行业概况 - 反向抵押贷款行业声誉已改善 从过去因使老年房主背负过多债务而声名不佳 转变为在更高标准和监管下成为退休人员增加收入的有效工具 [1] - 最常见的反向抵押贷款类型是房屋净值转换抵押贷款 由零售抵押贷款提供商发行并由联邦住房管理局支持 贷款收益可用于任何目的 [24][26] - 存在三种反向抵押贷款类型：最普遍的HECM 针对高价值房产的专有反向抵押贷款 以及针对低收入家庭支付紧急费用的单一用途反向抵押贷款 [21][22][23] 主要贷款机构比较 - Mutual of Omaha被评为2025年10月最佳整体反向抵押贷款公司 在2024年成为交易量最高的反向抵押贷款提供商 财务健康状况良好 但在纽约州无服务许可 [2][8] - Finance of America因丰富的在线教育资源被评为最佳在线资源公司 于2023年收购American Advisors Group并于2024年第三季度完成品牌整合 [4][6] - Longbridge Financial针对高价值住宅业主 其专有产品Longbridge Platinum可为55岁及以上业主提供高达400万美元的信贷额度 [7][15] - Fairway Independent Mortgage以快速结算著称 在2024年为HECM反向贷款推出“15天结算”计划 而竞争对手通常需要30至45天 [11][16] - Guild Mortgage提供还款灵活性 其Flex Payment反向抵押贷款允许再融资为HECM以偿还原有抵押贷款 或卖房支付另一套房子的首付 [13][17] - Movement Mortgage在客户满意度方面表现出色 是J D Power全国抵押贷款发起人客户满意度调查中评分最高的反向抵押贷款机构 [18][25] 产品结构与运作机制 - 反向抵押贷款允许业主在不出售房屋的情况下获取房屋净值 贷款机构确定将提供的权益金额 扣除费用和利息后 以一次性付款 月度付款 信贷额度或三者的组合形式分配现金 [19] - 贷款期间无需还款 贷款利息增加而本金减少 支付给借款人的权益部分以及留在房屋中的剩余金额旨在覆盖最年轻借款人或配偶的终身 以确保在搬离或去世时欠款不超过房屋价值 [19][20] - Guild Mortgage提供固定利率和可调整利率的HECM产品 若出现更优条款 可进行反向抵押贷款再融资 [17] - Longbridge Financial为老年人提供另一种抵押贷款产品HELOC For Seniors® 与反向抵押贷款类似 资金无需偿还直至搬离或去世 但需要仅支付利息 [15] 资格与费用 - 大多数反向抵押贷款要求借款人年满62岁 无未偿还联邦债务 将房产作为主要住所且贷款已还清或余额较低 并完成政府批准的咨询且被贷款机构批准 [27][29] - HECM反向抵押贷款费用包括：相当于贷款收益2%的前期抵押贷款保险费 贷款余额0.5%的月度MIP 最高6000美元的贷款机构发起费 以及每月不超过30至35美元的服务费 [30] - 房屋必须符合财产标准 主要维修需在获得反向抵押贷款前完成 多单元住宅 移动房屋和合作公寓不符合资格 [42] 替代方案与比较 - 反向抵押贷款的替代方案包括房屋净值贷款或信贷额度 其利率和费用可能显著更低 但需要每月还款 出售房屋并缩小规模 以及现金再融资或传统再融资 [34][37] - 与HELOC相比 反向抵押贷款的费用和利息可能高得多 并且会积累债务和消耗房屋净值 如果未能维护房屋和支付财产税及保险 可能面临止赎风险 [34][37]