核心观点 - 公司是一家市值300亿美元的赌场净租赁REIT 其信用评级恰好位于投资级的最低门槛 三大评级机构均给予其最低投资级评级且展望稳定 这形成了共识 但也意味着公司没有任何评级缓冲空间 任何一家机构的单次下调都会使其失去投资级地位 [2][3][4] 信用评级状况 - 三大评级机构均给予公司最低投资级评级 标准普尔和惠誉的评级均为BBB- 展望稳定 穆迪于2024年11月将其评级从Ba1提升至Baa3 展望稳定 此次升级使公司完成了三大机构均给予投资级评级的“三连胜” [2][3] - 公司的评级展望均为稳定 但所有评级都处于投资级边缘 没有任何一个评级拥有第二个等级的缓冲空间 [2][4] 运营与财务表现 - 公司2025年第三季度每股AFFO为0.60美元 同比增长5.3% 管理层将2025年全年AFFO指引上调至每股2.36-2.37美元 高于最初指引的2.32-2.35美元 [7] - 公司季度股息为每股0.45美元 这是自2018年IPO以来连续第八年增加股息 以近期股价约28.85美元计算 远期股息收益率约为6.3% 派息率约为指引AFFO的76% [7] - 公司净杠杆率约为债务与调整后EBITDA的5.0倍 处于其自身目标范围5.0-5.5倍的低端 截至2024年底 总债务面值为171亿美元 其中98.1%为固定利率 加权平均到期期限为6.5年 [9] - 公司的一般及行政费用占收入比例为1.6% 在所有REIT中属于最低比率之一 [9] 租户结构与集中度风险 - 公司约74%的合同租金来自两大租户 其中凯撒娱乐约占39% 美高梅国际酒店集团约占35% [5] - 公司共有14个租户 其中79%为上市公司 拥有93处物业 入住率100% 加权平均剩余租期超过40年 [5] - 尽管公司在2025年新增了Clairvest作为第14个租户 并宣布了与Golden Entertainment价值11.6亿美元的售后回租交易 但凯撒和美高梅在租金收入中仍占据绝对主导地位 [12] 评级制约与潜在催化剂 - 运营稳定性强 但租户高度集中是制约其评级无法进一步提升的主要结构性因素 [5][6][10] - 评级机构均给出稳定展望 并未发出上调信号 若公司能将凯撒与美高梅的合计租金贡献占比降至65%以下 同时将杠杆率维持在目标范围低端 则可能开启评级上调的讨论 [13] - 任何主要租户的运营波动都可能引发对公司稳定性的重新评估 鉴于74%的租金集中度 即使其中一个租户出现暂时的信用事件 也会使市场关注点从公司的稳定性转向其风险暴露程度 [13]