财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司资金运营净收益（FFO）每股2.12美元，同比增长7.1%，且连续十多年单季FFO每股收益超上年同期 [9] - 季度末出租率97.3%，入住率96.5%，平均季度入住率95.8%，较2024年第一季度下降170个基点 [9] - 季度租赁续约利差GAAP为47%，现金为31%，现金同店净营业收入（NOI）增长5.2% [10] - 前十大租户租金占比降至7.1%，较去年下降70个基点 [10] - 债务与总市值比为13.7%，未调整债务与EBITDA比率增至3倍，利息和固定费用覆盖率增至15倍 [20] - 预计第二季度FFO每股在2.13 - 2.21美元，全年在8.81 - 9.01美元，较之前指引略有上调 [20] - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45% [175] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，过去两季度是历史上租赁面积最多的三个季度中的两个，第四季度是最好的季度，第一季度是第三好的季度 [31] - 开发业务方面，重新预测2025年开发启动金额为2.5亿美元，预计大部分在下半年启动 [14] - 收购业务方面，维持全年1.5亿美元的收购规模，但将时间推迟至下半年 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 除南加州外，市场租金增长呈通胀态势，公司92%的租金来自20万平方英尺及以下的租户，75%的收入来自10万平方英尺以下的租户，市场空置率低，仅3% [180] [181] - 洛杉矶市场租金出现倒退，吸收量连续九个季度为负，本季度租赁利差仅5% [82] [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重租赁以维持入住率，提高新投资和开发启动的门槛，待经济形势明朗后再行动 [12] [13] - 利用资产负债表的灵活性，把握机会性投资 [12] [13] - 强调租户和地域的多元化，以稳定未来收益 [11] - 与同行相比，公司业务类型和资产负债表使其更具抗风险能力 [211] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 贸易讨论增加了市场不确定性，但公司对长期发展仍持乐观态度，认为市场供应下降、需求稳定将推动租金上涨和开发业务发展 [11] [180] - 公司管理团队经验丰富，能够应对不确定性，实现FFO每股增长和提升投资组合质量 [25] [26] - 公司受益于人口迁移、近岸和离岸趋势、物流链演变等长期积极趋势 [26] 其他重要信息 - 公司会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调整可参考公司网站和SEC报告 [5] - 公司对前瞻性声明进行免责声明，提醒投资者注意相关风险 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度租赁情况及恢复正常水平的时间 - 公司对租赁量满意，第四季度和第一季度租赁面积表现出色，目前租赁量未明显变化，但需观察。除加州和洛杉矶橙县外，其他市场表现良好，卡罗来纳州、亚特兰大、佛罗里达州租赁量领先 [31] [36] 问题2: 加快租赁的紧迫性及是否对租户让步 - 加快租赁主要是为应对不确定性，避免租户搁置决策，目前主要是加快流程，未在经济条款上让步，但在洛杉矶市场可能会更灵活 [45] [47] 问题3: 多明格斯大楼重新开发的原因及租赁指引 - 大楼原计划2021年重新开发，后因Starship入驻搁置，现因Starship破产，公司对大楼进行现代化改造。预计7月完成改造，预算中预计在几个月后出租，原预算已考虑该项目 [56] [62] [64] 问题4: 推迟开发启动的原因及租户对关税的看法 - 主要是由于关税和经济衰退的不确定性，预计部分项目可能推迟至明年第一季度，但公司将根据市场情况尽快推进 [73] [75] 问题5: 洛杉矶市场租赁利差低的原因及未来趋势 - 本季度租赁利差低是因为样本量小，且洛杉矶市场租金下降、吸收量为负，预计随着时间推移，租赁利差将改善 [81] [83] 问题6: 达到指导目标所需的租赁量、定制开发情况及承保变化 - 公司采取保守策略，将开发启动和租赁时间推迟至下半年，预计第四季度有租赁收入。定制开发对公司来说不常见，目前未看到需求增加 [90] [91] [94] 问题7: 建筑成本上涨情况及租户空间利用率 - 建筑成本去年下降10 - 12%，预计钢筋价格上涨10%，但建筑商和分包商有业务需求，劳动力供应充足，对成本影响较小。由于经济不确定性，租户有扩张需求但需公司批准，导致空间利用率提高 [97] [98] [100] 问题8: 收购业务的回报门槛及卖家交易意愿变化 - 公司提高了收购回报门槛，将收购时间推迟至下半年，因资本成本上升和股权发行窗口关闭。部分卖家可能推迟上市，等待更好时机 [109] [110] [112] 问题9: 对近岸和离岸趋势的看法 - 公司认为近岸和离岸趋势将使公司受益，制造工厂可能位于阳光地带市场，公司有望获得供应商业务。墨西哥可能是贸易转移的赢家，公司在相关市场有布局 [117] [118] [120] 问题10: 取消开发项目的特点 - 取消开发项目无特定特征，主要是由于对经济形势的担忧，若关税问题解决，开发规模可能恢复至3亿美元以上 [127] [128] [129] 问题11: 能否借鉴过去经验应对当前情况 - 此次情况与以往不同，具有突然性和人为性，若贸易协议达成，不确定性可能迅速消除。公司强调执行核心业务，把握租赁和投资机会 [138] [139] [144] 问题12: 收购市场评估变化的具体情况 - 公司因自身资本成本上升和股权发行窗口关闭，提高了收购资产的回报率要求，增加了50 - 60个基点的收益率 [151] [152] [154] 问题13: 租户健康状况及相关监测情况 - 租户收款情况良好，预计坏账率在40 - 50个基点，略高于历史平均水平，低于2024年。目前未预计有较大变化，公司业务与当地经济相关性高，受集装箱运输影响小 [158] [159] [161] 问题14: FFO指导中未实现的开发租赁金额 - 预计全年约有5 - 6美分的投机性租赁收入，主要集中在第四季度，较2月的指导有所降低 [169] 问题15: 第一季度坏账占收入的具体比例 - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45% [175] 问题16: 各市场租金增长动态及收益率驱动因素 - 已交付项目收益率达9%，高于预期，主要得益于租金增长。除南加州外，租金呈通胀态势，市场空置率低，需求稳定将推动租金上涨和开发业务发展 [178] [179] [180] 问题17: 客户相关性及经济衰退时的表现 - 公司认为自身防御性定位较好，受电商增长和最后一英里配送需求推动，租赁情况良好。但如果消费者需求下降，可能影响租户经营 [189] [190] [191] 问题18: 租户对业务的看法及担忧 - 租户主要关注空间适用性和面积需求，关税讨论对其影响较小，成本上升不是主要担忧 [199] [201] [202] 问题19: 是否进行压力测试及结果 - 公司进行了压力测试，考虑了入住率、开发租赁、坏账等因素，认为需要严重压力才会使公司业绩低于指导范围下限，目前未感受到压力 [207] [209] [210]

EastGroup Properties, Inc. (NYSE:EGP) Q1 2025 Earnings Conference Call April 24, 2025 11:00 AM ET Company Participants Marshall Loeb - President and CEO Brent Wood - CFO Conference Call Participants Blaine Heck - Wells Fargo Samir Khanal - Bank of America Craig Mailman - Citi Alexander Goldfarb - Piper Sandler John Kim - BMO Capital Markets Vikram Malhotra - Mizuho Securities Ronald Kamdem - Morgan Stanley Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Omotayo Okusanya - Deutsche Bank Mick Mueller - JPMorgan Rich An ...