财务数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司标准化运营资金每股收益增长9%，达到3.48美元，处于指引区间的高端 [5][27] - 第四季度标准化运营资金每股收益同比增长10% [26] - 公司企业价值超过500亿美元，第四季度年化净营业收入和SHOP净营业收入分别达到25亿美元和13亿美元 [5] - 2025年，公司通过多种渠道以有吸引力的价格筹集了70亿美元资本，其中包括近40亿美元的银行、债券和抵押贷款债务，以及32亿美元的股权发行 [5][28] - 杠杆率在第四季度改善至5.2倍，为2012年以来最佳水平，考虑到未结算股权，预计杠杆率将接近5倍 [27][28] - 2026年，公司预计标准化运营资金每股收益在3.78美元至3.88美元之间，中点为3.83美元，代表同比增长8% [28] - 2026年，公司预计净利润每股收益中点为0.57美元 [28] - 董事会批准将季度股息增加8% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房自有运营业务 - 2025年全年，SHOP同店现金净营业收入增长15%，连续第四年实现两位数增长 [5] - 第四季度，SHOP同店收入增长超过8%，净营业收入同比增长15.4% [12][13] - 第四季度，SHOP入住率同比增长300个基点，环比增长100个基点，其中美国市场增长370个基点，独立生活社区贡献显著 [12] - 第四季度，SHOP每间可出租单位收入增长4.7%，利润率增长180个基点至28%以上，增量利润率为50% [12][13] - 2025年全年，SHOP平均入住率增长280个基点，优于预期，其中美国市场增长350个基点 [13] - 截至2025年底，公司拥有超过83,000个SHOP单元，SHOP贡献了53%的净营业收入 [5] - 2026年，公司预计SHOP同店净营业收入增长13%-17%，中点为15%，连续第五年实现两位数增长 [15][16] - 2026年SHOP增长驱动因素包括：入住率同比增长270个基点，每间可出租单位收入增长5%，内部租金增长假设为8% [15] - 2026年SHOP运营费用预计增长5%，增量利润率预计保持在50%以上 [15][106] - 美国SHOP投资组合入住率为86%，有长期增长空间 [14] 门诊医疗与研究业务 - 第四季度，OMR同店现金净营业收入同比增长近4%，其中门诊医疗业务增长4.5% [26] - 第四季度，门诊医疗业务入住率接近91%，连续第六个季度实现同比增长 [26] - 2026年，公司预计OMR同店现金净营业收入增长中点为2.5%，与2025年一致，主要由门诊医疗业务增长驱动 [29][120] 三重净租赁业务 - 2026年，三重净租赁业务预计增长超过4%，主要由1月份Brookdale租金上涨推动 [29] - 除Brookdale租金调整外，三重净租赁业务的平均租金增长率约为3% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国SHOP投资组合表现强劲，第四季度净营业收入增长18%，入住率增长370个基点 [12][13] - 美国前99大市场的社区入住率表现优于NIC指数160个基点 [12] - 加拿大投资组合规模已从几年前占SHOP组合的30%下降至约16%，原因是美国业务增长更快 [51][52] - 加拿大投资组合入住率高达97%，但增长潜力低于美国 [50][51] - 其他市场（主要为中端市场和独立生活产品）入住率相对较低，但受益于资产更新和运营商更换，提供了增长机会 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持“1， 2， 3”战略：1）实现高级住房的卓越有机增长；2）进行以高级住房为重点的价值创造投资；3）推动整个投资组合的现金流 [9] - 公司旨在利用其规模平台、专有的Ventas运营洞察平台、财务实力和行业关系，抓住高级住房领域前所未有的多年增长机遇 [4] - 公司认为其经验丰富的团队、专有分析工具、强大的资产负债表、数据捕获能力和行业关系构成了不断扩大的竞争护城河 [9] - 公司通过Ventas OI平台与运营商深化合作，在资本支出、动态定价、销售执行和关键运营指标基准测试等方面进行协作 [20] - 公司计划通过提供有吸引力的风险调整后回报并提升企业增长率的投资活动，积极扩大高级住房业务 [10] - 公司认为，婴儿潮一代开始步入80岁，未来5年80岁以上人口将增长28%，未来20年将翻倍，而新供应量处于历史低位，需求-供应失衡对公司极为有利 [6][8] - 公司预计，即使新开发项目启动，未来3-5年需求的激增也将超过任何新增供应 [94] - 公司认为，租金需要再增长20%-30%才能证明新开发的合理性，且新供应首先出现的将是超高端产品 [80][143][144] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司表现突出的一年，股东总回报率达到35%，大幅跑赢行业基准和标普500指数 [6] - 高级住房是一个由消费者驱动、私人付费的业务，为居民提供重要的支持、社交和安全福利，且成本与居家养老相当，具有可负担性 [7][98] - 婴儿潮一代是有史以来最富有的一代，控制着美国约一半的财富，居民负担得起在社区居住的时间几乎是平均居住时长的近7倍 [6][17][98] - 新供应持续徘徊在历史低位，2025年第四季度仅开工约2，500个新单元，而2026年预计将有超过200万人年满80岁 [8] - 公司对2026年实现25亿美元以高级住房为重点的投资目标充满信心，尽管行业竞争加剧 [10][22][38] - 公司预计2026年总公司的同店现金净营业收入增长将接近10% [10] - 公司正在对组织进行投资，以支持资产基础的扩大和资产管理计划的扩展，预计2026年现金基础上的G&A将增长至约1.5亿美元的低区间 [30][125] 其他重要信息 - 公司拥有超过43家SHOP运营商合作伙伴，覆盖广泛的护理连续体、地理区域和价格区间 [19] - 自2024年以来，超过70%的交易是与现有运营商关系达成的，超过50%的交易是与重复卖家进行的 [24] - 2025年完成了25亿美元的高级住房收购，2026年至今已完成了超过8亿美元的交易，累计在一年多时间里完成了48亿美元的高级住房收购 [5][10][21] - 公司指导中包含了25亿美元的股权融资投资，其中12亿美元已到位 [28][30] - 从2026年开始，标准化运营资金将排除每股0.08美元的非现金股权激励费用，该调整对同比增长率没有影响 [30][125] - 公司预计2026年用于调整后资金分配的资本支出将从约3亿美元增至4亿美元，主要受单元数量增加和通胀推动 [133] - 公司预计2026年将进行数亿美元的资产处置，包括部分表现不佳的高级住房资产 [51] - 公司运营商在客户满意度方面获得多项行业认可，如Atria的净推荐值连续三年改善，Le Groupe Maurice连续六年被评为魁北克领先品牌，超过70%的Sunrise社区获得《美国新闻与世界报道》最佳评级，Discovery Senior Living在J.D. Power客户满意度排名中位列第一 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于三重净租赁业务Brookdale租金调整后的长期增长率假设 [33] - 回答: 除1月份Brookdale的租金大幅调整外，三重净租赁业务的平均租金增长率约为3% [33] 问题: 关于2026年预期平均股数503百万股所隐含的年底股数 [34] - 回答: 未提供年底股数指引，这取决于投资时机，25亿美元投资主要由股权融资，其中12亿美元已到位，503百万股是全年的平均股数假设 [34] 问题: 关于25亿美元收购指引的信心来源及市场竞争加剧的影响 [38] - 回答: 交易渠道非常活跃且势头良好，已完成交易中一半是场外交易，市场竞争确实加剧，但公司的过往成交记录、深厚的运营商关系以及不断扩大的网络提供了差异化的优势，使其能够获得有吸引力的机会 [39][40][41] 问题: 关于流感季节对运营的影响及疫情后的防控措施变化 [42] - 回答: 全国流感季曾一度加剧，但公司投资组合影响甚微，疫情后感染控制措施有所改善，如更多使用防护设备、隔离措施、公众意识提高等，目前流感影响非常轻微，几乎没有疫情报告 [42][43] 问题: 关于SHOP入住率指引中如何考虑季节性和天气因素 [46] - 回答: 270个基点的入住率增长指引已考虑了正常的季节性影响，包括天气和流感，冬季通常搬出活动较多，搬入较少，关键销售季是5月至9月，指引中已包含近期恶劣天气导致的第一季度费用增加 [47][48] 问题: 关于加拿大和其他市场（中端市场）资产的未来增长机会及处置可能性 [50] - 回答: 公司始终会对投资组合进行修剪，包括处置部分表现不佳的高级住房资产，加拿大投资组合质量高、表现好，但增长较慢，规模占比已下降，其他中端市场产品受益于资产更新和运营商更换，提供了增长机会 [51][52] 问题: 关于Brookdale转换社区在2026年的增长驱动因素及Ventas OI平台的作用 [55] - 回答: 这些社区规模大、市场净吸收强，已有五家经验丰富的运营商接手，资本更新项目大多将在关键销售季前完成，预计2026年将有适度增长，但2027年及以后才是性能大幅提升和实现净营业收入翻倍目标的主要时期 [55][56] 问题: 关于居民销售周期和等待名单长度的变化 [57] - 回答: 辅助生活的销售周期很短，有时在60天甚至30天内，独立生活则更长，更偏向于 discretionary choice，当前主要需求驱动力是不断增长的老年人口，公司的销售执行一直非常出色，能够持续跑赢市场 [60][61] 问题: 关于收购资产的初始入住率假设及上行空间 [70] - 回答: 收购资产类型多样，包括一些增值机会和高品质但入住率较低的资产，公司偏好高性能、稳定的资产，如果初始入住率为90%，则有10个百分点的上升空间，随着市场入住率向100%迈进，这是合理的预期 [70] 问题: 关于收购资本化率的变化趋势 [72] - 回答: 随着更多资本进入该领域，竞争加剧导致资本化率有所下降，公司报告的交易资本化率已低于7%，未来将根据交易完成情况报告预期 [73] 问题: 关于当前收购价格与重置成本的对比 [78] - 回答: 收购价格持续低于重置成本，部分较新的社区价格接近重置成本，这通常取决于物业的年龄，公司的投资标准是保持在等于或低于重置成本的水平，并且一直能够做到 [79] 问题: 关于剩余17亿美元未明确交易的可视度 [81] - 回答: 公司对此有高度信心，且交易渠道还在不断增长 [81] 问题: 关于2026年FFO增长指引的构成，特别是利息支出和G&A的影响 [85] - 回答: 8%的增长主要由SHOP的净营业收入增长和增值投资活动驱动，但被Brookdale非现金租金收入摊销到期和到期债务再融资导致的更高净利息支出所部分抵消，这两项解释了从10%到8%的差异，同时公司正在对平台进行投资，G&A有所增长 [86][87] 问题: 关于15%的SHOP同店增长指引中美国市场的贡献及Ventas OI的作用 [88] - 回答: 未单独给出美国和加拿大的指引，但美国市场在2025年增长18%，显示了巨大的增长潜力，Ventas OI平台通过增加运营商、进行资产再开发、转换运营商和将三重净租赁转为SHOP等组合行动来推动业绩，并在销售、定价和运营基准等方面为运营商提供支持 [89][90] 问题: 关于租金大幅增长是否会引发新供应激增的担忧 [93] - 回答: 多年净营业收入增长机会的跑道很长，主要由80岁以上人口爆炸性增长的需求驱动，当前季度新开工量仅约2，000单元，而2026年将有超过200万人年满80岁，即使新开发启动，未来3-5年需求的阶跃式增长也应超过任何新增供应 [94][95] 问题: 关于公司是否会考虑开发更经济适用的产品以覆盖更广泛的老年人群 [97] - 回答: 公司认为其产品为居民和家庭提供了重要且有价值的福利，且成本可负担，婴儿潮一代是最富有的一代，居民负担得起在社区居住的时间几乎是平均居住时长的近7倍，而且与老年人独自在家并获得类似护理的成本相比，这实际上是一种替代性支出 [98][99] 问题: 关于当前交易渠道规模与一年前的对比 [104] - 回答: 公司披露的美国高级住房交易渠道规模为350亿美元，其中部分已在去年和今年完成，部分仍在渠道中，渠道规模正在增长，出现了更多中型交易 [104] 问题: 关于SHOP利润率随着入住率和Ventas OI提升的扩张潜力 [106] - 回答: 第四季度增量利润率为50%，预计2026年将保持在50%以上，随着入住率向100%攀升，增量利润率通常会达到70%左右，内部租金增长从去年的7%提高到今年的8%，加上入住率提高带来的运营杠杆，支持了利润率扩张 [106][112] 问题: 关于动态定价的实施进展和最终目标 [109] - 回答: 自2022年以来一直在推进Ventas OI相关能力建设，这是一个不断发展的平台，技术和现场执行能力都在提高，运营商采纳度很高，目标是持续改进，无论是在动态定价还是整个平台的执行方面 [109][110] 问题: 关于2026年每间可出租单位收入增长加速的来源 [117] - 回答: 增长基础广泛，主要驱动力是内部租金增长，从去年的约7%提高到今年的8%，根据经验法则，这能带来略低于5%的每间可出租单位收入增长，同时新入住居民的租金也呈现稳健增长趋势 [118] 问题: 关于2026年OMR指引是否假设研究业务有进一步的入住率流失及该业务净营业收入是否已见底 [120] - 回答: 2025年OMR同店增长2.5%，其中门诊医疗业务超过3%，研究业务略有下降，这很好地类比了2026年的预期，指引中点保持不变，主要由门诊医疗业务的表现驱动，研究业务将保持稳定 [120] 问题: 关于从标准化运营资金中排除非现金股权激励费用的决定及2026年G&A费用指引 [124] - 回答: 2025年和2026年的非现金股权激励费用均为每股0.08美元，此举是为了使公司财务指标与医疗保健REITs市场的普遍做法更具可比性，2026年现金G&A预计在1.5亿美元的低区间，增长率与公司企业增长率一致 [125] 问题: 关于独立生活与辅助生活产品入住率差异的原因及公司对收购资产类型的偏好 [130] - 回答: 独立生活投资组合表现突出，预计2026年将继续保持一定优势，公司按单元数计算，独立生活和辅助生活各占一半，收购时偏好混合型产品，因为能提供护理连续体，吸引更广泛的受众 [130][131] 问题: 关于劳动力成本趋势和每单元资本支出 [132] - 回答: 劳动力成本假设是正常的小时工资通胀，5%的运营费用增长指引主要受业务量增长驱动，用于调整后资金分配的资本支出指引从约3亿美元增至4亿美元，主要受单元数量增加和通胀推动 [133] 问题: 关于8%的内部租金增长是否导致搬出率上升 [136] - 回答: 一切始于护理和服务质量，公司建立了与居民和家庭的信任，价值主张得到了客户认可，因此未看到因财务原因导致的异常搬出 [137] 问题: 关于未来现金与非现金薪酬构成是否会有变化 [138] - 回答: 2025年和2026年的非现金部分均为每股0.08美元，预计未来在这方面不会有异常情况 [139] 问题: 关于开发活动何时可能启动以及公司希望以何种方式参与 [143] - 回答: 公司偏好收购具有持续、稳定现金流的资产，目前租金需要再增长20%-30%才能证明新开发的合理性，预计首先出现的将是超高端产品，即使新供应出现，也需要约三年时间，届时将迎来巨大的需求 [143][144]

公司财务表现 - 预计2025年第三季度每股收益为0.41美元 较去年同期0.80美元下降48.8% [1] - 预计第三季度营收达14.3亿美元 较去年同期12.4亿美元增长15.3% [1] - 2025年第二季度FFO为0.87美元 超出市场预期0.85美元 [5] - 第二季度营收达14.2亿美元 超出市场预期13.7亿美元 [5] 历史投资回报 - 10年前股价约52.66美元 当前股价67.91美元 涨幅29% [2] - 10年间每股累计派息25.91美元 股息收益率2.83% [3] - 初始投资1万美元可购190股 当前价值12896美元 股息收益4920美元 总回报17816美元 [2][3][4] - 10年总回报率78.16% 但低于同期标普500指数294%的回报率 [4] 市场评级与展望 - 26位分析师给予"跑赢大盘"评级 目标价62.29美元 较当前股价存在8%下行空间 [4] - 公司正经历前所未有的多年增长机遇 受老龄化人口需求推动 [6] - 高级住房业务因历史低供应量和有吸引力的产品提供而表现强劲 [6]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO从0 67美元提升至0 68美元 核心FAD从0 66美元提升至0 71美元 主要得益于利息支出减少 市场租金重置增加及SHOP NOI增长 [6] - 债务与年化调整后EBITDA比率为4 2倍 固定费用覆盖率为5 1倍 流动性总额达6 74亿美元 [7] - 2025年核心FFO指引上调0 02美元至2 67-2 71美元 高端包含未来60天内预计完成的3 2亿美元投资 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - SHOP业务平均入住率达81% 第二季度NOI为250万美元 同比三净租赁模式增加78万美元 [11] - 14处物业市场租金重置后预期年收入570万美元 较上季度增长10% 较去年增长64% [10] - 新收购加州67单元养老社区 投资3500万美元 初始收益率7% 新增合作运营商Discovery Senior Living [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达250单元养老社区发放4200万美元抵押贷款 固定利率8 5% [14] - 密歇根14家专业护理中心1 8亿美元贷款可能于2026年提前偿还 利率将恢复至11 14% [9] - 计划第四季度出售7家专业护理中心 预计净收益1 2亿美元 较账面价值溢价80% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过RIDEA平台转型 目标将SHOP业务占比提升至总组合20% 规模从1 75亿增至4 75亿美元 [15] - 聚焦稳定型养老社区收购 目标无杠杆IRR超10% 避免高风险增值型资产 [13][56] - 优化资本结构 新签6亿美元无抵押信贷协议 可扩展至12亿美元 置换到期定期贷款 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业竞争加剧 但公司凭借小规模交易筛选能力保持优势 [33] - 预计SHOP业务NOI年增长约3% 但存在超额提升空间 [22] - 长期杠杆目标维持4倍左右 当前4 2倍提供融资灵活性 [45] 其他重要信息 - 晋升团队并新增首席投资官及董事 强化治理 [3] - Genesis已全额支付租金至8月 并延长5年租约至2031年 [10] - 预计Q4完成1 2亿美元资产出售 用于再投资养老社区 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何平衡投资与资金成本 - 计划长期保持杠杆中性 混合高收益贷款 并利用1 2亿美元出售收益补充资金 [20] 问题: SHOP资产NOI增长预期 - 保守预测年增3% 但实际运营效率提升可能带来超额收益 [22][23] 问题: 内部转换与外部收购比重 - SHOP增长主要依赖外部收购 内部转换仅限少数现有资产 [25][26] 问题: Prestige贷款条款调整原因 - 基于运营改善预期 给予2 5年恢复期 目前按计划回归合同利率 [49][50] 问题: 运营商管理架构设计 - 保留现有运营商 通过第三方设计激励条款 平衡短期与长期绩效 [52][53] 问题: 杠杆率长期目标 - 维持4倍左右 疫情期间曾阶段性提高 现回归常态 [45][46]