交易概述 - StepStone Real Estate (SRE) 与 GREYKITE (GK) 宣布计划对西班牙第二大养老院业主兼运营商Vitalia进行资本重组，通过收购CVC Fund VI和Portobello Capital Fund III旗下Vivaly Investments BV持有的多数股权，并承诺投入超过5亿欧元的增长资本 [1] - 交易完成后，原股东Vivaly Investments BV以及Vitalia的创始人及高级管理团队将保留少数股权 [1] - GREYKITE将作为普通合伙人代表股东行事，负责投资的日常管理 [1] - 该交易是西班牙养老院行业过去十年来规模最大的交易 [6] 目标公司Vitalia概况 - Vitalia是西班牙第二大养老院业主兼运营商，以其“生活之家”模式成为西班牙住宅质量的标杆 [2] - 公司开创了以居民为中心的护理模式，重点提供家庭和现场康复服务、技术支持的24小时医疗支持以及无约束护理 [2] - 公司拥有自成立以来一直服务于公司的顶尖管理团队，团队拥有超过50年的综合经验 [2] - 公司目前运营75家养老院设施，并拥有大量已确定的新开发项目管道，未来将在西班牙拥有并运营约15,000张床位 [3] - 公司在分散且供应不足的行业中占据2.5%的市场份额 [3] 行业背景与增长动力 - 西班牙人口快速老龄化驱动需求，行业面临到2030年新养老院交付量预计短缺40%的局面 [3] - Vitalia计划在此期间交付约50%的新增床位，以应对供应短缺 [3] - 西班牙被视为一个具有吸引力的增长市场，拥有强劲的人口结构顺风和有限的新供应 [7] 投资方战略与背景 - 该交易是StepStone Real Estate Partners V (SREP V)基金的第十笔投资，也是其迄今为止规模最大的一笔投资 [4] - SREP V基金于2025年4月完成募集，总承诺资本超过50亿美元（包括关联的酌情共同投资工具） [4] - 交易体现了SRE的GP主导战略，即与现有管理者和所有者共同对规模化房地产平台进行资本重组 [4] - 交易也反映了StepStone对西班牙市场日益关注，公司正扩展到包括向西班牙基金进行初级资本配置在内的多种策略 [4] - 通过此次投资，SRE在医疗保健房地产领域的资产管理规模（AUM）将达到约50亿美元 [4] - 对GREYKITE而言，Vitalia是其首支房地产基金GREYKITE European Real Estate Fund I的第八笔投资组合公司投资，也是在西班牙的第二家总部位于此的公司 [5] - GREYKITE的投资主题聚焦于更广泛的居住、工业和数字领域的主题性房地产平台投资 [5][7] - GREYKITE自2023年成立以来，其高质量团队已在美国以外地区执行了超过30亿美元的企业和资产级交易 [10] 管理团队评论 - StepStone Real Estate的Co-Founding Partner兼EMEA负责人Josh Cleveland表示，将SREP V资金配置到像Vitalia这样的机会证明了其战略优势，即在传统流动性渠道受限时为必要的房地产企业进行资本重组和提供支持 [7] - GREYKITE的Founder兼CEO Michael Abel表示，西班牙被认为是欧洲表现最佳的经济体之一，是一个关键市场，投资Vitalia是在一个具有极具吸引力的中长期人口结构驱动增长的行业中，投资于一个规模化的、有资产支持的平台的机会 [7] - Vitalia的CEO Chema Cosculluela表示，现有管理团队将继续领导公司，与新股东密切合作，他们的支持和愿景将有助于公司在坚实的基础上加速增长 [7]