EastGroup Properties (EGP) Q2 2025 Earnings Call July 24, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsMarshall Loeb - President, Chief Executive OfficerStaci Tyler - EVP, Chief Accounting Officer & Chief Administrative OfficerBrent Wood - EVP & CFOSamir Khanal - Director - US REITsRonald Kamdem - MD & Head - US REITs and CRE ResearchMichael Carroll - Managing DirectorVikram Malhotra - Managing DirectorMichael Griffin - DirectorVince Tibone - Managing Director and Head of US Industrial & Mall ResearchBrendan Lynch ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司资金运营净收益（FFO）每股2.12美元，同比增长7.1%，且连续十多年单季FFO每股收益超上年同期 [9] - 季度末出租率97.3%，入住率96.5%，平均季度入住率95.8%，较2024年第一季度下降170个基点 [9] - 季度租赁续约利差GAAP为47%，现金为31%，现金同店净营业收入（NOI）增长5.2% [10] - 前十大租户租金占比降至7.1%，较去年下降70个基点 [10] - 债务与总市值比为13.7%，未调整债务与EBITDA比率增至3倍，利息和固定费用覆盖率增至15倍 [20] - 预计第二季度FFO每股在2.13 - 2.21美元，全年在8.81 - 9.01美元，较之前指引略有上调 [20] - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45% [175] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，过去两季度是历史上租赁面积最多的三个季度中的两个，第四季度是最好的季度，第一季度是第三好的季度 [31] - 开发业务方面，重新预测2025年开发启动金额为2.5亿美元，预计大部分在下半年启动 [14] - 收购业务方面，维持全年1.5亿美元的收购规模，但将时间推迟至下半年 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 除南加州外，市场租金增长呈通胀态势，公司92%的租金来自20万平方英尺及以下的租户，75%的收入来自10万平方英尺以下的租户，市场空置率低，仅3% [180] [181] - 洛杉矶市场租金出现倒退，吸收量连续九个季度为负，本季度租赁利差仅5% [82] [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重租赁以维持入住率，提高新投资和开发启动的门槛，待经济形势明朗后再行动 [12] [13] - 利用资产负债表的灵活性，把握机会性投资 [12] [13] - 强调租户和地域的多元化，以稳定未来收益 [11] - 与同行相比，公司业务类型和资产负债表使其更具抗风险能力 [211] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 贸易讨论增加了市场不确定性，但公司对长期发展仍持乐观态度，认为市场供应下降、需求稳定将推动租金上涨和开发业务发展 [11] [180] - 公司管理团队经验丰富，能够应对不确定性，实现FFO每股增长和提升投资组合质量 [25] [26] - 公司受益于人口迁移、近岸和离岸趋势、物流链演变等长期积极趋势 [26] 其他重要信息 - 公司会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调整可参考公司网站和SEC报告 [5] - 公司对前瞻性声明进行免责声明，提醒投资者注意相关风险 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度租赁情况及恢复正常水平的时间 - 公司对租赁量满意，第四季度和第一季度租赁面积表现出色，目前租赁量未明显变化，但需观察。除加州和洛杉矶橙县外，其他市场表现良好，卡罗来纳州、亚特兰大、佛罗里达州租赁量领先 [31] [36] 问题2: 加快租赁的紧迫性及是否对租户让步 - 加快租赁主要是为应对不确定性，避免租户搁置决策，目前主要是加快流程，未在经济条款上让步，但在洛杉矶市场可能会更灵活 [45] [47] 问题3: 多明格斯大楼重新开发的原因及租赁指引 - 大楼原计划2021年重新开发，后因Starship入驻搁置，现因Starship破产，公司对大楼进行现代化改造。预计7月完成改造，预算中预计在几个月后出租，原预算已考虑该项目 [56] [62] [64] 问题4: 推迟开发启动的原因及租户对关税的看法 - 主要是由于关税和经济衰退的不确定性，预计部分项目可能推迟至明年第一季度，但公司将根据市场情况尽快推进 [73] [75] 问题5: 洛杉矶市场租赁利差低的原因及未来趋势 - 本季度租赁利差低是因为样本量小，且洛杉矶市场租金下降、吸收量为负，预计随着时间推移，租赁利差将改善 [81] [83] 问题6: 达到指导目标所需的租赁量、定制开发情况及承保变化 - 公司采取保守策略，将开发启动和租赁时间推迟至下半年，预计第四季度有租赁收入。定制开发对公司来说不常见，目前未看到需求增加 [90] [91] [94] 问题7: 建筑成本上涨情况及租户空间利用率 - 建筑成本去年下降10 - 12%，预计钢筋价格上涨10%，但建筑商和分包商有业务需求，劳动力供应充足，对成本影响较小。由于经济不确定性，租户有扩张需求但需公司批准，导致空间利用率提高 [97] [98] [100] 问题8: 收购业务的回报门槛及卖家交易意愿变化 - 公司提高了收购回报门槛，将收购时间推迟至下半年，因资本成本上升和股权发行窗口关闭。部分卖家可能推迟上市，等待更好时机 [109] [110] [112] 问题9: 对近岸和离岸趋势的看法 - 公司认为近岸和离岸趋势将使公司受益，制造工厂可能位于阳光地带市场，公司有望获得供应商业务。墨西哥可能是贸易转移的赢家，公司在相关市场有布局 [117] [118] [120] 问题10: 取消开发项目的特点 - 取消开发项目无特定特征，主要是由于对经济形势的担忧，若关税问题解决，开发规模可能恢复至3亿美元以上 [127] [128] [129] 问题11: 能否借鉴过去经验应对当前情况 - 此次情况与以往不同，具有突然性和人为性，若贸易协议达成，不确定性可能迅速消除。公司强调执行核心业务，把握租赁和投资机会 [138] [139] [144] 问题12: 收购市场评估变化的具体情况 - 公司因自身资本成本上升和股权发行窗口关闭，提高了收购资产的回报率要求，增加了50 - 60个基点的收益率 [151] [152] [154] 问题13: 租户健康状况及相关监测情况 - 租户收款情况良好，预计坏账率在40 - 50个基点，略高于历史平均水平，低于2024年。目前未预计有较大变化，公司业务与当地经济相关性高，受集装箱运输影响小 [158] [159] [161] 问题14: FFO指导中未实现的开发租赁金额 - 预计全年约有5 - 6美分的投机性租赁收入，主要集中在第四季度，较2月的指导有所降低 [169] 问题15: 第一季度坏账占收入的具体比例 - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45% [175] 问题16: 各市场租金增长动态及收益率驱动因素 - 已交付项目收益率达9%，高于预期，主要得益于租金增长。除南加州外，租金呈通胀态势，市场空置率低，需求稳定将推动租金上涨和开发业务发展 [178] [179] [180] 问题17: 客户相关性及经济衰退时的表现 - 公司认为自身防御性定位较好，受电商增长和最后一英里配送需求推动，租赁情况良好。但如果消费者需求下降，可能影响租户经营 [189] [190] [191] 问题18: 租户对业务的看法及担忧 - 租户主要关注空间适用性和面积需求，关税讨论对其影响较小，成本上升不是主要担忧 [199] [201] [202] 问题19: 是否进行压力测试及结果 - 公司进行了压力测试，考虑了入住率、开发租赁、坏账等因素，认为需要严重压力才会使公司业绩低于指导范围下限，目前未感受到压力 [207] [209] [210]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股运营资金（FFO）为2.12美元，同比增长7.1%，且连续十余年单季FFO每股收益超上年同期 [9] - 季度末出租率97.3%，入住率96.5%，平均季度入住率95.8%，较2024年第一季度下降170个基点 [9] - 季度续租利差GAAP为47%，现金为31%，现金同店净营业收入（NOI）增长5.2% [10] - 前十大租户租金占比降至7.1%，较去年下降70个基点 [10] - 债务与总市值比为13.7%，未调整债务与EBITDA比率增至3倍，利息和固定费用覆盖率增至15倍 [20] - 预计第二季度FFO每股在2.13 - 2.21美元，全年在8.81 - 9.01美元，较之前指导略有上调 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发方面，重新预测2025年开发启动金额为2.5亿美元，预计多数项目在下半年启动，已签署10份开发租赁协议 [14][100] - 收购方面，维持全年1.5亿美元的收购指导，但将其推迟至下半年，因自身资本成本上升和股权发行窗口关闭 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场表现不佳，租金出现倒退，净吸纳量连续九个季度为负，第一季度续租利差仅5%，但预计后续会改善 [82][83] - 卡罗来纳州、亚特兰大、佛罗里达州租赁情况较好，得克萨斯州表现也不错但稍逊于东部地区 [36][37] - 埃尔帕索市场此前租金翻倍，近期有所放缓 [122] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 面对不确定性，公司聚焦租赁以维持入住率，提高新投资和开发启动门槛，待经济前景更明朗再行动 [12][13] - 利用地理和收入多样性稳定未来收益，提升租户和地域多样性 [11][27] - 凭借团队经验、资产负债表实力、租户扩张需求以及土地和许可证优势，抓住发展机遇，领先于私人同行 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，团队表现出色，投资组合质量高，工业市场有韧性，但关税讨论增加市场不确定性 [8][11] - 长期来看，供应管道下降、低空置率和稳定需求有望推动租金上涨和开发业务快速发展 [15][180][181] - 若制造业回流美国或近岸外包趋势加强，公司有望受益于相关市场的供应商需求 [117][118][121] 其他重要信息 - 第一季度通常承担约三分之一的年度一般及行政费用（G&A），主要因退休员工股权补偿加速费用约250万美元 [18] - 第一季度直接发行普通股获得600万美元收益，结算远期股份协议获得6700万美元收益，季度末后又结算4500万美元 [18] - 1月 refinance 一笔1亿美元无担保定期贷款，降低信贷利差30个基点，节省约150万美元；3月偿还5000万美元无担保债务，今年剩余时间仅9500万美元债务到期 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第二季度租赁节奏、是否有明显回调及特定市场情况，以及租赁何时恢复正常 - 公司对租赁量满意，第四季度和第一季度表现出色，供应连续十个季度下降。目前除加利福尼亚州和洛杉矶橙县外，其他市场表现良好，东部地区租赁情况更佳。目前判断租赁是否回调还为时尚早，需等待观察 [31][32][36] 问题2：为快速完成租赁，公司是否在租户需求上更灵活，是否降低租金以提高入住率 - 公司强调加快租赁决策速度，如快速回应租户律师意见、获取许可证等，但在信贷和租户改进方面保持标准。在洛杉矶市场可能会更灵活，但不会做亏本交易。目前主要是时间问题而非条款问题 [45][46][49] 问题3：多明格斯大楼重新开发的计划及租赁指导安排 - 该大楼原计划2021年重新开发，后因Starship租赁搁置，现因Starship破产进行现代化改造，预计7月完成改进，预算中预计第四季度出租。最初指导未将其纳入同店范畴，此次同店指导提高40个基点与该大楼无关 [56][58][67] 问题4：推迟开发启动的原因，以及租户对关税的看法 - 主要因关税不确定性和衰退可能性增加，担心部分项目会延迟。但实际市场未出现回调，公司会根据市场情况尽快推进开发，若关税问题解决，开发金额有望回升 [73][74][75] 问题5：第一季度洛杉矶市场续租利差低的原因及是否具有代表性 - 主要因该市场第一季度租赁到期较少，样本量异常，且市场尚未企稳。预计随着时间推移，续租利差将更符合市场水平 [81][83] 问题6：今年达到指导中间值或低端所需的租赁情况，以及对定制开发的看法 - 公司保守调整开发启动和租赁时间，预计第二、三季度几乎无FFO或租赁收入，第四季度有相关收入。定制开发对公司来说不太频繁，目前未看到需求增加 [90][91][94] 问题7：建筑成本的上涨情况及各部分涨幅，以及是否看到3PLs等租户更多利用空间 - 建筑成本去年下降10 - 12%，预计钢筋可能上涨10%，但因建筑管道低、承包商和劳动力充足，关税影响较小。由于经济不确定性，租户有扩张需求但需公司批准，可能导致空间利用率提高 [97][98][100] 问题8：收购方面的回报门槛变化，以及卖家交易意愿和市场情况 - 公司提高收购回报门槛，重新提交一份收购报价时提高收益率50 - 75个基点。维持1.5亿美元收购指导但推迟至下半年，因资本成本上升和股权发行窗口关闭。部分卖家期望提高25个基点的资本化率，部分卖家可能搁置上市计划 [108][109][112] 问题9：如何看待制造业回流美国和近岸外包趋势 - 若制造业回流美国，公司有望受益于相关市场的供应商需求，这些工厂可能位于阳光地带市场。近岸外包趋势下，墨西哥可能是赢家，公司在相关市场有布局，有望从中受益 [117][118][121] 问题10：从指导中剔除的开发项目与继续推进项目的特点差异 - 无特定项目差异，主要因公司对经济走向的担忧，部分项目可能推迟至2026年，但如果关税问题快速解决，开发金额有望回升至3亿美元或更高 [127][128][129] 问题11：当前情况与过去时期的相似性及决策参考 - 此次情况与以往不同，具有突然性和人为性，若贸易协议达成可能迅速改善。公司强调快速签订租赁协议，注重执行核心业务，抓住机会 [138][139][143] 问题12：收购时提高资本化率的具体考量 - 主要因自身资本获取渠道变化和市场不确定性，认为原投资机会不错但非绝佳，提高收益率50 - 60个基点、降低每平方英尺价格可使其更具吸引力 [151][152][154] 问题13：租户健康状况及相关监测情况 - 租户收款情况良好，预计不可收回租金占收入的40 - 50个基点，略高于历史平均水平，低于2024年。目前未预计会有大变化，租户健康与当地经济关联较大，受集装箱运输影响较小 [158][159][161] 问题14：FFO指导中未发生的额外开发租赁金额 - 约为5 - 6美分，主要集中在第四季度，较2月原指导有所降低，且该数字低于正常开发节奏下的水平 [169][170] 问题15：第一季度坏账占收入的具体比例，以及各市场租金增长动态和开发收益率驱动因素 - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45%。开发收益率上升主要因租金增长，除南加州外，租金呈通胀性增长。低空置率和稳定需求有望推动租金上涨和开发业务发展 [175][179][180] 问题16：客户服务相似终端市场的相关性及衰退时的表现 - 公司认为自身防御性定位较好，电商增长和租户的最后一英里配送策略有助于增加需求。目前租赁率较高，全年剩余时间续租比例低，但如果消费者需求下降，仍会担心部分租户受影响 [189][190][192] 问题17：租户对关税的看法，是担心成本上升还是业务受损 - 租户讨论更多的是空间适用性、租户改进和条款协商，而非关税导致的成本上升。部分租户在寻找合适的空间面积，关税问题在与租户的对话中较少提及 [199][200][202] 问题18：公司是否进行压力测试，测试了哪些指标及结果 - 公司进行了压力测试，考虑了入住率、开发租赁、开发启动和坏账翻倍等情况。结果表明，需要严重压力才会使公司超出指导范围下限，目前公司处于较好位置，有能力应对不确定性 [207][209][210]