By Sebastian Tiller and John Johnston Effective shareholder engagement is a business imperative. Companies that do it well are more likely than others to build investor trust, anticipate investor expectations, protect against activism, and earn support for long-term strategy. This work has never been simple. Yet in 2026, it will grow even more complex, likely making proxy voting outcomes harder to predict and the reasons behind them harder to discern. Driven by four major developments, this new engageme ...

公司业务与专长 - 公司为企业在首次公开募股过程中提供建议并协助建立良好的治理框架 [1] - 公司业务涵盖公司治理、股东参与以及资本市场战略的交叉领域 [2] - 公司就评估、改进和沟通与重大治理、环境及社会风险和机遇相关的治理实践向董事会和高管提供建议 [2] - 团队支持并执行股东参与工作，帮助客户建立投资者信任，并应对激进主义、并购及其他高风险情况 [2] - 公司在高风险股东事务方面提供咨询，包括有争议的董事选举、激进投资者防御、高管薪酬和股权计划审查、董事会与领导层过渡以及代理季准备 [3] 行业经验与客户范围 - 公司行业经验横跨医疗保健、技术、能源、消费品和金融服务等多个领域 [3] - 公司客户涵盖美国和加拿大的财富500强公司以及拉丁美洲和其他新兴市场的主要发行人 [3] - 公司专注于与长期价值创造相关的治理、环境和社会风险 [3] 关键人物背景 - 关键人物在加入公司前曾担任贝莱德的投资尽责管理总监，负责监督美国、加拿大和拉丁美洲地区价值超过4000亿美元的投资组合 [4] - 关键人物曾担任并购律师，为全球企业处理复杂的跨境交易提供咨询 [4] - 关键人物曾在机构股东服务公司和德勤担任高级职务，就股东参与、公司治理、可持续发展和尽责管理优先事项为联邦政府和财富500强客户提供咨询 [4]

公司 * MAS (MSP) 是 Hyprop 自愿收购要约的目标公司 [1] * 公司拥有一个开发合资企业 (DJV)，该合资企业是与 Prime Capital 在 2016 年共同创立的 [7] * 开发合资企业 (DJV) 的资产约占 MAS 资产净值 (NAV) 的 50% [25] * 公司目前因流动性限制无法支付股息，部分原因是其 1.7 亿欧元的债券将于 2026 年 5 月到期 [19][42] * 公司目前的现金收益占其可分配收入的比例约为 55%，这部分收益完全来自其直接持有的投资组合 [41] * 公司的股价交易价格相对于其资产净值有约 50% 的折价 [25] 行业 * 行业涉及零售地产投资信托 (REITs)，专注于购物中心等零售资产 [16] * 地理多元化是一个关键战略，公司寻求在东欧等海外市场扩大投资组合 [7][16] 核心观点和论据 * Hyprop 提出收购 MAS 的要约，认为其管理团队拥有解决复杂股东事务和合资企业问题的良好记录 [17][40][50] * 收购理由包括战略契合性：Hyprop 是零售专业公司，寻求地理多元化，而收购 MAS 可以使其一次性获得整个资产组合，而非逐个收购资产 [16][17][47] * 交易对 Hyprop 具有增值效应：完成后，集团约 60% 的收益将以欧元为基础，约 40% 的资产净值将以欧元计价 [18] * 要约条款包括股权置换方案和每股 24 兰特的现金方案，现金方案上限为 8 亿兰特，但可能会根据接受情况提高 [26][27] * 股权置换比率基于 5 月 23 日（首次公告意向前的最后交易日）的市值，当时 MAS 股价相对于资产净值有 50% 的折价，而 Hyprop 的折价约为 30% [25] * 现金价格 24 兰特是基于意向公告后 MAS 股票交易过的最高价格 [26] * 接受要约的期限较短，原因是 Hyprop 需要评估主要机构投资者的支持情况并获得开发合资企业 (DJV) 协议文件，以避免产生不必要的巨大成本 [28][29][33] * 如果成功获得控制权，Hyprop 的计划包括：重组董事会和管理层（提议由 Rockcastle 的 Spiro 和 Nick 领导）[19][21][22]、重新审视资本结构、改善股东沟通和报告、并最终让 MAS 恢复派息 [19][20][42] * Hyprop 认为 MAS 董事会和 Prime Capital 创造了当前的复杂局面和声誉问题，而 MAS 股东已经受够并失去了耐心 [17][65] 其他重要内容 * Hyprop 自身近年来进行了重大调整：将合并贷款价值比 (LTV) 从疫情期间 52% 的峰值降至目前的 36.3%，清偿了用于非洲投资的美元债务，并将欧洲的债务从 4.03 亿欧元减少至 7500 万欧元（欧洲投资组合的 LTV 为 47%）[12] * Hyprop 改善了其南非投资组合，承租人营业额大幅增长，赫伯特比率 (Hefert ratio) 从 11.5% 降至约 8.5% [15] * 开发合资企业 (DJV) 的结构：初始普通股本金为 5000 万欧元（由 MAS 和 Prime Capital 出资），MAS 提供的优先股从最初的约 2 亿欧元增长至 4.7 亿欧元 [8][9] * 开发合资企业 (DJV) 的初始目标是利用优先股和普通股作为权益，通过 50% 的外部债务融资，构建一个约 10 亿欧元的资产组合 [9] * Hyprop 对开发合资企业 (DJV) 的条款表示担忧，认为后续的修订非常有利于 Prime Capital，并提到了向 Prime Capital 支付了约 9700 万欧元的溢价 [38][39] * 另一个担忧是开发合资企业 (DJV) 使用财务援助购买 MAS 股票的行为，Hyprop 认为这不符合逻辑，且偏离了开发合资企业 (DJV) 的初始目的 [62] * 完成交易的关键前提条件是获得超过 50% 的 MAS 股东接受要约，并获得开发合资企业 (DJV) 的文件以进行尽职调查 [28][34][59] * Hyprop 指出 MAS 董事会对要约的回应强调了交易风险，但未涉及如果股东不接受 Hyprop 要约可能面临的风险 [34] * 要约结构（非约束性）是 MAS 自身结构导致的结果，Hyprop 表示更倾向于一个受更多监管的（TRP规则）交易环境 [65] * Hyprop 表示不会为任何股东提供特别的交换比率，所有股东适用相同条款 [48]