行业核心变化 - 三重净租赁REITs行业当前存在三个关键变化因素 包括资本化率上升 租金递增条款恢复以及估值更具吸引力 [1][8] - 资本化率从COVID后的4%低点显著上升至2025年的7%-95%范围 使得收购活动重新活跃 [2][4] - 租金递增条款已恢复至2%-35%水平 显著高于2021-2022年间的压缩期 [6][7][11] - 行业平均估值水平为129倍AFFO乘数 显著低于REITs行业平均的161倍 [19] 资本化率变化 - 资本化率在利率归零期间降至4% 但随着利率上升 买卖双方在5%-65%范围出现僵持 导致交易市场基本冻结 [2][3] - 卖方最终妥协 将资本化率提高至7%-95%范围 与当前利率环境相匹配 [3][4] - Gladstone Commercial在2025年第二季度以85%以上的平均资本化率完成7900万美元工业资产收购 [4] - W P Carey在2025年第二季度完成超过10亿美元新投资 初始资本化率平均在7%中期范围 [6] 租金递增条款 - W P Carey新签租约包含接近3%的固定租金递增条款 由于19年长期租约 GAAP资本化率达到9%中期范围 [6] - Broadstone Net Lease工业部门新交易租金递增条款在25%-3%之间 显著高于投资组合平均的2% [11] - Postal Realty与USPS签署包含3%递增条款的租约 这在历史上首次出现 [12] - 租金递增条款导致GAAP会计与现金会计产生显著差异 WPC的11亿美元新租约在FFO层面表现为95%资本化率 而在AFFO层面仅为75% [13][14] 会计影响 - 包含高递增条款的租约在FFO层面表现为高度增值 WPC预计FFO从438美元增长至497美元 增幅134% [16] - AFFO增长暂时放缓 WPC预计AFFO从491美元增长至504美元 增幅仅26% [16] - 这种会计差异在整个行业普遍存在 导致近期AFFO增长看似缓慢 但长期基本面依然强劲 [17] 行业估值水平 - 三重净REITs平均交易于129倍AFFO乘数 股息收益率平均为61% [19][21] - AFFO支付比率平均为76% 保留更多资本用于增长 [21] - 行业平均AFFO每股增长率为362% 结合股息收益率 隐含年化总回报率为972% [21][22] - 杠杆调整后估值显示部分REITs存在折价 债务与EBITDA比率平均为550倍 [19][23] 重点公司分析 - W P Carey凭借资本成本优势 通过低于6%资本化率的资产出售和465%利率的优先无担保票据融资 实现近400个基点的利差 [26][27][28][30] - Broadstone Net Lease拥有大规模定制开发管道 总投资额371亿美元 占市值315亿美元的18% 加权平均现金资本化率74% GAAP资本化率88% [32][33][34] - Gladstone Commercial凭借内部信用评估能力 在2025年第二季度完成7900万美元收购 对于约6亿美元市值公司而言步伐显著 当前股息收益率达9% [4][36][37][38][39] 行业前景 - 三重净REITs提供其他固定收益投资不具备的增长特性 通过3%年化租金递增条款锁定长期基础增长 [40] - 当前估值仅反映股息收益率 未充分定价增长潜力 预计乘数将随着增长显现而重新评级 [41]