财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司报告调整后运营资金为每股0.47美元，调整后运营资金为每股0.40美元，总同店现金净营业利润增长率为3.9% [15] - 2025年全年，公司报告调整后运营资金为每股1.84美元，调整后运营资金为每股1.69美元，总同店现金净营业利润增长率为4% [16] - 2025年第四季度，公司以低至6%的资本化率出售了价值3.25亿美元的门诊医疗资产 [4] - 2025年，公司以约10%的利率获得了1.5亿美元的贷款收益 [20] - 2025年底，公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍，流动性为24亿美元 [18] - 2026年，公司预测调整后运营资金在每股1.70美元至1.74美元之间，总同店净营业利润增长率预测范围为-1%至+1% [19] - 2026年调整后运营资金减少的0.12美元中，包括因实验室占用率下降导致的基础租金、运营费用和重新租赁空间资本损失，以及一项在盐湖城以11%资本化率执行的6800万美元合同购买选择权的影响 [20] - 2026年第一季度调整后运营资金预计约为每股0.43美元，较2025年第四季度的0.47美元有所下降 [87] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 门诊医疗业务占投资组合收入的50%以上 [3] - 2025年，公司执行了490万平方英尺的租赁，其中包括100万平方英尺的新租赁，创下公司新租赁记录 [16] - 续租的现金重新租赁价差为5%，租户保留率为79%，年底总占用率达到91% [16] - 2025年门诊医疗同店增长率为3.9%，超出原始指导范围的高端 [16] - 2026年门诊医疗同店净营业利润增长率预计在2%至3%之间 [19] 实验室业务 - 2025年，实验室业务同店增长率为1.5%，总占用率为77%（包括最近收购的Gateway投资组合，该收购使总占用率降低了超过150个基点） [17] - 2025年全年完成了近150万平方英尺的租赁执行，包括56.2万平方英尺的新租赁，续租现金重新租赁价差为正5% [17] - 2025年底后，另有10万平方英尺的租赁活动已执行或处于意向书阶段 [17] - 实验室业务平均租赁面积约为6万平方英尺 [29] - 2026年实验室同店净营业利润增长率预计在-5%至-10%之间 [19] - 实验室业务总占用率每下降100个基点，对每股收益的影响约为0.01至0.015美元 [41] - 实验室业务中，来自临床前租户的年基本租金占比不到10% [80] 养老住房业务 - 2025年第四季度，养老住房同店增长率为17% [9] - 2025年全年，养老住房同店增长率为12.6%，显著超出原始指导范围的高端 [18] - 2026年养老住房同店净营业利润增长率预计在8%至12%之间 [19] - 公司计划将其全部养老住房投资组合注入Janus Living，以换取新公司的所有股份，并通过首次公开募股向公众出售新公司股份 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司通过收购Gateway，在南旧金山拥有并控制了210英亩土地，约占整个子市场土地的三分之一 [8] - 公司在南旧金山拥有650万平方英尺的空间 [8] - 一份领先的经纪公司报告显示，湾区在2025年第四季度和全年在吸纳和租赁活动方面领先所有生命科学市场，并且拥有最大的现有租户需求 [8] - 公司近期收购了位于奥兰多和亚特兰大北部郊区高增长市场的、价值3.6亿美元的养老住房资产 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Physicians Realty Trust的合并创造了门诊领域最佳的平台和投资组合，并实现了超过7000万美元的协同效应 [3][4] - 公司正在通过出售完全稳定的非核心门诊资产来回收资本，并再投资于战略性收购，如南旧金山的140万平方英尺园区 [4][8] - 公司认为生命科学行业已出现拐点的早期迹象，并正在通过收购（如Gateway）和加强团队来加强其投资组合和平台 [5][6][7] - 公司宣布计划通过首次公开募股创建一家纯粹的养老住房房地产投资信托基金Janus Living，以捕捉价值并参与未来增长 [9][10] - 公司已收购合资伙伴在一个拥有3400个单元的养老住房投资组合中46.5%的权益，价格为3.14亿美元，从而完全控制了19个社区 [11] - 公司计划在2026年完成约11亿美元的再融资活动，包括7月到期的6.5亿美元高级无担保票据和全年到期的4.4亿美元有担保抵押贷款 [22] - 公司2026年的资本支出计划略高于5亿美元，低于2025年的约6亿美元 [100] - 公司2026年指导中包含了约10亿美元的收购和股票回购计划，目前已完成或签约超过8亿美元 [119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗领域受益于护理服务向成本更低、更便捷的门诊环境持续转移，政策变化（如医疗保险和医疗补助服务中心允许更多手术在门诊进行）支持需求，且新供应由于建设成本高而持续处于低位 [4] - 生命科学行业的运营环境在2025年上半年达到顶峰，现已完全影响收益，但在过去五个月，资本筹集和并购活动持续改善，新交付量将很快降至零并维持数年，某些生命科学建筑正在转向其他用途，这有助于解决供应过剩问题，所有这些都指向拐点的早期迹象 [5] - 随着行业复苏，公司有机会以诱人的条件收购过去无法触及的资产 [6] - 养老住房的增长由三个因素驱动：设施齐全的连续护理园区、与运营合作伙伴协作执行的资产特定业务计划、以及有利的供需基本面，预计这三个因素将在2026年推动另一年的强劲增长 [9] - 自2025年劳动节前后开始，资本市场和融资环境持续改善，公司与银行家、资本市场部门和风险投资家的对话相当积极，对此持乐观态度 [29] - 利率下调（去年3次，其中2次在第四季度）、华盛顿的政策变化（与14家公司达成的最惠国待遇协议对生物制药公司股价影响甚微）以及美国食品药品监督管理局的审批活动（去年批准了52种药物，与10年平均水平一致）都为行业提供了支持并改善了市场情绪 [78][79] - 在湾区，公司看到了办公需求、人工智能及人工智能相关领域需求的真正融合 [127] - 管理层认为2026年将是调整后运营资金的底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，生命科学占用率预计将从2025年底开始增长 [134][135] 其他重要信息 - 公司已任命Omkar Joshi为企业创新主管，以加速企业自动化 [14] - 公司已任命Jonathan Hughes为财务和投资者关系高级副总裁，负责Janus Living的相关工作 [12] - 关于Janus Living的首次公开募股，拟议的组建和公开发行的影响未反映在公司最近的补充材料或收益指导中，预计该交易对2026年指导不会产生重大影响 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Gateway收购的补充作用、承担更多空置率的考量以及预期回报时间 [25][52][106] - 回答: 该收购与现有投资组合互补，提供了150万平方英尺的机会，公司将其视为一个巨大的园区，能提供无与伦比的解决方案，收购首年收支平衡，预计未来2-3年逐步提升价值，收购基于低六位数资本化率，预计稳定后无杠杆回报率可达高个位数 [25][26][27][53][107][108] 问题: 2026年实验室业务占用率的走势、对资本市场的敏感性以及“观察名单”的变化 [28][33][75] - 回答: 如果资本市场持续改善，预计2026年底总占用率将较2025年底有所提高，但受平均租赁面积大影响，季度间波动不会太大，新租赁占比增加是积极信号，2026年到期面积较少，约45万平方英尺，且大部分已通过2025年的续租提前解决，资本市场的改善（并购和股权融资活动增加）使得“观察名单”上的租户数量已显著减少 [29][30][34][35][61][62][76] 问题: 2026年实验室同店净营业利润增长指导（-5%至-10%）的假设和构成，以及财务影响滞后于占用率下降的原因 [36][41][43][68] - 回答: 该指导反映了占用率下降的影响，2025年第四季度占用率下降与净营业利润的脱节将在2026年第一季度显现，导致收益下降，滞后原因包括：报告占用率为年末时点数，大型租约到期可能在第四季度仍收到租金但年末失去占用率，提前终止的租约可能涉及保证金、信用证或终止费，这些会暂时抵消影响，但未来12-18个月会完全显现，同时重新租赁需要投入资本 [36][37][45][46][69] 问题: 150万平方英尺租赁管道中的租户类型 [48] - 回答: 租户类型多样，涵盖从A轮融资公司到成熟的上市生物制药公司，包括新租户、续租租户和在投资组合内扩租的租户 [49] 问题: 2026年及以后的债务再融资策略 [57] - 回答: 2026年将专注于即将到期的债务，现有利率相对于新发行定价具有吸引力，因此将保持机会主义，目前没有计划将2027年到期的债务提前到2026年再融资 [58] 问题: 2026年实验室到期面积的续租情况以及租赁管道转化时间线的变化 [61][63] - 回答: 2026年到期面积大部分位于南旧金山，公司有深厚的租户关系，感觉良好，部分2026年到期租约已在2025年解决，剩余租约的续租情况尚待确定，租赁决策过程比市场高峰期更谨慎，耗时更长，但当前管道的可信度更高，更可能转化为实际交易 [61][62][63][64] 问题: 第四季度到第一季度实验室净营业利润过渡的量化，以及养老住房合资企业资产的资本支出预期 [68][71] - 回答: 总占用率从约77%连续下降375个基点，净营业利润下降将在第一季度更为明显，与-5%至-10%的指导一致，第一季度调整后运营资金预计环比下降约0.03美元，养老住房合资企业资产（主要在休斯顿和丹佛）的资本支出主要是正常的过渡性支出（如技术、标牌），并非大规模振兴计划，更多是运营层面的改善，预计有超过50%的净营业利润增长潜力 [69][70][72] 问题: 实验室租赁管道是否更多转向再开发和开发物业 [81] - 回答: 第四季度在再开发物业上执行了12.1万平方英尺租赁，并完成了10万平方英尺的租户改善工程交付空间，目前关于开发和再开发空间的讨论比一段时间以来更有可信度，但尚无具体细节可分享 [81] 问题: 第四季度收益中一次性项目（如终止收入、占用滞后收益）的量化及其对2026年第一季度的影响 [85] - 回答: 2026年第一季度调整后运营资金预计从第四季度的0.47美元降至约0.43美元，第四季度的部分收益（如免租期摊销、租约 escalation）将在第一季度继续带来收益，但终止相关收益（保证金、信用证）的影响在第四季度已基本结束 [87][89] 问题: 实验室业务当前“已租赁”与“已占用”率的差异，以及2026年到期面积的续租假设 [90][94] - 回答: 有几百个基点的已签署租赁尚未开始，预计将在2027年启动，这大致抵消了不续租的部分，但许多续租谈判尚未完成，预计2026年底总占用率将高于2025年底，此预测基于对宏观、子市场和具体租赁情况的综合考量 [94][95][96][97] 问题: 2026年调整后运营资金中的资本支出和资本化利息预测 [100][102] - 回答: 2026年资本支出计划略高于5亿美元，涵盖再开发、非经常性和开发资本，支出将贯穿全年，2025年约为6亿美元，2026年调整后运营资金中的资本支出与2025年相比没有重大变化，资本化利息也保持平稳 [100][101][102] 问题: 完成Gateway交易后，2026年对机会性实验室收购的意愿 [119] - 回答: 2026年指导中包含了约10亿美元的收购和股票回购，目前已完成或签约超过8亿美元，如果资产回收（出售、资本重组、贷款偿还）更成功，可能会有额外资金用于机会性生命科学投资，公司将保持纪律性，专注于核心市场和类似Gateway的有执行优势的交易 [119][120] 问题: 与Physicians Realty合并产生的协同效应是否已全部体现，以及对2026年门诊医疗利润率的影响 [121] - 回答: 超过7000万美元的协同效应大部分已包含在2025年第四季度的运行率和2026年指导中，未来1-2年仍有200-300万平方英尺的物业管理可内部化，但影响不大 [121] 问题: 养老住房合资企业资产运营商过渡期间对占用率的短期影响及稳定所需时间 [125] - 回答: 目标是在4月1日前完成过渡，可能会有一个季度的过渡性占用率损失，但影响不大，预计未来2-3年有超过50%的净营业利润增长潜力 [125] 问题: 租赁管道中传统湿实验室用户与其他用户（如人工智能、类办公用户）的比例，以及租金影响 [126][128] - 回答: 租户组合多样，包括办公相关用户、药品生产质量管理规范制造商、湿实验室空间甚至无人机制造商，这凸显了公司物业基础设施的灵活性，纯办公空间的租金显然低于实验室空间，整体租金和经济净效应略有下降，某些交易中免租期可能更多，但需考虑整体经济方案，公司已很好地控制了租户改善成本 [126][127][128][129] 问题: 2026年是否是调整后运营资金的底部，以及公司对股权收购与高收益夹层或贷款转自有交易策略的思考 [133][136] - 回答: 管理层认为2026年绝对是底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊前景强劲，生命科学占用率预计回升，变量是利率和未来再融资，公司过去进行的两次贷款是针对空置建筑的独特情况，喜欢其风险回报比，Gateway股权收购则是以收支平衡收益率收购心仪园区并获取上行空间的独特机会，策略因交易而异 [134][135][136] 问题: Janus Living首次公开募股中，是否所有持续护理退休社区资产（包括专业护理和记忆护理）都会注入 [109] - 回答: 是的，首次公开募股完成后，公司所有的养老住房资产（无论是入门费还是租金型）都将注入Janus Living，Healthpeak将不再拥有任何养老住房房地产，仅持有Janus Living的股权，持续护理退休社区作为一个整体资产无法拆分，因此包括其中的记忆护理和专业护理部分 [109][110][112]