核心观点 - 联邦房地产投资信托于2025年8月6日发布2025年第二季度财报 核心非GAAP指标NAREIT运营资金每股收益为1.91美元 季度表现稳健 主要得益于强劲的租赁活动 高入驻率以及持续增长的股息[1] - 季度业绩部分受到一次性非经常性新市场税收抵免交易收入的影响 剔除该一次性收益后 核心运营资金每股收益为1.76美元 仍同比增长 公司上调了2025年全年业绩指引[5][12][13] - 公司专注于高质量零售和混合用途地产 通过战略性再投资 资产收购与处置以及审慎的资本配置实现稳健增长 其投资组合位于高流量 高收入区域 租户高度多元化 运营基础稳固[3][4][7] 财务业绩摘要 - **收入与盈利**：2025年第二季度GAAP收入为3.115亿美元 同比增长5.2% 从2024年第二季度的2.961亿美元增长而来[2] GAAP每股收益为1.78美元 同比增长34.8%[2] - **运营资金**：2025年第二季度非GAAP运营资金每股收益为1.91美元 同比增长13.0% 但其中包含约1300万美元（合每股0.15美元）的一次性新市场税收抵免交易收益[1][2][12] 剔除该一次性收益后 核心运营资金每股收益为1.76美元 较2024年第二季度的1.69美元有所增长[5][12] - **运营指标**：2025年第二季度可比物业营业收入同比增长4.9%[2][6] 期末投资组合入驻率为93.6% 较2024年第二季度的93.1%提升0.5个百分点[2][6] 总出租率为95.4%[6] - **租赁表现**：季度内签署了119份可比零售租约 涉及643,810平方英尺 续约租金现金层面增长10% 直线法计算增长21%[6] 小商铺出租率从2024年第二季度的92.5%上升至93.4%[7] 业务运营与战略 - **投资组合定位**：公司是美国历史最悠久 最成熟的零售及混合用途地产所有者与运营商之一 专注于高流量 高收入的都市及郊区核心市场 如大西洋中部 东北部 加州和南佛罗里达[3] - **增长战略**：通过现有物业的战略性再投资 审慎的收购与再开发以及精细的资本配置管理寻求稳定增长 核心在于最小化租户集中风险 投资于供应有限且需求强劲的地段 并主动调整租户组合以适应消费趋势[4] - **租户多元化**：截至2025年6月30日 最大租户占年化基本租金的比例仅为2.6% 前25大租户合计占比约24% 这种结构有效限制了单一零售商带来的风险[7] 资本活动与公司行动 - **资产交易**：2025年7月 以2.89亿美元收购了位于堪萨斯州利伍德 总面积约55万平方英尺的Town Center Plaza和Town Center Crossing[8] 同期以合计1.43亿美元出售了两处加州物业[8] 在加州圣何塞的Santana Row启动了Lot 12住宅项目 预计总投资约1.45亿美元[8] - **股息与回购**：季度普通股股息上调约3%至每股1.13美元 这标志着公司实现了连续第58个年度的股息增长 为REIT行业中最长的连续增长记录[11][15] 董事会批准了一项3亿美元的股票回购计划[11] - **资本结构**：截至2025年6月30日 总流动性超过15亿美元 净债务为43.1亿美元 净债务与市值比率为34% 与上年持平[10] 固定费用覆盖比率从2024年第二季度的3.6倍改善至2025年第二季度的4.2倍[10] 基于运营资金的股息支付率为57% 较2024年第二季度的64%有所改善[11] 合作伙伴关系与可持续发展 - **技术合作**：公司与梅赛德斯-奔驰高功率充电公司达成新的合作伙伴关系 指定其作为超过50个购物中心的首选电动汽车充电服务提供商[9] 业绩展望 - **指引上调**：管理层上调了2025年全年业绩指引 预计GAAP稀释后每股收益区间为3.91至4.01美元 此前预期为3.00至3.12美元[13] 全年运营资金每股收益指引上调至7.16至7.26美元 其中包含每股0.15美元的一次性税收抵免收益[13] 剔除该收益后 预期运营资金每股收益为7.01至7.11美元[13] 全年可比物业营业收入增长指引也小幅上调至3.25%至4.0%[13] - **展望基础**：指引上调反映了对其优质购物和混合用途中心持续强劲的需求 严格的物业与资本管理 以及对租赁渠道的信心[14]

核心观点 - 公司2025年第二季度GAAP收入达1.773亿美元，超出分析师预期的1.7519亿美元，非GAAP每股FFO为2.21美元，显著高于市场预期 [1][2] - 尽管收入和FFO持续增长，但运营组合平均占用率同比下降1.1个百分点至95.9%，显示部分市场出现早期谨慎迹象 [1][2] - 公司在租赁续约中展现出持续定价能力，新租约和续租的直线租金涨幅平均达44.4%，凸显物流资产需求强劲 [6] 财务表现 - 2025年第二季度GAAP稀释每股收益为1.20美元，同比增长5.3%，现金基础同物业净营业收入同比增长6.4%至1.132亿美元 [2][5] - 公司保持保守杠杆率，债务占总市值的14.2%，固定费用覆盖率达16.1倍，并通过股权融资增加流动性 [8] - 连续第182个季度派发每股1.40美元股息，年化股息率达3.3%，并保持32年股息不减少或增加的记录 [10] 业务战略与组合 - 专注于美国阳光地带高增长市场的工业设施开发与管理，覆盖德州、佛罗里达等关键交通走廊地区 [3] - 租户高度分散，最大租户仅占年化基本租金的1.6%，通过目标收购和稳步开发平衡增长与风险 [4] - 开发活动审慎，2025年上半年启动73.1万平方英尺项目，转移116万平方英尺至运营组合，新资产过渡时出租率达74% [7][12] 行业与市场动态 - 电商趋势推动最后一英里配送需求，公司专注于小型多租户工业资产，满足阳光地带都市区的物流需求 [11] - 洛杉矶市场表现疲软，租金增长和吸纳率落后于组合其他部分，而亚特兰大和卡罗来纳等东南部市场保持强劲 [9][13] - 全球贸易风险和资本成本上升促使公司提高新投资门槛，推迟部分收购并下调2025年开发启动目标至170万平方英尺 [14][15] 未来展望 - 维持2025年GAAP每股收益指引4.76-4.90美元，上调同物业净营业收入增长预期至6.0%-7.0% [15] - 预计2025年平均运营组合占用率为95.6%-96.4%，略低于上年实际水平，反映当前租赁环境的谨慎预期 [15] - 关键监控点包括占用率趋势、开发项目租赁进度及洛杉矶等贸易敏感市场的状况 [16]