Isabella Lee (1-212) 834-4148 isabella.lee@jpmorgan.com J.P. Morgan Securities LLC Nitish Karthikeyan (91-22) 6157 3944 nitish.karthikeyan@jpmchase.com J.P. Morgan India Private Limited North America Securitized Products Research J P M O R G A N John Sim AC (1-212) 834-3124 john.sim@jpmorgan.com J.P. Morgan Securities LLC Ani Gelashvili (1-212) 834-2605 ani.gelashvili@jpmorgan.com J.P. Morgan Securities LLC 07 August 2026 RMBS Credit Commentary Doctor, who? | Issuance $mn | 2025 FY | 2025 YTD | 2026 YTD | | ...

好的，作为一名拥有10年投资银行从业经验的资深研究分析师，我已仔细研读Rocket Companies (RKT) 2026年第二季度财报电话会议记录，现总结关键要点如下： 1) 财务数据和关键指标变化 - 2026年第二季度调整后营收为28亿美元，接近公司指引区间的中点 [5][17] - 调整后EBITDA为7.66亿美元，调整后EBITDA利润率从第一季度的26%扩大至28% [5][17] - 调整后稀释每股收益为0.16美元，高于第一季度的0.15美元，创下四年来最盈利的季度 [5][17] - 总净利率锁定量为470亿美元，总关闭贷款量为490亿美元 [17] - 除批发渠道外，销售利差收益率为311个基点，低于第一季度的322个基点 [17] - 公司拥有112亿美元流动性，较第一季度增加18亿美元 [24] - 净公司杠杆率为0.9倍，自年初以来下降了20% [24] 2) 各条业务线数据和关键指标变化 - **贷款发放业务**: 购买市场份额达到6.2%，高于去年第四季度的5.5% [5][18]；再融资市场份额达到14.3%，高于去年第四季度的12.2% [5][18] - **贷款服务业务**: 服务业务在第二季度产生了10亿美元的稳定现金流 [20]；服务组合的未偿本金余额为2万亿美元 [25] - **Redfin业务**: 6月份来自Redfin的抵押贷款线索同比增长超过一倍 [8][21]；与Redfin经纪人的抵押贷款附加率达到47%，接近50%的协同目标 [8][21] - **房屋净值贷款业务**: 公司已成为美国最大的房屋净值贷款机构，自推出以来已帮助超过25万名房主获得超过240亿美元的房屋净值 [13] - **Rocket Loans业务**: 2026年前六个月贷款量几乎同比翻了一番，6月份创下月度纪录 [13] - **Rocket Pro业务**: 通过Compass合作伙伴关系，Rocket Pro经纪人已发起超过20亿美元的净利率锁定量 [14][47] 3) 各个市场数据和关键指标变化 - 行业预期的正常春季购房季节并未出现，由于抵押贷款利率在5月和6月走高，可负担性恶化，导致购买和再融资需求疲软 [4] - 公司预计第三季度抵押贷款市场将小于第二季度，这是自2022年以来行业未曾见过的现象 [27] - 近期30年期固定利率已升至6.8%，比上半年平均利率高出50个基点，达到一年多来的最高水平 [26] - 现有房屋销售年化率仍接近400万套，而待售房屋销售和购买申请持续下降 [26] 4) 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是“盈利性市场份额增长”，第二季度创下新纪录 [5] - 公司业务模式已发生根本性演变，超过70%的收入来自经常性或对利率不敏感的业务 [5][19] - 公司通过整合Redfin和Mr. Cooper，构建了从房屋搜索、融资到服务的完整生态系统，使每个产品都更具价值 [6][14] - 人工智能（AI）是公司战略的关键驱动力，用于提高生产力、个性化和转化率 [6][9]；AI使贷款官能够服务比一年前多近40%的客户，同时实现两位数的转化率提升 [10][23] - 公司认为其独特的整合模式（拥有搜索门户、房地产经纪、抵押贷款融资、产权和结算以及服务）是竞争对手无法复制的竞争优势 [15][22] - 公司认为在艰难的市场中，业务模式单一的竞争对手会暴露弱点，而Rocket的多元化模式使其能够持续投资 [43][44] 5) 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为第二季度是多年来最艰难的春季住房市场之一，但公司仍取得了近年来最强劲的季度业绩 [4] - 管理层表示，公司无法控制抵押贷款利率的走向，但可以控制所建立的业务，并正在建立一个在困难市场中具有更强底部、在住房活动恢复时具有显著上行潜力的业务 [15] - 管理层认为，公司的长期盈利能力比几年前从根本上更强 [7][16] - 对于第三季度，管理层预计调整后营收在25亿至27亿美元之间，并预计将继续获得市场份额 [27] - 管理层预计第三季度费用（不包括无形资产摊销、股票薪酬和一次性收购相关成本）将环比减少约1亿美元 [27][38] - 公司已将Mr. Cooper的年度费用协同目标从4亿美元上调，并预计在2027年上半年实现额外约1亿美元的年度费用节省 [28][51] 6) 其他重要信息 - 公司完成了行业历史上最大的服务迁移之一，将所有服务客户整合到一个平台上 [11] - 公司推出了用于服务入站电话的语音AI，已处理超过100万通电话，其中超过一半无需服务专家即可解决 [11] - 公司出售了部分低票息MSR，但保留了这些贷款的次级服务权和再捕获能力 [25][77] - 公司目前拥有的MSR组合中，26%（即3200亿美元未偿本金余额）的票面利率高于6%，这为未来利率下降时提供了巨大的再融资机会 [25][79] - 公司是唯一一家拥有投资级评级的上市抵押贷款公司，且杠杆率低于1倍 [46] 7) 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 宏观背景、第三季度指引及费用展望 - 管理层回应，第二季度市场比预期更艰难，但公司早有准备，并通过市场份额增长和盈利能力扩张证明了其业务模式的独特性 [32][33] - 公司超过70%的收入对利率不敏感，这使其能够在其他公司被迫收缩时继续投资 [33] - 第三季度营收指引为25-27亿美元，预计将再次实现显著的市场份额增长 [37] - 销售利差收益率在各渠道保持稳定甚至有所改善 [38] - 费用环比下降1亿美元主要源于协同效应的实现，以及部分与业务量相关的可变费用减少 [38] - 公司预计在2026年下半年实现剩余的2亿美元协同目标 [38] 问题: 竞争格局及Rocket Pro渠道表现 - 管理层认为竞争是健康的，但当前市场暴露了竞争对手业务模式的弱点，例如仅做发放、仅做服务或无技术投入的公司 [43][44] - Rocket的独特之处在于其集发放、服务、再捕获和技术于一体的模式，且资本结构稳健 [44] - 公司是唯一拥有投资级评级、杠杆率低于1倍、流动性超过110亿美元的上市抵押贷款公司 [46] - Rocket Pro业务通过Compass合作伙伴关系取得了良好进展，已产生超过20亿美元的锁定，并且新注册的经纪人数量创下历史新高 [46][47] 问题: 成本控制与AI投资 - 管理层强调，除了之前宣布的4亿美元协同目标外，公司还看到了额外1亿美元的协同价值，这主要得益于完成大规模服务整合后的新发现 [51] - 这些成本节省是三家公司的真正协同价值，且不影响公司的发放能力，公司仍拥有超过3000亿美元的发放能力以应对市场回暖 [52] 问题: 市场份额目标（8%和20%）的驱动因素 - 管理层认为市场份额是结果，而非目标，其增长由几个关键“积木”驱动：再捕获（连接服务与发放）、Redfin（作为整个生态系统的入口）和房屋净值贷款 [55][56] - 公司仍在早期阶段，市场远未饱和，公司正在以正确的方式建立业务，不牺牲盈利能力来追逐份额 [57] - 公司不依赖市场来增长份额，在困难环境中也在夺取份额；如果利率保持高位，行业将继续整合，公司预计将成为受益者 [58] 问题: 客户获取成本（CAC）及定价激励 - 对于再捕获贷款，客户获取成本接近于零 [61] - 对于通过Redfin或Compass获得的购买贷款，定价激励直接反映在销售利差收益率中，公司会从单位回报的角度进行管理 [61][62] - 公司会灵活运用不同渠道（如Compass经纪人推荐、直接面向消费者、服务业务）来获取客户 [62] 问题: 批发渠道（Correspondent）的市场份额增长 - 批发渠道是增长MSR组合的一种方式，公司在该季度看到了很多机会 [63] - 公司拥有行业内最佳的再捕获率，这使其在批发或批量收购渠道中能够更积极地获取客户，因为通过再捕获能获得最佳回报 [63] 问题: MSR对冲策略 - 公司的对冲策略简单且一致，目标是仅对冲资产本身的利率波动，使用低成本工具如抵押贷款TBA和国债期货 [66] - 与同行不同，公司的再捕获业务提供了天然的对冲，因此公司不会追求80%-100%的对冲覆盖率，这降低了对冲成本 [66] - 公司明确表示不押注利率方向，只是对冲资产本身的利率波动风险 [67] 问题: VantageScore和触发线索禁令的影响 - 对于VantageScore，公司认为引入竞争是好事，且该模型能帮助那些没有传统FICO评分的首次购房者，公司作为帮助最多首次购房者的机构，受益可能更大 [71][72] - 对于触发线索禁令，公司并非该线索的大用户，但该禁令减少了客户在贷款流程中受到其他贷款机构骚扰的情况，从而提高了转化率 [72][73] 问题: MSR出售的考量 - 公司出售部分低票息MSR是机会主义的，旨在优化投资组合，且大部分出售给了现有合作伙伴 [77] - 公司保留了这些贷款的次级服务权和再捕获权，因此是双赢的交易 [77][78] - 出售后，公司MSR组合中仍有3200亿美元票面利率高于6%的贷款，为未来利率下降时提供了巨大的再捕获机会 [79]

公司战略扩张 - 大型抵押贷款机构正在从核心业务向外拓展 [1] - 该机构通过收购房地产经纪公司Redfin实现业务延伸 [1] - 该机构还收购了抵押贷款服务商Mr Cooper [1]

核心观点 - Rocket Companies在2026年第二季度实现了四年来最盈利的季度，并在艰难的春季住房市场中创下了购买和再融资市场份额的历史新高 [2] 财务表现 - 2026年第二季度总收入净额为27.84亿美元，去年同期为14.51亿美元 [3] - 调整后收入为27.61亿美元，去年同期为14.31亿美元 [3] - GAAP净利润为2.29亿美元，去年同期为0.34亿美元 [3] - 调整后净利润为4.41亿美元，去年同期为0.75亿美元 [3] - 调整后EBITDA为7.66亿美元，去年同期为1.72亿美元 [3] - GAAP稀释每股收益为0.08美元，去年同期为亏损0.01美元 [3] - 调整后稀释每股收益为0.16美元，去年同期为0.04美元 [3] - 2026年上半年总收入净额为57.25亿美元，去年同期为25.53亿美元 [3] - 2026年上半年GAAP净利润为5.26亿美元，去年同期为亏损1.78亿美元 [3] - 2026年上半年调整后净利润为8.63亿美元，去年同期为1.55亿美元 [3] - 2026年上半年调整后EBITDA为15.04亿美元，去年同期为3.42亿美元 [3] 贷款业务表现 - 总净利率锁定量为470亿美元，总关闭贷款发放量为491亿美元 [5] - 总销售利润率（gain on sale margin）为2.48% [5] - 排除批发渠道（correspondent），净利率锁定量为369亿美元，关闭贷款发放量为392亿美元，销售利润率为3.11% [5] - 直接面向消费者（Direct to Consumer）净利率锁定量为260亿美元，关闭贷款发放量为281亿美元，销售利润率为4.13% [5] - Rocket Pro净利率锁定量为109亿美元，关闭贷款发放量为111亿美元，销售利润率为0.69%，受Compass合作投资影响 [5] - 批发渠道（Correspondent）净利率锁定量为102亿美元，关闭贷款发放量为100亿美元，销售利润率为0.19% [6] 市场份额与运营亮点 - 购买市场份额从2025年第四季度的5.5%增至6.2% [8] - 再融资市场份额从2025年第四季度的12.2%增至14.3% [8] - Rocket Mortgage成为全美第一大房屋净值贷款机构，自2022年中期推出以来已帮助超过25万房主获得超过240亿美元的房屋净值 [8] - Rocket Loans在2026年上半年业务量同比几乎翻倍，6月创下月度历史新高，其中超过一半贷款发放给Rocket服务客户 [14] - 在Q2，AI语音平台在服务运营中扩展，三个月内处理超过100万通来电，超过50%的来电原本需要服务团队成员协助，任务解决速度比传统IVR方法快近25%，客户满意度达4.5分（满分5分） [8] - 使用AI驱动的贷款官工具的贷款官处理的客户数量比一年前增加了近40% [8] - Rocket Pro合作伙伴采用Jupiter新贷款发放系统和Navigate AI，采用这些工具的合作伙伴的申请和成交增长速度是未采用者的五倍 [8] 服务组合与流动性 - 截至2026年6月30日，总流动性为112亿美元，包括31亿美元现金及现金等价物、23亿美元未动用信贷额度、58亿美元未动用可用MSR和预付款信贷额度 [8][16] - 总服务组合未偿还本金余额为2.0万亿美元，服务贷款910万笔 [8] - 在Q2，MSR销售总额为530亿美元未偿还本金余额，产生7.95亿美元现金收益，公司保留了近80%已售MSR的子服务和再捕获服务 [8] - Rocket Mortgage完成了行业历史上最大的服务迁移之一，所有服务客户现在都在单一平台上 [8] - 遗留Mr. Cooper再捕获率在Q2达到另一个创纪录水平 [8] 战略合作与产品 - Rocket Mortgage与Redfin扩大了Preferred Pricing优惠，符合条件的Rocket服务客户在通过Redfin经纪人买卖并通过Rocket Mortgage融资时可节省高达2万美元 [8] - 6月，Redfin的抵押贷款线索同比增长一倍，抵押贷款附加率达到历史新高 [8] - Rocket Pro通过Compass合作，自启动以来已产生超过20亿美元的净利率锁定量 [8] 债务与融资 - 6月9日，Rocket Companies发行了15亿美元优先票据，包括9亿美元6.125%优先票据（2031年到期）和6亿美元6.500%优先票据（2034年到期），认购倍数超过七倍，规模从最初宣布的12亿美元增至15亿美元 [14] 社区影响 - Rocket Classic活动自2019年以来为当地慈善组织筹集了约1000万美元，其中超过600万美元用于Changing The Course计划 [14] - Rocket Community Fund宣布了450万美元的遗产捐赠，包括350万美元用于为底特律公共住房社区提供高速互联网，以及100万美元用于设立Own the Dream青年奖学金基金 [14] - 2026年5月，Rocket Community Fund通过Make It Home计划帮助170个底特律家庭成为房主 [14] 第三季度展望 - 2026年第三季度，公司预计调整后收入在25亿至27亿美元之间 [9] 业务分部 - 从2026年第二季度开始，公司报告一个分部：抵押贷款（Mortgage） [10] - 抵押贷款分部包括贷款发放、服务、产权、结算和评估业务 [11] - 抵押贷款分部2026年第二季度总收入净额为22.74亿美元，调整后收入为22.51亿美元，贡献利润为11.74亿美元 [13] - 抵押贷款分部2026年上半年总收入净额为47.96亿美元，调整后收入为46.54亿美元，贡献利润为24.34亿美元 [13] - 所有其他业务（All Other）包括Redfin佣金收入、Rocket Money订阅收入、Rocket Loans个人贷款利息等，2026年第二季度总收入净额为5.1亿美元，贡献利润为1.81亿美元 [23][25]