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Safehold (SAFE) - 2025 Q1 - Earnings Call Transcript
2025-05-07 22:00
财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP收入为9770万美元,净收入为2940万美元,每股收益为0.41美元,GAAP收益同比下降主要因一笔190万美元的优先股投资非经常性损失 [11] - 排除一次性非经常性损失后,第一季度每股收益同比略有增加,受投资资金和百分比租金净收益增加推动,但被非现金一般准备金增加和权益法投资收益降低部分抵消 [12] - 按GAAP计算,投资组合目前现金收益率为3.7%,年化收益率为5.4%;经济收益率为5.8%,考虑2.2%的长期盈亏平衡通胀率后,通胀调整收益率为5.9%,计入未实现资本增值估计后增至7.4% [12][13] - 总债务与权益杠杆率为1.96倍,与上一季度持平;永久债务有效利率为4.2%,投资组合永久债务现金利率为3.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度无新业务发起,因市场波动多笔交易延迟,但签署意向书(LOI)速度加快,目前有总计约3.86亿美元的非约束性LOI,涉及11笔地面租赁和4笔贷款 [6][7] - 地面租赁投资组合有147项资产,自IPO以来账面价值和估计未实现资本增值增长20倍;多户地面租赁从IPO时的8%增至目前的58% [10] - 未实现资本增值投资组合包括约3600万平方英尺机构级商业地产,含约2万套多户住宅、1250万平方英尺办公空间、超5000个酒店客房及200万平方英尺生命科学和其他物业类型 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算,前10大市场占投资组合约66%;投资组合GLTV从49%增至52%,因第一季度大量办公物业重新估值,但租金覆盖率季度环比保持3.5倍不变 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是扩大规模为股东释放全部价值,拓展能从长期低成本资本和稳定性中受益的客户群体 [4] - 积极评估利用现有投资组合进行资本循环的机会,如出售资产、寻找合资伙伴等,以缩小公开市场与私人市场估值差距 [34][35] - 虽市场困难,但团队在寻找新交易和扩大客户群方面取得成功,预计短期内投资活动将增加;若市场波动或下行,持有多元化地面租赁投资组合具有吸引力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年新交易环境具有挑战性,利率波动和市场不确定性使资本重新定价,减缓客户决策速度,但市场开始调整,公司正与客户紧密合作寻找解决方案 [4][6] - 虽当前市场客户决策仍有困难,但利率波动范围收紧,赞助方对长期资本成本有更清晰认识,预计投资活动将增加 [43][61] - 公司认为目前投资组合被低估,现有资产和负债具有价值,随着业务发展和市场稳定,有望实现价值回归 [19][20] 其他重要信息 - 公司债务结构良好,无近期到期债务,信用评级稳定,积极的套期保值策略使浮动利率借款得到良好对冲 [17] - 公司持有7.12亿美元循环信贷余额,其中5亿美元通过掉期转换为3%的固定SOFR至2028年4月,第一季度产生约170万美元现金利息节省;持有2.5亿美元长期国债锁仓,加权平均利率约4%,当前有3000万美元收益,其中1亿美元已在4月平仓实现1300万美元现金收益 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否介绍意向书(LOI)中交易的赞助商、市场情况及成交预期和时间框架 - 回复: 意向书交易管道强大,多数为多户住宅项目,包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目,还有一笔酒店交易;赞助商既有新客户也有老客户;地理位置多样,涵盖西海岸、东南部、东北部和中西部;预计多数交易今年完成,但建设项目和稳定项目时间有差异 [25][26][31] 问题2: 地面租赁与租赁贷款价值差异,对公司和借款人的好处及开展租赁贷款的能力 - 回复: 租赁贷款在市场波动时是有用工具,可帮助启动因市场不确定性搁置的交易,为客户提供交易确定性,但公司会控制其在资产负债表中的占比 [27] 问题3: 能否量化已完成的LOI交易,并说明一般从进入LOI阶段到成交所需时间 - 回复: 建设项目和再融资项目时间不同,建设项目耗时更长;最早的交易已开始成交,希望能保持势头;多数交易预计今年完成 [30][31][33] 问题4: 如何看待公开市场与私人市场估值差异,是否考虑出售地面租赁资产证明价值 - 回复: 公司认为股票交易存在折价,2025年目标之一是资本循环;正在考虑利用现有投资组合的机会,如出售资产、寻找合资伙伴等,以缩小估值差距,并会向市场更新进展 [34][35] 问题5: LOI中的交易是否都与多户住宅或经济适用房有关 - 回复: 多数为多户住宅项目,包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目,还有一笔酒店交易 [39] 问题6: 公司对与大型机构合作伙伴建立新合资企业的意愿如何 - 回复: 目前目标是扩大规模,因交易稀缺更倾向保留资产;但随着交易流量增加且资本成本不理想时,会考虑建立新合资企业;目前有相关流程在进行,但暂无具体进展 [41] 问题7: 如何应对当前市场波动,与过去交易结构有何不同 - 回复: 利率波动范围收紧,赞助方对长期资本成本有更清晰认识,推动交易管道建立;关税会影响交易,但高质量市场的交易仍可进行;客户开始要求提前锁定利率或设置利率上下限 [43][44][46] 问题8: 合资企业是否通过贡献现有物业来发现投资组合价格 - 回复: 是的,公司认为地面租赁资产稀缺且低贝塔,对投资者有吸引力;会考虑寻找合适合作伙伴,通过直接销售或合资企业等方式,在控制资本成本的同时扩大业务规模 [49][50] 问题9: 是否考虑将Carrot工具用于价格发现,鉴于未实现增值池下降,该工具是否不再考虑 - 回复: 并非不再考虑,但当未实现资本增值(UCA)快速增长时故事更有吸引力;随着交易管道推进,公司认为未来有更好时机利用该工具创造资本,目前计划年底再做决策 [53] 问题10: 已成交交易中,有租赁贷款的4笔与无租赁贷款的7笔交易的比例如何,租赁贷款是否使成交更易 - 回复: 4笔有租赁贷款的交易占少数;有租赁贷款的交易确定性更高,因公司对资本结构有更多控制;经验显示多数LOI交易最终会成交,只是时间问题 [57][58] 问题11: 交易管道在4月波动后的变化,以及是否意味着地面租赁市场复苏 - 回复: 利率波动较前几年减小,赞助方决策更明确,交易管道和交易量有望增加;目前管道中地面租赁交易总额已超2024年,是市场改善的积极信号,但仍需更多时间确认市场是否稳定复苏 [61] 问题12: 对潜在新合资伙伴的兴趣水平如何,是针对新交易还是过往交易 - 回复: 对于大规模新交易,现有合资伙伴是首选,公司会向其展示大型项目以了解回报参数;同时,正在考虑利用现有投资组合建立新合作伙伴关系 [65][66] 问题13: 出售资产是否会因Carrot规模减小而受限 - 回复: 没有限制,但在考虑交易结构时会谨慎权衡,确保为利益相关者创造价值;相关思考和工作正在进行中,会向市场更新进展 [67][68] 问题14: 为何对2025年进展不够乐观,尽管LOI金额可观 - 回复: 团队对交易管道感到兴奋,但市场环境使客户决策困难,公司难以控制整个资本结构,导致交易成交困难;市场不稳定因素如CMBS利差波动、地缘政治和政治因素等影响交易,希望市场进入更稳定阶段 [73][74][76] 问题15: 过去每年达成数十亿交易时,有约束力和无约束力LOI的谈判差异,市场如何向有利于客户方向转变 - 回复: 客户在预计美联储加息时希望锁定长期资本,降息时则更犹豫;公司会与客户建立节奏,帮助其应对市场;过去交易量大时,公司解决方案更具优势且客户担心市场恶化,稳定性对双方都有帮助;如今客户因关税等因素开始考虑锁定长期资本 [77][78] 问题16: 与标准普尔(S&P)就评级提升的沟通情况如何 - 回复: 过去12 - 18个月与其他评级机构的积极互动,使市场认识到公司是稳健的单A公司;与S&P的合作较晚,目前处于积极展望审查期,有年度审查即将到来;公司将持续与S&P对话,希望在18 - 24个月内获得第三个单A评级 [82][83][84]