总额约12亿美元，包括7150万美元无限制现金及现金等价物、7.824亿美元循环信贷额度可用借款，以及3.227亿美元ATM计划下的远期销售协议未结算款项 [19] - 董事会宣布2026年2月27日派发季度现金股息，每股0.30美元，派息率为第四季度每股标准化调整后运营资金的79% [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - **管理型养老社区（SHOP）组合**：第四季度总收入环比增长15.8%，现金净营业收入环比增长18.4%，利润率扩张60个基点 [8] - **同店管理型养老社区组合**：第四季度收入同比增长6.4%，其中加拿大社区收入增长10%；入住率同比上升160个基点至87.9%；每房间收入（RevPOR）同比增长4.2%，其中加拿大组合增长5.2%；每房间支出（ExPOR）仅增长1.6%，推动现金净营业收入同比增长12.6% [9][10] - **三重净租赁养老社区组合**：运营表现良好，租金覆盖率保持强劲，反映了基础运营的复苏 [11] - **专业护理（Skilled Nursing）组合**：租金覆盖率创历史新高，入住率也有所提高 [7] - **前十大三重净租赁关系**：再次表现强劲 [7] - 2025年全年，公司完成了约4.5亿美元的投资，初始现金收益率估计为7.5%，资产平均年龄小于10年 [8] - 2026年指引中，三重净租赁组合的现金净营业收入增长预计为低个位数（中值），与合同 escalator 一致；同店管理型养老社区组合的全年平均现金净营业收入增长预计为低至中双位数 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：同店管理型养老社区国内组合入住率同比上升80个基点至84.7% [10] - **加拿大市场**：同店管理型养老社区组合收入同比增长10%；入住率同比大幅上升300个基点至94.2%，连续第七个季度超过90%；每房间收入同比增长5.2% [9][10] - 加拿大市场的复苏领先于美国市场，且新供应建设率较低 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略执行持续，投资渠道保持强劲，自上次电话会议以来投资活动增加了2亿美元 [5][6] - 目前正在完成2.4亿美元已中标交易，大部分将在第一季度和早期第二季度完成，预计2026年投资量将显著超过2025年 [6] - 尽管行业兴趣增加，竞争加剧，但公司在新投资上仍保持竞争力，能够以7%-7.5%的资本化率找到高质量、较新年代的资产 [9][58][77] - 公司的内部收益率（IRR）回报预期保持不变，仍为低双位数 [59] - 公司通过ATM计划的远期功能积极发行股票，以锁定有吸引力的资本成本，为活跃的交易渠道提供资金，本季度以每股18.79美元（扣除佣金后）的平均价格远期发行了2.06亿美元股票 [18] - 公司拥有一个提供开发项目优先股的计划，通常能带来双位数回报，并附有购买选择权和后端分成，这创造了未来的渠道 [78] - 公司在SHOP运营方面拥有10年经验，资产管理部门完全由前运营商组成，并建立了商业智能部门进行数据分析，这被视为竞争优势 [88][89][90] - 监管环境保持稳定，专业护理领域的医疗补助（Medicaid）和医疗保险（Medicare）费率在2023年达到高点后，2025年略有下降，预计2026年将进一步下降至历史平均水平附近 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计，不包括过渡性设施，SHOP组合的净营业收入增长在2026年将保持稳固，而随着过渡性设施持续改善，将进一步提升SHOP的整体增长表现 [5] - 行业顺风（tailwinds）和强劲的渠道，应能继续推动投资组合的内生性和外部增长 [10] - 对于同店组合，预计入住率将继续增长，目标进入低90%区间；费率增长可能接近去年的低个位数水平或更高；随着资产入住率接近90%，支出增长应与通胀水平一致 [24][25] - 公司预计SHOP组合的利润率有不错的增长空间，辅助生活（assisted living）利润率超过35%是一个现实的预期 [74] - 关于Holiday品牌过渡资产，其表现滞后于整体同店组合，但具有更长的上升空间，预计其改善将提振2026年SHOP的整体增长 [45][46][47] - 对于非同店SHOP资产，包括近期收购的资产（入住率约在80%高位至90%低位）以及因重新定位等原因被排除在外的资产，它们仍有现金净营业收入增长的机会，未来并入同店池不会导致整体数字下降 [63][64][65] - 关于定价权，预计加拿大组合的每房间收入增长轨迹至少在未来一年内将持续；美国组合的定价权将随入住率提升而增强 [66] - 2026年前六周，流感季节相对温和，天气异常，但对入住和搬出活动影响不大 [83][84] 其他重要信息 - 公司杠杆率稳定在5倍的目标水平 [7] - 2026年指引未假设任何尚未完成的2026年投资、处置或资本市场活动 [16] - 指引中假设的一般及行政费用中值约为5200万美元，其中包括1200万美元的股权激励支出；现金利息支出中值预计为1.03亿美元 [16] - 指引中使用的加权平均股数约为2.55亿股（标准化运营资金）和2.56亿股（标准化调整后运营资金） [17] - 公司没有永久资本结构中的浮动利率债务风险敞口，唯一的浮动利率债务是循环信贷额度下的借款 [18] - 关于RCA贷款（约在2025年底到期），公司正在与相关方进行讨论，该租户正在正常偿还债务，2026年指引假设租约保持不变 [26][27][30] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年同店增长的主要驱动因素以及长期增长前景的看法 [22][23] - 回答: 预计同店组合入住率将继续增长，目标进入低90%区间；费率增长可能接近去年的低个位数水平或更高；随着资产入住率接近90%，支出增长应与通胀水平一致，每房间支出增长将保持温和 [24][25] 问题: 关于RCA贷款的到期、收益率以及指引中的假设和潜在上行空间 [26] - 回答: 正在与相关方进行讨论，租户正在正常偿还债务；由于贷款年底才到期，2026年指引假设租约保持不变，但这不一定是最终结果 [27] 问题: 关于RCA租户的财务健康状况 [30] - 回答: 没有更多评论，正在讨论中，租户正常偿还债务，这显示了其健康状况，他们是一个优秀的运营团队 [30] 问题: 关于2026年SHOP组合的维护性资本支出和非经常性资本支出预期 [31] - 回答: 维护性资本支出预计与近期季度披露水平相似；非经常性资本支出（补充材料中称为非经常性）预计在2000万至3000万美元范围内 [32] 问题: 关于2026年入住率增长预期以及理论上限 [36] - 回答: 预计入住率将超过90%，2026年能提升多少有待观察；对于一个规模可观的投资组合，入住率在90%中段可以被视为基本满员 [37] 问题: 关于2025年专业护理投资较少的原因以及2026年预期变化 [38] - 回答: 预计投资活动的大部分仍将是SHOP，约占所见机会的95%；正在考虑的专业护理投资均来自现有关系，预计这一趋势将持续，但规模将远小于养老社区投资 [39] 问题: 关于Holiday过渡资产的表现是否滞后，以及其追赶潜力是否为2026年增长带来上行空间 [45] - 回答: Holiday组合确实滞后于整体同店组合，但其在入住率等指标方面具有更长的上升空间，预计其改善将提振2026年SHOP的整体增长 [45][46][47] - 补充: 全年同店现金净营业收入增长为15%，在资产转移前增长率在10%高位，这是公司的期望，但难以精确预测过渡性设施何时能改善到恢复该水平 [48] 问题: 关于加拿大SHOP资产入住率大幅增长（同比300个基点）的驱动因素 [51] - 回答: 没有具体原因，加拿大市场复苏领先于美国，且从新供应角度看，加拿大的建设率甚至低于美国 [52] 问题: 关于2.4亿美元已中标交易中专业护理与SHOP的占比，以及投资环境、竞争和回报要求的变化 [58] - 回答: 2.4亿美元的交易绝大部分是SHOP，仅有一笔2000万美元的专业护理机会；尽管竞争肯定在加剧，但由于市场交易量巨大，仍能找到高质量、较新年代的资产并获得良好收益；内部收益率回报预期未变，仍是低双位数 [58][59] 问题: 关于非同店SHOP资产的增长情况，以及其2026年现金净营业收入增长预期是否与同店池有显著差异 [62] - 回答: 非同店资产包括近期收购的资产（入住率约在80%高位至90%低位）以及因重新定位等原因被排除在外的资产，它们仍有现金净营业收入增长的机会，未来并入同店池不会导致整体数字下降 [63][64][65] 问题: 关于加拿大组合中个位数中段的每房间收入增长预计持续多久，以及美国业务何时能赶上 [66] - 回答: 预计加拿大组合的增长轨迹至少在未来一年内将持续；美国组合的定价权将随入住率提升而增强，但很难猜测美国市场需要多久才能赶上加拿大，因为目前差距很大 [66][67] 问题: 关于收购SHOP资产时瞄准的入住率水平，以及这是否在资产从非同店转入同店时提供了更长的增长持续期 [72] - 回答: 收购的资产入住率多在86%-87%左右，这提供了充足的增长空间，特别是考虑到运营杠杆，一旦入住率达到更高水平，收入增长会非常显著 [73] 问题: 关于加拿大投资组合的现金净营业收入利润率前景及理论上限 [74] - 回答: 加拿大有个别建筑的利润率已经很高，但这是个别案例；利润率仍有不错的增长空间，辅助生活利润率超过35%是一个现实的预期，独立生活（independent living）利润率则更高 [74] 问题: 关于交易流、竞争演变、资本化率压缩情况以及定价保持坚挺的领域 [77] - 回答: 随着该领域越来越受欢迎，确实看到了资本化率压缩，私募股权也参与其中，但他们通常专注于顶级资产或深度增值机会；尽管存在压缩，公司仍能在7%-7.5%的资本化率范围内找到较新资产 [77] 问题: 关于公司是否愿意为新的SHOP开发项目提供贷款，以及此类机会是否出现 [78] - 回答: 公司有一个提供开发项目优先股的计划，通常能带来双位数回报，并附有购买选择权和后端分成，这创造了未来的渠道；虽然看到更多开发机会，但大多数仍不划算，不过已开始看到可行的交易 [78] 问题: 关于专业护理领域2026年的监管展望，包括医疗补助和医疗保险A部分 [81] - 回答: 不认为医疗保险优势（Medicare Advantage）费率决定有直接影响；专业护理领域的费率非常公式化，医疗补助和医疗保险费率在2023年达到高点后，2025年略有下降但仍相当强劲，预计2026年将进一步下降至历史平均水平附近；州级医疗补助费率讨论没有引起担忧 [81][82] 问题: 关于2026年前六周异常天气和流感季节是否影响了SHOP的入住和搬出活动 [83] - 回答: 影响不大，流感季节相对温和 [83][84] 问题: 关于公司十年的SHOP运营经验是否提供了运营优势，以及早期经验教训 [87] - 回答: SHOP运营确实更复杂；公司从一开始就有意让资产管理部门完全由前运营商组成，并建立了商业智能部门，这带来了优势；随着投资组合增长，基础设施的添加是增量式的；内部管理、监督和运营该组合的方式在过去十年不断演变，体现了持续改进的精神 [88][89][90][91] - 补充: 公司约有55名员工，其中会计部门有6-7名专业人员专门负责SHOP，资产经理也投入大量时间，投资团队与资产管理部门紧密合作，对运营的理解也大大加深 [92][93]