财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金（Core FFO）每股为0.70美元，较去年同期增长0.05美元，增幅为8% [17] - 2025年第四季度核心调整后经营现金流（Core FAD）每股为0.73美元，较去年同期增长0.07美元，增幅为11% [17] - 公司2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为2.75美元至2.79美元，核心调整后经营现金流（Core FAD）每股指导区间为2.82美元至2.86美元 [18] - 2026年第一季度核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为0.66美元至0.68美元，核心调整后经营现金流（Core FAD）每股指导区间为0.68美元至0.70美元 [18] - 2025年底，公司房地产债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍 [17] - 公司预计2026年将收到约2.7亿美元的资产出售和贷款偿还收益，用于为未来投资提供资金 [15][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，最初转为运营租赁（SHOP）模式的13处物业，其净营业收入（NOI）较2024年备考数据增长了22%，贡献了1620万美元的租金和NOI总和，而2024年租金为1230万美元 [8] - 2025年第四季度，其余SHOP物业组合贡献了590万美元的NOI，比指导中值高出约70万美元 [8] - 对于2026年，公司对27处SHOP物业（包括最初转换的13处和迄今收购的14处）的NOI增长指导中值为14% [8] - 这27处物业在2025年的入住率为89.7%，预计2026年将增长约150个基点 [9] - 预计2026年每间可出租单元收入（RevPAR）将增长约5%，运营资金（FFO）将增长2.5% [9] - SHOP物业组合在2025年底占公司投资组合的25%，预计到2026年底将增长至45%，占净营业收入（NOI）的40% [4] - 预计到2026年底，贷款将减少至投资组合的10%以下，专业护理（SNF）投资将占不到30% [5] - 2025年，公司通过SHOP收购投入了3.6亿美元 [11] 1. 2026年，公司SHOP收购指导中值为6亿美元，比2025年的SHOP收购额高出近70% [3] - 2026年已完成了1.08亿美元的SHOP收购，另有1.6亿美元预计在第二季度完成，使公司接近全年6亿美元投资指导中值的一半 [4] - 公司预计2026年SHOP的NOI将在6500万至7700万美元之间 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计在2026年出售5处专业护理（SNF）物业，并在未来60天内完成总计9000万美元的特定贷款偿还 [10] - 预计Prestige Healthcare将在2026年7月1日左右提前偿还1.8亿美元贷款，该贷款目前收益率约为11% [9] - 公司出售非核心资产（不包括Prestige贷款）的资本化率约为8.2% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在进行从低增长的三重净租赁房地产投资信托基金（Triple Net REIT）向以SHOP为重点的更快增长型REIT转型，目标是在18个月内完成转型 [3][5] - 转型战略包括大量投资于人员、系统和技术，以支持积极的增长计划 [3] - 公司利用其较小的初始规模（小盘股REIT）来获取超比例增长，即使适度的投资也能产生显著影响 [4][5] - 增长战略侧重于与经验丰富、区域聚焦的运营团队合作，收购较新、资本支出要求较低、已稳定但具有强大定价能力和高增量利润率的社区 [13][14] - 公司预计SHOP投资的无杠杆内部收益率（IRR）在百分之十几的中低段 [14] - 在竞争激烈的老年住房收购环境中，公司较小的资产基础和以个人关系驱动的战略被视为竞争优势 [12] - 公司专注于单笔或小规模交易，避免追逐定价过高的大型公开市场交易 [12][41] - 公司通过扩大信贷额度至8亿美元（包括2亿美元定期贷款）来增强增长能力 [15] - 预计到2026年底，包括已签约的收购在内，SHOP物业组合的平均楼龄为9年，旨在投资于较新、能更好应对未来新开发项目竞争的社区 [19][34] - 公司预计到2026年底，有机NOI增长将比转型前翻倍 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2026年的增长前景持乐观态度，年初开局强劲，已接近完成全年收购指导中值的一半 [4] - 管理层认为，由于未来几年供应缺乏，稳定后的入住率有可能攀升至90%以上，并且该组合在入住率和租金增长方面都有机会 [33] - 在专业护理（SNF）领域，存在大量私人资本推高价格的风险，以及政策突然变化（笔尖风险）的固有风险 [26] - 公司看到有开发经验的运营商更多地在讨论为未来开发做准备，但目前SHOP投资组合内的实际施工活动非常少 [93][95] - 公司预计2026年转型完成后，2027年将继续由SHOP推动加速的内外部增长 [5] - 转型完成后，公司将进入“进化”阶段，继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来仍将是SHOP [88] 其他重要信息 - 公司保持了强劲的资产负债表，债务到期期限分布良好，FAD派息率低于80% [4] - 预计获得2.7亿美元收益后，按备考基准计算，公司流动性将达到8.1亿美元，近期债务到期极少，几乎没有再融资风险 [16] - 公司最近为资产管理团队增加了两名副总裁，并加强了会计、财务规划与分析和数据分析资源 [7] - 公司目前有8个SHOP运营商合作关系，自启动以来新增了6个，并将在第二季度再增加2个 [20] - 公司有一个超过5亿美元的SHOP收购管道正在审查中 [13] - 2026年SHOP的资本支出（FAD CapEx）指导约为500万美元，或约每单元1500美元 [18][75] - 管理层强调，由于SHOP组合平均楼龄仅9年，非常年轻，因此资本支出要求低于同行 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 专业护理（SNF）领域面临的最大威胁是什么？ - 管理层指出，专业护理领域存在大量私人资本可能改变价格动态，以及该行业固有的政策“笔尖风险” [26] 问题: 14%的同店NOI增长是未来3-4年的可持续增速吗？还是会随着入住率稳定而放缓？ - 管理层表示，89.7%的备考入住率已接近稳定水平，对2026年中段增长指导感到满意，但目前不愿预测更远年份的情况 [27] 问题: 最初13处资产NOI增长22%，而27处资产整体指导增长14%，如何理解这个差异？ - 管理层解释，如果剔除最初13处资产的影响，14%的增长趋势与2025年相比不会有实质性变化 [30] 问题: 对稳定入住率水平和未来租金增长能力的看法？ - 管理层认为，由于供应短缺，入住率可能攀升至90%以上，并且组合兼具入住率和租金增长机会 [33] 预计2026年每间可出租单元收入（RevPOR）增长约5%，范围在4.5%到7%之间 [35] 问题: SHOP收购管道和首年收益率如何？处置SNF资产的收益率如何？ - 收购管道首年收益率目标约为7% [40] 处置SNF资产（不包括Prestige贷款）的综合资本化率约为8.2% [42] 问题: 对ALG投资组合的长期看法？ - ALG的购买期权行权可能更受利率影响，预计主要是2027年的事件，可能有一小部分资产在2026年底前交易 [45] 问题: 如果收购达到指导上限，增量融资如何考虑？杠杆率会下降吗？ - 管理层表示，更高增长的投资组合会通过EBITDA增长自然去杠杆，如果定价合适，也会考虑对收购进行超额股权融资 [47] 问题: 老年住房交易竞争格局如何？资本化率趋势？ - 公司利用其规模小、关系驱动的优势专注于小规模交易，能够给予交易高度关注 [51] 目前仍能看到首年收益率在7%左右的交易流，尽管竞争激烈 [52] 2026年指导中的收购首年收益率已超过7.5%，达到约7.7% [56] 问题: Prestige偿还1.8亿美元贷款后，剩余贷款是长期持有还是希望其偿还？ - 剩余9000万美元贷款应被视为长期持有，Prestige没有提前还款期权 [57][58] 问题: 2027年及以后，SHOP业务是否以中低段百分之十几的同店NOI增长为目标？ - 管理层表示将观察2026年表现后再更新，但长期目标是中个位数增长，这与最初收购时7%的首年收益率和百分之十几中低段内部收益率的目标一致 [62] 问题: 22%和14%的NOI增长数字是否可比（与之前净租赁结构相比）？ - 管理层确认这是苹果与橘子的比较，旨在展示从净租赁租金结构转为SHOP模式后所能获取的上升空间 [64][65][66] 问题: 500万美元的资本支出指导对于约10亿美元的组合是否偏低？长期资本支出负担如何？ - 资本支出指导基于每单元约1500美元的假设，由于组合平均楼龄仅9年，资产较新，因此当前资本支出要求较低 [75][76] 这是公司的战略选择，旨在投资于能竞争未来新开发的资产，长期来看资本支出会增加 [78][80] 公司承诺为保持资产竞争力进行必要投资，不会为了达到某个数字而削减维护性资本支出预算 [84] 问题: 2026年底SHOP占比达到45%后，是否还会继续提高SHOP占比？ - 2026年后，公司将从“转型”进入“进化”阶段，将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来仍将是SHOP，但没有设定具体的占比目标 [87][88] 问题: 对实现SHOP增长指导的信心如何？关键运营杠杆是什么？ - 关键运营杠杆已在补充材料中列出，包括150个基点的入住率增长和约5%的每间可出租单元收入增长 [91] 管理层认为这些假设并不过于激进，考虑到组合规模较小（27处物业）会存在一定波动性，但指导水平是“恰到好处”且可实现的 [92] 问题: 供应方面的情况是否有变化？ - 供应方面没有真正变化，但看到有开发经验的运营商更多地在讨论为未来需求做准备，实际施工活动在SHOP组合内非常少 [93][95]