公司治理动态 - 意大利国有金融机构存贷款银行正推动泛欧交易所运营商欧洲交易所更换米兰证券交易所的首席执行官法布里齐奥·泰斯塔 [1] 股东行动 - 作为米兰证券交易所重要股东的意大利存贷款银行正在寻求其管理层的人事变动 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2025年每股运营资金（FFO per share）为2.72美元，比初始指导中值高出0.06美元，较2024年增长5.8%，实现连续第七年增长 [3] - 2025年同物业现金净营业收入（Same-property cash NOI）同比增长4.1%，主要受平均入住率提升40个基点推动 [3] - 2025年同物业平均占用率（Same property average occupancy）提升40个基点，年末达到94.2% [22] - 2026年每股运营资金（FFO per share）指导范围设定为2.71-2.79美元，中值为2.75美元，意味着较2025年增长1.1% [24] - 2026年每股运营资金指导中值包含了0.09美元的融资成本增加影响，若剔除该影响，2026年每股运营资金应为2.84美元，同比增长4.4% [7] - 2026年同物业现金净营业收入（Same property cash NOI）预计中值增长2.5%，此增长因2025年非经常性房地产税退税而减少了100个基点 [25] - 2026年同物业占用率（Same property occupancy）预计在93.5%-94.5%之间，全年将相对平稳 [25] - 2025年调整后运营资金（AFFO）派息比率平均约为60%，预计2026年将低于65% [26] - 2025年第四季度，因Fort Meade/BW Corridor地区几处面积均小于3万平方英尺的物业未续租，导致同物业占用率环比下降10个基点 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年执行了55.7万平方英尺的空置面积租赁，占年初可用库存的47% [3] - 2025年全年执行了47.7万平方英尺的投资性租赁，加权平均租期为13年，这些项目81%已预租 [3] - 国防信息技术（Defense IT）投资组合中，超过一半的空置面积租赁和90%的投资性租赁是与现有租户达成的 [13] - 海军支持市场（Navy support market）执行了约11万平方英尺的租赁，占该市场年初可用库存的73% [13] - “其他”业务板块（Other segment）执行了超过13万平方英尺的租赁，是十多年来的最高水平，占该板块年初可用库存的29% [14] - 2025年全年续租面积达200万平方英尺，租户保留率为78%，现金租金涨幅为1.1% [15] - 在国防信息技术（Defense IT）投资组合中，2025年续租面积达190万平方英尺，租户保留率为79%，现金租金涨幅为2.7% [15] - 2026年续租指导中值设定为租户保留率80%，现金租金涨幅2% [16] - 2026年有220万平方英尺的政府租约到期，公司预计几乎全部续租，其中近100万平方英尺位于圣安东尼奥园区，预计保留率100% [16] - 对于2024年中至2026年底到期的面积超过5万平方英尺的大租约，公司目前预计整体租户保留率将超过95% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第四季度末，整体投资组合入住率为94%，国防信息技术投资组合入住率为95.5% [12] - 整体投资组合的已出租率（leased percentage）为95.3%，国防信息技术投资组合为96.5% [12] - 海军支持市场（Navy support market）的已出租率在年内提升近200个基点，占用率提升超过400个基点 [13] - “其他”业务板块（Other segment）的已出租率同比提升近300个基点，占用率提升近400个基点 [14] - 亨茨维尔（Huntsville）的Redstone Gateway运营投资组合面积为240万平方英尺，目前仅剩一个1万平方英尺的单元可用，且已进入深入谈判 [20] - 在亨茨维尔的Redstone Gateway园区，公司控制的土地（不含结构化停车场）总开发容量为550万平方英尺，目前尚有约300万平方英尺的开发空间 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年承诺了2.78亿美元资本用于新投资项目，包括四个市场的五个项目，这些项目81%已预租，其中四个项目是现有租户的扩建 [3] - 2025年12月下旬，承诺约1.55亿美元用于Fort Meade/BW Corridor和圣安东尼奥市场的两个定制建设项目 [4] - 2026年1月，承诺1.46亿美元用于国家商业公园（National Business Park）另一个完全预租的开发项目 [7] - 2026年预计将2亿至2.5亿美元用于在建及未来项目支出，并承诺2.25亿至2.75亿美元资本用于新投资 [26] - 公司采取保守的资本化成本政策，对于开发或再开发项目，在物业达到运营状态（即达到90%入住率或主体结构完工后一年，以较早者为准）前，资本化利息和运营成本（主要是房地产税） [27] - 历史上，资本化利息平均约占公司总利息支出的5%，2026年预计将资本化不到总利息支出的8% [27] - 公司预计能够通过内部产生的现金为预期的投资提供股权部分资金，在杠杆中性的基础上运作 [26] - 公司认为发行股权是最后的选择，目前内部现金流和适度的债务比率提升足以支持预期开发投资 [43] - 公司有一些位于“其他”板块（非国防）的资产考虑出售，出售时机取决于市场条件而非开发节奏 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年国防拨款法案的基数为8410亿美元，比总统最初请求增加80亿美元，加上《美丽大法案》中分配的1130亿美元国防部资金，国防预算总额超过9500亿美元，同比增长15%，为美国历史上最大的国防基础预算 [8] - 总统公开表示需要1.5万亿美元的国防预算，这发出了加强国防投资的强烈政策信号，预计未来三年国防预算总体规模将继续增长 [9] - 当前全球威胁环境复杂，包括高超音速导弹、太空和网络武器、无人机以及人工智能武器化等新技术的扩散 [9] - 公司投资组合所支持的优先任务，如情报、监视和侦察、网络安全、导弹防御、太空活动等，预计将在中短期内获得充足资金 [10] - 太空是最新的作战领域，实现太空领域的绝对主导权对国家防御至关重要 [10] - 预计1750亿美元的多年度“金穹倡议”（Golden Dome Initiative）以及太空司令部总部迁至亨茨维尔，将在可预见的未来推动Redstone Gateway来自政府和承包商的需求增长 [10] - 从拨款到产生需求影响，传统上需要12到18个月的时间，但由于新政府有高度的紧迫感，以及“金穹倡议”等计划可能通过其他交易授权（OTA）等方式加速，受益时间可能提前 [69][70][72] - 亨茨维尔市场增长潜力巨大，公司在该市场有长期发展空间，预计不会耗尽机会 [64][65] 其他重要信息 - 公司纪念前首席执行官Roger Waesche，他于2025年1月8日突然去世，被认为是公司过去十年发展基石的重要领导者 [31][32] - NBP 400开发项目将于2026年4月1日投入运营，届时将停止资本化相关利息和运营成本，这对2026年每股运营资金有0.015美元的影响 [26][27] - NBP 400投入运营后，将从第二季度开始使整体投资组合占用率暂时降低60个基点，并在第二和第三季度影响每股运营资金，但指导中假设新签租约将在第四季度开始 [28] - 公司活跃的开发管道总资本承诺近4.5亿美元，总面积88万平方英尺，预租率为86% [18] - 开发租赁管道（定义为公司认为在两年内赢得概率达50%或以上的机会）目前接近100万平方英尺 [20] - 公司还在追踪另外100万平方英尺的潜在开发机会 [21] - 2019年至2026年（指导中值），每股运营资金的复合年增长率预计为4.4% [11] - 2023年至2026年（指导中值），每股运营资金的复合年增长率预计为4.9% [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道中的机会是否开始看到来自“金穹倡议”和新国防拨款的影响？还是相关项目仍在筹备中？ [34] - 回答：两者皆有。亨茨维尔8500项目有大量潜在客户，其中许多与“金穹倡议”相关，代表初期入驻。随着合同授予和承包商扩大规模以执行“金穹倡议”，后续将看到更大的需求 [34][35] - 补充：导弹防御局的“盾牌”合同和其他交易授权（OTA）旨在加快流程，预计今年会看到一些进展速度 [36] 问题: 关于租户保留率80%的指导中值，对于未保留的20%，这些租户去向何方？是保守估计吗？ [37] - 回答：每年的不续租通常是需要更小或更大空间的小型租户，约70%的不续租是让小型租户迁入大小合适的空间。其中一些是非国防租户。资产经理有时需要管理库存以适应大型国防租户的增长。公司十年来一直实现80%的保留率，这是一个非常出色的数字 [37] 问题: 2026年指导中额外约1亿美元的投资，收购和开发的比例如何？收购的目标收益率是多少？除了亨茨维尔，近期还有其他开发项目吗？ [40] - 回答：开发管道中约100万平方英尺的机会，大部分是8500项目的小型承包商，也有一些定制建设机会。开发项目的现金收益率目标仍是8.5%。收购被视为机会主义，未纳入指导，其收益率需超过开发机会 [41] - 关于近期项目：除了8500项目的后续库存开发，公司还在研究其他几个机会，但未具体说明地点 [49] 问题: 鉴于股价表现强劲，公司对发行股权作为资金来源的态度是否更开放？股权融资在选项中的排名如何？是否会考虑处置资产？ [42] - 回答：发行股权是最后的选择。公司有能力通过内部产生的现金为预期的开发投资提供股权部分资金，并可以在特定年份适度提高负债率。有一些非国防的“其他”板块资产考虑出售，出售时机取决于市场条件 [43] - 补充：不认为不愿发行股权限制了公司承接更多项目的能力 [44] - 补充：如果未来项目多到必须发行股权，那对投资者将是好消息，但预计不会发生 [46] 问题: 2026年及以后的开发或投资支出是否会增加？ [50] - 回答：从支出角度看，是的。2025年底和2026年初承诺的两个项目将在2027年和2028年底投入服务，因此2026年不会产生重大支出，支出将集中在2027年和2028年。随着2026年及以后的新承诺，资金需求将增加 [52] 问题: 几年前提出的4%的每股收益复合年增长率中期目标是否仍然成立？鉴于当前业务环境，是否有机会上调？ [53] - 回答：2026年是过渡年，受再融资成本影响。今年晚些时候可能会提供更多关于未来的展望。公司有信心继续实现稳健增长 [53] 问题: 目前看到的需求中，现有租户与新租户的比例如何？是否有来自美国其他地区（如科罗拉多、加州）的科技国防租户迁入？ [57] - 回答：需求大约各占一半来自现有租户和新业务。确实看到一些来自科罗拉多和加州等地的团队进入公司市场，这些是此前未在此设点的租户 [57] 问题: 随着需求前景向好，未来五年租户结构（政府、科技国防、传统承包商）可能如何变化？ [58] - 回答：预计租户结构将与现在大致相当：国防承包商与政府的比例约为2:1。增长将出现在多个市场 [60] 问题: 考虑到亨茨维尔的所有增长动力（导弹司令部、太空司令部、金穹倡议），公司是否可能面临无法满足所有需求的情况？该市场在投资组合中的规模五年展望如何？ [63] - 回答：增长将会发生，只是需要一两年时间。公司目前控制土地的开发容量为550万平方英尺，已建成240万平方英尺，尚有约300万平方英尺的开发空间。相信在消耗完当前土地后，仍有大量机会在基地上扩大增强使用租约的土地。公司与美国陆军合作支持其任务，在亨茨维尔有很长的发展跑道 [64][65] 问题: 从有机增长角度看，公司是否在指导中留有余地？同店增长需要什么才能获得提升？ [66] - 回答：同店增长是寸土必争的战斗，涉及续租面积、租约起始时间、租金涨幅等。团队去年在约150笔交易中取得了极佳成果。指导是扎实可靠的，公司希望超越它，但并未刻意低估 [67] 问题: 9500亿美元的国防预算何时会开始对公司的租赁和盈利产生影响？鉴于当前地缘政治气候，是否会比传统的12-18个月更快？ [69] - 回答：传统上从拨款到产生需求影响需要12-18个月，特别是对于需要竞标的新项目。这是一个强烈的信号，表明未来两年需求将保持健康甚至改善 [69] - 补充：“金穹倡议”等计划正在寻求加快资金投入的方式，因此可能比传统时间更快看到效益 [70] - 补充：本届政府有高度的紧迫感，可能会比传统时间更快，但难以确定 [72] 问题: 除了爱荷华数据中心，是否在其他市场寻找土地用于未来数据中心开发机会？ [75] - 回答：目前没有。公司持续评估机会，但暂无认真考虑的项目 [75] 问题: 对于华盛顿特区L街2100号办公楼的处置计划有何看法？当前市场环境是否适合？ [76] - 回答：华盛顿特区市场尚未出现令公司兴奋的资产定价水平。预计未来12个月内不会发生，但该建筑状态极佳。当资本化率接近对股东有意义的水平时，公司会采取行动 [77]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年FFO每股为2.72美元，超出初始指导中点0.06美元，较2024年增长5.8%，这是FFO每股连续第七年增长 [3] - 2025年同物业现金净营业收入增长4.1%，主要受平均入住率提升40个基点驱动 [3] - 2026年FFO每股指导区间为2.71-2.79美元，中点为2.75美元，意味着较2025年增长1.1% [26] - 2026年FFO指导包含了0.09美元的融资成本增加影响，若剔除该影响，FFO每股将为2.84美元，同比增长4.4% [6] - 2026年同物业现金净营业收入预计增长2.5% [27] - 2026年AFFO派息比率预计低于65%，过去两年平均约为60% [28] - 2025年同物业入住率年末为94.2%，较季度下降10个基点，主要因Fort Meade/BW Corridor市场几个面积小于3万平方英尺的已知不续约 [25] - 2026年同物业入住率预计在93.5%-94.5%之间，全年相对平稳 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体投资组合：年末入住率为94%，租赁率为95.3%，较去年末租赁率提升20个基点 [12] - 国防IT投资组合：年末入住率为95.5%，租赁率为96.5% [12] - 空置租赁：全年执行了55.7万平方英尺的空置租赁，占年初可用库存的47%，超出初始目标40% [3][13] - 国防IT投资组合空置租赁执行了42.4万平方英尺，占其年初可用库存的58% [14] - 投资租赁：全年执行了47.7万平方英尺，加权平均租期为13年 [3] - 国防IT投资组合中，90%的投资租赁是与现有租户执行的 [14] - 续租租赁：全年执行了200万平方英尺续租，租户保留率为78%，现金租金增长1.1% [16] - 国防IT投资组合续租执行了190万平方英尺，租户保留率为79%，现金租金增长2.7% [16] - 因政府处理延迟，影响了第四季度70万平方英尺的安全整栋楼宇续租，否则租户保留率将提高600个基点至84%，现金租金增长将提高130个基点至2.4% [17] - 2026年续租指导：租户保留率中点为80%，现金租金增长中点为2% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 海军支持市场：执行了约11万平方英尺租赁，占该市场组年初可用库存的73%，租赁率提升近200个基点，入住率提升超400个基点 [14] - 其他业务板块：执行了超13万平方英尺租赁，为十多年来最高水平，占该板块年初可用库存的29%，租赁率提升近300个基点，入住率提升近400个基点 [15] - 亨茨维尔市场：Redstone Gateway运营组合面积达240万平方英尺，目前仅剩一个1万平方英尺的单元可用 [22] - 8500 Advanced Gateway项目（亨茨维尔）目前预租率为20%，正在就另一个3.2万平方英尺的租约进行深入谈判，若达成预租率将升至40% [20][21] - Fort Meade/BW Corridor市场：因几个面积小于3万平方英尺的租户不续约，导致季度入住率下降 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年承诺了2.78亿美元资本用于新投资项目，包括4个市场的5个项目，这些项目平均预租率达81%，其中4个是现有租户的扩租 [3] - 2025年12月下旬，承诺约1.55亿美元于两个定制开发项目：Fort Meade/BW Corridor市场与ARLIS合作的6600万美元项目，以及圣安东尼奥市场与现有国防IT租户合作的8800万美元项目 [4][5] - 2026年1月，承诺1.46亿美元于国家商业公园的另一个全预租开发项目，与现有国防IT租户合作 [6] - 活跃开发管道总额近4.5亿美元，面积88万平方英尺，预租率达86%，六个项目中有五个现已100%预租 [19] - 开发租赁管道（定义为两年内赢得概率50%或以上的机会）目前接近100万平方英尺，此外还在追踪另外100万平方英尺的潜在开发机会 [22][23] - 公司预计2026年将投入2-2.5亿美元用于活跃及未来项目，并承诺2.25-2.75亿美元资本用于新投资 [28] - 公司对开发或再开发项目的利息和运营支出（主要是房地产税）进行资本化，直至物业达到运营状态（定义为达到90%入住率或主体结构完工后一年） [30] - 历史资本化利息约占毛利息支出的5%，2026年预计将资本化少于8%的毛利息支出 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年国防拨款法案基础预算为8410亿美元，较总统初始请求增加80亿美元，加上《大型美丽法案》中分配的1130亿美元国防部资金，国防预算总额超过9500亿美元，为历史最高，同比增长15% [7] - 总统公开宣布需要1.5万亿美元的国防预算，这发出了加强国防投资的强烈政策信号，预计未来三年国防预算总体规模将继续增长 [7][8] - 当前全球威胁环境复杂，新技术的扩散（如高超音速导弹、太空和网络武器、无人机、AI武器化）威胁美国本土，这支持了通过实力实现和平的哲学及增加国防投资的必要性 [8] - 公司投资组合所支持的优先任务（如情报、监视和侦察、网络安全、导弹防御、太空活动）预计将在中短期内获得充足资金 [9] - 太空是最新的作战领域，1750亿美元的多年度“金穹顶”倡议以及太空司令部总部迁至亨茨维尔，预计将在可预见的未来推动Redstone Gateway的政府和承包商需求增长 [9] - 从2019年到2026年（指导中点），FFO每股预计增长35%，复合年增长率为4.4% [10] - 从2023年初始中点到2026年指导区间，FFO每股预计以4.9%的复合年增长率增长，比2022年时的预测高出20%以上 [10] - 公司预计2026年将是FFO每股连续第八年增长 [33] - 国防预算从拨款到对公司需求产生影响通常有12-18个月的滞后期，但“金穹顶”等倡议可能通过快速通道机制使效益更快显现 [72][73] - 当前政府对国防事务抱有高度紧迫感，需求影响可能比传统时间更快，但目前尚不确定 [75] 其他重要信息 - 公司于2025年10月发行了4亿美元五年期无担保票据，到期收益率为4.6%，信用利差为95个基点 [25] - 发债所得将用于偿还4亿美元、利率2.25%的债券，由于新债券利率更高，这对2026年FFO每股产生影响 [25] - NBP 400项目将于2026年4月1日投入运营，届时将停止资本化相关利息和运营成本，这对2026年FFO每股产生0.015美元的影响 [29][30] - NBP 400投入运营后，将从第二季度开始使整体投资组合入住率暂时下降60个基点，并在第二、三季度影响FFO每股，但指导已假设新签租约将于第四季度起租 [31] - 公司前首席执行官Roger Waesche于2026年1月8日突然去世，其为公司过去十年的发展奠定了重要基础 [34] 问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道机会是否开始看到来自“金穹顶”和新国防拨款的影响，还是相关项目仍在酝酿中？ [37] - 回答：两者皆有。亨茨维尔8500项目的大量潜在需求（约40万平方英尺）许多与“金穹顶”相关，代表初期布局。随着合同授予和承包商扩大规模以执行“金穹顶”建设，后续将看到更大的需求。此外，导弹防御局的“盾牌”合同和通过其他交易授权快速推进太空拦截器承包商等举措，预计将加快进程 [38][39] 问题: 关于租户保留率80%中点的假设，对于未保留的20%租户，他们去向何方？是出于搬迁原因，还是该假设偏保守？ [40] - 回答：每年的不续约通常是需要更小或更大空间的小型租户搬迁所致，约70%的不续约是为了让小型租户迁至面积合适的空间。其中一些是非国防租户。这通常也是资产经理为容纳大型国防租户增长而进行的库存管理。公司十年来一直保持80%的保留率，这是一个非常出色的数字 [40] 问题: 2026年指导中约1亿美元额外投资的构成（开发与收购）如何？收购的目标收益率是多少？除了亨茨维尔，还有哪些近期开发项目？ [43] - 回答：开发管道约有100万平方英尺，其中很大一部分是8500项目的小型承包商需求，也有一些定制开发机会。开发项目的现金收益率目标仍为8.5%。收购被视为机会主义，未纳入指导，其收益率需超过开发机会的收益率才会考虑 [44] 问题: 鉴于股价表现强劲，公司是否对在此水平发行股权更为开放？股权在融资选项中排名如何？或者，如果今年增加重大开发或收购，是否会考虑处置资产？ [46] - 回答：发行股权是最后的选择。公司有能力通过内部产生的现金为预期的开发投资提供股权部分，并可在特定年份适度提高负债率。关于处置，公司有意出售“其他板块”（非国防）的少数资产，出售时机更多取决于市场条件而非开发节奏。不发行股权的立场并未阻碍公司承接更多项目 [47][48][50] 问题: 2026年计划启动的开发项目有哪些？除了亨茨维尔8500项目的后续库存建筑，还有其他项目吗？ [53] - 回答：公司正在研究其他几个机会，但未透露具体地点。预计在8500项目租赁承诺达到一定程度后，将很快启动下一个库存开发 [53] 问题: 考虑到现有开发项目的剩余支出以及可能的新项目启动，未来几年开发或投资支出是否会增加？ [54] - 回答：从支出角度看，是的。2025年底和2026年初承诺的两个项目将在2027年和2028年底投入服务，因此其重大支出将发生在2027年和2028年。已承诺项目及未来新承诺项目的增量资金将导致支出增加 [55] 问题: 考虑到业务环境良好，几年前提出的4%的每股FFO复合年增长率中期目标是否仍然成立？是否有上调可能？ [56] - 回答：2026年是受再融资成本影响的过渡年。公司可能在今年晚些时候提供更多关于未来的展望，但对持续实现稳健增长充满信心 [56] 问题: 市场需求中，现有租户与新租户的驱动比例如何？是否看到来自美国其他地区（如科罗拉多、加利福尼亚）的科技国防租户有意义地迁入公司市场？ [60] - 回答：需求大约各占一半来自现有租户和新业务。确实看到一些来自其他地区（包括科罗拉多和加利福尼亚）的团体进入公司市场，这些是此前未在该区域设点的租户 [60] 问题: 随着需求前景良好，未来五年投资组合中的租户结构（政府、科技国防、传统承包商）可能如何变化？ [61][63] - 回答：预计租户结构将与当前大致相当：国防承包商与政府的比例约为2:1。增长将出现在多个市场 [63] 问题: 考虑到亨茨维尔的增长动力（导弹司令部、太空司令部、金穹顶），公司是否可能面临无法满足需求的局面？该地区五年内可能达到多大？ [66] - 回答：增长将会发生。公司目前在亨茨维尔已建成240万平方英尺，另有少量在开发中。在目前已控制的土地上（无需结构化停车场），总开发容量为550万平方英尺，因此仍有约300万平方英尺的开发空间。相信在消耗完现有土地后，仍有大量机会在基地上扩大增强使用租约的土地，因为基地有充足的土地可用。公司与美国陆军总体司令部是合作伙伴关系，以支持其任务，因此在亨茨维尔有很长的跑道 [67][68] 问题: 从有机增长角度看，公司是否在指导中留下了一些上行空间？同店增长需要什么才能获得提升？ [69] - 回答：同店增长是寸土必争的战斗，涉及续租面积、租约起租时间的微小变化、租金的分毫之差。很难说留下了什么空间。去年团队在约150笔交易中执行得非常出色。公司给出了良好、稳健的预测，并希望超越它，但并未粉饰 [70][71] 问题: 9500亿美元的国防预算何时开始对公司的租赁和FFO产生实质性影响？考虑到当前地缘政治气候，效益是否会早于传统的12-18个月？ [72][74] - 回答：传统上从拨款到需求影响有12-18个月的滞后期，特别是对于新项目。但“金穹顶”等倡议正在寻求快速拨款机制，可能使效益更快显现。当前政府有高度紧迫感，效益可能比传统时间更快，但目前难以确定 [72][73][75] 问题: 除了爱荷华数据中心，是否在其他市场寻找土地以获取未来数据中心开发机会？ [78] - 回答：目前没有。公司持续评估机会，但暂无认真考虑的项目 [78] 问题: 对于华盛顿特区2100 L Street办公楼的处置计划有何看法？当前资本市场环境是否改善？ [80] - 回答：华盛顿特区市场尚未出现令公司兴奋的资产定价。预计未来12个月内不会发生，但公司已将该楼宇定位得非常好。当资本化率接近对股东有意义的水平时，公司会采取行动 [81]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年每股运营资金为2.72美元，比初始指引中点高出0.06美元，同比增长5.8%，这是连续第七年实现每股运营资金增长 [3] - 2025年同物业现金净营业收入同比增长4.1%，超过2.75%的原始指引中点，主要受同物业平均入住率提升40个基点及运营费用节省推动 [3][23] - 2025年同物业入住率年终为94.2%，与更新后的指引中点一致，比初始指引高出20个基点 [24] - 公司为2026年设定的每股运营资金指引区间为2.71至2.79美元，中点2.75美元意味着较2025年增长0.03美元或1.1% [25] - 2026年指引中点考虑了0.17美元的净营业收入增长，但被0.09美元的更高融资成本、0.015美元的NBP 400项目交付影响及0.03美元的其他净影响部分抵消 [26] - 2026年同物业现金净营业收入预计在中点增长2.5%，此增长因2025年非经常性房地产税退税而减少了100个基点 [26] - 2026年同物业入住率预计在93.5%至94.5%之间，全年将相对平稳 [26] - 2025年调整后运营资金支付比率平均约为60%，预计2026年将低于65% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体投资组合年终入住率为94%，国防信息技术投资组合为95.5% [11] - 整体投资组合入住率同比增长40个基点，国防信息技术投资组合同比增长10个基点 [11] - 整体投资组合租用率为95.3%，国防信息技术投资组合为96.5% [11] - 2025年全年完成空置面积租赁55.7万平方英尺，占年初可用库存的47%，超出初始目标40%或超过15万平方英尺 [3][11] - 在国防信息技术投资组合中，完成空置面积租赁42.4万平方英尺，占该组合年初可用库存的58% [12] - 海军支持市场完成约11万平方英尺租赁，占该组别年初可用库存的73% [12] - “其他”板块完成超过13万平方英尺租赁，是十多年来的最高水平，占该板块年初可用库存的29% [13] - 2025年完成续租面积200万平方英尺，租户保留率为78%，现金租金涨幅为1.1% [15] - 国防信息技术投资组合完成续租190万平方英尺，租户保留率为79%，现金租金涨幅为2.7% [15] - 2026年的空置面积租赁目标再次设定为40万平方英尺，占年初总可用库存的三分之一 [14] - 2026年续租指引中，租户保留率中点设为80%，现金租金涨幅中点设为2% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 在Fort Meade/BW Corridor和圣安东尼奥市场，公司承诺了约1.55亿美元用于两个定制建设项目 [4] - 在Fort Meade/BW Corridor，承诺6600万美元与ARLIS（马里兰大学应用研究实验室）合作一个11万平方英尺、完全预租的开发项目 [4] - 在圣安东尼奥市场，承诺8800万美元为一个现有国防信息技术租户建设一个13.2万平方英尺、完全预租的开发项目 [5] - 在Redstone Gateway（亨茨维尔），8500 Advanced Gateway项目目前有12.5万平方英尺空置，但拥有约40万平方英尺的潜在租户需求 [19] - 8500 Advanced Gateway项目目前已预租20%，并正在就另一个3.2万平方英尺的租约进行深入谈判，若成功预租率将达40% [19] - Redstone Gateway运营组合总计240万平方英尺，目前仅剩一个1万平方英尺的单元空置，且已进入深入谈判 [20] - 海军支持市场的租用率在一年内提升了近200个基点，入住率提升了超过400个基点 [13] - “其他”板块的租用率同比增长近300个基点，入住率同比增长近400个基点 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2025年承诺了2.78亿美元资本用于新投资，包括四个市场的五个项目，这些项目整体预租率为81% [3] - 五个新投资项目中有四个是与现有租户的扩建合作 [4] - 2026年1月，公司承诺1.46亿美元在国家商业公园进行另一个完全预租的开发项目，租户为现有国防信息技术租户 [6] - 公司近期还签署了NBP 400整栋楼的租约，面积14.8万平方英尺，租期近11年，租户为美国十大国防承包商之一 [6] - 活跃的开发管道总额近4.5亿美元资本承诺，面积88万平方英尺，预租率为86% [18] - 六个开发项目中的五个现已100%预租 [18] - 开发租赁管道（定义为两年内获胜概率50%或以上的机会）目前接近100万平方英尺 [20] - 此外，公司还在追踪另外100万平方英尺的潜在开发机会 [21] - 公司预计2026年在活跃和未来项目上支出2亿至2.5亿美元，并承诺2.25亿至2.75亿美元资本用于新投资 [27] - 公司采取保守方法处理资本化成本，政策是在项目运营（定义为达到90%入住率或主体结构完工后一年）前资本化利息和运营费用 [28] - 历史上，资本化利息约占三年总利息支出的5%，2026年预计将资本化不到总利息支出的8% [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年国防拨款法案的基预算为8410亿美元，比总统初始请求高出80亿美元，加上《大美法案》中分配的1130亿美元国防部资金，国防预算总额超过9500亿美元，同比增长15%，为美国历史上最大的国防基础预算 [7] - 总统已公开宣布需要1.5万亿美元的国防预算，这发出了加强国防投资的强烈政策信号，预计未来三年国防预算总体规模将继续增长 [8] - 当前全球威胁环境日益复杂，新技术的扩散（如高超音速导弹、太空和网络武器、无人机、人工智能武器化）威胁美国本土，这支持了通过实力实现和平的理念 [8] - 公司预计其投资组合所支持的优先任务（如情报、监视和侦察、网络安全、导弹防御、太空活动）将在中短期内获得充足资金 [9] - 太空是最新的作战领域，公司预计1750亿美元的多年度“金穹计划”以及太空司令部总部迁至亨茨维尔，将在可预见的未来推动红石网关来自政府和承包商的需求增长 [9] - 从2023年初始中点到2026年指引区间，每股运营资金的复合年增长率预计为4.9%，比2022年的预测高出20%以上 [10] - 公司预计2026年将实现连续第八年每股运营资金增长 [30] - 从拨款到需求产生影响，传统上有12到18个月的滞后期，但当前政府有高度紧迫感，某些计划（如“金穹计划”）的效益可能更快显现 [69][70][72] 其他重要信息 - 2025年完成的开发项目以及投入服务或收购的项目，将在稳定年度基础上产生额外的5200万美元现金净营业收入，这些收入将在2026年至2029年间逐步实现，其中4800万美元是合同约定的 [5] - 2026年有220万平方英尺的政府租约到期，几乎全部预计会续签，其中近100万平方英尺位于圣安东尼奥园区，预计保留率为100% [16] - 对于2024年中至2026年底期间到期、面积超过5万平方英尺的大租约，公司现在预计整体租户保留率将超过95% [17] - 在过去三年半中，公司已续签超过400万平方英尺的大租约，保留率超过97% [18] - 2025年的业绩受益于早于预期的租约起始、将预期不续租转为续租的成功、低于预期的净运营费用（包括非经常性房地产税退税）、10月底的Stonegate收购、额外的利息和其他投资收入，以及开发资金时间安排带来的较低净利息支出 [23] - 2025年10月，公司发行了4亿美元五年期无担保票据，到期收益率为4.6%，信用利差为95个基点 [24] - 公司前首席执行官Roger Waesche于2026年1月8日突然去世，他曾在公司工作三十多年，并于2011年至2016年担任公司第三任首席执行官，其领导力为公司过去十年的发展奠定了基础 [31][32] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发管道，是否开始看到“金穹计划”和新国防拨款带来的机会，或者相关项目仍在酝酿中？[34] - 回答：两者兼有。8500项目有大量潜在租户需求，其中许多与“金穹计划”相关，代表初期布局。随着合同授予和承包商扩大规模以执行“金穹计划”，后续将看到更大的需求 [34] - 补充：导弹防御局的“盾牌”合同和通过其他交易授权快速跟踪太空拦截器承包商等举措，正在加速进程，预计今年会有一些进展 [35] 问题: 关于租户保留率80%的指引中点，对于那20%不续租的租户，他们去向何方？这是否是保守估计？[36] - 回答：不续租的通常是需要调整空间大小的小型租户，约70%的不续租只是让小型租户搬到大小合适的空间，其中一些是非国防租户。资产经理有时会为大型国防租户的增长腾出空间。公司十年来一直保持80%的保留率，这是一个惊人的数字 [37] 问题: 关于2026年指引中约1亿美元的额外投资，收购与开发的比例如何？收购的目标收益率是多少？除了亨茨维尔，近期还有其他开发项目吗？[40] - 回答：开发管道中大部分是8500项目的小型承包商，也有一些定制建设机会。开发项目的现金收益率目标仍是8.5%。收购被视为机会主义，未纳入指引，其收益率需超过开发机会才会考虑 [41] 问题: 鉴于股价表现强劲，公司是否更愿意在此水平发行股票？股权在融资选项中排名如何？是否会考虑资产处置？[42] - 回答：发行股票是最后的选择。公司有能力通过内部产生的现金来支持预期的开发投资，并可通过适度提高负债率来灵活应对。有几项非国防的“其他”板块资产考虑出售，但出售时机更多取决于市场条件 [43] - 补充：不发行股票的决定并未阻碍公司承接更多项目 [44][45] - 补充：如果未来项目多到必须发行股票，那对投资者将是好消息，但公司预计不会发生这种情况 [47] 问题: 2026年预计会启动哪些新开发项目？除了8500的后续项目，还有其他计划吗？[50] - 回答：公司正在研究其他几个机会，但未透露具体地点。预计在8500项目租约落实后，会很快启动下一个库存开发 [50] 问题: 展望2026年以后，考虑到现有项目的剩余支出和新项目的启动，开发或投资支出是否会在未来几年有所增加？[51] - 回答：从支出角度看，是的。2025年底和2026年初承诺的两个项目将在2027年和2028年投入服务，因此主要支出将在2027年和2028年发生。2026年及以后承诺的项目也将带来增量资金需求 [52] 问题: 考虑到业务环境良好，几年前提出的4%每股运营资金复合年增长率中期目标是否仍然有效？是否有机会上调？[53] - 回答：2026年是过渡年，受再融资成本影响。今年晚些时候可能会提供更多关于未来的展望。公司有信心继续实现稳健增长 [53] 问题: 市场需求中，现有租户与新租户的比例如何？是否有来自美国其他地区（如科罗拉多、加州）的科技国防租户迁入？[58] - 回答：需求大约一半来自现有租户，一半来自新业务。确实看到一些来自科罗拉多和加州等地的团队进入其市场，这些是之前没有业务布局的新租户 [58] 问题: 随着需求前景良好，未来五年租户结构（政府、科技国防、传统承包商）可能如何变化？[59][60] - 回答：预计比例与现在大致相当：国防承包商与政府的比例约为2:1。增长将出现在多个市场 [60] 问题: 关于亨茨维尔市场，考虑到所有增长动力（导弹司令部、太空司令部、金穹计划），是否可能面临无法满足需求的局面？未来五年的规模展望如何？[64] - 回答：增长将会发生。目前控制土地上的开发容量为550万平方英尺，已建成240万平方英尺，还有300万平方英尺的开发空间。相信在消耗完现有土地后，仍有大量机会在基地上扩大土地租赁。公司在亨茨维尔有很长的跑道 [65] 问题: 在有机增长方面，是否在指引中留有余地？同店增长如何才能获得提升？[67] - 回答：同店增长是寸土必争，涉及续租面积、租约起始时间、租金涨幅等。去年团队在约150笔交易中执行得非常出色。指引是坚实可靠的，公司希望超越它，但并未隐藏任何信息 [68] 问题: 9500亿美元的国防预算何时会对公司业绩产生实际影响？这个过程是否需要两到三年？[69] - 回答：传统上，从拨款到需求影响需要12到18个月，特别是对于需要概念化、竞标、授标、处理抗议的新项目。这是一个强烈的信号，表明未来两年需求将保持健康甚至改善 [69] - 补充：“金穹计划”等倡议正在寻求加快资金拨付的方式，因此有可能更快看到效益 [70] - 补充：鉴于当前政府的高度紧迫感，效益可能比传统时间更快，但尚不确定 [72] 问题: 除了爱荷华数据中心，是否在其他市场寻找土地用于未来数据中心开发机会？[75] - 回答：目前没有。公司持续评估机会，但没有正在认真考虑的项目 [75] 问题: 关于办公楼处置计划，特别是2100 L Street，考虑到债务资本市场改善，是否有意将其推向市场？[76] - 回答：华盛顿特区市场尚未出现令公司兴奋的资产定价水平。预计未来12个月内不会发生。该建筑状况极佳，当资本化率接近对股东有意义的水平时，公司会采取行动 [77]

业绩总结 - 2025年FFOPS（调整后可比）为2.72美元，同比增长5.8%[16] - 2025年净收入为159,534千美元，较2024年增长10.8%[146] - 2025年稀释每股FFO为2.72美元，较2024年增长5.8%[146] - 2025年稀释每股EPS为1.34美元，预计2026年将介于1.21美元至1.29美元之间[147] - 2023年净收入为34,820千美元，较2022年增长33.5%[148] - 2023年调整后的EBITDA为93,934千美元，较2022年增长6.4%[148] 用户数据 - 2025年租户保留率为78%，现金租金变动为1.1%[19] - 2026年租户保留率指导为75%-85%[65][66] - 2025年总租赁面积为310万平方英尺，空置租赁面积为55.7万平方英尺[16] - 2026年预计将有约2.8百万平方英尺的租约到期，主要与美国政府相关[75] 未来展望 - 2026年FFOPS指导中点为2.75美元，年增长率为1.1%[25] - 2026年同物业现金净营业收入预计增长2.5%至3.0%[25] - 2026年年末预计入住率为94.0%至94.5%[25] - 2026年目标为400,000平方英尺的租赁面积[59] 新产品和新技术研发 - 2025年公司成功自筹资金275百万美元用于开发和收购投资[13] - 2025年公司已承诺278,000万美元用于新投资，包括收购Stonegate I[89] 市场扩张和并购 - 截至2025年12月31日，总投资组合的物业数量为207，较2024年增加2.0%[130] - 截至2025年12月31日，总投资组合的面积为25,147千平方英尺，较2024年增加2.5%[130] 财务健康状况 - 2023年债务总额为2,497,613千美元，较2022年增加8.3%[148] - 2023年净债务为2,328,941千美元，较2022年增长1.5%[148] - 2023年净债务与调整后EBITDA的比率为6.1倍，较2022年下降3.2%[148] - 2026年到期的无担保债务为610,000美元，计划通过发行400,000美元的4.50%高级票据进行偿还[55][52] 其他新策略和有价值的信息 - 92%的无担保资产组合来自房地产运营的总净营业收入[55] - 发展租赁管道跟踪公司在未来24个月内有50%或更大机会赢得的潜在开发租赁交易[110] - 2023年完全租赁投资物业的净债务与在位调整后EBITDA的比率为6.0倍[148]

核心业绩表现 - 公司2025年第四季度每股运营资金为0.7美元 超出市场预期的0.68美元 相比去年同期的0.65美元有所增长 [1] - 本季度运营资金超出预期2.94% 上一季度超出预期1.47% 在过去四个季度中 公司三次超出运营资金预期 [2] - 公司2025年第四季度营收为1.9736亿美元 超出市场预期2.85% 相比去年同期的1.8343亿美元增长7.6% 在过去四个季度中 公司四次超出营收预期 [3] 股价表现与市场预期 - 公司股价自年初以来已上涨约11.9% 同期标普500指数仅上涨0.5% [4] - 在本次财报发布前 公司盈利预期修正趋势好坏参半 这导致其Zacks评级为第三级 意味着预期其近期表现将与市场同步 [7] - 当前市场对下一季度的共识预期为营收1.9387亿美元 每股运营资金0.67美元 对当前财年的共识预期为营收7.8728亿美元 每股运营资金2.73美元 [8] 行业背景与同业比较 - 公司所属的Zacks行业分类为“房地产投资信托和股票信托-其他” 该行业目前在250多个Zacks行业中排名处于后28% [9] - 同行业公司InvenTrust Properties Corp 预计将于2月10日发布财报 市场预期其季度每股收益为0.45美元 同比增长4.7% 预期营收为7506万美元 同比增长5.4% [10][11]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年第四季度净收入为3940万美元，2025年全年净收入为1.595亿美元，较2024年全年1.439亿美元增长10.8%[14] - 2025年第四季度摊薄后每股收益（EPS）为0.33美元，2025年全年每股收益为1.34美元，较2024年全年1.23美元增长8.9%[14] - 2025年第四季度稀释后每股收益为0.33美元，2025年全年稀释后每股收益为1.34美元，较2024年全年1.23美元增长8.9%[30] - 2025年第四季度净利润为3939.6万美元，2025年全年净利润为1.595亿美元，较2024年全年1.439亿美元增长10.8%[26] - 2025年全年总收入为7.639亿美元，较2024年（7.533亿美元）增长1.4%[24] - 2025年全年归属于普通股股东的净利润为1.523亿美元，较2024年（1.389亿美元）增长9.6%[24] - 2025年全年净收入为15.9534亿美元，较2024年的14.3942亿美元增长10.8%[123] - 2025年全年总收入为76.3923亿美元，其中房地产收入为72.1849亿美元，占总收入94.5%[126] - 公司2025年全年每股收益（EPS）为1.34美元，2024年为1.23美元[182] - 2025年第四季度净收入为39,396千美元，2024年同期为36,467千美元，同比增长8.0%[199] 财务数据关键指标变化：运营资金与EBITDA - 2025年第四季度房地产运营净收入（NOI）为1.140亿美元，2025年全年NOI为4.456亿美元，较2024年全年4.189亿美元增长6.4%[14] - 2025年第四季度调整后EBITDA为1.082亿美元，2025年全年调整后EBITDA为4.158亿美元，较2024年全年3.923亿美元增长6.0%[14] - 2025年第四季度NAREIT每股运营资金（FFO）为0.70美元，2025年全年每股FFO为2.72美元，较2024年全年2.57美元增长5.8%[14] - 2025年第四季度Nareit标准下的FFO为8237.1万美元，2025年全年FFO为3.21亿美元，较2024年全年3.006亿美元增长6.8%[26] - 2025年第四季度调整后可比FFO为8042.4万美元，2025年全年调整后可比FFO为3.137亿美元，较2024年全年2.968亿美元增长5.7%[26] - 2025年第四季度Nareit标准下的稀释FFO每股为0.70美元，2025年全年为2.72美元，较2024年全年2.57美元增长5.8%[30] - 2025年第四季度调整后运营资金为5720.9万美元，2025年全年AFFO为2.343亿美元，较2024年全年2.222亿美元增长5.5%[33] - 2025年第四季度EBITDAre为1.083亿美元，2025年全年为4.141亿美元，较2024年全年3.892亿美元增长6.4%[36] - 2025年第四季度调整后EBITDA为1.082亿美元，2025年全年为4.158亿美元，较2024年全年3.923亿美元增长6.0%[36] - 2025年第四季度房地产运营NOI为1.13952亿美元，全年为4.45628亿美元[44] - 2025年第四季度房地产运营现金NOI为1.07707亿美元，全年为4.20983亿美元[48] - 2025年全年，公司同物业NOI为4.27968亿美元，较2024年的4.13067亿美元增长3.6%[61] - 2025年全年，公司同物业现金NOI为4.11941亿美元，较2024年的3.95819亿美元增长4.1%[63] - 2025年第四季度，公司同物业现金NOI为1.04296亿美元，较2023年同期（1.01629亿美元）增长2.6%[63] - 国防/IT投资组合2025年全年同物业现金NOI为3.80793亿美元，较2024年（3.67725亿美元）增长3.6%[63] - 2025年第四季度，国防/IT投资组合同物业现金NOI为9766.8万美元，较2023年同期（9411.1万美元）增长3.8%[63] - 2025年全年房地产运营现金净营业收入（Cash NOI）为42.0983亿美元，较2024年的39.9021亿美元增长5.5%[123] - 2025年第四季度同物业现金净营业收入（Same Property Cash NOI）为1.04296亿美元，同比增长2.6%[123] - 2025年第四季度房地产运营净营业收入（NOI）为1.13952亿美元，同比增长7.2%[123] - 2025年同物业现金净营业收益（NOI）增长4.1%[175] - 截至2025年12月31日的季度和年度，公司同物业现金净营业收入分别同比增长2.6%和4.1%[186] - 2025年第四季度归属于普通股和普通单位持有者的基本运营资金为80,304千美元，2024年同期为74,369千美元，同比增长8.0%[199] - 2025年第四季度归属于普通股和普通单位持有者的稀释后运营资金为80,358千美元，2024年同期为74,416千美元，同比增长8.0%[199] - 2025年全年归属于普通股和普通单位持有者的稀释后运营资金为313,610千美元，2024年为296,517千美元，同比增长5.8%[199] - 2025年第四季度稀释后每股运营资金为0.70美元，2024年同期为0.64美元，同比增长9.4%[199] - 2025年全年稀释后每股运营资金为2.72美元，2024年为2.57美元，同比增长5.8%[199] - 2025年第四季度稀释后调整后运营资金为57,209千美元，2024年同期为47,902千美元，同比增长19.4%[199] - 2025年全年稀释后调整后运营资金为234,319千美元，2024年为222,222千美元，同比增长5.4%[199] - 公司2025年全年经调整可比每股运营资金（FFOPS）为2.72美元，较2024年的2.57美元增长5.8%[175][177][182] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2025年第四季度利息支出为2432万美元，环比增加343万美元[24] - 2025年第四季度房地产相关折旧与摊销为4226.3万美元，2025年全年为1.618亿美元[26] - 2025年全年利息支出为8.666亿美元，用于利息覆盖倍数计算的分母为8.2776亿美元[126] - 2025年第四季度房地产相关折旧和摊销为42,263千美元，2024年同期为38,821千美元，同比增长8.9%[199] 财务数据关键指标变化：股息与派息 - 2025年第四季度基于净收入的派息率为89.3%，基于摊薄FFO的派息率为43.5%[16] - 2025年全年股息为每股1.22美元，较2024年全年1.18美元增长3.4%[14] - 2025年全年用于非公认会计准则派息比率计算的股息和分派总额为14.004亿美元[126] - 2025年第四季度股息/分配为每股0.305美元，2024年同期为每股0.295美元，同比增长3.4%[199] 资产组合表现：整体概况 - 截至2025年12月31日，公司国防/IT投资组合包含201处物业，总面积2320万平方英尺，出租率为96.5%[8] - 截至2025年12月31日，总物业组合出租率为94.0%，已出租率为95.3%[18] - 国防/IT物业组合出租率最高，为95.5%[18] - 公司总运营面积为2514.7万平方英尺，整体入住率为94.0%，出租率为95.3%[39] - 截至2025年12月31日，公司整体同物业组合出租率为94.2%，较上一季度（94.3%）略有下降[58] - 公司总资产组合面积2510万平方英尺，入住率为94.0%，出租率为95.3%[182] - 国防/IT资产组合面积2320万平方英尺，入住率为95.5%，出租率为96.5%[182] - 公司总资产组合入住率同比提升40个基点，出租率同比提升20个基点[178] - 截至2025年12月31日，公司2390万平方英尺的同物业组合出租率为94.2%，签约率为95.3%[186] 资产组合表现：各地区/细分市场 - 梅德堡/BW走廊地区拥有95处物业，面积923.5万平方英尺，入住率93.6%，出租率94.9%[39] - 莱克兰空军基地和所有数据中心外壳物业（含合资）入住率均达100%[39][56] - 海军支持部门物业入住率相对较低，为86.9%，但出租率为90.2%[39] - 同店国防/IT投资组合平均入住率在2025年全年保持稳定，为96.0%[56] - “其他”类别物业入住率较低，为76.6%，年化租金收入占总收入的9.7%[52] - Fort Meade/BW Corridor区域是最大收入贡献者，2025年全年房地产收入为3.26067亿美元，NOI为2.10722亿美元[61] - 数据中心外壳资产（含合资）出租率保持100%，2025年全年贡献收入3.6472亿美元（合并报表部分）[58][61] - 其他物业组合出租率相对较低，截至2025年12月31日为76.6%，但2025年全年收入增长至6527.4万美元[58][61] 租赁活动表现 - 国防/IT投资组合总续租面积为24.7万平方英尺，总到期面积为39.3万平方英尺，续租率为62.9%[67] - 国防/IT投资组合续租的直线租金上涨8.1%，现金租金上涨1.2%[67] - 国防/IT投资组合新租赁总面积63.7万平方英尺，其中投资性空间27.4万平方英尺，空置空间11.6万平方英尺[67] - 新租赁投资性空间的加权平均租期为14.5年，直线租金为每平方英尺57.58美元[67] - 新租赁空置空间的加权平均租期为6.9年，直线租金为每平方英尺34.78美元[67] - 公司整体（国防/IT及其他）总租赁面积73.5万平方英尺，加权平均年租金涨幅为2.6%[67] - Ft Meade/BW走廊区域续租率最低，为36.6%，直线租金上涨4.0%[67] - NoVA国防/IT区域续租率最高，为85.6%，直线租金上涨9.8%[67] - 海军支持区域续租率为87.8%，直线租金上涨10.3%[67] - 其他非国防/IT投资组合的续租现金租金下降19.5%[67] - 总续租面积为2,043千平方英尺，总到期面积为2,623千平方英尺，整体续租率为77.9%[71] - 国防/IT投资组合的续租面积为1,925千平方英尺，到期面积为2,428千平方英尺，续租率为79.3%[71] - 总退租面积为579千平方英尺，其中国防/IT投资组合退租503千平方英尺[71] - 续租业务中，直线法租金平均上涨9.6%，现金租金平均上涨1.1%[71] - 国防/IT投资组合的续租业务中，直线法租金上涨11.0%，现金租金上涨2.7%[71] - 新租赁面积总计477千平方英尺，加权平均租期为13.1年[71] - 空置面积租赁总计557千平方英尺，加权平均租期为7.6年[71] - 总租赁面积（含续租、新租、空置租）为3,077千平方英尺[71] - 整体加权平均年租金上涨率（Escalations）为2.3%[71] - 各区域续租率差异显著，从Redstone Arsenal的89.2%到Navy的60.5%不等[71] - 2025年完成总租赁面积310万平方英尺，其中空置面积租赁55.7万平方英尺，超出初始年度目标近40%[175][177][178] - 2025年投资面积租赁47.7万平方英尺[175] - 2025年第四季度，公司总租赁面积为73.5万平方英尺；全年总租赁面积为310万平方英尺[186] - 2025年第四季度，公司整体投资组合的租户留存率为62.5%；全年留存率为77.9%[186] - 2025年第四季度和全年，续租租约的直线租金分别上涨3.4%和9.6%，现金租金分别下降5.2%和上涨1.1%[186] 租户与租约到期情况 - 国防/IT投资组合总年化租金收入为6.57258亿美元，占公司总年化租金收入的90.3%[52] - 国防/IT投资组合总年化租金收入为6.57258亿美元，占公司总年化租金收入的90.3%[74][75] - 2026年国防/IT投资组合将有21.0%的年化租金收入（约1.38140亿美元）到期，涉及282.4万平方英尺面积[74] - 2026年第一季度到期的年化租金收入占比最高，为15.7%（约1.03387亿美元），涉及196.5万平方英尺面积[78] - 美国政府是公司最大租户，贡献年化租金收入2.57518亿美元，占总收入的35.4%[82] - 前20大租户贡献年化租金收入5.36855亿美元，占总收入的73.9%[82] - 整个投资组合（含合资）加权平均剩余租期为5.2年[75] - 2026年拉克兰空军基地到期租金收入达6002.8万美元，占国防/IT投资组合年化收入的9.1%[74] - 截至2025年底，公司总年化租金收入为7.28085亿美元，涉及2364.9万平方英尺面积[75] - 数据中心外壳（非合并合资物业）在2027年有54.9万美元年化租金收入到期，占比0.1%[74] - 2025年全年固定合同租赁付款收入为54.33亿美元，可变租赁付款收入为17.088亿美元[126] 投资与开发活动 - 国防/IT投资组合下在建项目总面积88.2万平方英尺，整体出租率为86%，预计总成本为4.47672亿美元[87] - 截至2025年12月31日，年内投入使用的开发项目面积为46.8万平方英尺，出租率均为100%[91] - 公司拥有/控制未来开发土地1037英亩，可开发面积约1187.7万平方英尺，账面价值为1.88106亿美元[93] - 2025年承诺向5个新投资项目投入2.78亿美元资本，加权平均预租率为81%[175][179] - 第四季度及全年分别有41.8万和46.8万平方英尺的已开发面积投入运营，且100%出租[182] - 截至2026年2月4日，公司开发管道包含6处物业，总计88.2万平方英尺，已出租86%，总投资估算为4.48亿美元[186] - 雷德斯通兵工厂的在建项目“8500 Advanced Gateway”面积为15.5万平方英尺，截至2026年2月4日出租率仅为20%[87] 收购与资产处置 - 2025年第四季度公司以4000万美元总价收购一处位于尚蒂利、面积14.2万平方英尺的运营中物业[85] - 2025年10月30日，公司以4000万美元总价收购了位于弗吉尼亚州尚蒂利的14.2万平方英尺A级写字楼Stonegate I[186] 资本结构与债务 - 截至2025年12月31日，总资产为47.0亿美元，总债务为27.7亿美元，资产负债率为58.9%[16] - 截至2025年12月31日，公司总资产为47.02亿美元，较上季度（43.51亿美元）增长8.1%[21] - 截至2025年12月31日，总债务为27.68亿美元，较上季度（24.44亿美元）增长13.3%[21] - 公司总债务资本化规模为27.913亿美元，其中无担保债务26.49061亿美元，加权平均有效利率为3.53%[96] - 公司有2.25%利率、4亿美元的高级无担保票据将于2026年3月到期，已通过发行4.50%利率、4亿美元2030年到期票据进行再融资[99][107] - 公司股权市值为32.06035亿美元，基于1.15325亿总普通股及单位，每股收盘价27.80美元[96] - 公司总市场资本化（债务+股权）为59.97335亿美元[

公司财务指引 - COPT国防地产公司为2026财年设定了稀释每股收益指引范围在1.21美元至1.29美元之间 [1] - 公司为2026财年设定的调整后稀释每股运营资金指引范围在2.71美元至2.79美元之间 [1] - 公司为2026年第一季度设定的稀释每股收益指引范围在0.30美元左右 [1]

公司业绩与运营 - 公司公布了截至2025年12月31日的第四季度及全年业绩 [1] - 公司在2025年取得了优异的业绩 具体表现在运营资金、租赁以及新投资资本承诺方面表现超预期 [1] - 公司成功完成了三笔融资 为2026年的发展预先提供了资金 [1]

核心交易 - 公司COPT Defense Properties与一家美国十大国防承包商签署了一份面积达148,000平方英尺的租赁合同 [1] - 租赁物业位于马里兰州安纳波利斯枢纽的The National Business Park，毗邻乔治·G·米德堡 [1] - 租赁期限接近11年，预计将于2026年第四季度开始 [1] 业务影响 - 此次签约使公司总计882,000平方英尺的开发管道出租率提升至86% [1]