纪要涉及的公司 Phillips Edison & Company (PECO) 纪要提到的核心观点和论据 1. **市场环境与业务策略** - 市场过去两个月波动大，受关税更新影响，但公司和零售商都持长期经营理念，美国消费者购买力强，公司处于必需品零售领域，受影响较小且更稳定 [3][4][5][6][7] - ICSC会议对公司很有价值，团队在两天内进行超400次会议，了解到零售商情况，85%的零售商受关税影响低或极小，15%受影响中等或高，整体情绪积极，有扩张计划 [9][10][11][12] 2. **租赁环境** - 租赁环境良好，一季度新租赁价差约28.1%，续约价差20%，租户保留率约90%，二季度数据更强，与去年相比持续强劲 [16] - 目前处于最高入住率水平且在改善，原因是必需品零售性质和长期缺乏新建设，零售商需求强劲 [20] - 二季度租赁活动比一季度高约40%，原因是零售商虽面临经济不确定性，但仍需更多与一号或二号杂货店相关的必需品零售位置来扩张 [22][25] - 租户盈利能力强，平均店内面积2500平方英尺，平均入驻购物中心约十年，四月客流量同比增长6%，杂货店销售额上升，续约价差高达20%，新租赁价差28%，重新出租空间需求大，租金有增长空间 [27][28][29][30][31] 3. **大型租户与空间替换** - 公司对大型盒子租户暴露有限，目前有四个Party City、三个Big Lots和五个Joann fabrics，当前主力租户入住率约98.4%，预计年底回升到99% - 99.3%，内铺入住率有望从94.6%提升到95.5% - 96% [35][36] - 有很多零售商积极填补这些空间，如TJX品牌、Planet Fitness、Crunch Fitness、Dollar Tree等，大型空间回租有50% - 350%的按市值计价机会，小商店也有30%以上的租金增长 [38][39][40][42] 4. **坏账与观察名单** - 今年坏账指导为60 - 120个基点，一季度坏账同比下降，2025年一季度为75个基点，与2024年相同，对全年3% - 3.5%的同店增长有信心 [43][44] - 观察名单占比稳定在1.5% - 2%，涉及Michaels、PET格式等，但位置有限，受困扰的租户不在必需品零售或靠近杂货店的位置 [45][46] 5. **收购策略** - 市场供应充足，预计有超75亿美元的露天购物中心产品上市，公司目标是收购传统杂货店锚定的购物中心，要求9%的无杠杆内部收益率，虽需求端机构投资者增加，但供应大于需求，有较好的购买机会 [49][50] - 今年收购指导为3.5亿 - 4.5亿美元，已完成约2.67亿美元收购，有信心达到指导上限，收购的物业入住率有提升空间，如2023年收购的物业入住率从87%提升到98%，2024年收购的物业从93.1%提升到95%，目标是实现3% - 4%的同中心净营业收入增长 [51][53][54][55] 6. **资金来源** - 公司希望在债务和股权市场保持灵活性，2024年筹集了股权，2025年指导不考虑股权融资，可在保持债务与EBITDA比率为中五倍的长期杠杆目标下进行3.5亿 - 4.5亿美元的收购，1月将循环信贷额度增加到10亿美元，评级为BBB平，希望在无担保债券市场发行债券，根据情况机会性地进入股权市场 [57][58] 7. **再开发项目** - 每年有4000万 - 5000万美元的再开发投资，包括在购物中心停车场建造5000 - 10000平方英尺的建筑，利用全国账户租户资源，租金在45 - 70美元/平方英尺，过去五年开发了超45个项目；与Publix合作进行拆除重建项目，已完成五六个 [60][61][62] - 这些项目的现金回报率在9% - 12%，来自现有投资组合和收购项目，预计未来两到三年有足够项目可做 [63][64] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司团队参加ICSC会议的人员包括交易收购人员、租赁代理、投资组合经理等，会议有助于建立与经纪社区、零售商和交易市场的关系，了解交易市场未来情况 [13] - 公司专注于收购市场中排名第一或第二的杂货店，以带动客流量，并搭配约112000平方英尺的格式和必需品零售商，如快餐、健康美容、医疗零售等 [14]

大宗商品与避险资产 - 大宗商品和避险资产在华尔街受到关注 关税动荡仍是焦点 [1] - 重点关注的矿业公司包括Newmont Corporation(NEM)、First Majestic Silver Corp(AG)和Rio Tinto plc(RIO) [1] Newmont Corporation(NEM) - 最新股价下跌0.4%至52.63美元 在中美贸易谈判后小幅上涨并稳定在52美元支撑位附近 [2] - 尽管2025年预期收益增长41% 但股票可能面临评级下调 [2] - 20家券商中有13家给予"买入"或更高评级 多数分析师持乐观态度 [2] First Majestic Silver Corp(AG) - 最新股价下跌2.4%至6.18美元 未能突破6.50美元关口 [3] - 年内累计上涨12% 在关税风暴中表现相对稳健 [3] - 过去两个报告期空头仓位增加39.3% 占流通股的5.3% 存在轧空可能性 [3] Rio Tinto plc(RIO) - 最新股价上涨0.6%至60.33美元 试图从60美元支撑位反弹 [4] - 已从4月8日的两年低点51.67美元回升 年内重回盈亏平衡点上方 [4] - 期权价格合理 波动率指数(SVI)为24% 处于年度第11百分位 [4]