报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32] 报告核心观点 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼市场呈现“在持续租金压力下，吸纳量恢复”的双重模式，市场稳定持续，但恢复步伐取决于宏观经济和信心转变 [5] - 展望2026年，市场波动将主要由供应量和新增供应交付的时机决定，上半年空置率上涨和租金下跌压力可能更明显，下半年表现取决于宏观经济趋势和企业信心 [6][8][22] - 租赁需求反弹具有周期性而非结构性特征，搬迁仍是主要交易类型，企业扩张和新设立需求谨慎 [5][8][21][22] - 投资市场持续谨慎复苏，以自用业主为主要动力，机构资本广泛回归需等待更明确的市场信号 [7][24][25] 市场概述与2025年第四季度表现 - **供应与吸纳**：2025年第四季度零新增供应，净吸纳量达163，123平方米，为全年季度最高水平 [5][9][18] - **空置率**：全市空置率环比下降1.5个百分点，达到24.6% [5][9] - **租金水平**：全市平均净有效租金环比下降1.9%，降至每平方米每月145.6元人民币，但降幅较上一季度收窄0.3个百分点 [5][9][12] - **年度数据**：2025年全年新增供应量约为429，000平方米，净吸纳量约为314，000平方米，均接近过去十年范围的低端 [18] 租赁市场分析 - **租金趋势**：租金下降速度放缓，房东定价策略从广泛让利转向目标性、吸纳驱动的激励措施 [12] - **子市场表现**：前海和宝安租金同比降幅最大，分别为3.4%和3.2%；罗湖和后海表现相对稳定 [13][17] - **需求来源**：TMT（47.9%）、金融服务（25.9%）和贸易零售（12.5%）是前三大需求来源，合计占据超过70%的总交易额 [5][8][19] - **交易类型**：搬迁类交易占主导地位（54.2%），新增需求占比为34.7%，新进入者主要集中于TMT和金融服务 [5][21] - **子市场动态**：福田CBD租客保留率提升至66.7%；前海继续吸引跨区域搬迁 [21] 供应与需求展望 - **未来供应**：2026年总供应量预计将超过104万平方米，前海和深圳总部基地是主要交付区域 [6][22] - **市场影响**：集中供应交付期间，2026年上半年空置率上涨压力和租金下跌压力可能更加明显 [6][22] - **需求前景**：需求改善取决于能否从搬迁驱动转向更大规模、新设立和扩张驱动型租赁活动 [15][22] 投资市场分析 - **交易规模**：2025年全年整体大宗交易量达86.7亿元人民币 [7][26] - **交易特征**：业主自用者主导交易活动，投资主导的交易有限 [24][25] - **典型案例**：第四季度福耀科技以约7.1亿元人民币收购润荣大厦整栋，单价约每平方米28，258元人民币，主要用于自用 [24] - **市场情绪**：资本配置保持防御性，买家重视价格折扣，机构资本广泛回归需等待对吸纳情况、现金流稳定性和市场估值更明确的信号 [25] 子市场关键指标（2025年第四季度） - **罗湖**：租金122.0元/平方米/月，空置率29.3% [17][28] - **福田CBD**：租金172.1元/平方米/月，空置率17.7% [17][28] - **福田-车公庙**：租金140.0元/平方米/月，空置率24.8% [17][28] - **南山高新技术产业园**：租金129.7元/平方米/月，空置率14.8% [17][28] - **南山-后海**：租金173.3元/平方米/月，空置率33.2% [17][28] - **南山-蛇口**：租金151.8元/平方米/月，空置率27.2% [17][28] - **南山-前海**：租金126.7元/平方米/月，空置率32.9% [17][28] - **宝安中央商务区**：租金119.5元/平方米/月，空置率27.6% [17][28] - **市场总库存**：约10，675，000平方米（10，675千平方米） [28]

行业整体空置率 - 美国生命科学地产行业空置率在第二季度达到23.9%的新高，环比上升70个基点，同比大幅上升520个基点 [2] - 市场需求疲软以及大量新建项目完工是导致空置率上升的主要原因 [2] 租金表现 - 实验室和cGMP制造空间的平均要价租金自2024年底以来在16个主要市场中仅增长0.7%，但相比2023年底仍高出4.7% [4] - 全美范围内要价租金同比下降3.3%至每平方英尺67.88美元 [5] - 部分主要市场租金出现显著下滑，包括新泽西（-5.3%）、罗利-达勒姆（-4.9%）、旧金山湾区（-2.1%）和波士顿（-1.3%） [5] - 少数市场租金实现增长，如洛杉矶-橙县（4.5%）、芝加哥（1.6%）和圣地亚哥（0.6%） [6] 租赁优惠与转租空间 - 提供免租期、设备补贴和交钥匙装修等租赁优惠已成为行业常态 [1] - 空置转租空间在本季度增加10个基点至4.0%，其较低的价格拉低了平均要价租金，但随着转租供应减少，其影响将减弱 [6] 建设活动与市场展望 - 建设管道持续收缩，在建面积仅占库存的3%，其中63%已预租，表明行业从投机性建设转向定制化建设 [3] - 当前建设活动水平处于2019年以来最低，不足800万平方英尺，建设放缓将有助于市场消化过去两年交付的空置面积 [7] - 预计建设活动的减少将有助于在长期内使部分市场的高空置率恢复正常化 [7]

市场表现与需求分化 - 北悉尼优质资产空置率从17.8%降至15.7%，而次级市场空置率高达26.1%，需求分化显著[13] - 顶级资产空置率收紧至0.9%，租户优先选择高便利性办公环境[14] - 北悉尼优质净吸纳量达8,069平方米，次级市场净吸纳量为-11,582平方米[12][13] 租金与激励动态 - 北悉尼优质面租金达930美元/平方米，年增长2.3%，次级面租金为742美元/平方米，年增0.5%[7][18] - 北部市场平均激励水平达40%，导致净有效租金下降1.4%至505美元/平方米[10][19] - 查茨伍德优质激励升至40%，净有效租金下降6.7%至328美元/平方米[48] 开发与供应前景 - 北悉尼总库存912,690平方米，优质资产占比43%（十年前为27%）[16] - 维多利亚十字OSD（55,000平方米）预计2026年完工，恩比利亚项目（59,000平方米）计划2029年后交付[17][66] - 麦夸里公园M_Park二期（25,000平方米）将于2025年下半年完工[27][66] 投资与收益率趋势 - 2024年北悉尼两笔主要交易：米勒街40号（1.41亿美元，收益率7.4%）、米勒街116号（8,000万美元，收益率8.2%）[57] - 北悉尼优质收益率平均7.25%，与悉尼CBD利差达122个基点[58] - 收益率较2025年上半年下降40个基点，投资者转向核心CBD资产[9][58]