财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.56美元，同物业NOI增长3.8%，尽管有260个基点的租户中断拖累 [13] - 基础租金增长贡献360个基点至同物业NOI增长，新租约以更高租金开始 [13] - 其他收入贡献150个基点至同物业NOI增长，净费用报销拖累110个基点 [13] - 债务与EBITDA比率为5.5倍，流动性达14亿美元 [15] - 更新同物业NOI增长指引至3.9%-4.3%，FFO指引提高至2.22-2.25美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 签署170万平方英尺新租约和续租，混合现金价差24%，其中新租约价差达44% [9] - 小型商铺租赁达历史新高91.2% [10] - 新租约年租金增长创纪录达2.8% [10] - 已解决80%因破产收回的空间，租金提高40%以上 [9] - 尽管有70个基点破产拖累，但入住率仍增长10个基点至94.2% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购休斯顿MSA的La Centerra，年访问量超500万次 [7] - La Centerra当前ABR为每平方英尺30多美元，新租约达60-90美元 [134][135] - 休斯顿市场平均家庭收入15.1万美元，高于公司平均水平12万美元 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 价值增值计划执行良好，预计2025年NOI增长超4% [4] - 预计年度项目交付达1.5-2亿美元上限，回报率诱人 [5] - 3700万美元增值项目进行中，未来管道项目达数亿美元 [6] - 资本回收策略持续，收购La Centerra价格低于重置成本 [7] - 行业竞争加剧，更多私人资本进入压缩杂货店锚定中心资本化率 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者保持韧性，前向租赁管道大于去年同期 [12] - 零售商承诺实体店作为最盈利渠道，长期需求强劲 [59] - 关税影响有限，零售商通过供应商谈判和替代采购应对 [61] - 预计2026年及以后增长前景良好，租约管道提供高可见性 [16] 其他重要信息 - 签署但未开始的租约管道达6700万美元，包括5900万美元净新租金 [14] - 预计2025年将开始6900万美元租金，高于去年预期的5300万美元 [15] - 小型商铺ABR约3500万美元，每平方英尺租金中位数30多美元 [88][89] - 重新开发项目预计IRR为高个位数至低双位数 [32] 问答环节所有的提问和回答 关于租赁和入住率 - 公司预计入住率将回升至95%，租户中断风险降低 [19][21][23] - 下半年基础租金增长将加速，因新租约开始 [24][25] 关于La Centerra收购 - 收购资本化率低6%，预计IRR高个位数至低双位数 [32] - 该物业当前ABR约30美元/平方英尺，新租约达60-90美元 [134][135] - 收购将利用资本回收和自由现金流融资 [54][55] 关于NOI增长 - 同物业NOI增长受停车场协议重新谈判和其他收入推动 [36][37] - 预计下半年NOI增长加速，因租约管道开始 [53][54] 关于行业趋势 - 高端品牌正转向杂货店锚定中心 [11][46] - 杂货店锚定中心资本化率压缩，竞争加剧 [66][112] - 零售商对关税影响应对良好，实体店需求强劲 [59][61] 关于财务指标 - 坏账费用处于指引低端，租户信用质量改善 [42][43] - 小型商铺入住率有100多个基点上升空间 [86][87] - 重新开发项目NOI收益率预计保持高个位数至低双位数 [117][119]