财务数据和关键指标变化 - 核心FFO从0 67美元提升至0 68美元 核心FAD从0 66美元提升至0 71美元 主要得益于利息支出减少 市场租金重置增加及SHOP NOI增长 [6] - 债务与年化调整后EBITDA比率为4 2倍 固定费用覆盖率为5 1倍 流动性总额达6 74亿美元 [7] - 2025年核心FFO指引上调0 02美元至2 67-2 71美元 高端包含未来60天内预计完成的3 2亿美元投资 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - SHOP业务平均入住率达81% 第二季度NOI为250万美元 同比三净租赁模式增加78万美元 [11] - 14处物业市场租金重置后预期年收入570万美元 较上季度增长10% 较去年增长64% [10] - 新收购加州67单元养老社区 投资3500万美元 初始收益率7% 新增合作运营商Discovery Senior Living [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达250单元养老社区发放4200万美元抵押贷款 固定利率8 5% [14] - 密歇根14家专业护理中心1 8亿美元贷款可能于2026年提前偿还 利率将恢复至11 14% [9] - 计划第四季度出售7家专业护理中心 预计净收益1 2亿美元 较账面价值溢价80% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过RIDEA平台转型 目标将SHOP业务占比提升至总组合20% 规模从1 75亿增至4 75亿美元 [15] - 聚焦稳定型养老社区收购 目标无杠杆IRR超10% 避免高风险增值型资产 [13][56] - 优化资本结构 新签6亿美元无抵押信贷协议 可扩展至12亿美元 置换到期定期贷款 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业竞争加剧 但公司凭借小规模交易筛选能力保持优势 [33] - 预计SHOP业务NOI年增长约3% 但存在超额提升空间 [22] - 长期杠杆目标维持4倍左右 当前4 2倍提供融资灵活性 [45] 其他重要信息 - 晋升团队并新增首席投资官及董事 强化治理 [3] - Genesis已全额支付租金至8月 并延长5年租约至2031年 [10] - 预计Q4完成1 2亿美元资产出售 用于再投资养老社区 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何平衡投资与资金成本 - 计划长期保持杠杆中性 混合高收益贷款 并利用1 2亿美元出售收益补充资金 [20] 问题: SHOP资产NOI增长预期 - 保守预测年增3% 但实际运营效率提升可能带来超额收益 [22][23] 问题: 内部转换与外部收购比重 - SHOP增长主要依赖外部收购 内部转换仅限少数现有资产 [25][26] 问题: Prestige贷款条款调整原因 - 基于运营改善预期 给予2 5年恢复期 目前按计划回归合同利率 [49][50] 问题: 运营商管理架构设计 - 保留现有运营商 通过第三方设计激励条款 平衡短期与长期绩效 [52][53] 问题: 杠杆率长期目标 - 维持4倍左右 疫情期间曾阶段性提高 现回归常态 [45][46]