财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，较上一季度提升200个基点，达每股4.12美元 [7][16] - 一季度同一门店收入增长转正，费用控制良好，仅增长30个基点 [15] - 预计全年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [14] - 预计洛杉矶租金限制对全年同一门店收入增长产生100个基点的影响 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同一门店业务：入住量增长超2%，同一门店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，收入增长转正 [6][7] - 非同一门店业务：由520处房产组成，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [7] - 开发业务：一季度完成1.44亿美元的开发项目，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [13] - 收购业务：一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [10][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司自身指标也显示出良好趋势，网络访问量、销售电话等增加 [32] - 4月入住量增长3%，入住率下降8%，年初至今入住率下降约5%，符合全年预期 [22] - 4月搬出量下降1%，长期租户保持稳定，入住率从月初的下降30个基点改善至月底的下降10个基点 [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和全公司的竞争优势，处于有利地位，包括行业领先的收入管理、全面的数字化转型、高效的运营模式等 [8][9] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，包括收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [9] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了其国际增长能力 [10] - 行业供应总体下降，公司通过一流的开发团队继续扩大和提升投资组合的质量 [13] - 行业竞争环境方面，尽管有大量机构资本对该行业感兴趣，但2024年和2025年的交易成交量仍然较低 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓储行业具有韧性，受客户需求驱动，相对其他行业更能抵御经济变化 [11] - 行业在过去三年已趋于正常化，入住租金因需求疲软和市场竞争而大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [12] - 公司领先的运营平台推动了同行领先的业绩和投资组合的加速增长，通过数字化和运营模式转型进一步提升平台 [17] - 公司的资产负债表提供了稳定性，同时结合大量留存现金流，使其能够通过多个渠道实现增长 [17] 其他重要信息 - 公司提醒电话中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，受经济风险和不确定性影响，且不承担更新、修订或补充陈述的义务 [3][4] - 非GAAP财务指标与GAAP的对账包含在公司的收益报告中，相关新闻稿、补充报告、SEC报告和电话会议音频回放可在公司网站上找到 [4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何衡量指南的保守程度，何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，4月客户行为良好，入住量增长3%，搬出量下降1%，入住率有所改善，需求整体从底部反弹，呈现稳定趋势，年初至今入住率下降约5%，符合全年预期 [20][22][23] 问题2: 私人资本筹集环境在过去几年的竞争情况如何，是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年的交易成交量仍然较低，公司有信心在当前环境中找到交易机会 [25][26][27] 问题3: 4月的其他需求指标情况如何，以及不同业务客户和地区是否有趋势变化 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司自身指标也显示出良好趋势。目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州的需求有所回升，整体租户行为和需求未受干扰 [32][34][35] 问题4: 4月入住率下降但入住量增加，为何降低入住率，以及开发环境因成本增加和政策不确定性可能发生的变化 - 入住率会因市场和月份有所波动，4月入住率下降但入住量增加，有助于为5月和6月的旺季做准备，公司将继续管理价格和销量以优化长期收入。行业开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率预计为正负2%，低于2019年的正负5%，这为公司提供了进入一些市场的良好机会，公司将密切关注成本变化 [41][42][44] 问题5: 洛杉矶租金限制的最新情况，以及对旺季租赁的预期 - 与火灾相关的州紧急状态持续到2026年初，公司预计这些限制将对同一门店收入产生约100个基点的影响，且影响将在下半年加重。公司2025年的基本情况不假设旺季租赁会回升到正常水平，将逐月观察需求趋势 [49][50][51] 问题6: 如何理解洛杉矶租金限制对同一门店收入的影响，以及费用趋势和预期 - 租金限制对新客户和现有客户都有影响，影响将随时间增长，全年累计影响为100个基点，并非仅在下半年产生较大影响。一季度费用控制良好，但部分因素不太可能持续，公司将动态管理广告费用，继续通过工资优化和太阳能发电等措施提高运营效率 [89][90][93] 问题7: ECRI项目的最新情况，以及在经济低迷时期投资组合的表现和风险 - ECRI项目符合预期，与过去几年的管理方式相似，客户价格敏感度和更换租户成本相对稳定。在经济低迷时期，预计客户付款模式和拖欠情况会发生变化，新客户行为也可能改变，但自存仓储行业具有韧性，公司对行业和自身的定位感到乐观 [98][100][101] 问题8: 收购项目的租赁期和稳定期预期，以及稳定资本回报率和内部收益率目标 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，公司不会改变租赁期假设。收购的资本回报率在5% - 6%之间，在公司平台上稳定后会更高，这一情况在过去几个季度较为一致 [105][106] 问题9: 自存仓储在经济低迷时期的表现，以及留存现金流对股东的影响 - 有观点认为自存仓储在当前情况下可能在经济低迷时期表现更好，但具体取决于低迷的性质和背景。留存现金流主要用于再投资于开发业务和收购，有望实现更高的FFO增长 [112][113][115] 问题10: 业务客户的情况，以及不同市场在4月的表现差异 - 业务客户约占客户基础的15%，与消费者客户表现相似，未出现明显差异。4月未观察到不同市场之间的差异，显示出业务的整体健康和韧性 [119][120][123] 问题11: 公司在国际市场的并购机会，以及对全年入住率的预期 - 公司有能力将在美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目。公司将继续研究其他国际市场，寻找潜在机会。目前入住率情况符合全年平均下降10个基点的预期 [131][132][134] 问题12: 公司与同行在使用街道租金策略上的差异，以及除住房市场外的其他需求驱动因素 - 公司始终以优化长期收入为目标，综合考虑入住量、入住率、广告和促销折扣等因素。除住房市场外，其他需求驱动因素占公司业务的85%，整体需求已从底部反弹，但没有突出的单一驱动因素 [140][141][146] 问题13: 低入住租金与开发经济的关系，以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降。公司团队正在寻找有新需求的子市场，进行开发项目，且不会降低回报预期，公司凭借资产负债表、留存现金流和专业团队应对挑战 [150][151]