Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K Commission file number 001-36041 INDEPENDENCE REALTY TRUST, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period from _________ to _________ Ma ...

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财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金为每股0.32美元，全年为每股1.17美元，符合公司指引 [9] - 2025年第四季度同店净营业收入增长1.8%，由同店收入增长2.0%和运营费用增长2.4%驱动 [9] - 2025年全年同店净营业收入增长2.4%，基于收入增长1.7%和运营费用增长50个基点 [9] - 2025年第四季度同店收入增长主要由坏账改善124个基点、平均有效月租金增长60个基点驱动，但被平均入住率下降10个基点部分抵消 [10] - 2025年第四季度同店运营费用同比增长源于更高的维修保养费用、项目时间安排以及合同服务成本增加，但被更低的房地产税和保险费所缓解 [11] - 2025年全年同店收入增长由平均有效月租金增长80个基点、平均入住率增长30个基点以及坏账改善70个基点驱动 [11] - 2025年全年同店运营费用略高于2024年，主要因广告和合同服务成本更高，但被更低的保险费和房地产税大幅抵消 [11] - 2025年第四季度同店投资组合的连续入住率稳定在95.6% [11] - 2026年全年每股收益指引为0.21至0.28美元，核心运营资金指引为每股1.12至1.16美元 [16] - 2026年指引中点假设同店净营业收入增长80个基点，由同店收入增长1.7%和可控运营费用增长5.1%驱动，非可控运营费用增长50个基点，导致全年总同店运营费用增长3.4% [17] - 2026年非同店净营业收入指引中点预计在2500万至2600万美元之间 [21] - 2026年一般行政及物业管理费用指引为5600万美元 [21] - 2026年利息费用预计增加800万美元，主要由于去年净收购和今年初两次收购带来的300万美元更高利息支出、开发项目资本化利息减少390万美元以及套期保值到期相关100万美元 [22] - 截至2025年12月31日，净债务与调整后税息折旧及摊销前利润比率为5.7倍，公司计划将该比率改善至5倍中低段 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年公司改造了2003套单元，平均无杠杆投资回报率达到15.3% [6] - 2026年公司计划改造2000至2500套单元，回报率与历史表现一致，并新增6个社区进入增值改造计划 [7] - 增值改造计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持 [57] - 2025年第四季度，新租约租金变化为-3.7%，较第三季度环比下降20个基点；续约租金增长30个基点至2.9%；租客保留率提升100个基点至61.4% [12] - 截至2026年1月，同店投资组合的要价租金自12月31日以来上涨了73个基点，新租约租金变化与第四季度一致，1月份续约租金变化较第四季度高出20个基点 [12] - 公司预计2月和3月的续约租金变化将达到约3.5% [13] - 2026年指引中混合有效租金增长1.7%的假设，基于新租约租金变化-75个基点和续约租金变化3.25%，以及60%的租客保留率 [18] - 公司预计市场租金将增长约1.5%-2.0% [19] - 2026年运营费用预计增长3.4%（中点），由可控运营费用增长5.1%以及财产税和保险费增长50个基点驱动 [19] - 可控运营费用5.1%的增长中，包含190万美元的Wi-Fi合同成本，排除该成本后，可控费用增长3.5% [19] - 非可控成本50个基点的增长，包含房地产税增长2.6%和财产保险费下降11.5% [19] - 2026年初的非同店投资组合包括8个社区，总计2541套单元，其中两个社区计划在年中出售 [20] - 位于科罗拉多州布鲁姆菲尔德的遗留开发项目和德克萨斯州奥斯汀的新合资项目目前处于租赁期，但进度慢于预期且优惠力度大于原模型 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar预测，按公司净营业收入敞口加权，2026年公司所在市场的库存预计增长2.1%，显著低于2025年的3.7%、2024年的5.9%以及2024年之前3.2%的长期平均水平 [7] - 公司市场内的就业增长预计平均为60个基点，是全国平均水平30个基点的两倍 [8] - 亚特兰大、达拉斯、印第安纳波利斯和罗利等主要市场预计将实现50-80个基点的就业增长 [8] - 根据2025年U-Haul增长指数，公司近70%的净营业收入来自十个最高人口净流入州中的七个 [8] - 哥伦布、印第安纳、肯塔基等中西部市场在2025年表现稳定，预计2026年将持续 [34] - 亚特兰大市场表现强劲，从2025年1月到12月，入住率改善100个基点，混合租金增长扩张490个基点 [39] - 纳什维尔在2025年保持稳定入住率，从2025年1月到12月，混合租金增长扩张280个基点 [39] - 达拉斯入住率在2025年保持稳定，混合租金增长势头显现 [39] - 罗利混合租金增长势头正在建立，预计2026年净吸收将为正 [40] - 孟菲斯面临较慢的宏观增长环境，新供应量在丹佛及公司子市场处于高位 [40] - 公司预计丹佛市场全年混合租金增长为负，中西部市场全年混合租金增长约为2.5%-3.0%，阳光地带市场则略低于2% [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过实施AI租赁助理、优化坏账管理、将增值改造周转时间缩短至平均25天以及推出Wi-Fi计划（2026年将扩展至63个社区的19000套单元）等举措，采用新技术以提升运营效率和节约成本 [5] - 资本配置方面，公司继续将增值改造计划视为资本的最佳用途 [6] - 2025年，公司出售了两个老旧社区，将收益再投资于三个租金更高、资本支出需求更低的新社区；公司还退出了两个合资企业并投资了两个新的合资企业 [6] - 公司利用市场错位，以平均每股16美元的价格回购了190万股普通股 [14] - 公司进入了一项新的3.5亿美元4年期无担保定期贷款，并用所得款项偿还了2亿美元的定期贷款和今年晚些时候到期的抵押贷款 [14] - 公司预计市场基本面将在其位于理想子市场的优质社区组合中持续改善 [7] - 在高房价的持续支撑下，公寓需求驱动力（就业增长、人口增长、家庭形成率）在公司市场内保持稳固，预计将超过全国平均水平 [7] - 公司战略是保持较高的年终入住率，以支持2026年租赁的稳健开局 [12] - 公司计划保持运营稳定和效率，以最大化收入增长对利润的贡献，并在资本配置上保持灵活和纪律性，以创造股东价值 [23] - 在供应减少的环境下，改造后的单元将直接与新产品竞争，因此公司对改造单元拥有更好的定价权，历史上改造投资回报率曾达到18%-20%以上 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是在市场基本面充满挑战的又一年中取得的坚实年份，公司实现了超出最初指引的同店净营业收入增长 [5] - 2026年的前景明显优于2025年，尽管少数市场因供应仍在消化而存在一些阻力，但所有情况下市场基本面都在改善 [23] - 人口和就业增长继续推动公司子市场的需求，人们持续迁移至阳光地带和中西部以寻求就业和生活质量，较低的租赁成本有利于公寓需求 [23] - 公司预计其大部分市场将在今年复苏 [8] - 公司对2026年及投资组合的未来发展轨迹感到兴奋 [101] 其他重要信息 - 2025年第四季度，公司以5000万美元的价格出售了路易斯维尔待售的356套单元社区，经济资本化率为5.2% [13] - 第四季度，公司在印第安纳波利斯成立新的合资企业，开发一个318套单元的社区，预计2027年下半年完工 [13] - 季度结束后，公司以3000万美元收购了哥伦布一个140套单元的社区，经济资本化率为5.6% [14] - 公司收购了合资伙伴在德克萨斯州奥斯汀Tisdale at Lakeline Station项目10%的权益，并开始将这笔1.15亿美元的资产合并至资产负债表，该物业已完全开发并处于租赁期 [14] - 调整全年数据以反映定期贷款活动后，公司在2028年之前没有债务到期 [15] - 公司预计Wi-Fi计划将从2026年7月开始，带来550万美元的增量收入 [18] - 公司预计位于奥斯汀的合资资产可能在今年晚些时候出售 [28] - 公司预计Flatirons开发项目（布鲁姆菲尔德）将在6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度 [79] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年新租约租金增长假设（-75个基点）是否完全包含了1.5%-2.0%的市场租金增长，以及上下半年的构成 [25] - 回答: -75个基点的新租约增长从1月份开始为负，与第四季度非常一致，并在全年持续改善。上半年新租约增长约为-2.25%，下半年约为+75个基点，全年合计为-75个基点。该假设确实包含了市场租金增长的绝大部分 [25] 问题: 关于非同店资产组合的表现、是否保守以及上下行风险 [26] - 回答: 去年购买的非同店物业表现基本符合预期。两个开发项目在租赁进度和优惠力度方面落后于预期。指引数字中对全年净营业收入的积累假设了保守态度。对于奥斯汀的合资资产，公司预计可能在今年晚些时候出售，从而减少拖累，但为指引目的假设全年持有 [27][28] 问题: 关于优惠措施到期的影响以及对新租约租金从-2.25%转为+75%的信心 [31] - 回答: 新租约趋势主要取决于全年要价租金趋势以及每月到期租金。1月份要价租金较12月31日上涨了75个基点，而市场租金增长假设约为1.5%，因此已实现一半增长。根据当前要价租金与每月到期租金的对比，大约在6、7月达到盈亏平衡点，下半年新租约租金变化转为正数。公司假设下半年优惠减少，这有助于改善续约租金增长，但指引中也包含了一些保守因素 [31][32][33] 问题: 关于各市场表现，特别是中西部市场的亮点和拖累 [34] - 回答: 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现稳定，预计2026年将持续。亚特兰大表现强劲，纳什维尔和达拉斯保持稳定入住率并显现租金增长势头，罗利租金增长势头正在建立且净吸收预计为正。孟菲斯面临较慢的宏观增长环境。丹佛及子市场新供应量高，租赁稳定时间较长，优惠高于正常水平，公司2026年的重点是严格的入住率管理 [34][39][40][41] 问题: 关于1月份市场租金增长75个基点是否属于正常季节性表现 [46] - 回答: 这可能比通常1月这个季节性较淡时期的增速略快一些，但比去年1月的增速慢。这使公司有信心认为要价租金增长可能会在这一区域企稳 [47] 问题: 关于坏账指引的设定、第四季度趋势以及2026年预期 [48] - 回答: 2025年全年坏账占收入110个基点，第四季度单独为72个基点。2026年指引假设坏账占收入90个基点，第一季度起点在100个基点左右，然后逐步下降至2026年第四季度的70-80个基点范围 [48] 问题: 关于去年1月增长更强但后来未持续，如何确信今年情况不同 [51] - 回答: 去年1月初的要价租金增长大约是今天的三倍，但公司也看到了需求面更多的稳定性，没有看到去年1、2月出现的起伏波动 [51] 问题: 关于计划出售资产的收益用途 [52] - 回答: 没有明确的收益用途计划。指引中假设资产在年中出售，资本将用于收购其他资产、降低杠杆或回购股票 [52] 问题: 关于混合租金增长预测在阳光地带和中西部的细分，以及增值改造的影响 [55] - 回答: 增值改造对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持。全年混合租金增长轨迹预计上半年约为1.0%，下半年约为2.5%。丹佛预计全年混合租金增长为负，中西部约为2.5%-3.0%，阳光地带略低于2% [56][57][58] 问题: 关于供应减少环境对改造资本配置决策和回报的影响 [59] - 回答: 改造单元直接与新产品竞争，因此供应减少时公司拥有更好的定价权。去年改造投资回报率约为15.3%，在供应压力出现前的年份，回报率曾达到18%-20%甚至更高 [59][60] 问题: 关于2026年同店运营费用指引中可控费用增长3.5%（排除Wi-Fi）高于近期趋势的原因 [66] - 回答: 可控费用的增长主要源于薪资和公用事业费用高于通胀水平的增长。薪资增长约6%-7%，主要受2025年福利计划节省不再重复、通胀性加薪以及增加激励薪酬以推动业绩等因素驱动 [67][69] 问题: 关于2026年开发支出指引 [70] - 回答: 公司没有预测2026年的开发支出。最后一个表内开发项目Flatirons已完成，所有开发支出均已发生。公司预计将继续在增值改造计划上投入再开发资金，而非开发资金 [71][72] 问题: 关于2026年改造计划的假设收益率 [73] - 回答: 公司计划在2026年改造约2000-2500套单元。新增至改造计划的六个物业的假设投资回报率与历史趋势非常一致，约为15%-16%。随着市场周期回归和供应压力减弱，公司应能获得更多定价权，从而产生更高回报 [74] 问题: 关于Flatirons开发项目的稳定入住率时间及租赁缓慢的原因 [78] - 回答: 指引假设在6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度。拖累收益的因素还包括实际签约租金较低以及优惠较高。租赁缓慢的原因是布鲁姆菲尔德子市场整体供应集中释放 [79][80] 问题: 关于混合租金增长预计在下半年加速的假设和动态 [81] - 回答: 这主要源于下半年更有利的比较基数、预计更低的优惠措施，以及由于供应压力减少和已交付项目完成租赁，市场租金增长在下半年会更好 [81] 问题: 关于未来2-3年固定与浮动利率债务的目标平衡以及债务期限策略 [84] - 回答: 在当前环境下，公司可以接受浮动利率比例稍高，而非锁定一切。公司目标是进入投资级市场以应对2028年到期的债务（主要是抵押贷款），这将改善无担保资产池并可能提升评级。对于今年到期的互换，其中一份（3月到期）不计划重做，将享受浮动利率；另一份（6月到期）已置办新的远期起始互换。公司目前不计划置办其他互换，但会密切关注利率市场 [86][87][88][89][90] 问题: 关于达拉斯Mustang合资物业的看涨期权、行使意向及远期净营业收入收益率 [93] - 回答: 看涨期权已开放。按当前该资产的估值资本化率计算，购买它并非公司资本的最佳用途。因此，预计该资产将在今年出售，所得资本可用于降低杠杆或回购股票等更好用途 [93][94] 问题: 关于第四季度回购股票的决策思路 [97] - 回答: 公司看到隐含资本化率与市场资本化率之间存在根本性脱节，这被视为一个利用非税息折旧及摊销前利润产生来源的资本回购股票的良好机会。公司利用去年出售合资资产所得收益和嵌入式收益来回购股票，这对股东是积极且增值的 [97][98]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心FFO每股为0.32美元，全年为1.17美元，符合公司指引 [9] - 2025年第四季度同店NOI增长1.8%，由同店收入增长2.0%和运营费用增长2.4%驱动 [9] - 2025年全年同店NOI增长2.4%，基于收入增长1.7%和运营费用增长50个基点 [9] - 第四季度同店收入增长主要由坏账改善124个基点、平均有效月租金增长60个基点驱动，但被平均入住率下降10个基点部分抵消 [10] - 2025年全年同店收入增长由平均有效月租金增长80个基点、平均入住率增长30个基点和坏账改善70个基点驱动 [11] - 第四季度同店运营费用同比增长主要源于更高的维修保养费用、项目时间安排以及合同服务成本增加，但被更低的房地产税和保险费抵消 [11] - 2025年全年同店运营费用略高于2024年，主要因广告和合同服务成本更高，但被较低的保险费和房地产税大幅抵消 [11] - 第四季度同店组合的连续入住率稳定在95.6% [11] - 2025年第四季度新租约租金变动为-3.7%，较第三季度环比下降20个基点，续租租金增长30个基点至2.9%，居民留存率提升100个基点至61.4% [12] - 2026年全年指引：EPS预计在每股0.21至0.28美元之间，核心FFO指引在每股1.12至1.16美元之间 [17] - 2026年指引中点假设同店NOI增长80个基点，由同店收入增长1.7%和可控运营费用增长5.1%驱动，非可控运营费用增长50个基点，导致全年同店总运营费用增长3.4% [18] - 2026年同店租金收入增长中点1.7%的假设包括：平均入住率95.5%、坏账占收入90个基点、其他收入增长5.4%（主要来自Wi-Fi项目带来的550万美元增量收入）、混合有效租金增长1.7% [19] - 2026年混合租金增长假设包括新租约租金变动-75个基点和续租租金变动3.25%，以及60%的居民留存率 [19] - 2026年运营费用预计增长3.4%（中点），由可控运营费用增长5.1%以及财产税和保险费增长50个基点驱动 [20] - 排除190万美元的Wi-Fi成本，2026年可控运营费用预计增长3.5% [20] - 非可控成本增长50个基点，包括房地产税增长2.6%和财产保险费下降11.5% [20] - 2026年非同店NOI指引中点为2500万至2600万美元 [21] - 2026年全年G&A及物业管理费用指引为5600万美元 [22] - 预计2026年利息费用将增加800万美元，主要源于去年净收购和今年两次收购带来的300万美元更高利息、开发项目资本化利息减少390万美元以及套期保值到期相关的100万美元 [22] - 截至2025年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，公司计划将其改善至5倍中低段 [16] - 调整全年数据后，公司在2028年之前没有债务到期 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年公司完成了2，003个单元的价值增值翻新，平均无杠杆投资回报率为15.3% [6] - 2026年公司计划翻新2，000至2，500个单元，回报率与历史表现一致，并为价值增值计划新增了6个社区 [7] - 2025年第四季度，公司以5000万美元出售了路易斯维尔一个356单元的社区，经济资本化率为5.2% [14] - 2025年第四季度，公司在印第安纳波利斯成立了一个新的合资企业，开发一个318单元的社区，预计2027年下半年完工 [14] - 2025年第四季度后，公司以3000万美元收购了哥伦布市一个140单元的社区，经济资本化率为5.6% [15] - 公司收购了合资伙伴在德克萨斯州奥斯汀Tisdale at Lakeline Station项目10%的权益，并开始将这笔1.15亿美元的资产合并入资产负债表，该物业已完全开发并处于租赁期 [15] - 2025年第四季度，公司斥资3000万美元以每股16美元的平均价格回购了190万股普通股 [15] - 公司签订了一笔新的3.5亿美元4年期无担保定期贷款，用于偿还今年到期的2亿美元定期贷款和抵押贷款 [15] - 2026年初非同店组合包括8个社区，共计2，541个单元，其中两个社区计划在年中出售，其余六个社区包括两个处于租赁期的社区 [21] - 两个处于租赁期的开发项目（科罗拉多州布鲁姆菲尔德的遗留开发项目和德克萨斯州奥斯汀的最新合资收购）租赁进度慢于预期，且优惠力度大于先前模型 [21] - 公司预计这些社区将在达到稳定入住率后实现目标NOI，但时间晚于预期 [21] - 价值增值计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持 [56] - 2025年第四季度坏账占收入的72个基点，2025年全年为110个基点 [48] - 2026年坏账指引假设为收入的90个基点，第一季度起点在100个基点左右，第四季度逐步降至70-80个基点范围 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar预测，按NOI敞口加权，2026年公司所在市场的库存预计增长2.1%，显著低于2025年的3.7%、2024年的5.9%以及2024年之前3.2%的长期平均水平 [7] - 公司市场内的就业增长、人口增长和家庭形成率预计将超过2026年全国平均水平 [7] - 根据CoStar，公司市场内的就业增长预计平均为60个基点，是全国平均30个基点的两倍 [8] - 亚特兰大、达拉斯、印第安纳波利斯和罗利等主要市场的就业增长预计将达到50-80个基点 [8] - 根据2025年U-Haul增长指数，公司近70%的NOI来自十个最高人口迁入州中的七个 [8] - 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现稳定，预计2026年将持续 [34] - 亚特兰大市场表现强劲，从2025年1月到12月，入住率改善100个基点，混合租金增长扩大490个基点 [38] - 纳什维尔市场在2025年保持稳定入住率，下半年获得定价权，从2025年1月到12月混合租金增长扩大280个基点 [38] - 达拉斯市场入住率保持稳定，混合租金增长势头显现 [38] - 罗利市场混合租金增长势头正在建立，预计2026年净吸纳率为正，拐点预计出现在2026年下半年 [39] - 孟菲斯市场面临较慢的宏观增长环境（就业和人口），供应压力较高 [39] - 丹佛及公司子市场供应量高，租赁稳定所需时间更长，优惠水平高于正常水平 [40] - 2026年混合租金增长预计上半年约为1%，下半年约为2.5% [57] - 预计丹佛市场全年混合租金增长为负，中西部市场约为2.5%-3%，阳光地带市场略低于2% [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过运营稳定性和效率最大化收入增长向净利润的转化 [23] - 资本配置保持灵活和纪律性，以寻求最高和最佳用途，为股东创造价值 [23] - 价值增值计划被视为资本的最佳用途 [6] - 公司采用新技术（如AI租赁代理）以提高运营效率和节约成本 [5] - 公司优化坏账管理，并将价值增值翻新的平均周转时间缩短至仅25天 [5] - 公司推出Wi-Fi计划，并计划在2026年将其扩展至63个社区，覆盖19，000个单元 [5] - 公司出售老旧社区，将收益重新配置到租金更高、资本支出需求更低的新社区 [6] - 公司成功退出两个合资企业并投资了两个新的合资企业 [6] - 公司利用市场错位回购股票 [6] - 在供应压力减轻、就业增长和人口迁入推动需求改善的租赁环境下，公司预计将推动NOI增长 [17] - 随着市场周期回归和供应压力减弱，公司预计将在价值增值翻新项目上获得更多定价权，从而可能产生更高回报 [74] - 翻新单元直接与新产品竞争，在供应较少的环境下，翻新单元将拥有更好的定价权，从而可能获得更高的投资回报 [59] - 在供应压力较低的环境下，历史价值增值项目的投资回报率曾达到18%-19%，甚至超过20% [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司表现扎实的一年，在同店NOI增长方面超出了初始指引 [5] - 2026年的前景明显优于2025年，尽管少数市场仍存在供应消化等逆风，但所有市场的基本面都在改善 [23] - 公司预计其大部分市场将在今年复苏 [8] - 市场需求继续由超过全国平均水平的人口和就业增长驱动，人们继续迁往阳光地带和中西部以寻求就业和生活质量，较低的租赁成本有利于公寓需求 [23] - 公司对2026年及投资组合的向前发展轨迹感到兴奋 [101] - 2026年1月，同店组合的要价租金自12月31日以来上涨了73个基点，新租约租金变动与第四季度保持一致，1月份续租租金变动比第四季度高出20个基点 [12] - 公司在2月和3月的续租方面进展良好，预计这些月份的租金变动将达到约3.5% [13] - 迄今为止的租赁活动符合2026年全年指引中假设的1.7%混合有效租金增长轨迹 [13] - 市场租金预计将增长约1.5%-2% [20] - 公司预计市场租金将在2026年下半年走强，因为届时供应压力减小，且已交付的项目应已完成租赁，从而进一步增强定价能力 [82] - 在2026年指引的设定中，对于处于租赁期的开发项目的NOI积累，公司加入了一些保守假设 [27] - 公司预计在2026年晚些时候可能出售奥斯汀的合资资产，以减轻其对业绩的拖累 [28] - 公司对今年初观察到的要价租金增长势头感到鼓舞 [38] - 有明确迹象表明市场拐点即将到来，预计将在2026年下半年实现 [39] - 在丹佛市场，公司的重点是进行有纪律的入住率管理，以应对供应压力，并为2027年做好准备 [40] - 在10个主要市场中，有8个市场的新租约租金变动在加速 [42] - 2026年1月的要价租金增长速度快于通常的季节性淡季，但慢于去年1月，这使公司相信要价租金增长可能在此区间企稳 [46] - 与去年相比，公司看到了更稳定的需求状况，没有出现去年同期的起伏 [51] - 公司正在密切关注利率市场，并将继续尽力保护未来的利息费用 [91] 其他重要信息 - 公司实施了AI租赁代理以支持物业团队 [5] - 公司推出了Wi-Fi计划，预计将于2026年7月开始产生增量收入 [19] - 公司预计2026年其他收入将增长5.4%，主要来自Wi-Fi项目 [19] - 2026年可控运营费用增长5.1%中，包括190万美元的Wi-Fi合同成本 [20] - 2026年薪酬增长预计在6%-7%左右，主要受通胀性加薪、增加的激励性薪酬以及2025年一些福利计划节省不再重复的影响 [69] - 公司没有计划在2026年进行新的开发支出，但将继续在价值增值计划上投入再开发资金 [71] - 公司预计Flatirons开发项目将在6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度 [80] - Flatirons项目租赁较慢的原因是整个布鲁姆field子市场同时出现了大量供应 [81] - 公司有一项2026年3月到期的1年期利率互换，当时锁定SOFR在3.9%，目前不计划重做该互换，将享受SOFR从3.9%降至当前3.6%带来的约30个基点改善 [89] - 对于2026年6月到期的1.5亿美元互换（原利率2.2%），公司已安排了一个新的远期起始互换，将SOFR锁定在3.25% [90] - 公司目前不计划安排其他利率互换，但会保持密切关注 [91] - 公司认为，与拥有达拉斯Mustang合资物业资产相比，通过去杠杆化和/或回购股票可以更好地利用资本 [94] - 公司回购股票是基于市场隐含资本化率与市场资本化率之间存在脱节，认为这是利用非EBITDA生成来源的资本进行 accretive 回购的机会 [97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年新租约租金增长假设（-75个基点）是否完全包含了1.5%-2%的市场租金增长，以及上下半年的构成 [25] - 回答: -75个基点的新租约增长从1月份开始为负，与第四季度非常一致，并在全年持续改善。上半年新租约增长约为-2.25%，下半年约为+75个基点，全年合计约为-75个基点。该假设确实包含了市场租金增长的绝大部分 [25] 问题: 关于非同店资产组合的表现、是否保守以及上下行风险 [26] - 回答: 去年购买的非同店物业表现基本符合预期。两个开发项目的租赁进度慢于预期，且优惠环境更强。指引数字中对这些项目全年NOI的积累假设了保守态度。公司预计可能在今年晚些时候出售奥斯汀的合资资产，以减轻拖累，但指引中假设全年持有 [27][28] 问题: 关于优惠到期的影响以及对新租约增长从-2.25%转为+75%的信心 [31] - 回答: 新租约趋势主要取决于全年要价租金趋势以及每月到期租金。1月份要价租金比12月31日上涨了75个基点，而市场租金增长假设约为1.5%，目前已实现一半。根据当前要价租金与每月到期租金的对比，大约在6、7月达到盈亏平衡点，下半年新租约租金变动转为正。公司假设下半年优惠减少，这为下半年续租租金增长创造了更好的比较基础，但指引中对续租假设也加入了保守成分 [31][32][33] 问题: 关于各个市场的表现，最好和最差的市场，特别是中西部市场 [34] - 回答: 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现一致，预计2026年将持续。亚特兰大表现强劲，入住率和混合租金增长显著改善。纳什维尔和达拉斯入住率稳定，租金增长有势头。罗利租金增长势头建立，净吸纳率预计为正。孟菲斯宏观增长较慢。丹佛供应高，租赁稳定时间长，优惠高于正常水平 [34][38][39][40] 问题: 关于1月份市场租金增长75个基点与历史季节性模式的比较 [45] - 回答: 1月份的增长可能比通常的季节性淡季（1月）略快，但比去年1月的增长慢。这使公司相信要价租金增长可能在该区间企稳 [46] 问题: 关于坏账指引的设定、第四季度趋势以及2026年相对于2025年的预期 [48] - 回答: 2025年全年坏账占收入的110个基点，第四季度为72个基点。2026年指引假设为90个基点，第一季度起点在100个基点左右，第四季度逐步降至70-80个基点范围 [48] 问题: 关于今年1月租金增长弱于去年，但去年增长后来未能持续，如何确信今年情况不同 [51] - 回答: 去年1月初的要价租金增长大约是今年的三倍，但公司目前看到了更稳定的需求状况，没有出现去年同期的起伏 [51] 问题: 关于计划出售的资产的收益用途 [52] - 回答: 没有明确的收益用途。指引中假设资产在年中出售，收益将用于收购其他资产、去杠杆化或回购股票 [52] 问题: 关于混合租金增长预测在阳光地带和中西部的细分，以及价值增值计划对混合租金的影响 [55] - 回答: 价值增值计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持。预计丹佛全年混合租金增长为负，中西部约为2.5%-3%，阳光地带略低于2%。全年混合租金增长预计上半年约1%，下半年约2.5% [56][57][58] 问题: 关于较低供应环境对再开发资本配置决策的影响，以及再开发回报是否通常更高 [59] - 回答: 是的，因为翻新单元直接与新产品竞争。供应较少时，翻新单元有更好的定价权。在供应压力较低的环境下，历史回报率曾达到18%-19%，甚至超过20%，而去年为15.3% [59][60] 问题: 关于2026年同店运营费用指引中可控费用增长3.5%（排除Wi-Fi）高于近期趋势的原因 [66] - 回答: 可控费用的增长主要源于薪酬和公用事业费用的较高增长（高于通胀）。薪酬增长约6%-7%，主要受通胀性加薪、增加的激励性薪酬以及2025年一些福利节省不再重复的影响 [66][69] 问题: 关于2026年开发支出指引，尽管主要开发项目已基本完成 [70] - 回答: 公司没有预测2026年的开发支出。最后一个表内开发项目Flatirons已完成，所有开发支出均已发生。公司预计今年将继续在价值增值计划上投入再开发资金，而非开发资金 [71][72] 问题: 关于2026年价值增值计划的假设回报率 [73] - 回答: 计划在2026年翻新2，000-2，500个单元。新增的6个物业的回报率假设与历史趋势非常一致，约为15%-16

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心FFO每股为0.32美元，全年为1.17美元，符合公司指引 [8] - 2025年第四季度同店NOI增长1.8%，由同店收入增长2.0%和运营费用增长2.4%驱动 [8] - 2025年全年同店NOI增长2.4%，基于收入增长1.7%和运营费用增长50个基点 [8] - 2025年第四季度同店收入增长主要由坏账改善124个基点、平均有效月租金增长60个基点驱动，但被平均入住率下降10个基点部分抵消 [9] - 2025年第四季度同店运营费用同比增长，主要由于更高的维修保养费用（与更高的周转量相关）、特定项目的时间安排以及增加的合同服务成本（主要与提供给居民的附加服务相关，但被其他收入抵消） [10] - 2025年全年同店收入增长由平均有效月租金增长80个基点、平均入住率增长30个基点以及坏账同比改善70个基点驱动 [10] - 2025年全年同店运营费用较2024年略有上升，主要由于更高的广告和合同服务成本，但被更低的保险和房地产税大幅抵消 [10] - 2025年第四季度同店组合的连续入住率稳定在95.6% [10] - 2025年第四季度新租约租金变动为-3.7%，较第三季度环比下降20个基点 [11] - 2025年第四季度续约租金增长30个基点至2.9%，居民保留率再提高100个基点至61.4% [11] - 2026年1月，同店组合的要价租金自12月31日以来上涨了73个基点，新租约租金变动与第四季度保持一致，续约租金变动较第四季度高出20个基点 [11] - 2026年2月和3月的续约进展良好，预计这两个月的租金变动将达到约3.5% [12] - 2025年第四季度坏账占收入72个基点，2025年全年为110个基点 [49] - 2026年全年指引：EPS每股0.21至0.28美元，核心FFO每股1.12至1.16美元 [16] - 2026年指引中点假设同店NOI增长80个基点，由同店收入增长1.7%和可控运营费用增长5.1%驱动，非可控运营费用增长50个基点，导致全年同店总运营费用增长3.4% [17] - 2026年同店租金收入增长1.7%的假设基于：平均入住率95.5%（较2025年平均提高20个基点）、坏账占收入90个基点（较2025年低约20个基点）、其他收入增长5.4%（主要包括Wi-Fi计划带来的550万美元增量收入，预计2026年7月开始）、混合有效租金增长1.7% [18] - 2026年混合租金增长假设包括新租约租金变动-75个基点和续约租金变动3.25%，以及60%的居民保留率 [18] - 2026年运营费用预计增长3.4%（中点），由可控运营费用增长5.1%和财产税及保险费用增长50个基点驱动 [19] - 可控运营费用5.1%的增长包括190万美元的Wi-Fi合同成本，排除Wi-Fi成本后，可控费用增长3.5% [19] - 非可控成本50个基点的增长包括房地产税增长2.6%和财产保险成本下降11.5% [19] - 2026年非同店NOI指引中点为2500万至2600万美元 [20] - 2026年全年G&A及物业管理费用指引为5600万美元，反映了标准通胀增长以及与扩大社区团队培训和发展相关的增量成本 [20] - 2026年利息费用预计增加800万美元，主要由于去年净收购和今年初两次收购带来的300万美元更高利息费用、开发项目预期资本化利息减少390万美元、以及套期保值到期相关的100万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，公司改造了2,003套单位，平均无杠杆投资回报率为15.3% [5] - 2026年，预计改造2,000至2,500套单位，回报率与历史业绩一致，并为价值增值计划新增了6个社区 [6] - 价值增值计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持 [58] - 2026年非同店投资组合开始时包括8个社区，总计2,541个单位，其中两个社区目前持有待售，预计年中前出售 [20] - 剩余六个非同店社区包括两个正在租赁中的社区（科罗拉多州布鲁姆菲尔德的遗留开发项目和德克萨斯州奥斯汀的最新合资收购项目），租赁进度慢于预期且优惠幅度大于先前模型 [20] - 预计这两个租赁中的社区将在晚于预期的时间达到目标NOI，一旦达到稳定入住率，租金增长将会到来 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar预测，按NOI敞口加权，2026年公司所在市场的库存将增长2.1%，显著低于2025年的3.7%、2024年的5.9%以及2024年之前3.2%的长期平均水平 [6] - 公司市场内的就业增长、人口增长和家庭形成率预计将超过2026年全国平均水平 [6] - 根据CoStar，公司市场的就业增长预计平均为60个基点，是全国平均水平30个基点的两倍 [7] - 亚特兰大、达拉斯、印第安纳波利斯和罗利等主要市场的就业增长预计将达到50-80个基点 [7] - 根据2025年U-Haul增长指数，公司近70%的NOI来自10个最高人口迁入州中的7个州内的社区 [7] - 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现稳定，预计2026年将持续 [35] - 亚特兰大市场表现强劲，从2025年1月到12月，入住率改善100个基点，混合租金增长扩大490个基点 [39] - 纳什维尔在2025年保持稳定入住率，从2025年1月到12月，混合租金增长扩大280个基点 [39] - 达拉斯入住率在2025年保持稳定，混合租金增长势头显现 [39] - 罗利混合租金增长势头正在建立，预计2026年净吸纳量为正，预计拐点出现在2026年下半年 [40] - 孟菲斯面临较慢的宏观增长环境（就业和人口） [40] - 丹佛及公司子市场的新供应量较高，租赁稳定所需时间较长，优惠水平高于正常水平 [41] - 2026年混合租金增长轨迹预计上半年约为1%，下半年约为2.5% [58] - 预计丹佛全年混合租金增长为负，中西部约为2.5%-3.0%，阳光地带略低于2% [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施了AI租赁代理以支持物业团队，优化坏账管理，并将价值增值改造的平均周转时间缩短至仅25天 [4] - 成功推出Wi-Fi计划，并计划在2026年将其扩展至63个社区，覆盖19,000个单位 [4] - 2025年出售了两个老旧社区，并将收益再投资于三个租金更高、资本支出需求更低的新社区 [5] - 2025年成功退出两个合资企业并投资了两个新的合资企业 [5] - 2025年以平均每股16美元的价格回购了190万股普通股 [5][13] - 公司继续将价值增值计划的投资视为资本的最佳用途 [5] - 进入新的3.5亿美元4年期无担保定期贷款，用于偿还2亿美元定期贷款和今年晚些时候到期的抵押贷款 [13][14] - 截至12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，公司打算继续将该比率改善至5倍中低段 [14] - 调整全年数据后，公司在2028年之前没有债务到期 [15] - 公司战略是在供应减少和需求改善的背景下，通过捕捉复苏的市场租金并保持运营效率来推动NOI增长 [16] - 在资本配置上保持灵活和纪律性，将资本分配到最高和最佳用途以创造股东价值 [22] - 随着市场周期回归和供应压力减弱，公司预计将在改造计划中获得更强的定价能力，从而可能产生更高的回报 [76] - 债务管理策略：鉴于当前环境，公司可以接受更高的浮动利率敞口，并计划为2028年到期的部分或全部债务进入投资级市场 [88][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司表现稳健的一年，在充满挑战的市场基本面下，同店NOI增长超过了最初的指引 [4] - 由于各项举措，公司比以往任何时候都更强大，并准备好利用未来的增长机会 [5] - 预计市场基本面将在公司位于理想子市场的优质社区组合中持续改善 [6] - 公司市场内公寓需求的驱动因素依然稳固 [6] - 高住房成本将继续支持公寓市场的基本面 [7] - 在供需改善的背景下，公司预计今年大部分市场将复苏 [7] - 公司对今年的表现感到满意，并在困难的环境中最终实现了比最初预期更好的同店NOI增长 [8] - 年底较高的入住率策略正在支持2026年租赁的稳健开局 [11] - 迄今为止的租赁活动符合公司2026年全年指引中假设的1.7%混合有效租金增长轨迹 [12] - 2026年的前景明显好于2025年，尽管少数市场仍存在供应吸收的阻力，但在所有情况下，市场基本面都在改善 [22] - 公司子市场的需求继续由超过全国平均水平的人口和就业增长驱动，人们继续迁移至阳光地带和中西部以寻求就业和生活质量，较低的租赁成本有利于公寓需求 [22] 其他重要信息 - 2025年第四季度，公司以5000万美元的价格出售了路易斯维尔持有待售的356个单位社区，经济资本化率为5.2% [12] - 2025年第四季度，公司在印第安纳波利斯成立新的合资企业，开发一个318个单位的社区，预计2027年下半年完工 [12] - 季度结束后，公司以3000万美元收购了哥伦布市一个140个单位的社区，经济资本化率为5.6%，该社区距离现有IRT社区2英里 [13] - 公司收购了合资伙伴在德克萨斯州奥斯汀Tisdale at Lakeline Station项目10%的权益，并开始将这笔1.15亿美元的资产合并至资产负债表，该物业已完全开发并正在租赁中 [13] - 2026年租金预期假设市场租金将增长约1.5%-2% [19] - 公司预计Flatirons开发项目（布鲁姆菲尔德）将在2026年6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度 [81] - 达拉斯的Mustang合资物业，公司持有看涨期权且已到期，但按当前资本化率计算，购买并非资本的最佳用途，因此预计今年出售该资产 [96] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年新租约租金增长假设（负75个基点）是否完全包含了捕获1.5%-2%市场租金增长，以及该负增长在上半年和下半年的构成 [25] - 回答: 负75个基点的假设从1月开始为负（与第四季度非常一致），并在全年持续改善。上半年新租约增长约为负2.25%，下半年约为正75个基点，全年合计负75个基点。该假设确实包含了捕获绝大部分市场租金增长 [25] 问题: 关于非同店资产组合的表现、是否保守以及上下行风险 [26] - 回答: 去年购买的非同店物业表现基本符合预期。两个开发中的项目（租赁中）在租赁进度和优惠环境方面落后于预期。指引数字假设了这些NOI在全年的积累有些保守。特别是奥斯汀的合资项目，预计可能在今年晚些时候出售，从而切断部分拖累，但为指引目的假设全年持有 [27][28] 问题: 关于优惠到期的影响以及对从负2.25%转为正75%的信心 [31] - 回答: 新租约趋势主要取决于全年要价租金趋势以及每月到期租金。1月份要价租金较12月31日上涨75个基点，而市场租金增长假设约为1.5%，因此已实现一半增长。根据当前要价租金与全年每月到期租金的对比，大约在6、7月达到盈亏平衡点，下半年新租约租金变动转为正。优惠方面，假设下半年优惠减少，这将为下半年（尤其是续约）的租金增长创造更好的比较基础，但指引中已对续约增长加入了一些保守成分 [32][33][34] 问题: 关于各市场表现，最好和最差的市场，以及中西部市场的具体情况 [35] - 回答: 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现稳定，预计2026年将持续。亚特兰大表现强劲，入住率和混合租金增长显著改善。纳什维尔保持稳定入住率，混合租金增长扩大。达拉斯入住率稳定，混合租金增长有势头。罗利混合租金增长势头建立，预计净吸纳量为正。孟菲斯宏观增长较慢。丹佛新供应高，租赁稳定慢，优惠高于正常水平 [35][39][40][41] 问题: 关于1月份市场租金增长75个基点是否正常，以及与过去几个月的比较 [47] - 回答: 这可能比1月这个季节性较慢时期的正常增速略快，但比去年1月的增速慢。这使公司有信心认为要价租金增长可能会在这个区域企稳 [48] 问题: 关于坏账指引的设定方式、第四季度趋势以及2026年相对于2025年的预期 [49] - 回答: 2025年全年坏账占收入110个基点，第四季度为72个基点。2026年指引假设为90个基点，第一季度起点较高（约100个基点范围），然后在2026年第四季度逐步降至80、70个基点范围 [49] 问题: 关于去年1月增长更强但后来未持续，如何确信今年情况不同 [53] - 回答: 去年1月初的要价租金增长大约是今天的三倍，但公司也看到了需求面更多的稳定性，没有看到去年1、2月那样的起伏 [53] 问题: 关于计划出售资产所得收益的可能用途 [54] - 回答: 没有明确的收益用途。指引中假设它们在年中出售，公司将用这些资本进行其他收购、去杠杆或回购股票 [54] 问题: 关于混合租金增长预测在阳光地带和中西部的细分，以及价值增值计划对混合租金的影响 [57] - 回答: 价值增值计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持。2026年混合租金增长轨迹预计上半年约为1%，下半年约为2.5%。按地区分，预计丹佛全年混合租金增长为负，中西部约为2.5%-3.0%，阳光地带略低于2% [58][59] 问题: 关于较低供应环境对改造资本配置决策的影响，以及改造回报率是否通常更高 [60] - 回答: 是的，因为改造后的单位直接与新产品竞争。新产品越少，公司在改造单位上的定价能力就越强。去年投资回报率约为15.3%，在所有这些供应冲击之前的年份，回报率在18%-19%的高位，有些年份甚至超过20% [61][62] 问题: 关于2026年同店运营费用指引，特别是排除Wi-Fi成本后可控费用增长3.5%的原因 [68] - 回答: 可控费用的增长主要高于通胀的部分是工资和公用事业费用。即使排除Wi-Fi计划成本，可控费用仅增长约3.5%，主要是工资和公用事业费用推动的 [68] 问题: 关于工资增长是由于招聘更多人还是市场竞争 [69] - 回答: 工资增长由多种因素驱动：主要是团队成员的通胀性加薪、为驱动业绩而增加的激励性薪酬。此外，2025年的一些医疗福利节省预计不会在2026年重复。总体工资增长在6%-7%范围内，几乎完全由2025年福利计划节省的部分所驱动 [70] 问题: 关于2026年开发支出指引，尽管主要开发项目已接近完成 [72] - 回答: 公司没有预测2026年的开发支出。最后一个表内开发项目Flatirons已完成，所有开发支出均已发生，因此今年没有预期的开发支出增加。公司显然继续期望在价值增值计划上花费改造资金，但不是开发资金 [73][74] 问题: 关于2026年改造计划的单位数量和预期收益率 [75] - 回答: 2025年改造了约2,000个单位，2026年计划改造2,000-2,500个单位。新增到改造计划的六个物业的ROI与历史趋势非常一致，约为15%-16%。随着市场周期回归和供应压力减弱，公司应能看到改造计划中更强的定价能力，从而可能产生更高的回报 [76] 问题: 关于Flatirons开发项目的稳定入住率时间点以及租赁较慢的原因 [80] - 回答: 指引假设在6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度，且仍未完全稳定（完全稳定需93%-95%）。拖累收益的其他因素还包括实际签约租金较低以及优惠较高。该子市场（布鲁姆菲尔德）整体面临大量供应同时涌现的情况，但看房转化率高，看房活动强劲，预计将达到稳定点 [81][82][83] 问题: 关于混合租金指引预计下半年加速的假设和动态 [84] - 回答: 主要是下半年有更好的比较基础，以及更低的优惠预期。公司还认为，仅仅因为供应压力减小，并且所有已交付的项目到那时应该都已租赁完毕，市场租金增长在下半年会更好，从而进一步增强定价能力 [84] 问题: 关于未来2-3年固定与浮动利率债务的目标平衡以及债务期限策略 [87] - 回答: 公司刚完成了3.5亿美元的银行定期贷款。今年的预期是，当所有债务到期时，公司将进入投资级市场。目前投资级成本远高于浮动利率环境，公司可以接受在当前环境下有更高的浮动利率敞口，并期望享受SOFR相对于国债的当前水平或未来可能下降的好处。对于2028年到期的债务，目标是为部分或全部到期债务进入投资级市场。

财务数据关键指标变化：每股收益与运营资金 - 2025年第四季度每股收益为0.14美元，全年每股收益为0.24美元[14] - 2025年第四季度核心运营资金为7890万美元（每股0.32美元），全年为2.798亿美元（每股1.17美元）[14] - 2025年第四季度运营资金（FFO）每股为0.33美元，环比增长10%，与2024年同期持平[44] - 2025年第四季度运营资金为7944万美元，每股FFO为0.33美元[49][50] - 2025年全年运营资金为2.859亿美元，每股FFO为1.19美元，较2024年的1.18美元增长0.8%[50] - 2025年第四季度核心运营资金为7891万美元，每股CFFO为0.32美元[49][50] - 2025年全年核心运营资金为2.798亿美元，每股CFFO为1.17美元，较2024年的1.16美元增长0.9%[50] - 2025年第四季度调整后EBITDA为9852万美元，环比增长6.3%（从9264万美元）[51] - 2025年第四季度非GAAP净收入为3401.5万美元，环比大幅增长386.3%（较2025年第三季度的699.5万美元）[101] 财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年第四季度净利润为3326.6万美元，环比增长383%，同比扭亏为盈（2024年同期净亏损100.1万美元）[44] - 2025年第四季度总营收为1.671亿美元，较2024年同期的1.610亿美元增长3.8%[49][50] - 2025年全年总营收为6.577亿美元，较2024年的6.400亿美元增长2.8%[50] - 2025年第四季度净收入为3402万美元，而2024年同期为净亏损110万美元[49][50] - 2025年全年净收入为5771万美元，较2024年的4003万美元增长44.2%[50] - 2025年第四季度净营业收入为1.095亿美元，环比增长4.1%，同比增长2.9%[44] - 2025年第四季度净营业收入为1.095亿美元，同比增长3.0%（从2024年第四季度的1.064亿美元）[101] - 2025年第四季度房地产资产处置净收益为1749.1万美元，而2024年同期为处置净损失2092.8万美元[101] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2025年第四季度房地产折旧与摊销费用为6249.7万美元，占该季度总营收的37.4%[49][50] - 2025年第四季度折旧与摊销费用为6298.4万美元，同比增长8.9%（从2024年第四季度的5774.2万美元）[101] - 2025年第四季度利息费用为2042.2万美元，同比增长3.4%（从2024年第四季度的1977万美元）[101] - 2025年第四季度一般及行政费用为467.3万美元，同比下降3.8%（从2024年第四季度的485.6万美元）[101] - 2025年第一季度一般及行政费用中包含280万美元授予符合退休条件员工的股权奖励支出[48] 同店业务表现 - 2025年第四季度同店净营业收入增长1.8%，全年增长2.4%[14] - 2025年第四季度同店收入增长2.0%，全年增长1.7%[10][15] - 2025年第四季度末同店组合入住率为95.6%，全年平均入住率为95.4%（较2024年提升30个基点）[10][15] - 同店投资组合2025年第四季度净营业收入为9943万美元，同比增长1.8%[55] - 同店投资组合2025年第四季度NOI利润率为66.3%，同比微降0.1个百分点[55] - 2025年第四季度平均入住率为95.4%，同比微降0.1个百分点[55] - 2025年第四季度平均有效月租金为每单元1581美元，同比增长0.6%[55] - 2025年全年同店租金及其他物业收入为5.956亿美元，同比增长1.7%[55] - 2025年第四季度物业运营费用为5063万美元，同比增长2.4%，其中维修保养费激增60.6%[55] - 同店投资组合包含105处物业，共计30,502个单元[52][55] - 2025年第四季度总物业NOI为1.095亿美元，其中同店贡献9943万美元[52] - 同店投资组合总净营业收入为99,430千美元，同比增长1.8%[57] - 同店租金及其他物业收入为150,059千美元，同比增长2.0%[57] - 同店物业运营费用为50,629千美元，同比增长2.4%[57] - 平均有效月租金为1,581美元，同比增长0.6%[57] - 平均入住率为95.4%，同比下降0.1个百分点[57] - 同店物业组合2025年全年净营业收入总额为3.8亿美元，较2024年的3.71亿美元增长2.4%[58] - 同店物业组合2025年全年总收入为5.96亿美元，较2024年的5.85亿美元增长1.7%[58] - 同店物业组合2025年全年平均入住率为95.4%，较2024年提升0.3个百分点；平均有效月租金为1,578美元，同比增长0.8%[58] - 2025年第四季度同店净营业收入为9943万美元，同比增长1.8%（从2024年第四季度的9764.4万美元）[101] - 2025年第四季度非同店投资组合净营业收入为1010.7万美元，同比增长15.1%（从2024年第四季度的877.8万美元）[101] 各地区市场表现 - 亚特兰大市场净营业收入为15,868千美元，同比增长2.8%[57] - 达拉斯市场净营业收入为15,148千美元，同比增长3.8%[57] - 纳什维尔市场净营业收入为5,491千美元，同比下降3.3%[57] - 坦帕-圣彼得堡市场物业运营费用同比增长12.6%至3,350千美元，导致净收入下降1.5%[57] - 莱克星顿市场净营业收入同比增长8.7%至3,154千美元，平均有效月租金同比大幅增长7.2%至1,509美元[57] - 亚特兰大市场是同店净营业收入贡献最大的市场，达6,020万美元，占2025年第四季度合并NOI的14.6%[58][59] - 达拉斯市场是同店净营业收入贡献第二大市场，达5,670万美元，占2025年第四季度合并NOI的14.0%[58][59] - 莱克星顿（KY）市场同店净营业收入增长最为强劲，2025年达1,197万美元，同比增长8.5%[58] - 休斯顿市场同店净营业收入增长显著，2025年达1,433万美元，同比增长8.1%，主要得益于物业运营费用下降5.8%[58] - 奥兰多市场同店净营业收入增长强劲，2025年达426万美元，同比增长9.7%，主要得益于物业运营费用下降9.3%[58] - 截至2025年12月31日，公司合并物业资产总额约为66.90亿美元，平均入住率为94.9%，平均有效月租金为1,593美元[59] - 丹佛市场在合并物业组合中资产规模最大，约为5.59亿美元，占2025年第四季度NOI的6.0%[59] 投资组合运营指标 - 2025年第四季度NOI利润率为65.7%，环比增长2.7个百分点，同比下降0.6个百分点[44] - 2025年第四季度末投资组合平均月租金为每单元1593美元，环比持平，同比增长1.3%[44] - 2025年第四季度末投资组合期末入住率为94.9%，环比下降0.2个百分点，同比下降0.5个百分点[44] - 2025年第四季度末同店投资组合期末入住率为95.6%，环比持平，同比增长0.1个百分点[44] - 2025年第四季度利息覆盖率为4.8倍，全年为4.6倍[51] 价值增值计划与翻新 - 2025年价值增值计划完成2003套公寓翻新，平均投资回报率为15.3%；第四季度完成486套翻新，平均投资回报率为15.1%[14][17] - 截至2025年12月31日，公司价值提升项目总计覆盖61处物业、18,789套单元，已翻新完成11,445套，已出租11,320套，加权平均租金溢价为233美元，翻新成本加权平均为每单元17,372美元（内部15,431美元，外部1,941美元），基于租金溢价的总成本回报率（ROI）为16.1%[62] - 在已完成的价值提升项目中，23处物业、7,185套单元的加权平均租金溢价为232美元，租金增长21.1%，翻新总成本为每单元15,310美元，总成本回报率达18.2%[62] 资本支出 - 2025年第四季度经常性资本支出为580万美元，单位成本169美元；增值支出为930万美元；非经常性支出为520万美元；开发支出为90万美元[21] - 2025年全年经常性资本支出为3040万美元，单位成本884美元；增值支出为4120万美元；非经常性支出为4440万美元；开发支出为1080万美元[21] 收购与处置活动 - 2026年1月以约2950万美元收购了俄亥俄州哥伦布市一处140套单元的社区[18] - 在2025年，公司完成了三处物业的收购，总计923套单元，收购总价为2.145亿美元，平均每单元价格为232美元，收购时的平均租金为每月1,761美元[67] - 公司在2025年处置了两处物业，总计1,076套单元，出售总价为1.61亿美元，平均每单元售价为150美元，并实现了1,898.8万美元的净收益[68] - 截至报告日，公司有804套单元被列为待售物业，包括丹佛的Bella Terra（304套）和孟菲斯的Stonebridge Crossings（500套）[69] 开发与合资项目 - 公司正在丹佛开发Flatiron Flats项目，计划296套单元，总开发成本为1.144亿美元，截至2025年12月31日已100%交付，截至2026年2月10日入住率为51.0%，出租率为53.7%[70] - 公司在非合并房地产实体中的投资涉及5个项目，总计1,504套单元，总项目债务为2.74124亿美元，公司对这些投资的账面价值为9,826.3万美元[72] - 2025年10月，公司从Views of Music City II合资项目中退出，收回了590万美元初始资本并确认了330万美元的优先回报收入[72] - 2026年1月20日，公司收购了Lakeline Station项目合资伙伴10%的权益，实现了对该378套单元物业的100%所有权和运营控制权[73] - 2025年10月，公司成立合资企业以在印第安纳波利斯开发一处318套单元的项目，承诺投资2,000万美元换取66.6%的优先股权益，截至2025年底已出资340万美元[74] 债务与资本结构 - 公司2025年底净负债与调整后EBITDA比率为5.7倍[10] - 2025年第四季度末净负债与调整后EBITDA比率为5.7倍，环比改善0.3倍，同比恶化0.2倍[44][46] - 截至2025年12月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，加权平均有效利率为4.3%，加权平均到期期限为3.0年，流动性约为5.747亿美元[26] - 2025年第四季度末总负债为22.81亿美元，总负债占总资产比率为32.5%，环比持平，同比下降1.4个百分点[44] - 截至2025年12月31日，公司总债务本金为22.71亿美元，加权平均合同利率4.3%，加权平均有效利率4.3%，加权平均到期年限3.0年[76] - 公司总资本化规模为65.32亿美元，其中债务总额22.81亿美元，股权市值42.51亿美元[76] - 债务结构包括：无抵押循环贷款1.99亿美元（利率4.5%），无抵押定期贷款6.00亿美元（利率4.6%），有抵押信贷5.83亿美元（利率4.2%），抵押贷款7.40亿美元（利率3.9%），无抵押票据1.50亿美元（利率5.4%）[76] - 公司债务契约合规情况良好：合并杠杆率29.0%（要求≤60%），合并固定费用覆盖率3.4倍（要求≥1.5倍），无抵押杠杆率19.6%（要求≤60%）[84] - 资产抵押状况：未抵押资产总值39.56亿美元，占总资产59.1%，贡献净营业收入6,968.2万美元，占64.2%；已抵押资产总值27.33亿美元，占总资产40.9%[85] - 公司使用利率衍生品对冲浮动利率债务风险，包括多笔互换和双限期权，名义本金总额从1.00亿美元至2.00亿美元不等，固定利率在0.99%至3.96%之间[76] - 无抵押循环贷款总授信额度为7.50亿美元，截至2025年12月31日已提取1.99亿美元，到期日为2029年1月8日[76] - 2026年2月11日，公司修订并重述了无抵押信贷协议，新增一笔3.50亿美元、2030年到期的定期贷款，用于偿还原定2026年5月到期的2.00亿美元贷款[77] - 截至2025年12月31日，公司净债务为22.36亿美元，由总债务22.81亿美元扣除现金0.24亿美元及贷款折溢价净额0.22亿美元计算得出[98] - 有抵押信贷设施包含两笔：一笔5.07亿美元（其中4.67亿美元于2028年8月到期，0.40亿美元于2030年3月到期），另一笔0.76亿美元于2030年7月到期[78] 股票回购 - 公司以3000万美元回购了190万股普通股[10] - 2025年第四季度，公司以每股16.00美元的平均价格回购约190万股普通股，总成本约3000万美元，股票回购计划剩余额度约2.2亿美元[24] 股权融资 - 公司通过公开募股及远期销售协议，以每股19.01美元的加权平均价格结算1120万股，获得净收益约2.129亿美元，用于收购[22] 管理层讨论和指引：2026年财务指引 - 2026年全年指引：每股收益0.21至0.28美元；核心运营资金每股1.12至1.16美元；同店净营业收入增长（-0.6%）至2.2%[14] - 2026年每股收益（EPS）指引范围为0.21美元至0.28美元，运营资金（FFO）每股指引范围为1.15美元至1.19美元，现金流（CFFO）每股指引范围为1.12美元至1.16美元[29] - 2026年同店组合包含109处物业/31,735个单位，物业收入增长指引为1.0%至2.4%，净营业收入（NOI）增长指引为-0.6%至2.2%[31] - 2026年公司一般及行政与物业管理费用指引为5500万至5700万美元，利息费用指引为9300万至9700万美元[31] - 2026年资本支出指引：经常性支出2900万至3300万美元，增值改造计划4200万至4600万美元，非经常性及增收支出3200万至3600万美元[31] - 2026年收购量预计为1.45亿美元，处置量预计为1.06亿至1.12亿美元[31][33] 其他财务数据：资产与折旧 - 2025年第四季度末投资性房地产净值为56.81亿美元，环比下降0.5%，同比增长1.0%[47] - 截至2025年12月31日，公司总资产为60.2175亿美元，总毛资产为70.30516亿美元[108] - 截至2025年12月31日，累计折旧为9.32347亿美元，累计摊销为7641.9万美元[108]

核心观点 - 两家机构分析师维持对Independence Realty Trust的看涨评级 但目标价调整不一 Citizens JMP分析师Aaron Hecht维持“跑赢大盘”评级 将目标价从25美元下调至22美元 隐含27.5%的上行潜力 [1][2] UBS分析师Ami Probandt维持“买入”评级 将目标价从19美元上调至20美元 隐含近16%的上行潜力 [3] 公司业务与策略 - Independence Realty Trust是一家自我管理的房地产投资信托基金 主要业务为收购和管理多户住宅公寓社区 以获取经风险调整后的最优回报 [4] - 公司的投资策略聚焦于美国非门户扩张市场 目标区域围绕就业中心 零售中心和学校周边 [4] - 公司旨在通过股息和资本增值的形式为投资者提供强劲的资本回报 [4] 行业与市场前景 - Citizens JMP分析师预计 由于交付量预计放缓 市场供应面条件将得到改善 租赁费率将在2026年迎来拐点 [2] - UBS分析师认为 宏观经济背景 正在缓解的供应面条件以及房地产投资信托基金的廉价估值 是看涨的原因 [3] - UBS分析师预计房地产投资信托基金将在未来一年出现转机 预期总回报率为9%至11% [3] 近期财务表现与预期 - Citizens JMP分析师预计 未来几年核心运营资金仍将承压 [2] - 这主要由于去年美国阳光地带地区新公寓供应过剩的持续影响 该影响抑制了租金增长 [2]

行业宏观背景与展望 - 2025年美国房地产市场在经历前两年波动后正经历正常化过程 美联储在2025年底连续3次降息进一步激发了投资者的动力 [1] - 抵押贷款利率下降以及具有吸引力的估值 为特定细分领域提供了令人信服的投资理由 [1] - 摩根士丹利认为 相较于宏观经济背景 行业特定和资产层面的驱动因素正主导市场动态 且这一趋势预计在未来几年持续 在市场供需失衡、信贷可用性、卖方有出售动机以及买方积极参与的背景下 预计交易活动将更加活跃 [2] - 富国银行对2026年美国房地产投资信托基金持中性展望 理由是行业财务纪律良好且基本面令人鼓舞 该机构指出 多数房地产投资信托基金当前交易价格低于其各自的资产净值 且截至报告撰写时 预计政府停摆或关税不会对行业基本面产生重大影响 [4] 房地产投资信托基金投资价值 - 传统房地产投资因需要大额一次性支出、缺乏流动性以及需要主动物业管理专业知识而具有高进入壁垒 房地产投资信托基金为散户投资者提供了便捷途径 使其能够投资于多样化的房地产领域 尤其适合那些追求定期收入支付和独特物业类型的投资者 [3] - 黑石集团全球房地产主管Nadeem Meghji认为 基于相对估值 房地产价格有望进一步上涨 因为当前估值仅比低点高出7% [1] - 瑞银分析师Ami Probandt对房地产投资信托基金的乐观看法基于宏观经济背景、供应端条件缓解以及估值低廉 预计未来一年房地产投资信托基金将出现转机 总回报率预期在9%至11%之间 [12] 研究方法论 - 筛选标准为市值超过20亿美元的美国上市房地产投资信托基金 排除股价低于5美元的股票 并仅筛选出根据TipRanks共识至少有5%上涨潜力的股票 [7] - 根据截至2025年第三季度末持有这些房地产投资信托基金股份的对冲基金数量进行筛选 最终选出对冲基金持股数量最多的15家房地产投资信托基金 并按数量升序排列 [8] - 关注对冲基金大量持有的股票 因历史研究表明模仿顶级对冲基金的选股策略可以跑赢市场 [9] 重点公司分析：Independence Realty Trust - Independence Realty Trust 是一家住宅类房地产投资信托基金 被对冲基金列为最受青睐的标的之一 截至数据统计 有27家对冲基金持有其股份 股价为17.26美元 潜在上涨空间为18.4% [10] - Citizens JMP分析师Aaron Hecht维持“跑赢大盘”评级 将目标价从25美元下调至22美元 下调后的目标价仍意味着27.5%的上涨潜力 他预计2026年租赁费率将出现拐点 原因是交付量预计放缓将改善市场供应条件 但由于去年阳光地带地区新公寓供应过剩的影响持续 预计未来几年核心运营资金仍将承压 [10][11] - 瑞银分析师Ami Probandt维持“买入”评级 将目标价从19美元上调至20美元 意味着近16%的上涨空间 其观点基于宏观经济背景、供应端条件缓解以及房地产投资信托基金估值低廉 [12] - 该公司是一家自我管理的房地产投资信托基金 收购和管理多户公寓社区 以产生经风险调整后的最优回报 其目标市场是美国不断扩张的非门户城市中就业与零售中心及学校周边区域 [13] 重点公司分析：Kimco Realty Corporation - Kimco Realty Corporation 是一家零售类房地产投资信托基金 被对冲基金列为最受青睐的标的之一 截至数据统计 有27家对冲基金持有其股份 股价为21.06美元 潜在上涨空间为12.2% [14] - 巴克莱分析师Richard Hightower重申乐观看法 给予“超配”评级 将目标价从27美元下调至25美元 调整后仍看到约19%的上涨空间 该评级是巴克莱调整其2026年房地产投资信托基金展望的一部分 该行仍对房地产投资信托基金持中性立场 但看好公寓、单户住宅和仓储租赁领域 [15] - 瑞银分析师Michael Goldsmith重申其 favorable outlook 给予“买入”评级 将目标价从30美元下调至26美元 修订后的目标价仍意味着23.5%的上涨潜力 其观点基于对医疗保健、购物中心和沿海公寓的积极预测 预计2026年下半年在更适宜的宏观经济和政治背景下 房地产投资信托基金将出现看涨催化剂 [16] - 该公司拥有、运营和开发混合用途物业以及高端露天杂货店锚定的零售物业 其投资组合高度集中于大都市市场的郊区 如阳光地带城市和进入壁垒较高的沿海市场 [17]

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投资机构持仓变动 - 总部位于纽约的投资管理机构Argosy-Lionbridge Management在第三季度新建仓了Independence Realty Trust 共计744,935股 价值约1220万美元 [2][3][7] - 此次新建头寸占该基金13F报告管理资产的约8% [3][7] - 该基金在上一报告期末未持有IRT股份 此次为全新头寸 [7] 公司股价与市场表现 - 截至新闻发布日 公司股价为16.45美元 在过去一年中下跌了22.5% [4] - 同期表现远逊于上涨12%的标普500指数 [4] 公司财务与业务概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 主要在美国非门户市场拥有并运营多户住宅公寓 收入主要来自租金 [9] - 公司市场资本总额为40亿美元 过去十二个月营收为6.515亿美元 净利润为2230万美元 股息收益率为4% [5] - 公司业务聚焦于亚特兰大、路易斯维尔、孟菲斯和罗利等城市 瞄准拥有优质学校、零售和就业中心的便利生活子市场 [10] - 公司战略是在便利设施丰富的子市场扩大规模 以驱动运营表现并提供具有吸引力的风险调整后回报 [10] 公司近期运营表现 - 第三季度同店净营业收入增长了2.7% 投资组合入住率保持在95%以上 [11] - 增值装修项目产生了平均14.8%的回报率 [11] - 管理层重申了全年核心运营资金指引 并强调了坏账趋势的改善以及在奥兰多进行的增值收购 [12] - 公司在非门户市场的布局可能吸引寻求人口结构顺风和较低供应风险的投资者 [12]