财务数据和关键指标变化 - 2025年每股运营资金（FFO per share）为2.72美元，比初始指导中值高出0.06美元，较2024年增长5.8%，实现连续第七年增长 [3] - 2025年同物业现金净营业收入（Same-property cash NOI）同比增长4.1%，主要受平均入住率提升40个基点推动 [3] - 2025年同物业平均占用率（Same property average occupancy）提升40个基点，年末达到94.2% [22] - 2026年每股运营资金（FFO per share）指导范围设定为2.71-2.79美元，中值为2.75美元，意味着较2025年增长1.1% [24] - 2026年每股运营资金指导中值包含了0.09美元的融资成本增加影响，若剔除该影响，2026年每股运营资金应为2.84美元，同比增长4.4% [7] - 2026年同物业现金净营业收入（Same property cash NOI）预计中值增长2.5%，此增长因2025年非经常性房地产税退税而减少了100个基点 [25] - 2026年同物业占用率（Same property occupancy）预计在93.5%-94.5%之间，全年将相对平稳 [25] - 2025年调整后运营资金（AFFO）派息比率平均约为60%，预计2026年将低于65% [26] - 2025年第四季度，因Fort Meade/BW Corridor地区几处面积均小于3万平方英尺的物业未续租，导致同物业占用率环比下降10个基点 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年执行了55.7万平方英尺的空置面积租赁，占年初可用库存的47% [3] - 2025年全年执行了47.7万平方英尺的投资性租赁，加权平均租期为13年，这些项目81%已预租 [3] - 国防信息技术（Defense IT）投资组合中，超过一半的空置面积租赁和90%的投资性租赁是与现有租户达成的 [13] - 海军支持市场（Navy support market）执行了约11万平方英尺的租赁，占该市场年初可用库存的73% [13] - “其他”业务板块（Other segment）执行了超过13万平方英尺的租赁，是十多年来的最高水平，占该板块年初可用库存的29% [14] - 2025年全年续租面积达200万平方英尺，租户保留率为78%，现金租金涨幅为1.1% [15] - 在国防信息技术（Defense IT）投资组合中，2025年续租面积达190万平方英尺，租户保留率为79%，现金租金涨幅为2.7% [15] - 2026年续租指导中值设定为租户保留率80%，现金租金涨幅2% [16] - 2026年有220万平方英尺的政府租约到期，公司预计几乎全部续租，其中近100万平方英尺位于圣安东尼奥园区，预计保留率100% [16] - 对于2024年中至2026年底到期的面积超过5万平方英尺的大租约，公司目前预计整体租户保留率将超过95% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第四季度末，整体投资组合入住率为94%，国防信息技术投资组合入住率为95.5% [12] - 整体投资组合的已出租率（leased percentage）为95.3%，国防信息技术投资组合为96.5% [12] - 海军支持市场（Navy support market）的已出租率在年内提升近200个基点，占用率提升超过400个基点 [13] - “其他”业务板块（Other segment）的已出租率同比提升近300个基点，占用率提升近400个基点 [14] - 亨茨维尔（Huntsville）的Redstone Gateway运营投资组合面积为240万平方英尺，目前仅剩一个1万平方英尺的单元可用，且已进入深入谈判 [20] - 在亨茨维尔的Redstone Gateway园区，公司控制的土地（不含结构化停车场）总开发容量为550万平方英尺，目前尚有约300万平方英尺的开发空间 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年承诺了2.78亿美元资本用于新投资项目，包括四个市场的五个项目，这些项目81%已预租，其中四个项目是现有租户的扩建 [3] - 2025年12月下旬，承诺约1.55亿美元用于Fort Meade/BW Corridor和圣安东尼奥市场的两个定制建设项目 [4] - 2026年1月，承诺1.46亿美元用于国家商业公园（National Business Park）另一个完全预租的开发项目 [7] - 2026年预计将2亿至2.5亿美元用于在建及未来项目支出，并承诺2.25亿至2.75亿美元资本用于新投资 [26] - 公司采取保守的资本化成本政策，对于开发或再开发项目，在物业达到运营状态（即达到90%入住率或主体结构完工后一年，以较早者为准）前，资本化利息和运营成本（主要是房地产税） [27] - 历史上，资本化利息平均约占公司总利息支出的5%，2026年预计将资本化不到总利息支出的8% [27] - 公司预计能够通过内部产生的现金为预期的投资提供股权部分资金，在杠杆中性的基础上运作 [26] - 公司认为发行股权是最后的选择，目前内部现金流和适度的债务比率提升足以支持预期开发投资 [43] - 公司有一些位于“其他”板块（非国防）的资产考虑出售，出售时机取决于市场条件而非开发节奏 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年国防拨款法案的基数为8410亿美元，比总统最初请求增加80亿美元，加上《美丽大法案》中分配的1130亿美元国防部资金，国防预算总额超过9500亿美元，同比增长15%，为美国历史上最大的国防基础预算 [8] - 总统公开表示需要1.5万亿美元的国防预算，这发出了加强国防投资的强烈政策信号，预计未来三年国防预算总体规模将继续增长 [9] - 当前全球威胁环境复杂，包括高超音速导弹、太空和网络武器、无人机以及人工智能武器化等新技术的扩散 [9] - 公司投资组合所支持的优先任务，如情报、监视和侦察、网络安全、导弹防御、太空活动等，预计将在中短期内获得充足资金 [10] - 太空是最新的作战领域，实现太空领域的绝对主导权对国家防御至关重要 [10] - 预计1750亿美元的多年度“金穹倡议”（Golden Dome Initiative）以及太空司令部总部迁至亨茨维尔，将在可预见的未来推动Redstone Gateway来自政府和承包商的需求增长 [10] - 从拨款到产生需求影响，传统上需要12到18个月的时间，但由于新政府有高度的紧迫感，以及“金穹倡议”等计划可能通过其他交易授权（OTA）等方式加速，受益时间可能提前 [69][70][72] - 亨茨维尔市场增长潜力巨大，公司在该市场有长期发展空间，预计不会耗尽机会 [64][65] 其他重要信息 - 公司纪念前首席执行官Roger Waesche，他于2025年1月8日突然去世，被认为是公司过去十年发展基石的重要领导者 [31][32] - NBP 400开发项目将于2026年4月1日投入运营，届时将停止资本化相关利息和运营成本，这对2026年每股运营资金有0.015美元的影响 [26][27] - NBP 400投入运营后，将从第二季度开始使整体投资组合占用率暂时降低60个基点，并在第二和第三季度影响每股运营资金，但指导中假设新签租约将在第四季度开始 [28] - 公司活跃的开发管道总资本承诺近4.5亿美元，总面积88万平方英尺，预租率为86% [18] - 开发租赁管道（定义为公司认为在两年内赢得概率达50%或以上的机会）目前接近100万平方英尺 [20] - 公司还在追踪另外100万平方英尺的潜在开发机会 [21] - 2019年至2026年（指导中值），每股运营资金的复合年增长率预计为4.4% [11] - 2023年至2026年（指导中值），每股运营资金的复合年增长率预计为4.9% [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道中的机会是否开始看到来自“金穹倡议”和新国防拨款的影响？还是相关项目仍在筹备中？ [34] - 回答：两者皆有。亨茨维尔8500项目有大量潜在客户，其中许多与“金穹倡议”相关，代表初期入驻。随着合同授予和承包商扩大规模以执行“金穹倡议”，后续将看到更大的需求 [34][35] - 补充：导弹防御局的“盾牌”合同和其他交易授权（OTA）旨在加快流程，预计今年会看到一些进展速度 [36] 问题: 关于租户保留率80%的指导中值，对于未保留的20%，这些租户去向何方？是保守估计吗？ [37] - 回答：每年的不续租通常是需要更小或更大空间的小型租户，约70%的不续租是让小型租户迁入大小合适的空间。其中一些是非国防租户。资产经理有时需要管理库存以适应大型国防租户的增长。公司十年来一直实现80%的保留率，这是一个非常出色的数字 [37] 问题: 2026年指导中额外约1亿美元的投资，收购和开发的比例如何？收购的目标收益率是多少？除了亨茨维尔，近期还有其他开发项目吗？ [40] - 回答：开发管道中约100万平方英尺的机会，大部分是8500项目的小型承包商，也有一些定制建设机会。开发项目的现金收益率目标仍是8.5%。收购被视为机会主义，未纳入指导，其收益率需超过开发机会 [41] - 关于近期项目：除了8500项目的后续库存开发，公司还在研究其他几个机会，但未具体说明地点 [49] 问题: 鉴于股价表现强劲，公司对发行股权作为资金来源的态度是否更开放？股权融资在选项中的排名如何？是否会考虑处置资产？ [42] - 回答：发行股权是最后的选择。公司有能力通过内部产生的现金为预期的开发投资提供股权部分资金，并可以在特定年份适度提高负债率。有一些非国防的“其他”板块资产考虑出售，出售时机取决于市场条件 [43] - 补充：不认为不愿发行股权限制了公司承接更多项目的能力 [44] - 补充：如果未来项目多到必须发行股权，那对投资者将是好消息，但预计不会发生 [46] 问题: 2026年及以后的开发或投资支出是否会增加？ [50] - 回答：从支出角度看，是的。2025年底和2026年初承诺的两个项目将在2027年和2028年底投入服务，因此2026年不会产生重大支出，支出将集中在2027年和2028年。随着2026年及以后的新承诺，资金需求将增加 [52] 问题: 几年前提出的4%的每股收益复合年增长率中期目标是否仍然成立？鉴于当前业务环境，是否有机会上调？ [53] - 回答：2026年是过渡年，受再融资成本影响。今年晚些时候可能会提供更多关于未来的展望。公司有信心继续实现稳健增长 [53] 问题: 目前看到的需求中，现有租户与新租户的比例如何？是否有来自美国其他地区（如科罗拉多、加州）的科技国防租户迁入？ [57] - 回答：需求大约各占一半来自现有租户和新业务。确实看到一些来自科罗拉多和加州等地的团队进入公司市场，这些是此前未在此设点的租户 [57] 问题: 随着需求前景向好，未来五年租户结构（政府、科技国防、传统承包商）可能如何变化？ [58] - 回答：预计租户结构将与现在大致相当：国防承包商与政府的比例约为2:1。增长将出现在多个市场 [60] 问题: 考虑到亨茨维尔的所有增长动力（导弹司令部、太空司令部、金穹倡议），公司是否可能面临无法满足所有需求的情况？该市场在投资组合中的规模五年展望如何？ [63] - 回答：增长将会发生，只是需要一两年时间。公司目前控制土地的开发容量为550万平方英尺，已建成240万平方英尺，尚有约300万平方英尺的开发空间。相信在消耗完当前土地后，仍有大量机会在基地上扩大增强使用租约的土地。公司与美国陆军合作支持其任务，在亨茨维尔有很长的发展跑道 [64][65] 问题: 从有机增长角度看，公司是否在指导中留有余地？同店增长需要什么才能获得提升？ [66] - 回答：同店增长是寸土必争的战斗，涉及续租面积、租约起始时间、租金涨幅等。团队去年在约150笔交易中取得了极佳成果。指导是扎实可靠的，公司希望超越它，但并未刻意低估 [67] 问题: 9500亿美元的国防预算何时会开始对公司的租赁和盈利产生影响？鉴于当前地缘政治气候，是否会比传统的12-18个月更快？ [69] - 回答：传统上从拨款到产生需求影响需要12-18个月，特别是对于需要竞标的新项目。这是一个强烈的信号，表明未来两年需求将保持健康甚至改善 [69] - 补充：“金穹倡议”等计划正在寻求加快资金投入的方式，因此可能比传统时间更快看到效益 [70] - 补充：本届政府有高度的紧迫感，可能会比传统时间更快，但难以确定 [72] 问题: 除了爱荷华数据中心，是否在其他市场寻找土地用于未来数据中心开发机会？ [75] - 回答：目前没有。公司持续评估机会，但暂无认真考虑的项目 [75] 问题: 对于华盛顿特区L街2100号办公楼的处置计划有何看法？当前市场环境是否适合？ [76] - 回答：华盛顿特区市场尚未出现令公司兴奋的资产定价水平。预计未来12个月内不会发生，但该建筑状态极佳。当资本化率接近对股东有意义的水平时，公司会采取行动 [77]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年FFO每股为2.72美元，超出初始指导中点0.06美元，较2024年增长5.8%，这是FFO每股连续第七年增长 [3] - 2025年同物业现金净营业收入增长4.1%，主要受平均入住率提升40个基点驱动 [3] - 2026年FFO每股指导区间为2.71-2.79美元，中点为2.75美元，意味着较2025年增长1.1% [26] - 2026年FFO指导包含了0.09美元的融资成本增加影响，若剔除该影响，FFO每股将为2.84美元，同比增长4.4% [6] - 2026年同物业现金净营业收入预计增长2.5% [27] - 2026年AFFO派息比率预计低于65%，过去两年平均约为60% [28] - 2025年同物业入住率年末为94.2%，较季度下降10个基点，主要因Fort Meade/BW Corridor市场几个面积小于3万平方英尺的已知不续约 [25] - 2026年同物业入住率预计在93.5%-94.5%之间，全年相对平稳 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体投资组合：年末入住率为94%，租赁率为95.3%，较去年末租赁率提升20个基点 [12] - 国防IT投资组合：年末入住率为95.5%，租赁率为96.5% [12] - 空置租赁：全年执行了55.7万平方英尺的空置租赁，占年初可用库存的47%，超出初始目标40% [3][13] - 国防IT投资组合空置租赁执行了42.4万平方英尺，占其年初可用库存的58% [14] - 投资租赁：全年执行了47.7万平方英尺，加权平均租期为13年 [3] - 国防IT投资组合中，90%的投资租赁是与现有租户执行的 [14] - 续租租赁：全年执行了200万平方英尺续租，租户保留率为78%，现金租金增长1.1% [16] - 国防IT投资组合续租执行了190万平方英尺，租户保留率为79%，现金租金增长2.7% [16] - 因政府处理延迟，影响了第四季度70万平方英尺的安全整栋楼宇续租，否则租户保留率将提高600个基点至84%，现金租金增长将提高130个基点至2.4% [17] - 2026年续租指导：租户保留率中点为80%，现金租金增长中点为2% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 海军支持市场：执行了约11万平方英尺租赁，占该市场组年初可用库存的73%，租赁率提升近200个基点，入住率提升超400个基点 [14] - 其他业务板块：执行了超13万平方英尺租赁，为十多年来最高水平，占该板块年初可用库存的29%，租赁率提升近300个基点，入住率提升近400个基点 [15] - 亨茨维尔市场：Redstone Gateway运营组合面积达240万平方英尺，目前仅剩一个1万平方英尺的单元可用 [22] - 8500 Advanced Gateway项目（亨茨维尔）目前预租率为20%，正在就另一个3.2万平方英尺的租约进行深入谈判，若达成预租率将升至40% [20][21] - Fort Meade/BW Corridor市场：因几个面积小于3万平方英尺的租户不续约，导致季度入住率下降 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年承诺了2.78亿美元资本用于新投资项目，包括4个市场的5个项目，这些项目平均预租率达81%，其中4个是现有租户的扩租 [3] - 2025年12月下旬，承诺约1.55亿美元于两个定制开发项目：Fort Meade/BW Corridor市场与ARLIS合作的6600万美元项目，以及圣安东尼奥市场与现有国防IT租户合作的8800万美元项目 [4][5] - 2026年1月，承诺1.46亿美元于国家商业公园的另一个全预租开发项目，与现有国防IT租户合作 [6] - 活跃开发管道总额近4.5亿美元，面积88万平方英尺，预租率达86%，六个项目中有五个现已100%预租 [19] - 开发租赁管道（定义为两年内赢得概率50%或以上的机会）目前接近100万平方英尺，此外还在追踪另外100万平方英尺的潜在开发机会 [22][23] - 公司预计2026年将投入2-2.5亿美元用于活跃及未来项目，并承诺2.25-2.75亿美元资本用于新投资 [28] - 公司对开发或再开发项目的利息和运营支出（主要是房地产税）进行资本化，直至物业达到运营状态（定义为达到90%入住率或主体结构完工后一年） [30] - 历史资本化利息约占毛利息支出的5%，2026年预计将资本化少于8%的毛利息支出 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年国防拨款法案基础预算为8410亿美元，较总统初始请求增加80亿美元，加上《大型美丽法案》中分配的1130亿美元国防部资金，国防预算总额超过9500亿美元，为历史最高，同比增长15% [7] - 总统公开宣布需要1.5万亿美元的国防预算，这发出了加强国防投资的强烈政策信号，预计未来三年国防预算总体规模将继续增长 [7][8] - 当前全球威胁环境复杂，新技术的扩散（如高超音速导弹、太空和网络武器、无人机、AI武器化）威胁美国本土，这支持了通过实力实现和平的哲学及增加国防投资的必要性 [8] - 公司投资组合所支持的优先任务（如情报、监视和侦察、网络安全、导弹防御、太空活动）预计将在中短期内获得充足资金 [9] - 太空是最新的作战领域，1750亿美元的多年度“金穹顶”倡议以及太空司令部总部迁至亨茨维尔，预计将在可预见的未来推动Redstone Gateway的政府和承包商需求增长 [9] - 从2019年到2026年（指导中点），FFO每股预计增长35%，复合年增长率为4.4% [10] - 从2023年初始中点到2026年指导区间，FFO每股预计以4.9%的复合年增长率增长，比2022年时的预测高出20%以上 [10] - 公司预计2026年将是FFO每股连续第八年增长 [33] - 国防预算从拨款到对公司需求产生影响通常有12-18个月的滞后期，但“金穹顶”等倡议可能通过快速通道机制使效益更快显现 [72][73] - 当前政府对国防事务抱有高度紧迫感，需求影响可能比传统时间更快，但目前尚不确定 [75] 其他重要信息 - 公司于2025年10月发行了4亿美元五年期无担保票据，到期收益率为4.6%，信用利差为95个基点 [25] - 发债所得将用于偿还4亿美元、利率2.25%的债券，由于新债券利率更高，这对2026年FFO每股产生影响 [25] - NBP 400项目将于2026年4月1日投入运营，届时将停止资本化相关利息和运营成本，这对2026年FFO每股产生0.015美元的影响 [29][30] - NBP 400投入运营后，将从第二季度开始使整体投资组合入住率暂时下降60个基点，并在第二、三季度影响FFO每股，但指导已假设新签租约将于第四季度起租 [31] - 公司前首席执行官Roger Waesche于2026年1月8日突然去世，其为公司过去十年的发展奠定了重要基础 [34] 问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道机会是否开始看到来自“金穹顶”和新国防拨款的影响，还是相关项目仍在酝酿中？ [37] - 回答：两者皆有。亨茨维尔8500项目的大量潜在需求（约40万平方英尺）许多与“金穹顶”相关，代表初期布局。随着合同授予和承包商扩大规模以执行“金穹顶”建设，后续将看到更大的需求。此外，导弹防御局的“盾牌”合同和通过其他交易授权快速推进太空拦截器承包商等举措，预计将加快进程 [38][39] 问题: 关于租户保留率80%中点的假设，对于未保留的20%租户，他们去向何方？是出于搬迁原因，还是该假设偏保守？ [40] - 回答：每年的不续约通常是需要更小或更大空间的小型租户搬迁所致，约70%的不续约是为了让小型租户迁至面积合适的空间。其中一些是非国防租户。这通常也是资产经理为容纳大型国防租户增长而进行的库存管理。公司十年来一直保持80%的保留率，这是一个非常出色的数字 [40] 问题: 2026年指导中约1亿美元额外投资的构成（开发与收购）如何？收购的目标收益率是多少？除了亨茨维尔，还有哪些近期开发项目？ [43] - 回答：开发管道约有100万平方英尺，其中很大一部分是8500项目的小型承包商需求，也有一些定制开发机会。开发项目的现金收益率目标仍为8.5%。收购被视为机会主义，未纳入指导，其收益率需超过开发机会的收益率才会考虑 [44] 问题: 鉴于股价表现强劲，公司是否对在此水平发行股权更为开放？股权在融资选项中排名如何？或者，如果今年增加重大开发或收购，是否会考虑处置资产？ [46] - 回答：发行股权是最后的选择。公司有能力通过内部产生的现金为预期的开发投资提供股权部分，并可在特定年份适度提高负债率。关于处置，公司有意出售“其他板块”（非国防）的少数资产，出售时机更多取决于市场条件而非开发节奏。不发行股权的立场并未阻碍公司承接更多项目 [47][48][50] 问题: 2026年计划启动的开发项目有哪些？除了亨茨维尔8500项目的后续库存建筑，还有其他项目吗？ [53] - 回答：公司正在研究其他几个机会，但未透露具体地点。预计在8500项目租赁承诺达到一定程度后，将很快启动下一个库存开发 [53] 问题: 考虑到现有开发项目的剩余支出以及可能的新项目启动，未来几年开发或投资支出是否会增加？ [54] - 回答：从支出角度看，是的。2025年底和2026年初承诺的两个项目将在2027年和2028年底投入服务，因此其重大支出将发生在2027年和2028年。已承诺项目及未来新承诺项目的增量资金将导致支出增加 [55] 问题: 考虑到业务环境良好，几年前提出的4%的每股FFO复合年增长率中期目标是否仍然成立？是否有上调可能？ [56] - 回答：2026年是受再融资成本影响的过渡年。公司可能在今年晚些时候提供更多关于未来的展望，但对持续实现稳健增长充满信心 [56] 问题: 市场需求中，现有租户与新租户的驱动比例如何？是否看到来自美国其他地区（如科罗拉多、加利福尼亚）的科技国防租户有意义地迁入公司市场？ [60] - 回答：需求大约各占一半来自现有租户和新业务。确实看到一些来自其他地区（包括科罗拉多和加利福尼亚）的团体进入公司市场，这些是此前未在该区域设点的租户 [60] 问题: 随着需求前景良好，未来五年投资组合中的租户结构（政府、科技国防、传统承包商）可能如何变化？ [61][63] - 回答：预计租户结构将与当前大致相当：国防承包商与政府的比例约为2:1。增长将出现在多个市场 [63] 问题: 考虑到亨茨维尔的增长动力（导弹司令部、太空司令部、金穹顶），公司是否可能面临无法满足需求的局面？该地区五年内可能达到多大？ [66] - 回答：增长将会发生。公司目前在亨茨维尔已建成240万平方英尺，另有少量在开发中。在目前已控制的土地上（无需结构化停车场），总开发容量为550万平方英尺，因此仍有约300万平方英尺的开发空间。相信在消耗完现有土地后，仍有大量机会在基地上扩大增强使用租约的土地，因为基地有充足的土地可用。公司与美国陆军总体司令部是合作伙伴关系，以支持其任务，因此在亨茨维尔有很长的跑道 [67][68] 问题: 从有机增长角度看，公司是否在指导中留下了一些上行空间？同店增长需要什么才能获得提升？ [69] - 回答：同店增长是寸土必争的战斗，涉及续租面积、租约起租时间的微小变化、租金的分毫之差。很难说留下了什么空间。去年团队在约150笔交易中执行得非常出色。公司给出了良好、稳健的预测，并希望超越它，但并未粉饰 [70][71] 问题: 9500亿美元的国防预算何时开始对公司的租赁和FFO产生实质性影响？考虑到当前地缘政治气候，效益是否会早于传统的12-18个月？ [72][74] - 回答：传统上从拨款到需求影响有12-18个月的滞后期，特别是对于新项目。但“金穹顶”等倡议正在寻求快速拨款机制，可能使效益更快显现。当前政府有高度紧迫感，效益可能比传统时间更快，但目前难以确定 [72][73][75] 问题: 除了爱荷华数据中心，是否在其他市场寻找土地以获取未来数据中心开发机会？ [78] - 回答：目前没有。公司持续评估机会，但暂无认真考虑的项目 [78] 问题: 对于华盛顿特区2100 L Street办公楼的处置计划有何看法？当前资本市场环境是否改善？ [80] - 回答：华盛顿特区市场尚未出现令公司兴奋的资产定价。预计未来12个月内不会发生，但公司已将该楼宇定位得非常好。当资本化率接近对股东有意义的水平时，公司会采取行动 [81]