财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店净营业收入（Same Property NOI）为1.71亿美元，同比增长5.3% [10] - 第四季度同店净营业收入为4430万美元，同比增长3% [10] - 2025年全年Nareit运营资金（FFO）为1.478亿美元，合每股摊薄1.89美元，同比增长6.2% [10] - 2025年全年核心运营资金（Core FFO）为每股1.83美元，同比增长5.8% [10] - 第四季度Nareit运营资金为3680万美元，合每股摊薄0.47美元，同比增长4.4% [11] - 第四季度核心运营资金为每股摊薄0.46美元，同比增长7% [11] - 公司资产负债表强劲，年末总流动性为4.8亿美元，包括3500万美元现金和4.45亿美元循环信贷额度可用 [11] - 加权平均利率为4%，净杠杆率为26.3%，净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍，为行业低位 [11] - 董事会批准将2026年年度现金股息提高5%，新的年化股息率为每股1美元 [12] - 2026年业绩指引：同店净营业收入增长预计在3.25%至4.25%之间 [12] - 2026年Nareit运营资金指引为每股1.97至2.03美元，中点同比增长5.8% [12] - 2026年核心运营资金指引为每股1.91至1.95美元，中点同比增长5.5% [12] - 2025年同店净营业收入增长5.3%的驱动因素包括：嵌入式租金上涨贡献约160个基点，入住率提升贡献约80个基点，正面租赁价差贡献约90个基点，重建活动贡献约70个基点，百分比租金和附加租金贡献约20个基点，净费用补偿贡献约130个基点，坏账准备金产生约20个基点的负面影响 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动在整个投资组合中保持积极，食品杂货、健康与保健、特色食品和价值导向型业态需求最为强劲 [14] - 2025年执行的新租约价差达到30.9%，续租平均价差为10.9%，混合可比租赁价差为13.3% [15] - 小型店铺租赁入住率达到94%的历史新高 [15] - 2025年执行的新租约和续租小型店铺租约的年租金上涨条款平均超过3.1%，为上市以来最高水平 [15] - 年末总租赁入住率为96.7%，保留率为85% [16] - 若排除佛罗里达州圣彼得堡Gateway Market Center一处计划退出的主力店，保留率将与之前季度一致，约为90%，租赁入住率将环比持平 [16] - 对于2024年和2025年收购的物业，新租约和续租的价差平均约为21% [14] - 已签署但未开业的租约约占年度基本租金（ABR）的2%，即550万美元，其中80%为小型店铺，预计95%将在2026年开业，其中约50%将在2026年确认收入 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar数据，2025年表现最佳的零售市场包括夏洛特、坦帕、奥兰多和达拉斯 [8] - 夏洛特在美国主要市场中零售租金涨幅排名第一，人口增长、就业创造和郊区发展势头强劲 [8] - 公司在夏洛特收购了两处物业，并在凤凰城等地区继续扩大业务，这些地区也呈现类似趋势 [8] - 公司战略聚焦于阳光地带市场，这些地区具有长期人口扩张、新供应有限的特点 [5] - 公司采用“中心-辐射”策略，例如以夏洛特为中心，辐射阿什维尔、查尔斯顿和萨凡纳等市场 [64] - 公司也在考虑在凤凰城等较大市场周边，如图森或弗拉格斯塔夫等较小市场进行卫星式投资 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略简单明确：继续扩大以阳光地带为重点的投资组合，并通过高水平执行来推动可持续的现金流增长 [8] - 2025年完成了五处加州资产的出售，并将资本有效地重新配置到增长更高的阳光地带市场 [4] - 2025年总计收购了10处物业，包括第四季度的两处，全年总收购额超过4.6亿美元 [5] - 第四季度完成两笔收购，总计1.09亿美元，资金来源于可用流动性和承担了约3000万美元的物业级担保债务 [12] - 2026年净投资活动（收购净额）指引约为3亿美元 [8] - 收购策略保持选择性，专注于满足回报门槛、增强运营足迹并通过租赁和资产管理提供明确价值创造途径的机会 [6] - 机构资本和私人资本在露天零售领域，尤其是食品杂货主力店资产方面，仍然活跃 [6] - 零售业展现出显著韧性，尽管门店关闭数量同比增加，但新零售建设保持在数十年来的低点，开发经济性仍然具有挑战性，这为优质、位置优越的购物中心所有者创造了有利环境 [7] - 零售商在房地产决策方面拥有更好的信息，应用更清晰的回报门槛，并受益于更灵活的供应链 [7] - 公司预计重建项目将在未来几年每年贡献约50-100个基点的增量净营业收入增长 [7] - 公司预计2026年将更多地使用信贷额度，并可能通过私募市场或更多银行债务进行长期融资，私募融资的定价利差目前在125-150个基点之间，具体取决于期限 [21] - 公司愿意将净债务与调整后EBITDA的比率在季度基础上提升至5.5倍，但预计2026年完成3亿美元净收购后，该比率将约为5倍 [24][25] - 公司对无主力店（包括影子主力店）的收购持开放态度，但更倾向于资产能补充现有投资组合或满足市场标准 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对InvenTrust来说是卓越的一年，运营表现强劲，执行纪律严明 [4] - 零售销售上升，宣布开店的数量继续超过关店数量，表明对实体零售的持续信心 [15] - 整个行业的客流量和零售销售保持韧性，公司的“风险观察租户”名单很少 [14] - 购物中心房地产投资信托基金（REITs）的运营基本面依然稳固，有利于公司平台 [17] - 公司投资组合定位于满足租户对基本用途和服务、全渠道履约的需求，并能受益于阳光地带长期的人口增长 [17] - 随着投资组合信用质量和商品组合的改善，以及破产风险的降低，预计续租业务占比将更大，这意味着增长所需的资本支出（CapEx）将降低 [31] - 资本支出占净营业收入的比例（包含增量重建机会）约为20%，预计这一比例将继续下降 [32] - 竞争环境依然激烈，定价保持稳定，私人资本形成是真实存在的，可能有利于零售板块的长期估值 [54][55] - 公司对超越同店净营业收入指引高端的可能性持开放态度，关键取决于租约能否提前开业并支付租金，以及信用损失能否保持微不足道 [58] 其他重要信息 - 公司有一处位于佛罗里达州圣彼得堡的Gateway Market Center物业，其主力店计划搬离，目前处于转型重建的早期阶段 [16] - 该物业的重建涉及一家高质量东南部食品杂货商的搬迁和改造，并重新规划该中心的长期用途，预计将于2026年晚些时候启动，需要一段时间才能稳定 [49][50] - 公司2025年第四季度收购的两处优质资产分别是：亚利桑那州梅萨的Mesa Shores（由Trader Joe's和Sprouts Farmers Market双重食品杂货主力店锚定）和佛罗里达州迈尔斯堡的Daniel's Marketplace（由Whole Foods主力店锚定） [16] - Daniel's Marketplace资产除了食品杂货主力店外，还带有一些生活方式业态的商户组合，是对公司投资组合的很好补充 [43] - 公司投资组合约三分之二是典型的食品杂货主力店社区中心，另外三分之一可能是大盒子、生活方式中心或无主力店物业 [44] - 公司没有亚马逊Go或亚马逊实体店，并对旗下Whole Foods门店进行了分析，认为其运营良好，受到很好保护 [28] - 看到亚马逊重新重视Whole Foods品牌，对机构级购物中心是积极的 [29] - 公司200万美元定期贷款互换的利率将从约2.7%重置至4.5%，这将在2026年最后三个月对运营资金产生轻微负面影响 [13] - 在2026年，由于互换合约在9月才到期，预计将产生约1-1.5美分的每股负面影响 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年3亿美元净收购活动的资金来源、债务类型、定价预期，以及利息费用增加中互换重置和增量债务的占比 [19] - 公司有充足的资产负债表空间为收购提供资金，计划更多地使用信贷额度，并可能通过私募市场或银行债务进行长期融资 [21] - 私募融资的定价利差目前在125-150个基点之间，具体取决于期限 [21] - 利率互换在2026年9月到期重置，预计将产生约1-1.5美分的每股负面影响 [22] - 公司愿意将净债务与调整后EBITDA的比率在季度基础上提升至5.5倍，但预计完成3亿美元净收购后，该比率将约为5倍 [24][25] 问题: 亚马逊关闭Go和Fresh门店是否为公司增加Whole Foods占比（目前占ABR 2%）带来机会 [28] - 公司投资组合中没有亚马逊Go或亚马逊实体店，并已对旗下Whole Foods门店进行了分析，认为其运营良好，受到很好保护 [28] - 看到亚马逊重新重视Whole Foods品牌，对机构级购物中心是积极的 [29] 问题: 2026年是否主要是续租业务，资本支出占净营业收入的比例是否会从20%继续下降 [31] - 随着投资组合信用质量和商品组合的改善，以及破产风险的降低，预计续租业务占比将更大，这意味着增长所需的资本支出将降低 [31] - 资本支出占净营业收入的比例（包含增量重建机会）约为20%，预计这一比例将继续下降 [32] 问题: 关于3亿美元净收购指引，当前收购渠道的规模和定价情况，以及其中已签约或有把握完成的比例 [35] - 近一半（略低于一半）的3亿美元净收购目标已经中标或处于合同阶段，预计将在2026年初完成 [35] - 收购标准是初始收益率在高5%到低6%区间，无杠杆回报率在低至中7%区间 [36] - 目标市场包括凤凰城、卡罗莱纳州以及阳光地带内较小的二级市场 [36] 问题: 2026年的资产处置节奏，特别是最后一项加州资产的处理以及其他低增长资产的回收 [38] - 2025年加州的资产出售是一次性的资本回收机会，并非2026年的策略 [38] - 除最后一项加州资产（已有确定买家，预计2026年完成交割）外，其他处置将作为收购机会确定后的资金来源 [38] 问题: 已签署未开业租约对2026年收入的影响，以及东南部早期天气对同店费用的潜在影响 [41] - 已签署未开业租约约占ABR的2%（550万美元），其中80%为小型店铺，预计95%在2026年开业，其中约50%将在2026年确认收入 [41] - 目前没有看到东南部天气事件对投资组合产生重大影响 [41] 问题: 关于Fort Myers收购（Daniel's Marketplace）的竞争情况、可承继融资的作用，以及公司在可承继融资与不可承继融资交易中的竞争优势 [42] - Daniel's Marketplace符合公司战略，是对投资组合的很好补充 [43] - 公司不会因为可承继融资而改变物业评估方式，仍以无杠杆回报为基础 [45] - 带有可承继融资的资产竞争可能更激烈，但Daniel's的交易并非如此，公司对其回报感到满意 [46] 问题: 重建渠道，特别是Gateway Market Center这类较大项目的近期激活计划 [49] - 重建主要是对现有中心的再投资和商品组合改善 [49] - Gateway Market Center的重建涉及一家高质量东南部食品杂货商的搬迁和改造，预计2026年晚些时候启动，需要一段时间稳定，但将巩固该资产的长期价值 [50] 问题: 过去三个月定价是否发生变化，还是竞争水平基本保持一致 [53] - 竞争环境感觉保持一致，定价在宏观层面没有发生重大变化 [54] - 竞争依然激烈，定价保持稳定，私人资本形成可能有利于零售板块的长期估值 [55] 问题: 在目前积极背景下，什么因素可能使公司超越同店净营业收入指引的高端 [56] - 超越指引高端的可能性取决于租约能否提前开业并支付租金，以及信用损失能否保持微不足道 [58] - 公司已因商品组合改善和无重大主力店问题而降低了信用损失指引 [57] 问题: 关于市场渗透和风险敞口的思考方式，以及像凤凰城这样较小市场的发展计划 [62] - 公司看好阳光地带的机遇，采用“中心-辐射”策略，例如在较大市场（如凤凰城）周边发展较小市场 [64] - 只要购买的是该市场中最高质量的食品杂货或基本服务中心，公司愿意进入这些具有强劲增长特征的较小互补市场 [65] 问题: 关于无主力店（或影子主力店）策略的看法，以及是否考虑在现有市场收购以小型店铺为主的资产 [66] - 主力店收入粘性高，在某些周期阶段更具韧性，但增长性更像债券 [67] - 公司对影子主力店机会持开放态度，只要对主力店结构和控制权感到满意 [68] - 无主力店收购策略是合理的，可能带来更高增长，但也伴随更多波动性 [69] - 公司不排斥无主力店收购，尤其是能补充现有投资组合或满足市场标准的较小规模生活方式类资产 [71]