财务数据和关键指标变化 - 2025年全年调整后EBITDA为4.58亿美元，同比增长19%，超过最初指导区间（4.3-4.45亿美元）的上限，并连续第四年实现两位数增长 [7][10] - 2025年调整后自由现金流为2300万美元，略低于3000-5000万美元的指导目标，但这是自2020年以来首次恢复正现金流，未达目标主要与营运资本时机和再融资相关的利息预付款有关 [11][26] - 2025年第四季度调整后EBITDA为1.06亿美元，同比增长7% [29][38] - 2025年全年居民费用增长2.4%至30亿美元，其中每可用单位平均收入增长5.7%，但总平均可用单位数因资产组合优化而下降3.2% [31][32] - 2025年第四季度居民费用为7.15亿美元，同比下降4%，主要原因是总平均单位数减少10.5%，部分被每可用单位平均收入增长7.1%所抵消 [32] - 截至2025年底，公司总流动性为3.78亿美元，较第三季度增加2600万美元 [39] - 截至2025年底，经调整年化杠杆率为8.9倍（基于过去十二个月调整后EBITDA），较上年同期的9.9倍显著改善 [16][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入住率持续改善：2025年第四季度加权平均入住率达到82.5%（同社区为83.5%），为自2020年第一季度疫情开始以来的最高水平，较上年同期提升310个基点，较2025年第三季度环比提升70个基点 [7][30] - 2025年全年加权平均入住率为80.9%，第四季度末最后一天的入住率达到83.7%（同社区为84.3%） [7][30] - 入住率低于70%的社区占比从2025年第一季度的23%显著下降至第四季度的15%，而入住率超过90%的社区占比从25%提升至34% [9] - 截至第四季度，仍有80个社区入住率低于70%，其中14个计划在2026年上半年出售，21个正在接受SWAT团队支持 [10] - 2025年第四季度同社区每占用单位收入增长1.8%，每占用单位费用增长2.6%，实现50个基点的正价差 [34][35] - 2025年全年同社区每占用单位收入增长2.7%，每占用单位费用增长1.8%，实现90个基点的正价差 [36] - 员工流失率持续改善：关键三位社区领导（总经理、销售和临床负责人）的流失率在过去两年改善了390个基点，所有职位的总体员工流失率在2025年也有所下降，已接近疫情前水平 [19][20] - 净推荐值自2022年以来稳步上升，目前已提高19分，表明居民满意度显著提升 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同社区每可用单位平均收入增长5%，主要由250个基点的入住率增长和1.8%的每占用单位收入增长驱动 [34] - 2026年1月，公司合并入住率较上年同期提升310个基点 [33] - 公司预计2026年每可用单位平均收入将增长8%-9%，这得益于更高的在册租金涨幅、强劲的入住需求增长以及资产处置带来的积极组合效应 [22][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司确立了五大战略重点：卓越运营、优化房地产投资组合、对社区进行资本再投资、降低杠杆、提升居民和员工的生活质量 [11] - 为强化运营，公司任命了十多年来的首位首席运营官，并实施了新的区域运营结构，设立6个独立的区域领导团队，同时新设了战略运营高级副总裁职位，以集中管理定价策略、劳动力管理和资本投资决策 [12][13][50][51] - 公司持续优化房地产投资组合：截至2025年底，合并投资组合包括548个社区（370个自有，178个租赁），较第三季度末减少了2个自有和43个租赁社区 [14] - 公司与Ventas完成了主租赁重置，未来将继续租赁65个社区，租约结构得到经济性改善，包括业主资助的资本改善津贴和3%的年租金递增 [14][28] - 计划在2026年上半年出售29个自有社区，预计产生约2亿美元收益，完成后公司合并投资组合将稳定在517个社区 [14][15][28] - 2025年非开发性资本支出为1.707亿美元，大部分用于社区资本项目，2026年预计非开发性资本支出为1.75-1.95亿美元，将更侧重于能提升入住率和净营业收入的大型项目 [15][40] - 目标是通过调整后EBITDA的增长，在2028年底前将杠杆率降至6倍以下 [16][23] - Brookdale Health Plus平台持续扩张，2025年新增覆盖58个社区，目前服务社区总数超过180个，该平台通过护理协调和慢性病管理，有效减少了可避免的急诊就诊和住院，提升了居民保留率 [18][55][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业需求前景强劲：2026年首批婴儿潮一代将年满80岁，这是公司超过一半新入住居民的年龄区间（80-90岁），平均入住年龄约为83岁 [21] - 人口统计数据显示，未来十年美国80岁以上人口将以超过4%的年复合增长率增长，而同期老年住房供应增长严重停滞，2025年底单元增长率仅为0.6%的历史低点，供需失衡将推动整个行业入住率上升 [21][22] - 公司对2026年及未来几年的前景感到兴奋，预计调整后EBITDA将保持中双位数增长，2026年指导目标为5.02-5.16亿美元 [23][41] - 劳动力成本环境预计在2026年将保持稳定和可预测，劳动力是最大的成本项，约占设施运营费用的65% [42] - 2026年一般及行政管理费用（不包括非现金股权激励、交易、法律和重组成本）预计约为1.62亿美元，现金设施经营租赁付款预计约为1.8亿美元 [43] - 2026年第一季度开局良好，尽管1月底的冬季风暴影响了部分地区的入住活动，但被压抑的需求已在2月初显现，预计将1月和2月数据结合能更好地反映季度进展 [84][85] 其他重要信息 - 公司于2025年1月28日预先公布了第四季度财务要点，并在1月30日举行了投资者日，今日公布的业绩和指导与之前分享的信息一致 [4] - 2025年完成了与Ventas的55个社区（6,125个单元）的租约终止，大部分过渡活动发生在第三和第四季度 [27] - 2025年还完成了12个自有社区（482个单元）的出售，净收益为2610万美元 [28] - 2026年1月，公司宣布完成了所有剩余2026年抵押贷款债务以及部分2027年抵押贷款债务的再融资，进一步延长了债务到期期限 [44] - 公司强调其90%的总债务是以物业级抵押贷款担保的非追索权债务 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于向运营公司转型的进展和具体例子 [48] - 公司明确将自身定位为运营公司，任命首席运营官和建立区域运营模式是关键举措，区域模式设有六个区域领导团队，每个团队配备销售、临床、资产管理、餐饮等职能负责人，以更灵活地做出本地化决策 [49][50] - 新设的战略运营高级副总裁职位将整合定价决策、劳动力管理和资本支出决策，旨在以资产管理的视角进行资本再投资，重点投向能获得回报的大型项目，以赢得特定市场 [51][68] 问题: 关于Health Plus平台在2026年的扩张目标及其效果 [48] - Health Plus在2025年新增覆盖58个社区，未来计划重点填补公司已有一定密度的市场（如堪萨斯城和达拉斯）中的空白，将其作为提升护理服务和业绩的杠杆 [55][56] - 该平台通过改善护理协调，减少了居民前往医院和急诊室的次数，从而提高了居民保留率，进而推动了入住率增长 [57] - 此外，Health Plus社区的员工流失率也呈现积极改善，员工喜欢该计划提供的技术系统，该计划也有助于吸引新居民入住 [59] 问题: 关于集中定价策略下的在册租金涨幅及财务原因导致的搬出情况 [62] - 公司2026年1月生效的在册租金涨幅与同行提到的高个位数增幅基本一致，且更接近2024年的水平，高于2025年，这为全年的每占用单位收入增长奠定了基础 [62] - 关于财务原因导致的搬出，情况与两年前实施类似涨幅时基本一致，同时公司的居民流失率在过去两年持续改善，并在2026年继续保持这一趋势 [64] 问题: 关于资本支出增加、项目细节及未来展望 [65] - 作为房地产公司，持续的资本再投资是必要的，2026年非开发性资本支出预计为1.75-1.95亿美元 [67] - 资本支出策略将更加注重资产管理和投资回报，从“平均分配”转向更有针对性、更全面的部署，重点投资于能驱动净营业收入增长的大型项目，并优先投向公司计划赢得的关键市场 [68][69][91] - 未来资本支出水平预计将大致维持在当前范围，既能覆盖必要支出，又能继续扩展高回报项目 [69] 问题: 关于入住率在70%-80%区间社区的盈利潜力和提升考虑因素 [74] - 公司的SWAT团队主要关注入住率在70%-80%以及低于70%的社区，其中低于70%的社区很多正在处置 [75] - 提升入住率超过80%是释放盈利潜力的关键，公司正通过SWAT团队、资本支出、定价和员工稳定等多种手段推动这些社区向上突破 [75][78] - 在计划于2026年处置的29个社区中，除了14个低于70%的，其余大部分也处于70%-80%的区间 [78] 问题: 关于1月份冬季风暴对需求的影响及后续恢复情况 [82] - 2026年1月入住率环比下降30-40个基点，符合历史季节性趋势，尽管月底的冬季风暴影响了德州、田纳西等主要市场的看房和入住活动 [83][84] - 由于老年住房是必需型需求，被压抑的需求已在2月初显现，2月前几周的入住速度已超过通常水平，因此结合1月和2月数据能更好地评估第一季度进展 [85] 问题: 关于资本支出水平（每单元）是结构性增加还是周期性加速 [88] - 管理层指出，按每单元计算的资本支出水平（约3500-3600美元，净额）是合适的 [89] - 资本支出策略的转变在于从“平均分配”转向“针对性投资”，将在计划重点赢得的市场和社区进行超额投资，而在其他社区投入较少，旨在驱动更高的投资回报和净营业收入 [90][91] 问题: 关于居民敏锐度下降趋势及其原因 [92] - “居民敏锐度下降”指的是高护理需求（高敏锐度）的居民搬出后，由护理需求较低（低敏锐度）的新居民替代，这自然会导致每占用单位收入中的护理费率部分下降 [93] - 总体居民敏锐度自疫情高峰后有所下降，其好处是居民停留时间延长，居民总体流失率缓慢下降，这有助于支撑入住率增长 [94][95]