财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心FFO每股为0.32美元，全年为1.17美元，符合公司指引 [8] - 2025年第四季度同店NOI增长1.8%，由同店收入增长2.0%和运营费用增长2.4%驱动 [8] - 2025年全年同店NOI增长2.4%，基于收入增长1.7%和运营费用增长50个基点 [8] - 2025年第四季度同店收入增长主要由坏账改善124个基点、平均有效月租金增长60个基点驱动，但被平均入住率下降10个基点部分抵消 [9] - 2025年第四季度同店运营费用同比增长，主要由于更高的维修保养费用（与更高的周转量相关）、特定项目的时间安排以及增加的合同服务成本（主要与提供给居民的附加服务相关，但被其他收入抵消） [10] - 2025年全年同店收入增长由平均有效月租金增长80个基点、平均入住率增长30个基点以及坏账同比改善70个基点驱动 [10] - 2025年全年同店运营费用较2024年略有上升，主要由于更高的广告和合同服务成本，但被更低的保险和房地产税大幅抵消 [10] - 2025年第四季度同店组合的连续入住率稳定在95.6% [10] - 2025年第四季度新租约租金变动为-3.7%，较第三季度环比下降20个基点 [11] - 2025年第四季度续约租金增长30个基点至2.9%，居民保留率再提高100个基点至61.4% [11] - 2026年1月，同店组合的要价租金自12月31日以来上涨了73个基点，新租约租金变动与第四季度保持一致，续约租金变动较第四季度高出20个基点 [11] - 2026年2月和3月的续约进展良好，预计这两个月的租金变动将达到约3.5% [12] - 2025年第四季度坏账占收入72个基点，2025年全年为110个基点 [49] - 2026年全年指引：EPS每股0.21至0.28美元，核心FFO每股1.12至1.16美元 [16] - 2026年指引中点假设同店NOI增长80个基点，由同店收入增长1.7%和可控运营费用增长5.1%驱动，非可控运营费用增长50个基点，导致全年同店总运营费用增长3.4% [17] - 2026年同店租金收入增长1.7%的假设基于：平均入住率95.5%（较2025年平均提高20个基点）、坏账占收入90个基点（较2025年低约20个基点）、其他收入增长5.4%（主要包括Wi-Fi计划带来的550万美元增量收入，预计2026年7月开始）、混合有效租金增长1.7% [18] - 2026年混合租金增长假设包括新租约租金变动-75个基点和续约租金变动3.25%，以及60%的居民保留率 [18] - 2026年运营费用预计增长3.4%（中点），由可控运营费用增长5.1%和财产税及保险费用增长50个基点驱动 [19] - 可控运营费用5.1%的增长包括190万美元的Wi-Fi合同成本，排除Wi-Fi成本后，可控费用增长3.5% [19] - 非可控成本50个基点的增长包括房地产税增长2.6%和财产保险成本下降11.5% [19] - 2026年非同店NOI指引中点为2500万至2600万美元 [20] - 2026年全年G&A及物业管理费用指引为5600万美元，反映了标准通胀增长以及与扩大社区团队培训和发展相关的增量成本 [20] - 2026年利息费用预计增加800万美元，主要由于去年净收购和今年初两次收购带来的300万美元更高利息费用、开发项目预期资本化利息减少390万美元、以及套期保值到期相关的100万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，公司改造了2,003套单位，平均无杠杆投资回报率为15.3% [5] - 2026年，预计改造2,000至2,500套单位，回报率与历史业绩一致，并为价值增值计划新增了6个社区 [6] - 价值增值计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持 [58] - 2026年非同店投资组合开始时包括8个社区，总计2,541个单位，其中两个社区目前持有待售，预计年中前出售 [20] - 剩余六个非同店社区包括两个正在租赁中的社区（科罗拉多州布鲁姆菲尔德的遗留开发项目和德克萨斯州奥斯汀的最新合资收购项目），租赁进度慢于预期且优惠幅度大于先前模型 [20] - 预计这两个租赁中的社区将在晚于预期的时间达到目标NOI，一旦达到稳定入住率，租金增长将会到来 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar预测，按NOI敞口加权，2026年公司所在市场的库存将增长2.1%，显著低于2025年的3.7%、2024年的5.9%以及2024年之前3.2%的长期平均水平 [6] - 公司市场内的就业增长、人口增长和家庭形成率预计将超过2026年全国平均水平 [6] - 根据CoStar，公司市场的就业增长预计平均为60个基点，是全国平均水平30个基点的两倍 [7] - 亚特兰大、达拉斯、印第安纳波利斯和罗利等主要市场的就业增长预计将达到50-80个基点 [7] - 根据2025年U-Haul增长指数，公司近70%的NOI来自10个最高人口迁入州中的7个州内的社区 [7] - 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现稳定，预计2026年将持续 [35] - 亚特兰大市场表现强劲，从2025年1月到12月，入住率改善100个基点，混合租金增长扩大490个基点 [39] - 纳什维尔在2025年保持稳定入住率，从2025年1月到12月，混合租金增长扩大280个基点 [39] - 达拉斯入住率在2025年保持稳定，混合租金增长势头显现 [39] - 罗利混合租金增长势头正在建立，预计2026年净吸纳量为正，预计拐点出现在2026年下半年 [40] - 孟菲斯面临较慢的宏观增长环境（就业和人口） [40] - 丹佛及公司子市场的新供应量较高，租赁稳定所需时间较长，优惠水平高于正常水平 [41] - 2026年混合租金增长轨迹预计上半年约为1%，下半年约为2.5% [58] - 预计丹佛全年混合租金增长为负，中西部约为2.5%-3.0%，阳光地带略低于2% [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施了AI租赁代理以支持物业团队，优化坏账管理，并将价值增值改造的平均周转时间缩短至仅25天 [4] - 成功推出Wi-Fi计划，并计划在2026年将其扩展至63个社区，覆盖19,000个单位 [4] - 2025年出售了两个老旧社区，并将收益再投资于三个租金更高、资本支出需求更低的新社区 [5] - 2025年成功退出两个合资企业并投资了两个新的合资企业 [5] - 2025年以平均每股16美元的价格回购了190万股普通股 [5][13] - 公司继续将价值增值计划的投资视为资本的最佳用途 [5] - 进入新的3.5亿美元4年期无担保定期贷款，用于偿还2亿美元定期贷款和今年晚些时候到期的抵押贷款 [13][14] - 截至12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，公司打算继续将该比率改善至5倍中低段 [14] - 调整全年数据后，公司在2028年之前没有债务到期 [15] - 公司战略是在供应减少和需求改善的背景下，通过捕捉复苏的市场租金并保持运营效率来推动NOI增长 [16] - 在资本配置上保持灵活和纪律性，将资本分配到最高和最佳用途以创造股东价值 [22] - 随着市场周期回归和供应压力减弱，公司预计将在改造计划中获得更强的定价能力，从而可能产生更高的回报 [76] - 债务管理策略：鉴于当前环境，公司可以接受更高的浮动利率敞口，并计划为2028年到期的部分或全部债务进入投资级市场 [88][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司表现稳健的一年，在充满挑战的市场基本面下，同店NOI增长超过了最初的指引 [4] - 由于各项举措，公司比以往任何时候都更强大，并准备好利用未来的增长机会 [5] - 预计市场基本面将在公司位于理想子市场的优质社区组合中持续改善 [6] - 公司市场内公寓需求的驱动因素依然稳固 [6] - 高住房成本将继续支持公寓市场的基本面 [7] - 在供需改善的背景下，公司预计今年大部分市场将复苏 [7] - 公司对今年的表现感到满意，并在困难的环境中最终实现了比最初预期更好的同店NOI增长 [8] - 年底较高的入住率策略正在支持2026年租赁的稳健开局 [11] - 迄今为止的租赁活动符合公司2026年全年指引中假设的1.7%混合有效租金增长轨迹 [12] - 2026年的前景明显好于2025年，尽管少数市场仍存在供应吸收的阻力，但在所有情况下，市场基本面都在改善 [22] - 公司子市场的需求继续由超过全国平均水平的人口和就业增长驱动，人们继续迁移至阳光地带和中西部以寻求就业和生活质量，较低的租赁成本有利于公寓需求 [22] 其他重要信息 - 2025年第四季度，公司以5000万美元的价格出售了路易斯维尔持有待售的356个单位社区，经济资本化率为5.2% [12] - 2025年第四季度，公司在印第安纳波利斯成立新的合资企业，开发一个318个单位的社区，预计2027年下半年完工 [12] - 季度结束后，公司以3000万美元收购了哥伦布市一个140个单位的社区，经济资本化率为5.6%，该社区距离现有IRT社区2英里 [13] - 公司收购了合资伙伴在德克萨斯州奥斯汀Tisdale at Lakeline Station项目10%的权益，并开始将这笔1.15亿美元的资产合并至资产负债表，该物业已完全开发并正在租赁中 [13] - 2026年租金预期假设市场租金将增长约1.5%-2% [19] - 公司预计Flatirons开发项目（布鲁姆菲尔德）将在2026年6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度 [81] - 达拉斯的Mustang合资物业，公司持有看涨期权且已到期，但按当前资本化率计算，购买并非资本的最佳用途，因此预计今年出售该资产 [96] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年新租约租金增长假设（负75个基点）是否完全包含了捕获1.5%-2%市场租金增长，以及该负增长在上半年和下半年的构成 [25] - 回答: 负75个基点的假设从1月开始为负（与第四季度非常一致），并在全年持续改善。上半年新租约增长约为负2.25%，下半年约为正75个基点，全年合计负75个基点。该假设确实包含了捕获绝大部分市场租金增长 [25] 问题: 关于非同店资产组合的表现、是否保守以及上下行风险 [26] - 回答: 去年购买的非同店物业表现基本符合预期。两个开发中的项目（租赁中）在租赁进度和优惠环境方面落后于预期。指引数字假设了这些NOI在全年的积累有些保守。特别是奥斯汀的合资项目，预计可能在今年晚些时候出售，从而切断部分拖累，但为指引目的假设全年持有 [27][28] 问题: 关于优惠到期的影响以及对从负2.25%转为正75%的信心 [31] - 回答: 新租约趋势主要取决于全年要价租金趋势以及每月到期租金。1月份要价租金较12月31日上涨75个基点，而市场租金增长假设约为1.5%，因此已实现一半增长。根据当前要价租金与全年每月到期租金的对比，大约在6、7月达到盈亏平衡点，下半年新租约租金变动转为正。优惠方面，假设下半年优惠减少，这将为下半年（尤其是续约）的租金增长创造更好的比较基础，但指引中已对续约增长加入了一些保守成分 [32][33][34] 问题: 关于各市场表现，最好和最差的市场，以及中西部市场的具体情况 [35] - 回答: 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现稳定，预计2026年将持续。亚特兰大表现强劲，入住率和混合租金增长显著改善。纳什维尔保持稳定入住率，混合租金增长扩大。达拉斯入住率稳定，混合租金增长有势头。罗利混合租金增长势头建立，预计净吸纳量为正。孟菲斯宏观增长较慢。丹佛新供应高，租赁稳定慢，优惠高于正常水平 [35][39][40][41] 问题: 关于1月份市场租金增长75个基点是否正常，以及与过去几个月的比较 [47] - 回答: 这可能比1月这个季节性较慢时期的正常增速略快，但比去年1月的增速慢。这使公司有信心认为要价租金增长可能会在这个区域企稳 [48] 问题: 关于坏账指引的设定方式、第四季度趋势以及2026年相对于2025年的预期 [49] - 回答: 2025年全年坏账占收入110个基点，第四季度为72个基点。2026年指引假设为90个基点，第一季度起点较高（约100个基点范围），然后在2026年第四季度逐步降至80、70个基点范围 [49] 问题: 关于去年1月增长更强但后来未持续，如何确信今年情况不同 [53] - 回答: 去年1月初的要价租金增长大约是今天的三倍，但公司也看到了需求面更多的稳定性，没有看到去年1、2月那样的起伏 [53] 问题: 关于计划出售资产所得收益的可能用途 [54] - 回答: 没有明确的收益用途。指引中假设它们在年中出售，公司将用这些资本进行其他收购、去杠杆或回购股票 [54] 问题: 关于混合租金增长预测在阳光地带和中西部的细分，以及价值增值计划对混合租金的影响 [57] - 回答: 价值增值计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持。2026年混合租金增长轨迹预计上半年约为1%，下半年约为2.5%。按地区分，预计丹佛全年混合租金增长为负，中西部约为2.5%-3.0%，阳光地带略低于2% [58][59] 问题: 关于较低供应环境对改造资本配置决策的影响，以及改造回报率是否通常更高 [60] - 回答: 是的，因为改造后的单位直接与新产品竞争。新产品越少，公司在改造单位上的定价能力就越强。去年投资回报率约为15.3%，在所有这些供应冲击之前的年份，回报率在18%-19%的高位，有些年份甚至超过20% [61][62] 问题: 关于2026年同店运营费用指引，特别是排除Wi-Fi成本后可控费用增长3.5%的原因 [68] - 回答: 可控费用的增长主要高于通胀的部分是工资和公用事业费用。即使排除Wi-Fi计划成本，可控费用仅增长约3.5%，主要是工资和公用事业费用推动的 [68] 问题: 关于工资增长是由于招聘更多人还是市场竞争 [69] - 回答: 工资增长由多种因素驱动：主要是团队成员的通胀性加薪、为驱动业绩而增加的激励性薪酬。此外，2025年的一些医疗福利节省预计不会在2026年重复。总体工资增长在6%-7%范围内，几乎完全由2025年福利计划节省的部分所驱动 [70] 问题: 关于2026年开发支出指引，尽管主要开发项目已接近完成 [72] - 回答: 公司没有预测2026年的开发支出。最后一个表内开发项目Flatirons已完成，所有开发支出均已发生，因此今年没有预期的开发支出增加。公司显然继续期望在价值增值计划上花费改造资金，但不是开发资金 [73][74] 问题: 关于2026年改造计划的单位数量和预期收益率 [75] - 回答: 2025年改造了约2,000个单位，2026年计划改造2,000-2,500个单位。新增到改造计划的六个物业的ROI与历史趋势非常一致，约为15%-16%。随着市场周期回归和供应压力减弱，公司应能看到改造计划中更强的定价能力，从而可能产生更高的回报 [76] 问题: 关于Flatirons开发项目的稳定入住率时间点以及租赁较慢的原因 [80] - 回答: 指引假设在6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度，且仍未完全稳定（完全稳定需93%-95%）。拖累收益的其他因素还包括实际签约租金较低以及优惠较高。该子市场（布鲁姆菲尔德）整体面临大量供应同时涌现的情况，但看房转化率高，看房活动强劲，预计将达到稳定点 [81][82][83] 问题: 关于混合租金指引预计下半年加速的假设和动态 [84] - 回答: 主要是下半年有更好的比较基础，以及更低的优惠预期。公司还认为，仅仅因为供应压力减小，并且所有已交付的项目到那时应该都已租赁完毕，市场租金增长在下半年会更好，从而进一步增强定价能力 [84] 问题: 关于未来2-3年固定与浮动利率债务的目标平衡以及债务期限策略 [87] - 回答: 公司刚完成了3.5亿美元的银行定期贷款。今年的预期是，当所有债务到期时，公司将进入投资级市场。目前投资级成本远高于浮动利率环境，公司可以接受在当前环境下有更高的浮动利率敞口，并期望享受SOFR相对于国债的当前水平或未来可能下降的好处。对于2028年到期的债务，目标是为部分或全部到期债务进入投资级市场。